上海市嘉定区嘉定新城主城区板块市场分析

上海市嘉定区嘉定新城主城区板块市场报告部门：投资咨询部报告人：董佩飞目录一．区域分析 (3)1.区域简介 (3)2.区域大环境及规划 (4)3.区域历史发展 (6)4.区域配套 (7)5.板块比较 (14)6.总结 (18)二．区域市场分析 (18)1.产品分布、产品基本信息及产品周边配套 (18)2.产品供应分析 (23)3.产品去化分析 (25)4.产品价格分析 (28)5.客源分析 (30)6.区域市场总结 (31)三．产品分析 (31)1.总规分析 (31)2.立面分析 (33)3.户型分析 (34)4.景观与配套分析 (36)5.建材智能化分析 (37)6.产品总结 (38)四．市场报告总结 (39)一．区域分析1.区域简介嘉定新城是上海市城市总体规划确定的近期重点发展的三座新城之一，将建成以现代服务业、世界级体育休闲产业和高科技产业为核心的现代化城市，是上海都市圈西北翼的区域性核心城市。

而嘉定新城主城区则位于嘉定新城的中心区域，也是未来整个嘉定新城板块市政规划的重点区域，市政规划800亿元的支出将投入这个区域。

嘉定新城主城区位于嘉定区中北部，板块北部区域为配套成熟的老城区，西至沈海高速公路，东至澄浏中路，南至上海绕城高速公路，北至胜竹路。

板块南部区域为“十二五”重点建设的新城区域，西至沈海高速公路，东至沪嘉高速公路，北至上海绕城高速公路，南至宝安公路。

北部老城区，配套成熟南部区域大部分在建2.区域大环境及规划嘉定新城主城区北部与嘉定北部板块相连，东部与安亭汽车城板块相连，西部与南翔板块相连。

嘉定新城主城区处于嘉定新城大区位的核心位置，安亭汽车城板块，南翔板块则组成了嘉定新城主城区的两翼。

大环境区位图嘉定新城三大板块比较图嘉定新城主城区，是嘉定新城城市核心功能的空间载体，是嘉定区的政治、经济、文化中心。

嘉定新城主城区规划人口约50万，规划面积120平方公里(其中城市建设用地约80平方公里，生态文化园区和绕城森林约40平方公里)。

规划嘉定新城主城区是集商业商务，文化教育，科研培训、运动休闲、旅游度假、生活居住和都市工业等功能于一体的综合性的现代化城区。

其中，需要重点培育的是现代服务业、生活居住和都市工业三大功能。

空间布局上，嘉定新城主城区区分为F1体育休闲区、南部城区、生态文化园区、北部城区(包括嘉定老城)、都市产业区和绕城森林等六个分区。

嘉定新城主城区空间布局细化F1休闲体育区 F1上海国际赛车场及其周边赛车文化配套，东至漳浦河，西至松鹤路、东环路，南至宝安公路，北至规划中的郊区环线高速公路，总面积约5.3平方公里生态文化园区上海北郊生态湿地（12.6平方公里）东至胜辛路，南至宝安公路，西至嘉松北路，北至沪宜公路；紫气东来景观工程（55.28公顷）东至阿克苏路、南靠天祝路、北至塔秀路、西至温泉路；（60.89公远香湖顷）都市产业区主要集中在马陆镇沪嘉公路的东侧发展，主要以高科技，高效益，产业集聚、环境优异，生态型的现代化工业园区。

绕城森林区 主要集中在嘉定新城主城区中心区域边缘，总建面40平方公里，是嘉定新城城市环境品质保障之一，也是嘉定新城城市结构的特色所在。

是新城持续吸引力的依托。

规划绕城森林以生态森林和近郊公园为主，并内可适当设置生态型高档别墅以及低强度、低密度的社会公共设施。

南部城区西靠沈海公路，东至沪嘉高速公路，北至上海绕城高速公路，南至宝安公路，目前大量市政配套、商业配套在建，政府投入800亿元，3-5年内可完成，未来是整个嘉定板F1休闲产业区北部城区南部城区生态文化园区绕城森林区都市产业区结论：整个板块除了北部老区有历史以外，其余生态文化，绿色景观，F1运动均属于新建项目，南部核心区诸多配套属于在建项目，等到真正成熟还需3-5年的时间，所以：1.未来整个北部城区板块对于市区内的客源的吸引力由于其区位和配套的劣势不如整个主城区的核心区域，所以北部房地产市场的客源更多会是以对老板块有着情节感的当地客源为主。

