美国房地产投资信托_REITs_扫描
美国房地产投资信托基金的发展经验及启示
美国房地产投资信托基金的发展经验及启示摘要：本文分析美国房地产投资信托基金发展的经验，从信托基金产品类型、组织形式等角度，对中国如何发展房地产投资信托基金提出建议。
关键词：房地产投资信托基金；REiTs；集合资金信托房地产投资信托基金(简称REITs)是一种采取基金或信托的组织形式，集合众多投资者的资金，收购并持有收益类房地产或抵押贷款以获得投资收益，并享受税收优惠的投资机构。
其股票或收益凭证一般在证券交易所或柜台市场进行自由交易。
投资者的收益主要来源于股息、利息等及在二级流通市场交易产生的资本增值。
近年来，随着中国房地产业的迅速发展，越来越多的人将资金投向房地产业。
然而，我国房地产投资体系不完善，且投资方式单一。
大部分投资者采用购买、出租、出售房地产的方式，希望通过短期内房地产价格上涨带来的买卖价差而获益。
这种方式虽然可能带来较高的收益，但资产流动性差、风险大。
而且，由于投资者的“羊群效应”，容易为房地产泡沫的形成推波助澜。
此时，作为房地产的专业投资机构——房地产投资信托基金的引入就非常必要。
它不仅可为投资者提供一种专业的、流动性好的、收益更加稳定的房地产投资工具，而且可引导投资者更加理性地投资，在一定程度上达到稳定房地产价格、推动房地产业健康发展的效果。
一、美国房地产投资信托基金的发展经验(二)美国房地产投资信托基金的产品种类。
经过40多年的发展，美国房地产投资信托基金已形成了丰富、多样化的产品系列。
按照持有资产的性质划分，房地产投资信托基金可分为：股权类信托、抵押类信托、综合类信托。
从历史看，股权类信托不仅收益率普遍高于其他两种信托，波动率即风险也小于其他两者。
这也是股权类信托现今占据美国绝大部分REITs份额的原因。
截至2005年，在美国共有197支REITs。
其中，股权类信托为152支，所管理的资产占所有REITs总资产的91％。
(四)美国房地产投资信托基金发展的主要经验。
总的说，主要有以下四点：1．法律法规的大力支持为REITs发展提供了良好的外部环境。
美国房地产信托REITS对中国房地产发展经验借鉴
美国房地产信托REITS对中国房地产发展经验借鉴1. 引言1.1 美国房地产信托REITS简介美国房地产信托（REITS）是一种投资工具，旨在为投资者提供风险分散和流动性。
REITS由一系列房地产资产组成，例如商业地产、住宅物业以及医疗设施。
投资者可以通过购买REITS的股票来参与房地产市场，而无需直接拥有和管理房地产。
REITS通常以股票形式进行交易，类似于公司股票。
它们必须符合一系列法规和要求，包括必须向股东发放至少90%的收入作为股息。
这使得REITS在一定程度上类似于股利股票，但由于其房地产投资性质，收益相对稳定且具有一定的通胀保护特性。
1.2 中国房地产市场概况中国房地产市场是世界上最大的房地产市场之一，拥有庞大的规模和快速增长的速度。
根据中国国家统计局的数据，截至2020年底，中国城镇房地产市场总价值达到约200万亿元人民币，相当于美国和欧洲市场总值的总和。
中国房地产市场的增长主要受到城市化进程的推动，随着中国城市化率的不断提高，房地产需求持续增长。
中国经济的快速发展也为房地产市场提供了强劲的支撑，特别是一、二线城市的楼市繁荣景象更是让人瞩目。
中国房地产市场也面临着一些挑战和问题。
一方面，房地产市场存在过度投机和泡沫化的风险，部分地区房价高企，甚至出现了泡沫化的现象，给市场带来不稳定因素。
房地产市场的监管和规范亟待加强，一些违规操作和乱象仍然存在，给市场的健康发展带来隐患。
在这样一个复杂的市场环境中，借鉴国际经验，特别是美国房地产信托(REITs)的管理模式和实践经验，对于中国房地产市场的发展具有重要意义。
2. 正文2.1 美国REITS对中国房地产发展的启示1. 风险分散：美国REITS通过投资多元化的房地产项目，可以有效降低投资风险。
在中国房地产市场，开发商和投资者可以借鉴美国REITS的做法，通过投资不同类型的房地产项目来分散风险，保持投资组合的稳定性。
2. 专业化管理：美国REITS在房地产管理和运营方面拥有丰富的经验和专业团队。
美国房地产投资信托的投资策略研究
美国房地产投资信托的投资策略研究房地产一直是世界范围内最热门的投资领域之一，并且被认为是最可靠的投资方式之一。
