某某房地产项目市场及地块分析报告

2010年政府完成固定资产470亿元,增长13.92%。十二五期间年均达到29%的 增长。
乌市住宅发展趋势
乌市住宅发展已开始向城北集中
从图表中可以看出： 2010年在高供应量的支撑下，新市区、沙依 巴克区和米东区成交量排在前列。其中新市区 （包含高新区区域）全年商品房成交量191.7 万㎡，住宅成交182.26万㎡，占比41%，米东 区住宅成交量55.8万平米，占比12%，俨然成 为房产开发热点区域！
卡子湾项目
市场及地块分析报告
本次报告的目的是： 通过对目前乌市房地产开发环境及竞争项目的分析对 本案初步确定产品提供依据，以及对地块自身分析， 论证项目开发的可行性。
乌市房地产开发环境分析
宏观政策解读 乌市经济概述 乌市2011产品供应分析
宏观政策分析 国家宏观经济基调及房地产调控政策概述
年份
国十一条
国十条
国五条
国八条
➢首套首付2成，利率7折；二套房首付4成 ➢防范信贷资金、境外“热钱”冲击我国市场 ➢合理确定商品住房项目预售许可的最低规模 落实地方人民政府责任
➢首套首付3成，二套首付5成，利率1.1倍，暂 停发放居民家庨购买第三套及以上住房贷款 ➢加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房
市场分析结论：
1、政策调控主要针对投机性需求，暂时对刚性需求影响不大 2、乌鲁木齐城市发展加速，整体开发北移，促使本案所在区域开发环境更加成熟。 3、 项目所在区域内供应项目去化率和去化速度高，说明所在区域已被市场认知。 4、市场供应结构逐步转向改善型住宅产品，市区内刚性需求产品可选范围极小。 5、小高层、高层住宅产品市场开发已经成熟，客户已经基本接受此类住宅产品
板块划分 高新北区板块
米东板块
项目名称 和兴嘉苑 锦绣年华 博雅馨园 座标2020 普罗旺斯 荷兰小镇 水木尚城
主力户型（㎡） 80-120 91
98，105，128，139 89-130
目前售价（元/㎡） 销售率
5200
70%（二期）
5800
50%（二期）
5300
90%（三期）
4400
98%
89、108
竞争项目分布图
高新北区板块
通嘉地块
米东板块
阳光绿地
健坤地块
潜在竞争项目
竞争项目基础信息
板块分类 项目名称
和兴嘉苑
高新北区板 块
锦绣年华
博雅馨园
座标2020
米东板块
普罗旺斯 荷兰小镇
水木尚城
开发企业 和兴房产 霄龙房产 华源实业 金科地产 广汇房产 广汇房产 特变房产
占地面积 （㎡）
109629
建筑面积 （㎡）
竞争案例—座标2020
鸟瞰图
社区形象
外立面
区位图
项目位置 开发企业 项目定位 产品形式 即时单价 主力户型 销售状况
客户特征
优势
米东南路1032号 金科地产
中端 多层、小高层 4400元/㎡ 89-130㎡ 98%
米东周边客户
1、户型在区域内相对受欢迎 2、入市价格低，客户容易接受
劣势
1、项目体量较小； 2、周边配套不完善；
58
米东区
7
36
汇总
159.5
253
3 26 23 23.5 19
94
34
100.5
15
134
-
40
8
120
13
119.5
-
62
70
575
单位：万㎡
从2011年供应产品分析可知小高层产品已在市场上的认知度越来越高成为供应主力
乌市2011年商品房按价格统计
10000元/ ㎡
8000元/ ㎡ 6500元/ ㎡ 5500元/ ㎡以下
开发企业
新疆霄龙房地产开发有限公司
项目定位 产品形式 即时单价 主力户型 销售状况
中端 多层、小高层 5800元/㎡ 91㎡ 50%（二期）
客户特征
新市区客户占70%沙区、水区占10%、内地客户占20%
优势
1、物业形态以市场认可度较高的多层为主； 2、户型多样，选择范围广； 3、离美居、铁路局商圈较近。
新市区、米东区客群
1、开发商品牌优势； 2、建筑节能工程项目；
劣势
备注
1、附近有污水处理场，空前污染 严重
今年先推600套多层、小高层
2、离市区较远，市场认知度低
潜在竞争项目基础信息
项目名称 项目位置
占地面积
容积率
通嘉地块 区五建地 块
喀什路区五建 家属院（钢材 市场后侧）
健坤项目 喀什路与南湖 北路交汇处
