上海市嘉定区嘉定新城主城区板块市场分析

上海市嘉定区
嘉定新城主城区板块
市场报告
部门：投资咨询部
报告人：董佩飞
目录
一．区域分析 (3)
1.区域简介 (3)
2.区域大环境及规划 (4)
3.区域历史发展 (6)
4.区域配套 (7)
5.板块比较 (14)
6.总结 (18)
二．区域市场分析 (18)
1.产品分布、产品基本信息及产品周边配套 (18)
2.产品供应分析 (23)
3.产品去化分析 (25)
4.产品价格分析 (28)
5.客源分析 (30)
6.区域市场总结 (31)
三．产品分析 (31)
1.总规分析 (31)
2.立面分析 (33)
3.户型分析 (34)
4.景观与配套分析 (36)
5.建材智能化分析 (37)
6.产品总结 (38)
四．市场报告总结 (39)
一．区域分析
1.区域简介
嘉定新城是上海市城市总体规划确定的近期重点发展的三座新城之一，将建成以现代服务业、世界级体育休闲产业和高科技产业为核心的现代化城市，是上海都市圈西北翼的区域性核心城市。

而嘉定新城主城区则位于嘉定新城的中心区域，也是未来整个嘉定新城板
块市政规划的重点区域，市政规划800亿元的支出将投入这个区域。

嘉定新城主城区位于
嘉定区中北部，板块北部区
域为配套成熟的老城区，西
至沈海高速公路，东至澄浏
中路，南至上海绕城高速公
路，北至胜竹路。

板块南部
区域为“十二五”重点建设
的新城区域，西至沈海高速
公路，东至沪嘉高速公路，
北至上海绕城高速公路，南
至宝安公路。

北部老城区，配套成熟
南部区域
大部分在建
2.区域大环境及规划
嘉定新城主城区北部与嘉定北部板块相连，东部与安亭汽车城板块相连，西部与南翔板块相连。

嘉定新城主城区处于嘉定新城大区位的核心位置，安亭汽车城板块，南翔板块则组成了嘉定新城主城区的两翼。

大环境区位图
嘉定新城三大板块比较图
嘉定新城主城区，是嘉定新城城市核心功能的空间载体，是嘉定区的政治、经济、文化中心。

嘉定新城主城区规划人口约50万，规划面积120平方公里(其中城市建设用地约80平方公里，生态文化园区和绕城森林约40平方公里)。

规划嘉定新城主城区是集商业商务，文化教育，科研培训、运动休闲、旅游度假、生活居住和都市工业等功能于一体的综合性的现代化城区。

其中，需要重点培育的是现代服务业、生活居住和都市工业三大功能。

空间布局上，嘉定新城主城区区分为F1体育休闲区、南部城区、生态文化园区、
北部城区(包括嘉定老城)、都市产业区和绕城森林等六个分区。

嘉定新城主城区空间布局细化
F1休闲体育区 F1上海国际赛车场及其周边赛车文化配套，东至漳浦河，西至松鹤路、东环路，南至宝安公路，北至规划中的郊区环线高速公路，总面积约5.3平方公里
生态文化园区
上海北郊生态湿地（12.6平方公里）东至胜辛路，南至宝安公路，西至嘉松北路，北至沪宜公路；紫气东来景观工程（55.28公顷）东至阿克苏路、南靠天祝路、北至塔秀路、西至温泉路；（60.89公远香湖顷）
都市产业区
主要集中在马陆镇沪嘉公路的东侧发展，主要以高科技，高效益，产业集聚、环境优异，生态型的现代化工业园区。

绕城森林区 主要集中在嘉定新城主城区中心区域边缘，总建面40平方公里，是嘉定新城城市环境品质保障之一，也是嘉定新城城市结构的特色所在。

是新城持续吸引力的依托。

规划
绕城森林以生态森林和近郊公园为主，并内可适当设置生态型高档别墅以及低强度、低密度的社会公共设施。

南部城区
西靠沈海公路，东至沪嘉高速公路，北至上海绕城高速公路，南至宝安公路，目前大量市政配套、商业配套在建，政府投入800亿元，3-5年内可完成，未来是整个嘉定板
F1休闲产业区
北部城区
南部城区
生态文化园区
绕城森林
区
都市产业区
结论：整个板块除了北部老区有历史以外，其余生态文化，绿色景观，F1运动均属于新建项目，南部核心区诸多配套属于在建项目，等到真正成熟还需3-5年的时间，所以：
1.未来整个北部城区板块对于市区内的客源的吸引力由于其区位和配套的劣势不如整个主城区的核心区域，所以北部房地产市场的客源更多会是以对老板块有着情节感的当地客源为主。

