2019年整理江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p资料

PART 2 市场解读
产品类型
项目名称
容积率
丰中名邸
2
永泰国际广场
2.3
悦城华府
2
中凯银杏湖
2.3
直立香榭丽花园 2.2
产品类型表 产品类型
小高层、高层 高层
多层、小高层 联排别墅、高层 小高层、高层
最高层数 标准层高
18
2.9
24
2.9
11
2.9
28
3、2.85
26+1
2.9
购房者对多层产品有一定偏好，但市场未出现多层与小高层、高层价格倒挂现象。 随着大丰市城市化建设的加快以及小高层、高层产品的普及，购房者对小高层、高层产品基本无抗性。
时至今日，大丰新区已经发生的翻天覆地的变化，可见大丰政府建设新区的力度与决心； 但目前新区生活、商业配套设施较为缺乏，因此导致目前大丰市民对新区的认知度较高， 但认可度不高的局面。
PART 2 市场解读
土地市场
位置
丰中名邸 二水厂东侧地块 直立香榭丽花园
中凯银杏湖 原市政府地块 育红小区西侧地块 常新公园南侧地块
PART 1 宏观市场
城市规划
大丰花都美食新天地
项目一期占地65亩，建筑面积3万 ㎡，投资1.5亿元。定位为美食、 休闲于一体的商业步行街。 项目预计8月对外销售，目前对外 报价1-3层统售1万/㎡。 预计2011年年底对外营业。
PART 1 宏观市场
城市规划
2008年大丰Βιβλιοθήκη Baidu划建设重点工作安排会议上提出： 加快市行政中心、文化艺术中心、体育中心、大中镇行政中心等主体工程建设，努力把城东新区建 成为集行政商务办公、金融商贸、科技文化、三产服务和休闲娱乐于一体的现代化、高品位、温馨 宜人的城市中央商务区。
PART 2 市场解读
大丰市场已逐步进入品质竞争阶段，部分项目在小区内部智能化、建材、绿化、建筑风格等 逐步升级，但由于受售价限制，因此整体以做“全”定位。 大丰市场已进入品质竞争阶段。
PART 2 市场解读
销售价格
重点项目销售均价图
目前大丰市场随着房价的提高，已带动产品品质的逐步升级，而品质的升级将更快的带动价格的提升。 大丰市场将由品质的升级带动新一轮的价格增幅。
PART 2 市场解读
客群分析
客群来源
置业目的
通过现场调研可知，上述竞争项目客群主要以大中镇居民为主，周边乡镇客群也占一定的比例，外 地客群以在大丰工作以及经商客群为主。 在购买用途方面，上述项目由于价格相对较高，因此二次置业（改善型需求）为主，其次为首次置 业，迫于目前的经济形势，部分客群选择购房作为固定资产使用。
会所、商业配套
局部组团绿化体现
商业配套
悦城华府
35%
轴线组团绿化（意大利台地园风情园林)
商业配套
未售 直立香榭丽花园 35% 法式宫廷园林（水景）绿化造价：300元/㎡ 会所、商业配套
城市房地产处于发展阶段，目前在售项目配套尚不完善，但在购房者认知与需求不断提高的今天， 小区配套的提升将成为趋势。
在景观布局上大部分在售项目景观较为普通，仅仅把景观和绿化定义为在社区内种草和植树； 悦城华府以及中凯银杏湖项目在社区中央和中轴上布置大面积的绿化，以此来提升项目卖点； 直立香榭丽花园项目景观在目前大丰市场处于领先地位。 景观将成为品质竞争的重要环节。
994 1188
50000 106420 157232 120000 123364 104240 207000 390440 133760 168800 1561256
PART 2 市场解读
土地市场
后续产品 根据目前出让土地容积率看，后续待推产品主体将以小高层、高层产品为主； 后续价格 根据目前出让土地楼面价看，后续大丰市场主体均价将超过5000元/㎡，过6000元/㎡ 项目将逐步出现。 后续量体 根据目前出让土地面积统计，后续待推量体较大，近160万㎡，根据新区规划图，区域 未来土地出让量极大，市场将面临较大竞争压力。
PART 2 市场解读
户型分析
中凯银杏湖84㎡二房二厅一卫
直立香榭丽花园86㎡二房二厅一卫
基本要求：两个朝阳面。 客厅开间保持在3.6米 主卧开间保持在3.6米 次卧开间保持在3.3米
PART 2 市场解读
户型分析
直立香榭丽花园128㎡三房二厅二卫
银杏湖三房二厅卫134㎡