在美国，房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts, REITs）是一种惯用的投资方式。
REITs具有通常用于股票和债券的特征，同时也具有不可比拟的房地产投资优势。
本文将探讨美国房地产投资信托的投资策略研究。
1. REITs是什么？REITs是美国证券交易委员会（SEC）监管下的一种公司，其主要投资于房地产并在证券市场上进行交易。
这类公司通过从投资者那里募集资金，然后利用这些资金来购买各种物业，如住宅，商业房地产，房地产信贷以及抵押证券等。
REITs公司的主要财务组成部分是房地产，其中包括经营性物业和不动产投资。
经营性物业通常是指商业房地产，如购物中心，办公楼，仓库，工业园区等，而不动产投资则是指投资在不同类型的房地产公司的股票和债券，或投资在不动产相关企业的股票和债券，如房地产开发商等。
2. REITs的优点REITs具有一些既有股票又有房地产投资的优点，从而可以获得两者的收益。
另外，REITs通常支付具有可预测和持续性的高股息，这些股息是基于其经营性物业和不动产投资的租金所得。
这是投资者十分理想的资产收益来源。
此外，REITs具有相对低的相关风险，因为不同类型的物业通常不会同时出现下跌和上涨。
所以REITs可以通过委托多个不同类型的物业来平衡风险，从而减少可能的损失。
3. REITs的投资策略3.1 选股策略REITs的市场构成很复杂，因此，制定良好的选股策略至关重要。
这种策略最好是建立在个人的投资理念基础上。
例如，一些投资者可能更喜欢投资于货币流畅性更强的房地产，如公寓和办公楼；而另一些人可能更喜欢投资于知名度更高的商业房地产，如大型购物中心和综合化工业园区。
此外，投资者还应该考虑以下因素：最初的股息利率，收益增长，评级历史，业务稳健性等。
在选股时，还应该考虑这个公司的经营性物业种类，所处的地理位置和国家宏观经济环境等。
REITS房地产信托投资基金
目录房地产信托投资基金概况 (1)(一)REITs概况 (1)(二)REITs的主要类型 (2)我国REITs发展思路建议 (3)我国REITs发展面临的主要障碍及需解决的问题 (4)房地产信托投资基金概况（一）REITs概况房地产信托投资基金(RealEstateInvestmentTrusts，以下简称“REITs"）的基本理念起源于19世纪的美国，1960年美国《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》的颁布,标志着REITs的正式创立。
目前，美国是REITs规模最大的国家，并成为世界REITs发展的典范。
美国REITs的发展经历了上世纪90年代前的积累阶段和上世纪90年代后的扩张阶段.在亚洲,REITs在上世纪末本世纪初才有突破。
最早出台关于REITs的立法并推出第一只REITs的亚洲国家是新加坡(1999年5月)，日本是亚洲继新加坡之后第二个推出REITs的国家；2005年6月，香港证监会正式发布了《房地产信托投资基金守则》修订的相关总结，撤销了香港房地产投资信托基金（REITs)投资海外房地产的限制，从而促进了香港REITs的迅速发展。
1960年美国推出第一只REITS产品至今,全球已有22个国家推出REITs产品,并有4个国家正在进行有关REITs方面的立法.而全球REITs增长迅猛，1990年全球REITs市值仅为70亿元,2002年以后增长尤其迅猛，截至2009年9月末，REITs全球市值已超过6050亿美元。
美国是全球发展REITs最早，也是最成熟的市场，REITs市值约3000亿美元，市值也最大；其次是澳大利亚，已发行64只REITs，市值达到780亿美元；处于第三位的是法国，48家房地产信托市值达到730亿美元。
从市场成熟度来说,最早开始发展房地产投资信托的美国是最成熟的市场,其次是澳大利亚。
亚洲的大部分国家都是处于成长中的市场，而中国内地更是明确的法律法规都尚未出台，还处于早期探索的阶段。
reits通俗解释
REITs通俗解释什么是REITsREITs是房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts）的缩写，是指一种由多个投资者共同出资，并通过购买和管理各种类型的房地产资产来获取投资收益的投资工具。
REITs像股票一样在证券交易所进行交易，投资者可以通过购买REITs的股票来间接投资于房地产市场。