2.随着核心区域内的配套逐步的完善，和政府完善的规划和大资金量的投入，房地产市场对新城主城区中心板块的未来普遍被看好。

3.区域历史发展
公元1218年南宋时期建县的嘉定，是座江南历史文化名城。

因此，在建设新城时绝不能割裂悠久的历史文脉，所以，新城的文化也是与嘉定比不可分。

嘉定是上海市历史文化名镇，以“教化嘉定”昭名于世。

自古文风昌盛，县学、书院、塾、诗社、藏书蔚然成风，不仅明清之际一百八十余名进士金榜题名，且以“三状元、四先生、六君子”成为云蒸霞蔚星光灿烂的文化盛景。

“规制崇宏，甲于他乡”，素有“吴中第一”之称的嘉定孔庙，至今仍较完整地保留着庙学合一的规制，是古代教育制度和科举制度的历史见证，新城位于其中感染着科教文化的历史气息。

上海文化是中国文化传统里的一个另类，包含各个类别的西洋传统，嘉定新城倡导的文化也属于典型的中国文化传统，富有典型的江南特色，与苏南文化同出一辙，具有浓厚的重视教育的传统。

总结：随着郊区城市化进程的加快，嘉定新城文化有逐渐被上海文化同化的趋向，传统的文化价值取向将更多地让位于现代商业文明的价值观。

今天，上海依旧是中国无可争议的经济重心，但面临着城市膨胀的巨大压力，房地产市场再一次把目光投向了嘉定，投向了新城。

4.区域配套
A．交通：
轨交：11号线
（马路站，嘉定新城站，白银路站，嘉定西站，嘉定北站）一期二期
江苏路←----→嘉定北江苏路←----→安亭江苏路←----→罗山路（2012年1月通车）
嘉定新城←→江苏路 30分钟嘉定新城←→静安寺 40分钟嘉定新城←→中山公园 35分钟嘉定新城←→徐家汇 40分嘉定新城←→三林 60分
结论11号线轨交嘉定新城在40分钟内即可到达普陀，长宁，静安，最多只需
换乘一次；未来11号线2期在40分钟即可到达徐家汇，有足够的轨交实力吸引普陀，长宁，静安，徐汇的客源。

公路：
主干道名称方向车道拥堵状况
沪宜公路G204国道嘉定段，
连接南翔真南路进嘉定老城区双向6车道
畅通
嘉高速公路南北高架，30分钟可到闸北，40分钟可到黄浦卢湾。

沪嘉高速公路是市区与嘉定连接最重要的要道。

宝安公路也是贯穿上海北区的交通要道，对上海北区与市区静安，黄浦的对接有着很重要的支持作用。

沈海高速公路是贯穿上海西区的交通要道，对上海西区与虹桥枢纽，长宁，徐汇的对接有着很重要的支持作用。

上海绕城高速公路为大型货运车辆绕行上海市中心提供了方便，有效地缓解了外环交通的紧张状况。

结论：
优点1.嘉定新城区域内各个主干道可在40分钟内到达普陀，中山公园，徐家汇，静安寺，有足够的实力吸引普陀，长宁，静安，徐汇自驾一族的客源。

缺点2.沪嘉高速公路是市区通往嘉定直线距离最短的高速公路，在旅游旺季会出现季节性拥堵，早晚下班市区段也会出现拥堵；宝安公路也是贯穿上海北区的主要道路，在早晚下班高峰也会出现拥堵状况。