劣势 1、目前配套不完善； 2、交通不够便利，公交路线较少；
备注
项目销售情况较好，从年初到现 在价格提升较快，目前所剩房源 不多， 热销户型为91㎡。
竞争案例—博雅馨园
鸟瞰图
社区形象
外立面
机能图
项目位置 开发企业 项目定位 产品形式 即时单价 主力户型 销售状况
乌鲁木齐喀什东路498号 新疆华源实业有限公司 中端 多层、小高层、高层、洋房 5300元/㎡ 98-139㎡ 90%（三期）
外立面
机能图
项目位置 开发企业 项目定位 产品形式 即时单价 主力户型 销售状况 客户特征
优势
米东区碱沟西路 广汇房产 中端 多层、小高、高层 4360元/㎡ 85-114㎡ 30%（二期） 水区六道湾、七道湾客户和华凌商圈客户为主
劣势
1、小区整体规模较大； 2、首家业主专属巴士推广
1、开发商口碑较差； 2、离乌市较远，出行交通不便。
客户特征 新市区客户占主导客户
优势
1、小区开发规模较大； 2、开发商口碑较好； 3、户型多样，可选范围较多； 4、产品多样：多层、高层、洋房
劣势 1、周边环境较差、有污水处理厂； 2、区域内配套不健全；
备注
目前该项目主要剩余6、7、9三栋高层大户型为 主的三房，由于户型偏大，使得总价过高，在该 在区域难以得到购房客群认可。
备注
项目客群以新华凌商圈为主。 2011年续建续建2栋18F高层，暂未售。
参考案例—普罗旺斯
鸟瞰图
社区形象
外立面
机能图
项目位置 开发企业 项目定位 产品形式 即时单价 主力户型 销售状况
客户特征
优势
米东南路 广汇房产 中端 小高层 4300元/㎡ 89、108㎡ 100% 周边客户及华凌商圈投资客居多
乌市2011年各区投放量预测
预计2011年全市投放量在：575万平米左右，其中2010年项目续建量在：320万平 米左右，2011年新增供应量在：255万平米左右。
2011年各区供应量：
区域
高层
小高层
多层
别墅、洋房
汇总
水区 沙区
28.5
36
26
67
天山区
40
-
新市区&高新区
33
56
头区&经开区
25
从“乌七条”发现此次调控并没有明细调控细则，调控政策出台的时机并不成熟， 但其中较为严厉的限购令对整个房地产市场造成较大的影响，尽管限购令目前并 没有“完全”实施，却影响到置业者的置业心理，造成目前的观望情绪。
乌市经济分析
乌市GDP增速与固定资产投资情况
2010年乌市国民生产总值1311亿元，与去年同期1095亿元相比，增长12.2%。 2011年乌市完成国民生产总值目标为1630亿元，比上年增长17%。以2010年 为基数，力争2013年国民生产总值翻一番，到2015年地区生产总值达到3500 亿元，按可比价格计算年均增长18%。
客户特征
新市区的客户为主，30%以上外地户口
优势
1、开发商口碑较好； 2、小区规模适中，较为管理； 3、多层产品目前在市场上较为受欢迎；
劣势 1、离铁路较近，噪声污染； 2、周边配套设施不完善；
备注 今年将多层和小高层全部推出
竞争案例—锦绣年华
鸟瞰图
社区形象
外立面
机能图
项目位置
乌市长春路与杭州路交汇处
契税优惠仅适用于家庭首套普通住房，取消个税 优惠
乌市政策分析
近期乌市楼市新政
2011-3-10
乌市 七条
1）进一步建立健全和完善住房保障制度 2）暂时限定居民家庭购房套数，严格限制投机性购房 3）强化市场监管 4）严格执行房地产税收政策 5）切实执行差别化住房信贷政策 6）严格住房用地供应管理 7）发挥媒体积极引导作用
2、乌市整体经济发展趋势较好，这种经济发展态势导致——乌市城市化进程加快， 有力的支撑了居民住房消费，为乌市房地产发展提供了动力。
3、从2011年供应产品分析可知小高层产品已在市场上的认知度越来越高成为供 应主力，刚需产品供应预计185万㎡左右，与去年相比下降50%左右，刚需产品成 为市场稀缺产品。
宏观经济
房地产业
2009年
GDP“保8增长”为核心 前期宽松平稳，年底政策突变（进入初步 调控）经历了由刺激→整顿→遏制的过程
2010年
稳增长、调结构（调控促 调控从“无为”转“有为”（持续抑制不
进平稳，收缩促进发展）
合理需求，减缓泡沫增速）
2011年
稳物价,宽财政、调结构, 控房价