基本要求：三个朝南面，2个卫生间 客厅开间保持在4.1-4.3米 主卧开间保持在3.6-3.9米 次卧开间保持在3.3-3.6米
PART 2 市场解读
直立香榭丽花园 价格
一期预计将于2011年年底推出
地上总建面15万㎡ 容积率:2.2
户型
高层：86、112、128㎡
项目简介
图：直立香榭丽花园效果图
项目位于幸福大道于春柳路交汇处（本项目南侧），项 目地上建筑面积15万㎡，规划商业（7000余㎡）、住 宅产品。 项目外接待于6月28日对外公开，截至7月9日，来人量 约100组，来人量较少，但据了解意向较强客群的社会 层次较高。
商住
90000
207000 30650
商住
133400 390440
商住
60800
133760 13300
商住
84400
168800 20050
容积率
2 1.7 2.2 2.3 2.3 2 2.3 2.997 2.2 2
楼面价（元/㎡） 剩余面积
1360 1034 1113 1431 2086 1263 1480
PART 2 市场解读
市场总结
通观大丰市场，大丰房产市场处于快速发展阶段，购房者正处于从满足基本居住需求 向改善需求发展的阶段；因此各开发企业意识高度统一，在产品打造上逐步升级，未 来的大丰市场将成为品质竞争的市场。
香堤雅郡 城东新区E3-15地块
本案 合计
土地用途 地块面积（㎡）
建筑面积 （㎡）
成交价 （万元）
商住
73200
146400 19910
商住 商住 商住 商住 商住
62600 71469 65000 66680 82120
106420 157231.8 149500 153364 164240
11000 17500 21471 32000 27050
直立香榭丽花园效果图
永泰国际广场实景图
丰中名邸实景图
PART 2 市场解读
中凯银杏湖建筑及智能化配套
门：钢木装甲入户门（报价6000元） 窗：双层中空玻璃窗 窗型材：断桥铝合金
建筑材料： 环保石材 弹性漆 抗噪音保温墙
智能化系统： 半球枪式摄像机 双鉴探测器 紧急按钮 电子巡更系统 楼宇对讲系统
PART 2 市场解读
PART 2 市场解读
市场政策
目前大丰市场未出台限价、限购等政策，据了解目前大丰政策主要为银行贷款政策方面： 部分银行首套房首付上调： 单价5000-6000元/㎡，首付35%； 单价6000-7000元/㎡首付40%， 利率上调10%或购买银行相关理财产品。 二套房60%，利率上调10%。
目前政策对大丰的影响相对较小，主要体现在购房者存在一定的观望情绪，成交量 未出现下滑。
一期5400元/㎡
总建面15万㎡ 容积率:2.3
户型
高层：84㎡、134-146㎡、159-163㎡
项目简介
图：中凯-银杏湖效果图
项目位于大丰益民路与常新南路交汇处，南侧为16万㎡ 的银杏湖公园。 项目一期规划6栋高层，48套联排别墅，项目目前对外 推广高层产品，于6.25日对外销售2、3号楼总计216套 房源，据了解目前截至6.27日已销售近200套。
80-90㎡两房、100-120㎡小三房产品为目前市场主要供应产品，同时为市场主力需求产品； 去化速度较快，丰中名邸、中凯银杏湖项目定位高端，因此户型面积较大； 直立香榭丽花园项目的一期户型面积定位为市场主力需求户型段，后续二期户型规划大户型。 随着市场价格的不断提高，控制房屋面积从而控制总价将成为未来市场的趋势。
PART 1 宏观市场
城市交通
港口—大丰港是江苏中部沿海唯一的深水良港，国家 一类口岸，开通日本、韩国、香港、上海、秦皇岛等 航线； 铁路—新长铁路纵贯大丰境内，南与沪宁、宣杭线相 连； 公路—从港口可直通沿海高速、徐大高速、宁靖盐高 速、沪宁高速、204国道； 内河—港口5级疏港航道可通过通榆运河直达长江水 系。
PART 2 市场解读
竞争项目分布
悦城华 府
永泰 国际
丰中 名邸
本案
直立香榭 丽花园
PART 2 市场解读
丰中名邸
总建面15万㎡
价格
容积率:2
一期 4200元/㎡（2009年12月），二期 5500元/㎡（2011.1） 目前 5800元/㎡（2011.5推出9号楼）。
户型
小高层、高层：133-136㎡、154㎡
PART 2 市场解读
户型分析
银杏湖三房二厅二卫146㎡
