戴德梁行新鸿基成都东大街项目定位报告剖析

东大路中段站
313路 东大路口—东山国际新 城
五福桥站
104路 天府广场西—赖家新桥
本项目地块周边主要有三个公交车站，约20条公交 线路在项目周边设有站点。目前途经本项目的公交 线路仅有104、313路两条，随着东大街东延线的通 车及周边区域的发展，未来途经本项目的公交线路 将逐渐增多。
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1 地块条件分析
东大路 澳龙名城
地块分析
塔子山公园 沙河
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地块分析
地铁控制区域
永久性控制区域
永久性控制区域禁止 修建任何地上（下）建 （构）筑物。
临时性控制区域
临时性控制区域包括 盾构始发工作用地、施 工用地、建设期间交通 疏解用地等 临时性控制用地控制 时间为2008年1月至 2010年2月。
B1
24m
地块紧邻东大街和沙河，北侧有 塔子山公园，东侧有十陵风景区， 景观资源丰富；
地块周边视野开阔，可视性好。 地块临近东大街的部分有300余米 ，展示性好；
环境优势：地块Байду номын сангаас经基本完成拆 迁，便于开发。未来周边有大量土 地出让，有利于区域的整体打造和 档次提升。
双桥子立交桥
东大街 二 环 路
总体SWOT分析
15m
79m
C1
A1 B2
C2
注：上图为示意图，控制性区域实际位置以地铁建设方的相关图则为准。
A2 B3
C3
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二环路：双向6车道 双桂路：双向4车道 双桥子立交桥 牛沙便道：双向2车道
地块周边现状道路
双桥子高架桥：双向4车道
本案
塔子山公园
古雅坡路：双向2车道
东大路：双向8车道
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地块周边公共交通辐射
本项目位置
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总体SWOT分析
项目优势（Strength）
2)交通优势－地铁2号线穿过地块，多条交通主干线经过地块周边。地块东北部有五桂桥公 交站和成都汽车总站，地块东南部规划有成都市未来的交通枢纽沙河堡车站。沙河堡车站连 接了地铁2号线、7号线，成绵乐城际客运专线、成渝客运专线等主要交通线，使本区域的辐 射范围大大增加，进一步提升了本项目的交通优势。
1,130万/亩 41.419亿元 3,390元/平方米 二类住宅用地
容积率8.0，建筑密度不大 容积率5.0，建筑密度不大于
于65％，限高159米
25％，高度不大于航空限高
资料来源：成都市国土资源局
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项目优势（Strength）
4)地块条件优势
地块紧邻未来的金融商业街，周 边交通主干到密集，交通可达性好 ，周边没有大型综合性项目，具备 建设地标的基本条件；
地铁2号线
地铁7号线 五桂桥公交站
成都汽车总站
本项目位置
新沙河堡站 成渝客运专线
绵成乐客 运专线 成昆铁路
成渝高速
交通 线路
地铁2 号线
地铁7 号线
成绵乐 客运专 线
成渝客 运专线
成昆线
辐射范围
郫县至龙泉，经过市内 西北－东南方向沿线
西南交大新校区至龙潭 东，经过市内二环路沿 线 经过绵阳－成都－乐山， 辐射沿途的绵阳、德阳、 乐山等城市
2 项目SWOT分析
3
项目总体定位
报告框架
4 住宅定位
5 商业定位
6 写字楼定位
7
服务式公寓定位
8 开发时序与布局建议
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总体SWOT分析
项目优势（Strength）
1)区位优势－本项目地处成都市的东南门户，位于成都市“2轴4片”发展规划的一轴上，与 城南副中心、天府广场形成一个三角形，共同构成未来成都市的核心发展区域。地铁2号线 穿过地块，多条交通主干线经过项目周边，景观上背靠沙河，北望塔子山公园。
双桂路
塔子山公园
本项目地块
沙河
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总体SWOT分析
项目优势（Strength）
5)开发主体优势
新鸿基为著名开发商，具有较高知名度，将给本项目的各个物业类型增加品牌附加值； 开发商有雄厚的实力，其所采取的只租不售的经营策略有助于保持项目的持续繁荣和整体形象； 开发商对大型综合性物业具有丰富的开发经验，同时拥有广泛的客户资源和经验丰富的管理团队，有 利于本项目的成功实施。
开发商
项目名称 占地面积 土地单价 土地总价 楼面地价 土地性质
规划指标
本项目 308.1亩 1,200万/亩 36.830亿元 2,769元/平方米 商业、二类住宅用地 项目总容积率不大于6.5， 高度可达280米
九龙仓红星路项目
信和置业项目
82.2亩
366.54亩
8,800万/亩 72.411亿元 16,499元/平方米 商业用地
新鸿基成都东大街项目定位报告
1 地块条件分析
2 项目SWOT分析
3
项目总体定位
报告框架
4 住宅定位
5 商业定位
6 写字楼定位
7
服务式公寓定位
8 开发时序与布局建议
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地块现状
本项目地块现状以拆迁 完毕，正在进行土地整理， 东大路从穿其中，属于政 府规划的新区，周边无大 型的生活配套。 目前只通一路公交车 （东大街路口—东山国际 公交站）
路口现状
地块分析
A地块现状
本案
B地块现状
C地块现状
东大路
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项目区位
项目地块位于沙河以西， 东大街沿线两侧。东大路 贯穿其中，将地块分为南 北两部分。 项目东北侧为塔子山公 园。 信和集团366亩住宅用地 位于项目东北方，蜀都大 道北侧。 华润集团用地位于项目 北侧，与信和集团用地隔 河相望。
二环路东四段站
85路 SM广场—双楠小区 97路 桂溪公交站—成都大学 112路 火车南站公交站—十里店 402路 火车北站—棬子树 104路 天府广场西—赖家新桥
本项目位置
五桂桥公交站
2路 五桂桥公交站—火车北站 4路 五桂桥公交站—茶店子公交站 33路 五桂桥公交站—九里堤公交站 40路 五桂桥公交站——三圣乡花卉市场 58路 五桂桥公交站——百花中心站 71路 五桂桥公交站——青龙场中心站 81路 五桂桥公交站——金沙公交站 92路 五桂桥公交站——金花镇 122路 五桂桥公交站——十陵公交站 219路 五桂桥公交站——洛带 223路 五桂桥公交站——龙泉客运中心站 304路 五桂桥公交站——双流机场 307路 五桂桥公交站——簇桥 819路 五桂桥公交站——华阳新客运中心
连接成都与重庆
西南主要铁路干线，连 接重庆、昆明等主要城 市
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总体SWOT分析
项目优势（Strength）
3)项目自身优势
规模优势：本项目规模巨大，易形成整体形象和知名度； 类型优势：本案物业类型丰富，写字楼、商业、酒店、服务式公寓、住宅等各类物业可以形成互补、相互支撑； 成本优势：本项目地块的土地成本较低，为开发商创造了更多的发展空间和利润空间。