2.随着核心区域内的配套逐步的完善，和政府完善的规划和大资金量的投入，房地产市场对新城主城区中心板块的未来普遍被看好。

3.区域历史发展公元1218年南宋时期建县的嘉定，是座江南历史文化名城。

因此，在建设新城时绝不能割裂悠久的历史文脉，所以，新城的文化也是与嘉定比不可分。

嘉定是上海市历史文化名镇，以“教化嘉定”昭名于世。

自古文风昌盛，县学、书院、塾、诗社、藏书蔚然成风，不仅明清之际一百八十余名进士金榜题名，且以“三状元、四先生、六君子”成为云蒸霞蔚星光灿烂的文化盛景。

“规制崇宏，甲于他乡”，素有“吴中第一”之称的嘉定孔庙，至今仍较完整地保留着庙学合一的规制，是古代教育制度和科举制度的历史见证，新城位于其中感染着科教文化的历史气息。

上海文化是中国文化传统里的一个另类，包含各个类别的西洋传统，嘉定新城倡导的文化也属于典型的中国文化传统，富有典型的江南特色，与苏南文化同出一辙，具有浓厚的重视教育的传统。

总结：随着郊区城市化进程的加快，嘉定新城文化有逐渐被上海文化同化的趋向，传统的文化价值取向将更多地让位于现代商业文明的价值观。

今天，上海依旧是中国无可争议的经济重心，但面临着城市膨胀的巨大压力，房地产市场再一次把目光投向了嘉定，投向了新城。

4.区域配套A．交通：轨交：11号线（马路站，嘉定新城站，白银路站，嘉定西站，嘉定北站）一期二期江苏路←----→嘉定北江苏路←----→安亭江苏路←----→罗山路（2012年1月通车）嘉定新城←→江苏路 30分钟嘉定新城←→静安寺 40分钟嘉定新城←→中山公园 35分钟嘉定新城←→徐家汇 40分嘉定新城←→三林 60分结论11号线轨交嘉定新城在40分钟内即可到达普陀，长宁，静安，最多只需换乘一次；未来11号线2期在40分钟即可到达徐家汇，有足够的轨交实力吸引普陀，长宁，静安，徐汇的客源。

公路：主干道名称方向车道拥堵状况沪宜公路G204国道嘉定段，连接南翔真南路进嘉定老城区双向6车道畅通嘉高速公路南北高架，30分钟可到闸北，40分钟可到黄浦卢湾。

沪嘉高速公路是市区与嘉定连接最重要的要道。

宝安公路也是贯穿上海北区的交通要道，对上海北区与市区静安，黄浦的对接有着很重要的支持作用。

沈海高速公路是贯穿上海西区的交通要道，对上海西区与虹桥枢纽，长宁，徐汇的对接有着很重要的支持作用。

上海绕城高速公路为大型货运车辆绕行上海市中心提供了方便，有效地缓解了外环交通的紧张状况。

结论：优点1.嘉定新城区域内各个主干道可在40分钟内到达普陀，中山公园，徐家汇，静安寺，有足够的实力吸引普陀，长宁，静安，徐汇自驾一族的客源。

缺点2.沪嘉高速公路是市区通往嘉定直线距离最短的高速公路，在旅游旺季会出现季节性拥堵，早晚下班市区段也会出现拥堵；宝安公路也是贯穿上海北区的主要道路，在早晚下班高峰也会出现拥堵状况。

