烂尾楼分析

烂尾楼分析所谓的烂尾楼是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一定时期（半年、一年或两年）的房地产项目，又称“四久” （久划不拆、久拆不完、久拆不建、久建不完）工程。

一形成原因

（一）资金问题

1）市场经济形势变化

2008 年金融危机对房地产产生影响，国家为了宏观调控局部房地产热的现象收缩信贷资金的投放，从而切断了工程后续资金，导致项目下马。

2）自身资金链断裂开发商前期资金透支，后期资金到不了位，出现资金无法运转，同时项目融资渠道单一，资金链断裂，项目极易停工甚至烂尾。

（二）项目自身问题

1）市场定位不当开发商在决定开发一个项目时，未经过细致周密的前期市场调查，对目标市场或目标客户群把握不明确，强调“差异化”脱离地块条件和区域，或者随大流，缺少创新，因项目销售遇阻而造成工程烂尾。

消费者购买房地产主要是通过消费来满足某种需求，合适的使用价值、合适的交割期、合适的地产地点以及合适的价格等必将会促进地产的销售量，一旦某个环节不够理想或超出市场需求以及承受能力，必将会导致地产项目的搁置乃至烂尾。

2）产品质量出现问题房地产产品作为一种价值很高的产品，其质量更受消费者的重视。因此，一旦地产产品质量出现问题，处理不当很容易发展为烂尾项目。

（三）经济纠纷经济纠纷的来源很多，包括开发商与拆迁户、材料供应商、劳务单位、其他相关企业、银行等之间的经济纠纷。这些纠纷无论哪个环节出现问题，如果没有进行合理地解决，都必将导致项目的停滞，乃至“烂尾” 。

（四）法律纠纷开发商违法违规导致工程流产。对于法律健全的今天，开发商的这一行为必将受到法律的制裁，项目的“烂尾”是必然的结果。

（五）项目操作出现问题地产项目的开发是一个综合性强、复杂的系统工程，所牵扯的面很多，其中任何一个环节出现问题或偏差必将导致问题的产生。例如，项目如果采取联建的方式，联建双方的扯皮、不信任、经济纠纷等都必将导致项目的搁浅；项目拆迁过程中如果不能合理地解决产生的问题也必将会导致项目的搁浅和烂尾。

二投资前景

（一）土地紧缺导致烂尾楼成为开发商获取新项目的一个重要途径1）客观层面的土地紧缺土地是不可再生资源，在房地产快速发展大环境下，市区土地资源变得越来越紧缺。同时，城市的不断扩建，使得旧城区内有效土地供应渐趋为零，大多位于黄金地段的烂尾楼便重新出现在开发商的视线里。

2）土地政策下的土地紧缺

2002 年，国务院国土资源部出台《标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，国有土地使用权拍卖招标挂牌出让方式逐步推进，开发商过去惯常采用的以协议出让或邀标出让方式越来越受到限制。通过招标拍卖挂牌出让方式取得国有土地使用权势必使地价抬高，增加开发成本，增加销售难度，不利于资金回笼。

2004 年4 月，国务院办公厅下发《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，提出重点对土地审批、土地占用等六个方面情况进行清理检查和整顿。土地政策调整下的土地紧缺成了开发商的心病。

烂尾楼项目基本上都处于开发成熟的区域，其中许多占据黄金地段，具备得天独厚的地理位置优势，配套设施比较完善；接手“烂尾楼”项目对于没有土地储备，又想获得理想地段土地的房地产开发商来说十分具有吸引力，是开放商获得新项目的一个重要途径。

（二）市场需求变化使得烂尾楼经过重新包装能够满足目前消费者的需求有些烂尾楼的形成是由于当时的市场定位失误而引起的，由于房地产市场的一个明显特点是“时异事异” ，不同时期对房地产类型的需求数量有所变化。许多停建多年的被盘活，通过细分市场，把烂尾楼转型为青年住宅、小户型产权式酒店公寓或超级大户型商住物业，成为房地产市场又一新的热点，甚至一些外企及海外机构如美林、高盛、摩根士丹利等纷纷表现出对烂尾楼项目的浓厚兴趣。另外，近年来房地产投资产品品牌不断地发展，由商铺热到酒店式公寓热到产权式办公楼热——许多烂尾楼稍加改造就可以变成满足投资需要的畅销商品。这也为烂尾楼的重生提供了保证。

（三）投入资金少，开发成功后获利较大。烂尾楼项目主要是因为原开发商无力支付到期应付贷款或与其他合作方发生纠纷而产生的，开发商主要通过拍卖或协议转让得到二次开发的权力。通过拍卖获得的烂尾楼工程，其债务与产权比较明确，信息也比较透明，拍卖的价格是挤干了水分甚至是缩水的；而协议转让的“烂尾楼” 工程，因原开发商急于变现，其转让价格必定会被压得很低；如果二次开发取得成功，将会给开发商带来丰厚的利润。

（四）烂尾楼投资周期短，投资开发的收益见效快。烂尾楼项目的重启是短期投资，项目可以在较短的时间内完成，市场风险易于控制。一个正常的楼盘从开发到上市起码需要两三年，长的则要四五年，而接手烂尾楼不用通过报建、打地基等前期阶段，有的甚至只要进行注资装修就可以直接推出市场了，通常只需一年左右，可以避开重新开发的繁琐细节，缩短资金周转周期。

（五）烂尾楼的成功开发能为开发商所在的企业创造良好的外部发展环境。烂尾楼是各地政府的一块“心病” ，严重影响城市的形象和当地政府的执政能力；开发商的成功运作无形中会缓解这些压力，这有助于开发企业与当地政府建立良好的关系，有利于开发企业在该地区的长期发展。同时，开发商的成功运作在一定程度上帮助相关银行减少了“烂尾楼”项目造成的“呆、坏”账，这也会为开发企业在今后的融资中带来便利。

三投资风险

（一）社会形象问题由于烂尾楼长期停工，存在着设计、施工时间较早，存在土地使用年限折损、房屋功能过时、房屋折旧、户型不理想、功能布局不完善和消防、供电、给排水等设计不合理等问题，因而这些烂尾楼在消费者心目中负面影响较大。烂尾楼重新包装开发中可能遇到的最大问题就是项目的社会形象与地位如何改观以增加消费者对产品的接受程度。

（二）建筑质量问题由于长期停工，实物质量损害较大。许多烂尾楼“烂”的时间都不短，短则三四年、长则八九年，甚至十年以上。日晒、雨淋、风吹、雷打，这些楼宇的质量不管怎么说都已受到不同程度的损坏。有些烂尾楼存在着不同程度的地基下沉、屋面渗漏等工程质量问题，这些问题的解决非常棘手，既拖延工期又须增加大量的改造费用。

（三）施工难度问题烂尾楼工程既非新建工程，又非改造工程，接手的施工单位与原来的施工思路不一定能完全一致。因此，烂尾楼的开发管理是一个程序交错叠加的复杂操作流程，在整治施工中会出现许多不可预见的因素，常常会使施工陷入被动。

（四）开发周期问题

“烂尾楼” 改造与正常的房地产开发周期不同，改造过程。中会频繁出现各种不确定的因素和困难，必将影响和延迟项目的改造周期。

（五）土地使用年限问题我国施行的是土地使用权制，土地使用年限是从依法取得土地使用权算起。不少烂尾楼由于以前就取得了土地使用权，现在真正的使用期就大大缩短了，这自然会大大影响该物业的价值。

（六）理顺关系问题每一处烂尾楼的背后一般都复杂的经济问题和法律问题。例如，产权不