公交
轨交11号线开通，板块的出行便捷程度得到了质的飞跃，其在板块内设立的5个站点，串起了整个嘉定主城区，并可通过11号线换乘其他的线路。

地面公路有沪嘉专线、沪唐线、嘉松线、嘉罗线、嘉江线等。

同时区域内开辟数条环城线路，往返居民区与各个轨交站点之间。

B．商业
主城区中心区域嘉定老城马陆老镇
位置新城核心区域城中路一线，清河路一
线，塔城路一线
宝安公路沪宜公路附近
规模1.西云楼——“海上情”
休闲商业特色街，6.5
万平米，打造成“体现
1930上海风情的商业
街”，移建有杜月笙公
馆、张啸林公馆、米馆、
丝绸馆等，有休闲商业、
文化展馆、精品特色酒
店等，方案设计已经完
成，5月份计划开工建
设。

2.保利台北风情街，约
10.5万平方米，内含精
品商业、娱乐、餐饮、
综合办公等多种业态，
计划今年5月份开工建
设。

1 城中路罗宾森购物
广场购物、休闲、
娱乐、餐饮等配套
设施一应俱全.
3.城中路东方商厦，
中鸿百货等是上
海老牌的购物广
场之一
4.塔城路欧尚大卖
场
5.城中路，清河路一
线还有许多中小
型商场，酒楼，酒
店，成排的沿街商
铺
1.欧福特生活购物广场
中型的购物广场，可
满足马陆老镇对日常
生活的需求
2.百有商城，华联超市，
川菜馆，小酒店
3.沪宜公路上已经建有
弘基城市广场、沃尔
玛等大型商业设施，
这些配套稍具规模
特写
结论：
1.嘉定老城在商业配套和规模上已经相当成熟，在常规的日常休闲购物上未来不需要依托主城区中心的配套设施。

但是未来的商业特色上与新城还是有一定的差距。

2.马陆宝安公路附近的一系列商业配套较为简易，只能满足一些日常的生活所需，但是想要感受高端的商业配置，还是需要依托主城中心的商业配套。

3.主城中心的商业配套处在建设中，建成投入使用还需要3-5年的时间。

所以目前的规划和建设对房地产市场有较大的影响。

所以目前对市区客源有较大的吸引力。

4.主城区中心配套成熟后，无论是规模还是品质都将是嘉定区的几大板块中最好的，所以也会对南翔和安亭板块产生一定辐射。

C．医疗
家三级甲等医院，3家以上二级医院，大小医院共十余家，完全可以满足整个板块就近就医。

D．教育
蒙特梭利幼儿园嘉定区实验小学平城路625号私立自费
梅园路281号私立嘉定区教育网站报名
嘉定区实验幼儿园
（新建）
结论：1.新城核心区域内的学校绝大部分在建设中，建成并且投入招生还需要三到五年的时间，而且有一部分为私立学校，这部分学校的学费一般会比较贵，比如：蒙特梭利幼儿园、嘉定区实验幼儿园、盘古国际学校、新城初级中学
2.马陆老镇和嘉定老城区都各自拥有自己的市重点中学，育才中学、嘉定一中，可与地段小学对接，如果楼盘所属的街道户口属于当地学区，便可享受到学区房的优势。

E．休闲
嘉定区的法华寺、孔庙、秋霞圃、天恩桥、状元桥等均是很有名气的江南古迹。

秋霞圃、孔庙、汇龙潭公园作为老城区内规模较大的3大公园，为主城区添色不少，但由于其处在核心区位的老城区，所以其房地产行业的景观价值就显得没有在建中的中心区的那么重要。

中心区在建的四大景观工程，远香湖、石岗门塘、紫气东来、环城林带将为嘉定主城区内生态环境最重要的几个部分，也为房地产的景观价值的提升起到重要作用。

目前嘉定新城的综合绿化率可达到40%，有效提升城区的生态环境质量，弥补了嘉定自然环境不足。

远香湖石岗门塘紫气东来
F．规划配套
其中在以上列举的商业，教育，医疗配套中有一些是新城核心区域在建或者规划的配套项目，在此将其一一列出
商业
会所项目：会所项目点缀在远香湖畔西侧，占地62公顷分为高标准会所、迎宾馆（世界顶级品牌的酒店管理公司管理），总占地面积30亩，建筑面积2.8万平方米，计划投资2亿元。