作为主要推广的270度情景观景阳台
空中花园以飘窗等附加值已在大丰市 场出现，据了解客户接受度较高。
银杏湖四房二厅二卫163㎡
PART 2 市场解读
购房习惯
大丰购房习惯： 偏好房型方正，南北通透户型。 对赠送面积部分较为青睐。 入户门不可正对洗手间。 喜好东边套，因此东边套与西边套存在100-150元/㎡差价。 对于数字4（楼户号）较为反感。
城市规划
主要向东
目前大丰处于第二次城市扩容 阶段，由市政府迁址带动，整 体发展方向为向东。
PART 1 宏观市场
城市规划
PART 1 宏观市场
城市规划
文化中心
新丰中学新校区（省重点高中）
宝达国际大酒店（五星）
大丰奥林匹克体育中心
PART 1 宏观市场
城市规划 大丰东方湿地公园
东方湿地公园，地处城东新区西北侧，总面积约40 公顷，总投资约2亿元。 紧邻本案，因此本案具备了优越的自然景观优势。
PART 2 市场解读
永泰国际广场 价格
均价5800元/㎡
总建面16万㎡ 容积率:2.3
户型
高层：89㎡、98㎡、109-112㎡
项目简介
图：永泰国际广场效果图
项目位于大丰人民路与健康路交汇处，项目总建筑面积 16万㎡，规划商业、住宅产品。项目一期已基本交房 入住。 目前项目对外销售二期7号楼。项目剩余3栋高层住宅 以及部分商业。
大丰城东新区项目市场定位报告
目录
宏观市场 市场解读 项目解读 项目定位
PART 1 宏观市场
城市概况
大丰市地处江苏东部，黄海之滨，总人口73万， 面积3059平方公里。
大丰市先后荣获“江苏省文明城市”、“江苏 省卫生城市”、“江苏省社会治安安全市”和“全 国城市环境综合整治优秀城市”等30多个国家级和 省级先进县（市）称号。
丰中名邸建筑及智能化配套
窗：双层中空low-e玻璃 窗型材：海达牌断桥铝合金 管道：公元牌 电梯：东芝 面砖：协盛牌
PART 2 市场解读
景观配套
项目状态 项目名称
绿化率
内部景观布局
配套设施
在售
丰中名邸 中凯银杏湖 永泰国际广场
30% 42% 30%
2万㎡绿化以中央景观轴体现。
网球场、商业配 套
1万㎡中心花园，五重绿化系统，2.6米坡地 景观。
PART 2 市场解读
建筑风格及建材 建筑风格以及建材表
项目名称 建筑风格
外立面建材
入户大厅挑高
丰中名邸 新古典 1-2层干挂石材、主体面砖
无
中凯银杏湖 新古典 1-2层砂岩、主体弹性涂料 局部挑空3米
悦城华府 新古典
面砖
局部挑空
直立香榭丽花园 新古典 局部干挂石材、主体真石漆 整体架空4.7米
中凯银杏湖效果图
PART 2 市场解读
悦城华府
价格
一期5200元/㎡
总建面近15万㎡ 容积率:2
户型
多层：90㎡、105-116㎡、120㎡
项目简介
一期
图：悦城华府效果图
项目位于大丰飞达路与金丰路交汇处，项目占地100余 亩，总建筑面积近15万㎡。 项目规划16栋住宅产品以及部分商业，项目于6.26日 对外销售1、2、4号楼近90套房源（电梯多层），截至 6.27日剩余10套左右房源。
项目简介
二期 一期
图：丰中名邸鸟瞰图
项目位于大丰市中心，健康东路与大华路两条交 通主脉线间，南依二卯酉河。 项目根据开发节奏分为曦园、静园、燕园三个组 团，目前销售至二期静园9号楼，均价5800元/ ㎡。 13号楼为景观楼王预计下半年推出，预计销售均 价近7000元/㎡。
PART 2 市场解读
中凯-银杏湖 价格
PART 2 市场解读
户型分析
重点项目户型面积表
红色为各项目推出户型
项目状态 项目名称
80㎡ 80-90 91-100 101-110 111-120 121-130 131-143 144-159 160㎡
以下 ㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡ 以上
丰中名邸
在售
中凯银杏湖 悦城华府
永泰国际广场
未售 直立香榭丽花园
PART 1 宏观市场
城市经济
大丰GDP连续呈两位数增长，增速位居盐城下 辖县市的前茅，人均GDP更是突破3万元大关。
PART 1 宏观市场
城市经济
固定资产投资增长迅速，经济拉动效 应明显，推进大丰大跨越式发展。
房地产投资的快速增长，大丰市场房 地产市场进入快速发展阶段。
PART 1 宏观市场