山东泰安市房地产市场调研报告

投资管理中心2010年04月

目录

一、泰安城市发展概况 (2)

1、泰安城市概况 (2)

2、泰安交通区位 (3)

3、房地产投资运行情况 (3)

4、全市商品房销售情况 (4)

二、泰安土地市场 (5)

1、市区近期土地出让 (5)

2、泰西片区土地情况 (6)

三、泰安预售商品房市场 (7)

1、预售商品房市场情况 (7)

2、预售商品房板块分析 (9)

3、泰安主要项目分析 (10)

4、泰安市场总结 (19)

一、泰安城市发展概况

1、 泰安城市概况

泰安——泰山脚下的一座文化名城、历史名城、旅游名城。

泰安市位于山东省中部地区，东西长约176.6公里，南北宽约93.5公里。占全省面积的6.2%。城区位于泰山脚下，城区依山而建，山城一体，北距省会济南市66公里，南至三孔圣地曲阜市74.6公里，同时也是山东省“一山、一水、一圣人”旅游热线的中轴带，旅游资源得天独厚。

泰安北临济南，以泰山为界；南与济宁市相连，东与莱芜和临沂地区毗邻，西隔黄河与聊城市相望。同时也是处于我国东部最重要的发展带——京沪发展带上，是济南向南联系的门户。

2004年-2009年泰安经济实现较快发展，GDP 总量整体上稳步增长，2009年泰安GDP 值达到1716亿元。尽管近年GDP 稳步增长，但是GDP 增长率整体上呈现下滑趋势，主要是因为泰安城市长期以来主要依靠以旅游为主的第三产业。泰安工业制造业等第二产业底子薄，近年开始起步，有望为城市发展带来新的产业支柱。

泰安近年GDP 情况及增速

732

856

1012

1226

1513

1716

13.6%

13.4%

16.1%16.5%

17.2%

16.4%

500100015002000

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

0%5%10%15%20%

GDP（亿元）

GDP增长率

(数据来源：泰安统计局·统计公报)

2、泰安交通区位

泰安市位处山东济南南面，距离济南市区仅66公里。泰安处于国务院的黄河三角洲高效生态经济区发展规划区域，往北紧邻泰安可辐射的经济圈有京津唐经济圈，距离约为4小时高速车程，往南距离长三角经济圈约6小时高速车程。

泰安城际交通发达，目前已有G104等多条国道、列车轨道线，同时泰安城西经过的有京沪高速和京福高速。预计2012年初即将通车的京沪高铁也将通车，京沪高铁设计时速为350公里/小时，届时泰安到达京津唐和长三角经济圈的交通时间将大大缩短至少一半。

泰安到北京：预计1.5小时

泰山西站（京沪高铁）

泰安到上海：预计3.5小时

3、房地产投资运行情况

从下表可看出，泰安市2004-2009年房地产开发投资及增长速度出现一定的震荡，但整体保持强劲的上涨势头。尤其是从2007年开始，上涨势头更加迅猛，全市的房地产开发投资额从2007年的33.9亿元，增长到2009年的52.2亿元，三年平均年增长达到32.37%。其中2007年增长最快，较2006年上涨51.3%。这主要和2007年全国房地产市场上涨、开发商

对市场乐观的预期有很大的关系，加大了房地产市场投资的力度。

(数据来源：泰安统计局·统计公报)

4、全市商品房销售情况

从泰安全市近年来商品房销售情况看，商品房销售量由2004年的80.3万平方米，上涨到2009年的208.2万平方米。全市商品房销售面积整体呈增长态势，尽管2008年泰安全市商品房销售量微涨，但与全国房地产市场剧烈萎缩形成鲜明对比，说明泰安房地产市场较为稳健、健康。

(数据来源：泰安统计局·统计公报)

从泰安市区商品房（含市区预售商品房及二手房）成交情况来看，2009年实际成交各类商品住宅8903套、115万平方米、32亿元，分别较2008年增长61%、36%、96%。

初步估计，泰安市场上未来3年内在售项目、在建项目和已拍卖土地待建项目总待推量预计在200万平方米左右。这些项目都会在未来3年内推向市场，可以预见未来几年泰安房地产市场竞争将日益激烈。

二、泰安土地市场

1、市区近期土地出让

泰安房地产市场总体规模较小，公开挂牌出让土地较少，了解到从2009年下半年到2010年，泰安城区（含郊区）公开挂牌出让土地约25幅（含工业及旧城改造土地），其中规模成功出让的商业、居住用地为7幅，总计土地约1200亩。具体土地信息总表如下表所示：

2010-4号

高新区西天门大街以南、凤凰支路以西、凤祥路 居住 70年

142288㎡(213.43亩)

1.8

517元/㎡62万元/亩 13232.784万元 泰安海普地产 2010年3月6日

2010-8号 旅游开发区内大河路以东，环湖路以南，天平湖北岸，滨湖路绿带霞湾区以北

商服 40年

74785㎡ (112.18亩)

不大于1.0 1155元/㎡ (77万元/亩)

8637.6675万元 泰山德美置业 2010年4月18日

合计

1191亩

备注：2010-01号地为商业、金融和居住用地，容积率按平均容积率2.2计算；2010-08号地为商业服务用地；其他地块均为居住用地。

从上表成交土地数据显示，泰安的土地拍卖以亩为单位，土地拍卖时加价方式为按亩加价，加价最低单位为1万元/亩。从公开显示的信息来看，大部分地块竞拍公司较少，一般每块土地竞拍公司数为2-4家，部分地块仅有一家公司竞拍，基本以挂牌底价成交。

2、 泰西片区土地情况

泰西片区2010年3月-4月启动了三幅土地拍卖，其中3月成交两幅土地，4月18日成交一幅。短短2个月，推出3幅地块挂牌，说明泰安城市已经开始启动西部城区的建设。

2009-20号：楼面价540元/平方米

2009-21号：楼面价450元/平方米

2009-24号：楼面价：1500元/平方米

2010-03号：楼面价248元/平方米

2010-04号：楼面价517元/平方米

2010-08号：楼面价1155元/平方米

2010-01号：按2.2平均容

积率算,楼面价818元/平方

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