REITs的特点1.高流动性：与直接投资于房地产相比，REITs具有更高的流动性，投资者可以通过买卖REITs股票来快速调整投资组合。
2.分散风险：REITs往往拥有多个房地产资产，包括商业不动产、住宅物业、酒店、医疗设施等，通过分散投资来减少个别资产带来的风险。
3.稳定收益：根据法律规定，REITs必须将大部分收益分发给股东，因此投资者可以通过持有REITs股票获得稳定的现金流收益。
4.免纳公司所得税：REITs按照特定的法律条款，可以免纳公司所得税，这使得REITs能够将更多的收益分配给股东。
5.专业管理：REITs通常由专业的房地产管理公司运营，他们负责寻找和管理房地产资产，投资者可以放心交由专业人士来管理。
REITs的类型根据所持有的房地产资产的不同，REITs可以分为以下几种类型：1. 商业地产REITs商业地产REITs主要投资于各种商业不动产，包括购物中心、写字楼、工厂、仓库等。
这类REITs的收入主要来自于租赁收益，租户通常是各种企业和零售商。
商业地产REITs的风险相对较低，因为租约通常较长且收入稳定。
2. 住宅地产REITs住宅地产REITs主要投资于租赁住宅物业，例如公寓楼、公寓社区等。
这类REITs的收入来自于租金收益，租户通常是个人租房者。
由于住宅地产市场较为稳定，住宅地产REITs通常具有较低的风险。
3. 健康医疗REITs健康医疗REITs主要投资于医疗相关的房地产，例如医院、诊所、养老院等。
由于健康医疗服务的需求稳定增长，这类REITs通常具有较高的稳定性和长期增长潜力。
美国REITs投资指南
美国REITs投资指南我知道你很忙，一秒钟上下几千万那种。
所以这张美国市场回报率对比图，放在最前面先看。
这根跑赢了市场、跑赢了国债、甚至在2008金融危机之后表现反而出众的橙色的线，就是现在金融工具里最炙手可热的地产基金——REITs。
它和外面那些妖艳的金融投资工具好不一样，本文就来为你解读你所需要知道的关于REITs的一切。
简单点，REITs究竟是啥REITs（Real EstateInvestment Trust）全称应当为房地产投资信托。
简单来说，REITs是一类公司，主要业务与房地产息息相关，拥有、运营、管理能产生收入的房地产或者为其提供按揭资金。
借鉴于共同基金的概念，REITs的股东能从REITs所拥有的房地产投资项目中获得收入和分红，以及长期的资本增值。
REITs按照其属性，分为权益类、按揭类、和混合类。
权益类REITs指的是该公司拥有能持续产生租金以及其他持续性收入的房地产；按揭类REITs指的是公司为房地产提供按揭，所产生的按揭定期还款作为持续性收入；混合类顾名思义则是两者业务兼有。
投资REITs的大多数投资人都是看中了它的高收入、长期增长的特点。
REITs也帮助投资人多样化收入流。
然而，每一种投资都有它的优劣，REITs也是不例外。
REITs有其得天独厚的优势：多样化的资产组合，丰厚的分红政策，充分的流动性，稳定的长期表现和高透明度。
最大的特点是绝大部分的收入都以红利形式发放给股东。
1960年，为了提高房地产融资能力，美国国会提出了REITs的概念，降低了房地产投资的资金、合规门槛，使得大规模的、产生收入的房地产投资项目对于普通投资人也成为可能。
经过50多年的发展，REITs已经和经济的方方面面联系在一起。
涉及的种类非常分散，包括公寓、医院、酒店、工厂、护理中心、办公建筑、购物中心、仓库、林地等等。
嚯，能展开说说吗就像所有投资一样，REITs既有好处也有坏处。
咱先来看看这枚硬币的正面——高分红：合规要求中规定，至少90%的收入必须以红利形式分配给投资人。
美国房地产信托REITS对中国房地产发展经验借鉴
美国房地产信托REITS对中国房地产发展经验借鉴【摘要】本文通过对美国房地产信托REITS和中国房地产发展现状的介绍，探讨了美国REITS的运作模式、利用REITS发展中国房地产市场的可行性、在中国房地产领域的应用案例、对中国房地产发展的影响因素以及如何帮助中国房地产健康发展等内容。
通过借鉴美国REITS经验，推动中国房地产发展，加强中国房地产金融市场创新，建立有效监管制度，为中国房地产市场的健康发展提供参考和指导。
通过对比两国的房地产信托体系，可以促进中国房地产市场的规范与健康发展，为投资者提供更为稳健的投资渠道，同时也为推动中国经济的可持续发展做出贡献。