部分城市开征房产税、加大保障性住房供 给、抑制投机性需求（国家继续加大调控
三次改善需求
二次改善需求 首次改善需求 刚性需求
预计开发量：48万平米 预计开发量：65万平米 预计开发量：117万平米 预计开发量：160万平米 预计开发量：185万平米
房地产开发环境概述
1、近期的楼市调控政策对乌市中高端楼盘冲击较大，刚性产品受调控影响较小， 整个市场受“限购效应”影响存在短期的观望情绪。
30%（二期）
共3期；约2000户；今年推600套
90-130
90%（一期）
竞争案例—和兴嘉苑
鸟瞰图
社区形象
外立面
机能图
项目位置
乌鲁木齐喀什东路221号
开发企业
乌鲁木齐和兴房地产开发公司
项目定位 产品形式 即时单价 主力户型 销售状况
中端 多层、小高层 5200元/㎡ 80-130㎡ 70%（二期）
市场大环境发展良好的情况下，项目自身是否具备开发条件？我们将通过 对项目地块及后期发展潜力分析，提出初步建议。
项目界定
米东版块 高新北区
高铁 版块
长喀版块
美居 版块
红光山 版块
城市北扩，居住北移
乌鲁木齐城市化进程加快，新市 区住宅开发由07年的单一版块开 发。转变成为多版块共同发展的 格局。
力度）
房地产业的发展与整个宏观经济发展基调相一致，而“十二五”的开局年政府以调控楼市为 重点，速减房地产泡沫，对整个房地产业来说是一个调控严厉年。
宏观政策分析
国家楼市政策回顾
➢首套90 ㎡以上首付3成，二套房首 付5成，利率1.1倍三套停贷、 ➢限购政策出现端倪限制有违法违规企业购 地
➢首套首付3成，二套房首付不得低于6成， 利率1.1倍 ➢限购政策出台 ➢保障性住房在十二五期间3600万套的供应
备注
项目2010年开出房源2000套，销售情况较好， 价格提升较为均匀，去年11月中旬开盘，至今 30%的销售率。
竞争案例—水木尚城
鸟瞰图
社区形象
外立面
机能图
项目位置 开发企业 项目定位 产品形式 即时单价 主力户型 销售状况
客户特征
优势
米东区广兴西街 新疆特变房产
中端 多层、小高层 4150元/㎡ 90-130㎡ 90%（一期）
阳光绿地 二钢家属院附 近
22.7万㎡ 10万㎡ 5.3万㎡
2.5 2.5 2.83
建筑面积 投放面积 56.75万㎡ 5万㎡
25万㎡
10万㎡
15万㎡
5万㎡
投放物业形 态 高层（2233F）
小高层 （18F） 小高层、高 层
备注：阳光绿地项目属于棚户区改造项目，部分房源对外出售
竞争项目价格及去化分析
4300
100%
85-114
4360
30%（二期）
90-130
4150
90%（一期）
竞争市场小结
销售均价：高新北区板块竞争项目目前整体均价在5400元/平米左右，米东板块竞 争项目目前整体均价4300元/平米左右，价格上升幅度较快 去化率：竞争项目整体销售率达到75%左右，去化较好 产品形态： 从2011供应产品看区域内小高层产品供应占主导 客群分析：目前竞争项目多为刚性需求客户为主，70%以上置业客户来自乌市中心 区域的夹心层
容积率
220359
2
规划情况
二期：规划6栋小高层（18f）、9栋 多层（1031户）
主力户型 （㎡）Hale Waihona Puke Baidu
80-120
销售率 70%（二期）
10万
26万
2.2
二期：约960户
91
50%（二期）
173700 25286
2万 197595
22万
344200 80176
4万 395190
34万
1.9 2.7 2 2 1.55
劣势
1、哥特风格建筑，建筑形式新颖；
1、项目体量小；
2、周边各种职业学校众多，文化气息浓 厚；
2、周边配套不完善。
3、乌市与米东区枢纽地带。
备注
该项目于2010年春季入市、10月中旬基本售 罄，销售节奏较快，均价由3400元/㎡上升到 最后清盘价4300元/㎡左右。
竞争案例—荷兰小镇
鸟瞰图
社区形象
三期：11栋24F、28F
98，105， 128，139
90%（三期）
一期4栋6F多层、4栋18层小高层； 总户数：649户；二期续建2栋18F
小高层;
89-130
98%
556户；5栋小高层
89、108
100%
二期总户数4475户；总47栋；8栋 多层； 32栋小高（小18F）；7栋
24F
85-114