和企业会馆，业态丰富，品质卓越。

该项目力求呈现简约、明快的地中海风格，打造高端品质和价值。

2008年11月28号动工。

新城大厦：位于新城核心的重心处，总建筑面积约10万平方米。

新城核心
区的标志性建筑。

新城东云街：东云街36万平方米，位于嘉定新城中心区的核心位置，，目前正在全面建设中是嘉定新城中心区“汇聚长三角”城市建筑风貌和餐饮、休闲、商务与一体的主题街区，时尚名品专卖店、旗舰店林立，形成嘉定新城独具特色的城市功能，是嘉定新城餐饮文化和娱乐、休闲文化的一大亮点。

五星级酒店：总占地面积30亩，总建筑面积4万平方米，计划投资5亿元。

新城大剧院项目：嘉定新城规划建设的保利大剧院投资3.5亿元，建成后将拥有1500座的剧院、400座的多功能厅和若干电影厅等，丰富的剧目、高雅的演出，将带给嘉定新城崭新的艺术殿堂，计划于2010年6月动工，预计2013年底竣工
教育嘉定新城德富小学
新建项目是由区教育局承建的重点项目，位于嘉定新城中心区北部，项目总建设用地面积27560平方米，总建筑面积11853平方米，总投资额5975.26万元。

设计规模为25个班的小学。

开工时间：2010年1月，竣工时间2010-12月
示范性高中及学校
中心城区将引进复旦附中国际部、嘉复中学、华师大二附中、上海市格致中学和中福会幼儿园等优秀学校。

结论：嘉定新城主城区中心区目前的现有配套设施不够完善，档次和品质都比
较低，而完善高品质的规划会使嘉定新城档次直线上升，新城完善需3-5年，
在这一时间内，新城价值波动性大，将会爆发性增长，提升嘉定新城价值空间。

5.板块比较
A.横向比较
嘉定新城是上海市城市总体规划确定的近期重点发展的三座新城之一，在此，我们将三大新城的一些配套，定位，特征，数据对比可以看出其中各大新城的优
劣势。

对比参数
嘉定新城松江新城临港新城人口
90万110万60万
面积
200平方公里160平方公里453平方公里
定位主城区为嘉定新城以及嘉定的
核心区位，嘉定新城核心功能空
间载体；安亭汽车城以全国最重
要的汽车产业基地之一为目标，
进一步发展汽车产业生态链；南
翔发挥距离市区近的优势，发展
现代居住，传统古镇风貌和都市
工业
由城市中心区、副中心区、交通
枢纽区和居住区组成。

高密度的
城市中心区包括商业金融、文化
会展、旅游、办公及交通中转等
设施。

以上海轨道交通9号线线
路的松江站为核心形成的交通
枢纽区，形成松江近期发展的一
个多功能区域。

城区规划以滴水湖与其四周划
为城区中心地带，在此地带，
将建成商务中心，高档别墅区，
高级住宅区以及购物中心，学
校，医院等基础设施。

从城区
中心区向四周辐射开来，将建
成闵行技术开发区（临港区），
洋山保税港区，高科技产业区，
物流园区，装备产业区和芦潮
港港区
轨交轨交11号线距离市区30
分钟，辐射区域（真如，
静安，曹杨）轨交9号线距离市区50分钟，
辐射区域（徐家汇，卢湾）
无（16号线在建），交通辐
射区域（南汇，临港）
商业安亭新源路，墨玉路，南翔老
镇中心，菁英湖畔；嘉定老城
塔城路，城中路一线是整个嘉
定新城板块商业配套密度最大
的区域
新松江路开元地中海及其附近区
域，松江老城区中心区域是整个松
江新城区域商业配套密度最大的
区域
华亮商业广场，泥城生活广场
和绿地生活广场。

鸿音路上的
华亮生活广场正在加紧建设中
生活配套嘉定新城目前没有大学
医疗：两家三级甲等医院，三
家以上二级医院，大小医院共
十余家
教育：松江大学城内有上海外国语
大学、华东师范大学、上海政法学
院；
医疗：市郊第一座三级甲等医院
——上海市第一人民医院，400亩
地建院区
教育：临港新城有上海中学临港
分校、上海海事大学、上海海洋
大学、上海电机学院、南京政治
学院上海分院等多所学校医
疗：临港新城上海市第六人民医
院临港新城医院，医院占地面积
150亩，建筑面积7.2万多平方
米。