【关键词】美国房地产信托REITS、中国房地产发展、运作模式、市场可行性、应用案例、影响因素、健康发展、经验借鉴、金融市场创新、监管制度1. 引言1.1 了解美国房地产信托REITS美国房地产信托(REITs)是一种通过集资投资于房地产项目或房地产质押证券的投资工具。
REITs通常由管理公司管理，投资者可以通过购买REITs的股票来间接参与房地产市场。
在美国，房地产信托受到监管部门的监督，必须符合一定的法律法规和规章制度。
美国REITs通常分为不同类型，包括房地产投资信托、房地产运营信托、基础设施信托等。
投资者可以根据自己的投资需求和风险偏好选择适合的REITs进行投资。
通过REITs，投资者可以实现房地产市场的分散化投资，降低风险并获得稳定的收益。
值得一提的是，美国REITs的纳税方式也与普通公司不同，符合一定条件的REITs可以享受免税待遇。
这一政策促进了REITs的发展，吸引了更多的投资者参与其中。
了解美国房地产信托REITs的运作模式，可以帮助我们更好地认识其在房地产市场中的作用和意义，为我们借鉴其经验提供了重要参考。
1.2 认识中国房地产发展现状中国作为世界上最大的房地产市场之一，房地产发展一直是中国经济的支柱产业之一。
随着中国经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产市场规模不断扩大，房地产投资成为国民经济的重要组成部分。
美国房地产信托REITS对中国房地产发展经验借鉴
美国房地产信托REITS对中国房地产发展经验借鉴房地产信托（REITs）是一种房地产投资工具，其本质是一种证券化的投资策略。
REITs 巧妙地结合了房地产和证券行业的优势，提供了相对较低的门槛，并为投资者带来了切实可行的投资机会。
近年来，REITs在国际上变得越来越流行，成为了一种常规的投资方式。
虽然美国在REITs方面最为成熟，并具备最长时间的历史和最完善的法律框架，但是其他国家也在尝试借鉴其它经验来推动REITs在本国的发展。
中国的房地产市场尤其值得注意，虽然在此前数十年中已经迅速增长，但与美国的REITs市场相比，仍有很大的发展空间。
中国的REITs市场处于起步阶段，在制度上存在一些瓶颈和限制。
但随着市场逐渐成熟，中国的REITs市场将会成为全球REITs市场的一个坚实竞争者。
让我们来看一下REITs 在中国房地产发展中可以借鉴的经验。
1.利用良好的市场机遇REITs旨在提供稳定的现金流，并通过持有房地产及类似资产，同时在市场上获得良好的总回报。
这一点在中国的房地产市场上尤为重要。
近年来，中国的城市化率迅速提高，对于各类房地产资产的需求也在不断增加。
这为REITs提供了更多的发展机遇，同时也展示出一个巨大的市场潜力。
中国可以借鉴美国的经验，加强对于市场的调查和分析，找到最好的投资机遇，这对于REITs的成功发展至关重要。
2.完善制度REITs的成功发展需要完善的制度和便捷的法律框架。
在美国，REITs已经成为一种标准的投资工具，并拥有完善的监管机制。
这为REITs的持续发展提供了一个强大的法律支撑。
与此相反，中国的REITs市场目前还处于起步阶段，虽然已经出台了相应的政策支持，但后期制度的完善仍是该市场需要努力的方向。
通过建立健全的法律制度，为投资者提供保障，从而增加REITs的投资价值，使其成为更为魅力的投资工具。
3.透明度和信息披露透明度是REITs市场发展的必要条件之一。
REITs所拥有的房地产资产对于投资人来说，是一个至关重要的资产组成部分。
1218-美国、德国、日本的房地产信托(REITS)资料
• 虽然人们对信托观念是起源于罗马法上 的“遗产信托”，还是仿效日耳曼法上的 “受托人”制度，尚有争议，但都认为现 代信托制度的发展最早是从英国封建时代 的用益权制度开始的。
• 房地产信托是房地产开发商借助较权威 的信托责任公司的专业理财优势和其运用 资金的丰富经验，通过实施信托计划，将 多个指定管理的开发项目的信托资金集合 起来，形成具有一定投资规模和实力的资 金组合，然后将信托计划资金以信托贷款 的方式运用于房地产开发项目，为委托人 获取安全、稳定的收益。
• 二、现代信托制度的发展
• （一）现代信托制度的确立
• 早期在英国出现的“信托”，称为“用 益设计”，当时的目的是为了规避封建法 律制度对财产（尤其是土地）转移所加的 限制和税负。
• 当时的英国人民非常虔诚于宗教信仰， 因而有死后将土地捐赠给教会等宗教团体 的习惯.