公交轨交11号线开通，板块的出行便捷程度得到了质的飞跃，其在板块内设立的5个站点，串起了整个嘉定主城区，并可通过11号线换乘其他的线路。

地面公路有沪嘉专线、沪唐线、嘉松线、嘉罗线、嘉江线等。

同时区域内开辟数条环城线路，往返居民区与各个轨交站点之间。

B．商业主城区中心区域嘉定老城马陆老镇位置新城核心区域城中路一线，清河路一线，塔城路一线宝安公路沪宜公路附近规模1.西云楼——“海上情”休闲商业特色街，6.5万平米，打造成“体现1930上海风情的商业街”，移建有杜月笙公馆、张啸林公馆、米馆、丝绸馆等，有休闲商业、文化展馆、精品特色酒店等，方案设计已经完成，5月份计划开工建设。

2.保利台北风情街，约10.5万平方米，内含精品商业、娱乐、餐饮、综合办公等多种业态，计划今年5月份开工建设。

1 城中路罗宾森购物广场购物、休闲、娱乐、餐饮等配套设施一应俱全.3.城中路东方商厦，中鸿百货等是上海老牌的购物广场之一4.塔城路欧尚大卖场5.城中路，清河路一线还有许多中小型商场，酒楼，酒店，成排的沿街商铺1.欧福特生活购物广场中型的购物广场，可满足马陆老镇对日常生活的需求2.百有商城，华联超市，川菜馆，小酒店3.沪宜公路上已经建有弘基城市广场、沃尔玛等大型商业设施，这些配套稍具规模特写结论：1.嘉定老城在商业配套和规模上已经相当成熟，在常规的日常休闲购物上未来不需要依托主城区中心的配套设施。

但是未来的商业特色上与新城还是有一定的差距。

2.马陆宝安公路附近的一系列商业配套较为简易，只能满足一些日常的生活所需，但是想要感受高端的商业配置，还是需要依托主城中心的商业配套。

3.主城中心的商业配套处在建设中，建成投入使用还需要3-5年的时间。

所以目前的规划和建设对房地产市场有较大的影响。

所以目前对市区客源有较大的吸引力。

4.主城区中心配套成熟后，无论是规模还是品质都将是嘉定区的几大板块中最好的，所以也会对南翔和安亭板块产生一定辐射。

C．医疗家三级甲等医院，3家以上二级医院，大小医院共十余家，完全可以满足整个板块就近就医。

D．教育蒙特梭利幼儿园嘉定区实验小学平城路625号私立自费梅园路281号私立嘉定区教育网站报名嘉定区实验幼儿园（新建）结论：1.新城核心区域内的学校绝大部分在建设中，建成并且投入招生还需要三到五年的时间，而且有一部分为私立学校，这部分学校的学费一般会比较贵，比如：蒙特梭利幼儿园、嘉定区实验幼儿园、盘古国际学校、新城初级中学2.马陆老镇和嘉定老城区都各自拥有自己的市重点中学，育才中学、嘉定一中，可与地段小学对接，如果楼盘所属的街道户口属于当地学区，便可享受到学区房的优势。

E．休闲嘉定区的法华寺、孔庙、秋霞圃、天恩桥、状元桥等均是很有名气的江南古迹。

秋霞圃、孔庙、汇龙潭公园作为老城区内规模较大的3大公园，为主城区添色不少，但由于其处在核心区位的老城区，所以其房地产行业的景观价值就显得没有在建中的中心区的那么重要。

中心区在建的四大景观工程，远香湖、石岗门塘、紫气东来、环城林带将为嘉定主城区内生态环境最重要的几个部分，也为房地产的景观价值的提升起到重要作用。

目前嘉定新城的综合绿化率可达到40%，有效提升城区的生态环境质量，弥补了嘉定自然环境不足。

远香湖石岗门塘紫气东来F．规划配套其中在以上列举的商业，教育，医疗配套中有一些是新城核心区域在建或者规划的配套项目，在此将其一一列出商业会所项目：会所项目点缀在远香湖畔西侧，占地62公顷分为高标准会所、迎宾馆（世界顶级品牌的酒店管理公司管理），总占地面积30亩，建筑面积2.8万平方米，计划投资2亿元。

和企业会馆，业态丰富，品质卓越。

该项目力求呈现简约、明快的地中海风格，打造高端品质和价值。

2008年11月28号动工。

新城大厦：位于新城核心的重心处，总建筑面积约10万平方米。

新城核心区的标志性建筑。