医院核定床位600张，设计
日均门诊量3000人次，是三级
甲等综合性医院。

距离市区
距离市区最近距离市区一般距离市区最远
板块特征
1.
主城区中心区域目前在建
设当中，比较荒凉
2.汽车产业是嘉定新城的支
柱产业
3.商业配套比较分散，安亭、
南翔、主城区有各自的商
业配套
1松江新城将是一座校园城市，
六万师生在这里学习生活，人文气
息浓厚。

2.全国最大的进出口加工区是该
板块的支柱产业
1.人工填海造陆而建的新
城，人工大陆填充45%
2.依托洋山深水港和浦东国
际机场，毗邻中国第一座跨海
大桥以及第一个国家级保税
港，是航运中心的核心功能
区。

价格
1.55万元/㎡ 1.65万元/㎡ 1.15万元/㎡
供应量（一年）
635954平方米268137平方米143134平方米
产品容积率多数在1.6、1.7 多数在2.0以上多数在1.5以内
的配套，所以在几个区域内规划90万人口，舒适度较高，松江新城的配套只集
中在老城和新城核心区域，未来规划110万人口，是一个人口密度相对比较大的
新城；而在商业中，嘉定新城的商业规模最大，商业规划的档次具有国际化和
50公里，松江新城距市中心
28公里。

所以，嘉定新城离市区最近，临港新城最远，目前还没有轨道交通，而松江新城虽然有轨交，但是到市区徐家汇还需50
分钟，未来11号线二期开通后嘉定新城到徐家汇最多只需要40分钟，在这点上
域内部是高低端产品混搭的局面，而临港新城人口稀少，产品的容积率也较低，
多数是以多层建筑为主，所以临港新城相比较嘉定新城和松江新城没有那么拥
64万方，而松江新城只有26
14万方，而且嘉定新城的价格略低于松江新城，高于离市区最远的临港新城，所以可以说：
1.嘉定新城是商业配套区域最多的新城，松江新城是人口密度最大的新城，临
港新城是相对开发较晚的新城
2.嘉定新城目前市场供应量最多，是整个市场最热门的新城
3.嘉定新城市对市区客源辐射能力最强的新城，松江新城多为区域内的客源，
临港则因为交通不便，离市区远，则更多以当地的改善型客源为主
B.纵向比较
11号线近一年来公寓房市场价格梯度
11号线近一年来公寓房市场供应量梯度
结论：
随着11号线沿线从市区内环不断延伸至嘉定区域中心，临站各板块的价格呈现递减的趋势，从桃浦往南翔和主城区方向的价格下降跨度较大；反之在这
个区域，板块的供应量则大幅上升，到了新城主城区则达到了65.8万的最高值。

这说明了，低价位和大供应量使嘉定新城板块会大量吸引到11号线沿线区域内
的刚需客源。

新城三大板块对比参数
南翔嘉定新城主城区安亭汽车城
人口
15万人50-60万人15万人
面积
40平方公里120平方公里40平方公里
定位 1.发挥距离市区近的优
势，发展现代居住，传
统古镇风貌和都市工业1嘉定区的政治，经济，文
化中心
2嘉定新城核心区位，嘉定
新城核心功能空间载体
1以全国最重要的汽车产业基
地之一为目标，进一步发展汽
车产业生态链
2上海市区对外的交通枢纽
轨交南翔站马陆站，嘉定新城站，白银
路站，嘉定西站，嘉定北站上海汽车城站，昌吉东路站，上海赛车场站，安亭站
商配1.南翔板块南部区域老城
区核心区域老配套，沿
街商铺，大卖场，商场
一应俱全，可以支撑起
整个南翔南北两个区域
的人气
2.北部新建的商业配套综
合体项目，以及菁英湖
畔打造的商圈也可以满
足整个板块的需求
老城：城中路罗宾森购物广场购
物、休闲、娱乐、餐饮等
配套设施一应俱全；城中
路东方商厦，中鸿百货；
塔城路欧尚大卖场，城中
路，清河路一线还有许多
中小型商场，酒楼，酒店，
成排的沿街商铺
中心区：西云楼——“海上情”
休闲商业特色街；保利台北
风情街等
新源路一线的商业配套，
，沿街商铺，超市一应俱全，完全可以
满足安亭板块的的内部需求
距离市区最近一般最远
板块特征1.是三大板块中距离
市区最近的一个版
块
2.也是三大板块中配
套比较成熟的一个，
南部老城区以老镇
为特色坐拥成熟的
配套，北部新城区坐
拥菁英湖畔也在打
造成熟的高端配套，
金地格林世界入驻
也有6年多的时间
了。