• 但教会土地可以永久免税以致影响到封 建诸侯的租税利益，再者封建诸侯丧失了 取得无人继承土地的机会，封建诸侯不得 不出台禁止将土地捐赠给教会的规定。
• 目前，英国和美国都有民事信托和商事 信托，但限于习惯和民事信托旷日持久的 发达，民事信托仍然是英国信托业务的主 体，而美国的民事信托和商事信托同样发 达。
• 日本信托与英美不同的是几乎都属于商 事信托，特别是在二战后特殊的经济环境 中独创了“贷款信托”，为日本的经济发 展作出了重大贡献。
第二节 国外房地产信托经营模式
• 于是，人们采取了先将土地让与他人， 再由受让人管理土地并将土地收益交给教 会，达到与直接损赠给教会时相同的目的， 从而规避了禁止捐赠土地给教会的规定。
• 人们还采取同样的方法规避了土地长子 继承制。
• 另外，在由国王、领主和佃户组成的英 国封建土地制度下，每当土地的“占有” 或“所有权”发生转移时，受让人需要交 纳大笔税金，因而人们采取了转移土地 “占有”而保留土地“用益权”的方式， 使得这种负担得以规避。
美国REITS
美国房地产投资信托基金的发展及其对我国的启示陈柳钦*（天津社会科学院，天津，300191）内容提要：本文在阐述美国房地产投资信托基金的发展历程、设立条件、种类和优势所在等，并借鉴美国经验，认真并探讨了我国房地产投资信托基金的发展意义、模式选择和政策建议。
关键词：美国 房地产投资 REITs一、美国房地产投资信托基金的发展历程房地产投资信托基金（ Real Estate Investment Trusts,简称 REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度①。
它是1960年美国国会根据《房地产投资信托法案》的规定按一定的法人组织形式组建而成的②。
投资信托制度最早起源于1822年的荷兰国王威廉一世时期，当时用以筹集社会游资、作为开发煤、铁、纺织及其它产业的基金，运作效果良好。
1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托（Boston Personal Property Trust），但直到1920年以后，美国投资事业才有了划时代的发展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。
1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始对投资公司进行规范。
为确保投资人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易活动，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法，这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。
依据美国1940年投资公司法第4条，投资公司可以分为：面额证券公司（Face-Amount Certificate Companies）、单位信托公司（Unit Investment Trust）和经理公司（Management Companies）三类。
其中，经理公司在三种投资公司类型中运用最为普通，按投资公司法第5条又可将其分为：封闭型（Close-end Type）投资公司、开放型（Open-End Type）、分散型（Diversified Type）和非分散型(Non-Diversified Type)投资公司四种。
美国房地产投资信托基金( REITs)简介
美国房地产投资信托基金（ REITs）90年代以来，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, 以下简称REITs）在美国迅猛发展，像一颗冉冉升起的新星，魅力无穷，在房地产界和投资界引起很大反响，逐步成为商业房地产投资的主流。
越来越多的房地产通过REITs实现证券化，像沃尔吗、洛克菲勒中心、甚至连监狱等政府的房地产都纷纷通过证券化，成为公众产权。
一、REITs的定义提起写字楼、商场、酒店等商业房地产投资，普通老百姓一般都认为这是富豪才能涉足的投资领域，与自己无缘，因为老百姓那点钱只够买一个平方米或几个平方米面积的房地产。
要使小投资者投资房地产的愿望成为现实，唯一的办法是将大家的资金聚集在一起才有可能。
REITs就是一个把众多投资者的资金集合在一起，由专门管理机构操作，独立的机构监管，专事商业房地产投资，并将所得收益由出资者按投资比例进行分配的基金。
REITs是美国国会1960年参照共同投资基金的形式立法创立的。
其目的是为了给小投资者提供一个参与大规模商业房地产投资的机会，使所有对房地产投资有兴趣的投资者，不受资金的限制和地域的限制，都有机会参与房地产投资。
（一）REITs的法律定义REITs的法律定义出现在美国《国内税收法》第856~860章（the Internal Revenue Code，Sec.856 to 860）。
