如何做好房屋租赁管理工作

如何做好房屋租赁管理工作

“租房”这个字眼可以追溯到上千年，是个历史久远的话题。现今更是房地产市场中一种重要交易形式。租赁市场是房地产市场不可或缺的部分，调整和优化着房地产市场的投资结构和市场结构。对发展居民住房形式的多样化，提升城市服务功能，构建和谐稳定的社会，促进房地产业的健康发展都起到了积极的作用。

随着城市经济的多元化发展、企业产业结构的调整，出现了企业外迁，投资创业、外来务工人员的不断涌入城市，使得房地产租赁市场需求巨大，导致房屋功能性质发生巨变。过去单一居住和自用转向了投资和经营。这些繁荣的背后，同时也给租赁市场带来了许多问题，如房产租赁纠纷不断增加、私下租赁造成国家税收流失、出租房混乱的外来人口的违法犯罪、违规中介企业恶意欺诈等，都给房屋租赁管理带来了许多亟待解决的问题。

本文从房屋租赁管理者的角度，如何发挥房产职能管理的优势，有效、规范地从事房屋租赁管理、房产税的征收、堵截税收流失等方面等工作，进行了有益的探讨，并提出在新形势下从事租赁管理工作的思路和发展方向。

一、以登记备案制度为主线，全面提升房屋租赁的管理水平。

1、合同是基础。租赁是一种民事法律关系，在房屋租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。因此，在租赁中出租人和承租人应当对双方的权利和义务都作出明确的规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租双方都要共同遵守的租赁准则。《城市房地产管理法》第53条规定，出租人和承租人应当订定书面租赁合同，约定相应条款，向房产管理部门登记备案。合同是处理房屋租赁纠纷的重要依据。

2、备案要前置。备案登记是房屋租赁各项工作的前置性工作，没有备案登记，一切无从谈起。实行备案登记也是出租房进入房屋租赁市场的准入制度，它绝不是简单的登记和收费，而是对出租房屋的主体资格审查，对不符合法规和政策的房屋不予登记。对进入租赁市场的房屋进行信息录入和数据统计。实行房屋租赁备案是《城市房地产管理法》规定一项重要内容。它的贯彻实施一方面可以防止非法租赁，减少纠纷，促进社会稳定；另一方面也可以有效防止国家税费的流失。

3、内容要准确。房屋租赁合同中，出租方和承租方双方就出租面积、租金的标准、租金给付的方式，要作详尽的约定，这是备案登记、对征收房产税款的重要凭据，所以要求备案登记审查中要尤为注意查验、识别。过去，承租双方来

租赁开票，就是简单地自行报出出租面积、租金，缺乏有效的真实性，租赁管理方难以掌握真实情况。登记备案仅是被动应付、流于形式。今年，市房屋租赁管理部门在登记制度上实施了全面的改革，推出了由出租人与租赁管理机关共同填写的《房屋租赁登记备案薄》，将原先的“合同备案”调整为“出租房屋备案”，这是出租人申请出租房屋手续的唯一凭证，杜绝了以往承租双方任意申报面积和租金。租赁管理方事先便于掌控地域内房屋出租和租金的变化。

4、范围要覆盖。目前我市租赁管理的过程中，实施租赁房屋租赁备案，已经成了租赁管理的核心环节。登记备案制度的改革使过去的被动管理变成了主动管理。在理论上，要求完全覆盖到辖区内所有房屋存量市场和房屋租赁市场。随着城市不断拆迁、商品房接连上市、居民改变房屋性质用途等，使租赁市场不断有微小动态变化。因此作为租赁管理者要统一掌握租赁市场的信息统计数据，有多少房屋在租赁市场中流通交易的数据，对政府调整房地产市场的政策，起到重要的信息参考作用。

二、以房产管理的资源为平台，发挥房产部门征税的优势。

1、保持房产良好形象，以优质的服务促进税收的征缴。

“衣、食、住、行”缺一不可，其中房屋是人民群众最息息相关的基本生活资料。房产管理部门是政府面对群众重要窗口，行使的相关行政职能既是管理更是服务。“租房”与“房租”密切相关，有“租”就有“税”。税收也是国家财政的主要来源，具有强制性的显著特征。如何改变生硬的惯性面孔，以更好的服务促进出租收益人自觉完税，是新形势下房产部门值得认真思考的课题。近年来，房产部门在产权登记、房产交易、旧城改造、修缮报修、物业管理各项工作中坚持“以人为本、强化服务”做了大量的工作，在群众中树立了良好的形象。这些都是我们做好房产税征缴良好的基础。租赁管理部门在合理引进税源，发掘城区经济增长点，方便企业群众上要做足文章，及时有效地利用房产优势，准确周到地提供出租房源信息。把税收法律制度的严肃性和必要的灵活性结合起来，使房产税收制度更好地因地制宜。

2、广泛开展普查租赁房屋，加大房屋租赁管理的覆盖率。

信息是决策的主要依据，也是做好房屋租赁工作的基础。新的租赁登记办法的核心是掌控准确到位的信息（出租房面积、租金的变化）。城市面貌日新月异，出租数据一日千变，这就要求我们不但是简单的等人上门，而是要依靠自身，借助各方力量和资源优势，对辖区地域内进行详尽的出租房源的普查，取得相对静止的一手数据。采取房屋的租赁许可制

度，规定只有取得房屋租赁许可证的才可以出租，否则就是违法。针对目前很多房屋是私下出租，操作起来有困难，这就要求定期进行房屋租赁的普查工作，做到记录在册、建立房屋档案。摸清租赁市场的底细，以便对整个租赁市场实施有效的市场管理。我市房产部门开展代征税工作开展已有近十年进程了，正是由于房产管理部门在房产交易、房屋权属登记、房屋拆迁等具有不可比拟的管理和信息资源优势。

3、建立房屋租赁价格指导体系，合理引导市场。

租赁市场属于市场经济的范畴，必须按照市场规律办事，房屋租赁市场虽然价格放开，租金价格随行就市，由租赁双方根据市场情况自行议定。当今租赁中介机构鱼龙混杂、人员素质参次不齐，恶意欺诈侵害承租双方的事例层出不穷。为了指导租赁市场的健康有序的发展，科学地制定规范准确的租赁价格指导体系十分必要，房屋租赁管理的责任也是义不容辞。在充分市场调研的基础上，采取科学的测算办法，定期制定和公布不同地段、不同结构、不同用途的房屋的阶段性租金。为了确定指导租金的法律地位，可以在《南京市房屋租赁管理办法》或者《实施细则》中对指导租金的公布和作用予以明确的规定。同时为了使制定的指导租金更加准确反映市场价格水平和科学地引导市场发展，建议对全市各城区和郊区范围广泛采集不同的地段、性质、结构、用途、