3.轨道交通配套没有
考虑到老镇，全部为
北部新区域而建
4.随着像金地，路劲，
和记黄埔，华润，朗
诗等一系列大品牌
的知名房企入驻，建
造了像新城公馆，华
润中央公园等一批
高端楼盘，可以证明
南翔大部分产品就
是定位在嘉定的高
1．是嘉定新城三大板块中规
划力度最大的板块，市政
的90%以上的规划资源
都将投入主城区的中心
区域
2．产品目前的容积率大多数
在1.6,1.7，说明嘉定形成
业态的多样性
3.目前板块的整体感觉给人
的是比较荒凉，大多数项
目配套处于建设当中，建
成还需时日
4.目前是三大板块中的供应
量是最多的一个版块，说明
板块是目前嘉定市场上最热
门的板块
1.在三大板块中距离市区相
对较远。

但自身配套完全
可以满足自己内部的生活
需要
2.是上海连接外省市的交通
枢纽，直接和昆山的花桥
接壤
3.是全国最重要的汽车产业
基地之一为目标，汽车产
业是该板块乃至整个嘉定
新城的支柱产业
端市场
价格 2.1万/㎡以上 1.6万/㎡—1.7w万/㎡ 1.3万/㎡—1.5w万/㎡供应量（1年）30万㎡65.8万㎡27.4万㎡
产品容积率多数在2.0左右多数在1.7、1.8 普遍在2.2以上结论：
1.从11号线沿线各版块的存量和价格来看，嘉定是整条线刚需市场的主战场
2.南翔以近市区、定位高端、配套成熟的三点优势会吸引到市区大资金量的刚需
客源和嘉定区域内的改善型客源
3.安亭汽车城以远离市区的劣势和汽车产业结构的支持以及配套成熟的优势会
吸引到安亭区域内的刚需市场客源以及改善型市场客源
4.嘉定新城主城区则以完善的规划前景，价格优势吸引到绝大多数的市区刚需客
源，丰富的业态产品也会吸引到嘉定区域内以及市区的改善型市场客源，所以
嘉定新城主城区的房地产市场是最多元的。

6.总结
通过区域分析我们可以看出：
1.嘉定新城已具备宏观规划，现在只欠大规模实施
2.新城未来的品质将直线上升，在未来实施的过程中，市场将会爆发性增
长，提升嘉定新城的价值空间
3.未来嘉定新城在三大新城中，品质最好，配套成熟，交通方便，将会引
起大规模的人口导入，和老城区人口转移
4.未来新城的产品以刚需为导向，产品多元化发展，覆盖不同层次的人口。

但目前来说，嘉定主城区的生活、商业配套还呈现两头热、中间冷的格局，相比之下，嘉定主城区的中部现阶段的商业配套设施较为匮乏，仅有若干个项目
自带商业配套。

不过，该区域规划中的商业规模蔚为可观。

因此，对于发展中的
嘉定新城主城区而言，还有很长的一段路要走，唯有加紧后续建设的步伐，将一
个个规划变为现实，才能使得更多的购房者关注于此，落户于此。

二．区域市场分析
1.产品分布、产品基本信息及产品周边配套
目前嘉定新城主城区区域市场处在强销期的楼盘十个左右，其中北区老镇附近比较有代表性的住宅产品有嘉定体育中心附近的保利梧桐语和，嘉乐·东润舒
庭。

新城核心区比较有代表性的是占据绝佳地段的风景里，紧邻地铁的秋霞坊和。