其地位成立的资格条件可以简单概括为如下几点：1、REITs的结构要求（1）REITs是一个由董事会或由受托人管理的公司、信托基金或者协会；（2）其所有权益是由可以转让的股票、产权证书或受益凭证来体现的；（3）是美国国内注册的独立核算法人实体；（4）不能是任何形式的金融机构（如银行、互助储蓄银行、合作银行、国内建筑与信托协会，以及其它储蓄机构）或保险公司；（5）必须由100名以上股东（包括个人股东和法人股东）组成；（6）在每一纳税年度的最后半年内,5名或更少的人所占的份额不能超过全部股份的50%(俗语为：5-50规则）；（7）REITs应在缴税年度的全年内满足1-4项要求，在至少335天内满足第5项要求, 在整个下半年满足第6项要求。
美国REITS全景
•
截止2005年底，美国的房地产投资信托 基金市值（market capitalization）已经达 到3306.9131亿美元 。
1971年-2005年美国房地产信托市值
•
2004年10月22日，美国总统布什签署 了多条房地产投资信托基金专门条款。 • 去除对外国投资者购买公开发行房地产 投资信托基金股票的歧视性障碍； • 阐明和更正围绕1999年房地产投资信托 基金现代化法案的一些问题；
•
纽约证券交易所（New York Stock Exchange） 169 只； • 美国证券交易所（American Stock Exchange） 20只； • NASDAQ 交易所（NASDAQ National Market System）8只。这些登记上市的 REITs总资产超 过 4 千亿美元。 • 已在 SEC 注册的 REITs 约有 20 家未上市交 易。大约有 800 家 REITs 尚未向 SEC 注册，也 不在证交所交易。
• （3） 1975~1986 年重整期 • 在1974年之后，因为多数业者过于乐 观而进行高度财务杠杆操作，许多公司在 短期内扩张过速，而当时的REITs 禁止自 行管理财产，需由第三者管理，早期的经 理公司处理资产表现不佳，大多未能做好 投资管理； •
•
再加上利率升高、缺乏多样化投资组合、 高估开发报酬率、对投资风险的控管不佳。 • 二十世纪70年代又遭遇美国整体经济衰 退. 高达70%甚至以上的净资产负债率对该 产品而言无疑是雪上加霜，导致REITs 不 断萎缩。
•
在同一年通过的税捐稽征法（the Internal Revenue Code of 1960），则赋予 REITs 税赋优惠，推动REITs 的发展。
美国房地产投资信托(REITs)扫描
关 键词 ： ＥＴ ； 展 历 程 ； 点 ； 型 ； Ｒ Ｉｓ发 特 类 资格 条 件 中 图分 类号 ： １３ １ 文 献标 识 码 ： Ｆ２ ．６ Ａ
２ ０世纪 ８ ０年代 ， Ｅ Ｐ和 ＭＬ ＲＬ Ｐ的出现， 降低 了 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 的吸 引力 。Ｒ Ｌ （ｅｌ ｓ ｔ ｌ ｔ ａｔｅｓｉ 即房地产 有 限合伙 Ｅ Ｐ ｒａ ｅｔｅ ｉ ｅ ｐｒ ｒ ｐ， ａ ｍｉｄ ｎ ｈ 组织 ） 既能通 过高 比例 的财务杠 杆带来 显著 的避税 效应 ， 又能
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摘 要 ： 文 对 美 国房 地 产 投 资 信 托 （ ＥＴ ） 发 展 历 程 、 本 Ｒ Ｉｓ 的 特
关联 的风 险的同时 ， 提高 了 Ｒ Ｉｓ的经 营绩效 。Ｒ Ｉｓ的总体 ＥＴ ＥＴ
回报 指 数 在 １７ ９４年 跌 倒 最 低 点 ， １７ 在 ９ ８年 年 初 却 上 涨 了 １３ ， １７ 年 年底 至 １８ 年年底的期间又上涨了 １７ ９ ％ 在 ９８ ９１ ０ ％。
（ ） 五 回升 阶 段 （９ ６年一 ｌ９ １８ ９ ０年 ） 。
点、 类型 、 资格条件进行 了综述 ， 以期 有助 于对 Ｒ Ｉｓ Ｅ Ｔ 的进 一步
房地产市场的行 情在 １８ ９９年底和 １９ ９ ０年初陷入 了严 重的
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美国房地产投资信托(REITs)扫描凌 辉摘 要:本文对美国房地产投资信托(RE I Ts)的发展历程、特点、类型、资格条件进行了综述,以期有助于对RE I Ts的进一步研究。
关键词:RE I Ts;发展历程;特点;类型;资格条件中图分类号:F123.16 文献标识码:A文章编号:CN43-1027/F(2010)01-126-02作 者:中南大学商学院金融学系硕士研究生;湖南,长沙,410081美国房地产投资信托联合会(NARE I T)对RE I Ts所作的定义是:“RE I Ts是拥有并(在大多数情形下)积极营运收益性房地产的公司,有些RE I T也从事地产融资。
