2020年中山市五星美居项目营销含招商策划书

中山市五星美居中心项目 营销及招商策划书

一、市场篇

1、中山市经济发展现状
1.1 中山市的地理位置
中山市位于广东省中南部，珠江三角洲中部偏南的西、北江下游出海处，北 接广州市番禺区和顺德市，西邻江门市区、新会市和斗门县，东南连珠海市，东 隔珠江口伶仃洋与深圳市和香港特别行政区相望。市中心陆路北距广州市区 86 公里，东南至澳门 65 公里，由中山港水路到香港 52 海里。全市行政管辖范围面 积 1800 平方公里。设置 19 个镇、4 个街道办事处、1 个开发区。至 2004 年年底， 全市户籍人口为 139.45 万人。外来人口 116.11 万人。
1.2 中山市的经济发展状况
从 2004 年政府有关部门统计的数据来看,中山市经济呈稳定、持续、良性发 展趋势,主要表现在以下几个方面:
国民经济保持快速健康发展。2000 年至 2004 年增长速度都保持在 10%以上。 2004 年超过 18%。
民营经济发展迅猛。仅 2004 年,全市民营经济实现增加值 266.13 亿元,与 2003 年相比,增长 20.0%,占本市生产总值的 43.6%。
居民消费价格温和上涨。与 2003 年同期相比,全年居民消费价格总水平上涨 3.1%。
劳动就业形势稳定。年末全市从业人员 182.98 万人。其中,城镇在岗职工 17.92 万人,私营个体从业人员 81.72 万人,乡镇从业人员 115.62 万人。城镇登 记失业率公为 2.3%。
农村经济稳步发展。农业总产值 49.49 亿元,与 2003 年相比,增长 5.04%;农 民人均纯收入 7362 元,增长 12.9%。
工业生产快速增长.业总产值 2004.39 亿元,与 2003 年相比,增长 27.8%;工 业对 GDP 增长的贡献率达 76.5%,拉动经济增长 14.3%。
建筑行业平稳增长。建筑业总产值 50.84 亿元,与 2003 年相比,增长 13.9%;

房屋建筑施工工面积 897.18 万平方米,与 2003 相比,增长 14.0%;竣工面积 385.83 万平方米,与 2003 年相比,增长 10.1%。
人民生活水平进一步提高。城镇居民年人均可支配收入 15836 元,与上一年 比,增长 6.2%;农村居民年人均收入 7523 元,与上一年比,增长 4.3%。年末城镇, 农村居民人均住房面积分别为 30.9 和 34.7 平方米。全市职工年平均工资 11390 元,与上一年比,增长 5.7%。
1.3 中山市房地产市场概况
中山房地产市场需求稳定呈小幅增长。从以下统计可以看出,销售面积、宗 数在 2001 年有了较大的上升，以后趋于稳定，成交面积保持在 110—120 万 M2 之间，成交宗数保持在 11000—12000 宗间；镇区市场仍然表现出很大的潜力， 2004 成交面积年与上一年相比足足增长了 76.8%。
中山 2000—2004 年商品房市场状况(万 M2)
年份
施工面积 竣工面积
销售面积
空置面 积
2000
274.97
84.35
75.01
65.75
2001
298.40
115.47
100.50
82.37
2002
367.82
98.89
88.89
100.24
2003
585.92
128.52
105.21
124.74
2004
677.73
193.11
159.27
136.55

中山2000—2004年商品房市场状况
800 700 600 500 400 300 200 100
0 2000
2001
2002
2003
2004
施工面积 竣工面积 销售面积 空置面积
成交宗数对比分析图
20000
18847
15000 10000 5000
0
6254 3350
11310 5310
13686 6745
11207 7652
1110546653
11210
1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年
宗数 城区 宗数 镇区
成交面积对比分析图
160
140
120
100
80
70
60
40
35
20
0
1999年
137
120
115
117
116
117
60
66
76
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年
面积(万m2) 城区 面积(万m2) 镇区

【注】数据来源:中山统计
2、中山市建材市场总体格局及发展趋势
2.1 中山市装饰建材市场迎来竞争整合的时代 自上世纪 90 年代以来，中山建材市场自发形成了莲员路、宏基路、莲塘路
等地的 1000 多家规模小、经营分散的传统店铺，在相对集中的街区内以单一零 散的地铺模式从事销售，产品质量参差不齐，服务质量也是泥沙俱下，市场层次 混乱，商家在可持续性发展上受到明显制约。与此同时，随着中山的经济的高速 发展（特别是房地产业的发展），居民生活水平以及居民对生活质量要求的提高， 新兴的建材市场正越来越受到消费者的认可，以“富逸装饰广场”和“美安居建 材超市”为代表的专业建材市场，均取得了相当不错的业绩。“富逸装饰广场” 的出现，一方面迎合了大市场环境的客观需要，另一方面又奏响了整合中山家居 装饰材料市场的前奏。
2.2 行业的集中度会越来越高
建材作为相对专业的市场，区别于大量重复购买的日用品消费，也区别于随 机性强的时尚用品消费，而且消费者对商品知识的掌握也很难全面，为方便顾客 购买，不论是自发形成的以独立街铺为主的建材街，还是开发商培育出来的摊位 式的建材市场，或者是建材超市，都表现出成行成市经营的特点。根据统计，目 前我国大型的专业建材市场的交易额约占全国建材需求总额的 2/3，在家居卖场 日益饱和，同业竞争日益残酷的市场背景下，经过高度竞争后，大型的专业建材 市场必将占有更高的市场份额，而各个建材市场之间的竞争将是谁将更强。大型 的专业的建材家居市场将取代单一零散的商铺经营模式。
2.3 建材超市化经营持续改变着建材零售渠道格局