大多数大型RE I Ts的股票在公开市场交易”。
美国拥有全世界最发达的房地产投资信托(RE I Ts)市场,根据NARE I T的统计,至2008年底,向美国证券及交易委员会(SEC)注册并公开上市交易的RE I Ts有136只:纽约交易所(Ne w York Exchange)118只,美国证券交易所(American St ock Exchange)8只,纳斯达克交易所(Nasdaq Nati onal Market Sys2 te m)7只,在其他的全国性市场交易的3只。
这些公开上市RE2 I Ts的总市值达1916亿美元。
此外,还有RE I Ts向SEC注册但未公开上市交易或者既未向SEC注册也未公开上市交易。
根据美国国内收入署的统计,有1100只RE I Ts进行了纳税申报。
一、美国RE I Ts的发展历程(一)RE I Ts的起源。
19世纪80年代在马萨诸塞州波士顿设立的商业信托(M assachusetts business trust),是RE I Ts基本理念之源。
当时信托组织如果将信托收入分配给受益人,就不必缴纳税款,因此投资者可以避免双重征税问题。
1960年美国国会颁布了《美国1960年国内税法典》,正式确认了RE I Ts的法律地位。
(二)起步阶段(1960-1973年)。
最初美国法律只允许设立权益型RE I Ts,到1965年只有65家RE I Ts。
1967年开始允许设立抵押型RE I Ts,1968年到1970年期间所设立的RE I Ts几乎都是抵押型RE I Ts。
RE I Ts步入第一次大繁荣,自1968年至1970年,RE I Ts的资产翻了4倍以上,从10亿美元增长到47亿美元。
(三)衰退阶段(1974—1975年)。
虽然早期RE I Ts繁荣一时,很快该行业暴露出一系列问题:错误的投资决定、高借贷杠杆以及RE I Ts组织结构的内在利益冲突等。
加之,该时期美国经济出现衰退,利率上升,使得RE2 I Ts的资产水平急剧下降,从1974年的200亿美元下降到1975年的120亿美元。
(四)调整阶段(1976年—1985年)。
针对RE I Ts行业发展中出现的问题,美国国会通过了《美国1976年税制改革法案》,对与RE I Ts有关的纳税条款进行调整。
1976年美国税法的修改在有效减少其与整个证券市场相关联的风险的同时,提高了RE I Ts的经营绩效。
RE I Ts的总体回报指数在1974年跌倒最低点,在1978年年初却上涨了193%,在1978年年底至1981年年底的期间又上涨了107%。
(五)回升阶段(1986年—1990年)。
20世纪80年代,RE LP和MLP的出现,降低了RE I Ts的吸引力。
RE LP(real estate li m ited partnershi p,即房地产有限合伙组织)既能通过高比例的财务杠杆带来显著的避税效应,又能将损失转移给投资者,为投资者创造更高的税务减免。
MLP (master li m ited partnershi p,即业主有限合伙)既能提供与RE I Ts 相似的流动性与投资理念,又能提供类似于传统有限合伙组织的避税效果。
同时,该时期法律禁止RE I Ts管理和运作其财产使得RE I Ts的自主经营活动受到很大限制。
上述因素加之宏观经济处于衰退期,RE I Ts复苏进程非常缓慢。
(六)现代RE I Ts(1991年至今)。
房地产市场的行情在1989年底和1990年初陷入了严重的低迷状态。
RE I Ts的名义年均回报率,从1988年的10%下降到1990年的负24%。
其中受损最严重的是高融资杠杆的抵押型RE I Ts与混合型RE I Ts。
房地产产价格在1990年崩溃,1991年美林公司(M errill Lynch)公开首发I P O,标志着“RE I Ts时代的到来”。
在1993年至1995年这36个月的期间内,华尔街为新成立的RE I Ts募集了大约169亿美元的资金,超过了之前32年内此类数据的总和。
二、美国RE I Ts的特点(一)专家理财。
RE I Ts自身的投资专家或聘请的外部投资顾问,具备丰富的投资经验和专业的房地产投资知识,利用其专业和经验优势,通常能够得到较普通投资者更高的加权风险收益率。
通过专业化的经营管理,RE I Ts使得房地产的营运绩效大幅度提高,让普通投资者也可以分享房地产专业化经营的成果。
(二)组合投资,分散风险。
组合投资与单一投资相比,因为投资的多样化可以消除非系统风险,组合收益率高于任何单一收益率。
配置不同的资产,可以有效地规避单一风险。
美国RE I Ts通过多元化投资,选择不同地区,不同类型的房地产项目组成投资组合,在有效降低风险的同时,获得了较高的收益。
(三)高收益。
RE I Ts的收益包括红利收入和资本收益两部分。
I bbots on 协会(I bbots on A ss ociati on)的研究表明,截止到2008年12月31日的数据,权益型RE I Ts30年的年平均收益率达11.99%,同期S&P500指数收益率为10.99%,罗素2000小型股指数的收益率为10.80%,巴克莱资本综合债券指数的收益率为8.60%。
可见,RE I Ts综合收益率高于其他主要的投资类型。
(四)高流动性。
RE I Ts作为一种证券化产品,将“房地产”这种不动产完成621企业家天地・下旬刊/2010/1标准化,其发行的股票或受益凭证能在二级市场自由流通,资金进入和退出相当容易,具有很强的流动性。
相比之下,直接投资于房地产有很大的变现风险。
(五)管理高度透明。
法律对RE I Ts的组织结构、资产运用和收入来源有明确的要求,大部分RE I Ts为公募型并受到社会监督,公司及其资产、管理层及其业务计划、资金分配比重、财务状况等都必须定期向公众公布。
公开市场的高透明度和市场监督机制,使得信息不对称程度低,有利于投资者在掌握充分信息的情况下作出投资决策。
三、美国RE I Ts的类型根据不同的标准可以对RE I Ts进行不同的分类。
(一)根据拥有的投资组合与主要从事的投资活动不同,可以将RE I Ts分为权益型RE I Ts、抵押型RE I Ts、混合型RE I Ts 三类。
权益型RE I Ts是指75%以上的投资资产表现为房地产所有权或其他资产所有权的RE I Ts。
抵押型RE I Ts是指75%以上的投资资产表现为房地产抵押权的RE I Ts。
混合型RE I Ts是指既从事资产的持有与管理又从事资产权益抵押,但不属于权益型或混合型的RE I Ts。
(二)封闭式RE I Ts和开放式RE I Ts。
根据运作方式的不同,可以将RE I Ts划分为封闭式RE I Ts 和开放式RE I Ts两种。
封闭式RE I Ts是指资本总额及发行份数在发行之前确定,发行完毕后和规定的期限内,资本总额及发行份数固定不变的RE I Ts。
开放式RE I Ts是指资本总额及发行份数不是固定不变的,而是随时可以根据市场供求情况发行新份额或者赎回股份的RE I Ts。
(三)公司型RE I Ts和契约性RE I Ts。
根据组织形式的不同,可以将RE I Ts划分为公司型RE I Ts 和契约性RE I Ts。
公司型RE I Ts依法成立,通过发行股份募集资金,并将募集的公司按照法律和公司章程的规定投资于房地产业务的RE2 I Ts。
契约型RE I Ts是指依据信托契约、通过发行受益凭证而组建的RE I Ts。
一般由信托公司(受托人)、托管人、投资者(信托人)订立信托契约,三者的权利、义务根据信托契约确定。
四、美国RE I Ts的资格条件(一)组织条件。
RE I Ts必须是符合一定要求的公司、信托或者协会。
1.由一名或者多名受托人或董事进行管理;2.所有权凭证式可转让的股票或者受益凭证,以与不能成为RE I Ts的捐赠信托和遗嘱信托区别开来。
3.不能是税法第582节之(c)(2)所指的金融机构(比如银行、信贷公司)或者保险公司。
(二)资产条件。
1.至少75%以上的资产由房地产、现金和现金等价物(包括应收款项)、政府证券构成;2.除政府证券以外的证券价值在资产总值中的比例不超过25%,且所持应税RE I Ts子公司证券的价值,不超过其资产总值的20%;3.所持任何单个发行人证券的价值,不超过其资产总值的5%;所持任何单个发行人的证券,不超过该发行人已发行的有投票权证券的10%;所持任何单个发行人证券的价值,不超过该发行人已发行证券价值总额的10%。
如果RE I Ts违反资产条件不是由于新收购了资产,而是由于资产价值变化所致,则将不失去RE I Ts资格。
如果因收购资产而违反资产条件,则从资产收购的会计季度末之日起计算享有30日的更正期,如果未在此期限内更正,将丧失RE I Ts 资格。
(三)收入条件。
RE I Ts必须满足三大项收入来源要求。
第一项是“75%收入原则”。
至少75%的总收入(不含来自禁止交易的总收入)必须来源于:1.房地产租金,2.房地产抵押担保贷款利息,3.房地产处置收益,4.处置所持其他RE I Ts证券的收益,5.房地产相关税种的减税和退税,6.被取消赎回权的房地产带来的收益,7.签订抵押贷款合同或房地产收购&出售合同所得,8.合格的短期投资收益。
75%收入测试的精神实质是要求RE I Ts有75%以上的收益来自于房地产渠道,也就是说非房地产渠道的收益不能超过25%。
第二项是“95%收入原则”。
在RE I Ts总收入中95%必须来源于:满足75%收入原则下的项目,以及“股息、利息、处置股票或证券的收益”。
第三项是“30%收入原则”。
以下三种收入之和不得超过30%:1.出售或以其他方式处置持有期不到1年的证券;2.出售或以其他方式处置持有期不到4年的房地产所得;3.被禁交易(指的是在正常的业务营运中将房地产销售给客户)所得。
(四)股权结构条件。
“百人原则”。
RE I Ts股东或受益人不得少于100人:“5-50原则”。