成都牧马山123亩地块可行性研究报告

大件路 京昆高速
天府大道
牧华路
牧
马
正公路
山
3号线
太平园
双流国际机场
10号线
双流西站 应天寺
黄水 花源
牧 马 1.2山公里
新津站
1.2公里
项目介绍—规划指标及出让信息
【规划指标】：
供地位 用地性 占地面积
建筑面积 建筑密度/
容积率
限高(米) 最大/最小商业比
置
质 （亩）
（万方） 绿地率
车位比
新津县
花源镇
用地规模：30.77亩 容积率：为R≤1.8； 商业：0万方； 建筑密度：总≤30% 属于环境资源和交通通达性高地块； 主打首改、再改客户，TOP不利
地块指标和地块稀缺性以及收益最大 化的指导原则下，经市场研究、方案 测算，我部在定位过程中确定住宅物 业的打造方向为：8F洋房
二、市场分析—土地市场量价：
II. 同时，两地块均有24米限高要求，影响后期产品布局和业态选择。
一、项目介绍—123亩地块产品发展方向
结合地块指标及既定资源条件和限高24米要求，并经过多轮方案强排，判断率：为R≤2.2； 商业：0万方； 建筑密度：总≤30% 属于环境资源和交通通达性高地块； 主打首改、再改客户，TOP不利
1535
1413
1600
（元/㎡） 1800 1600 1400
1200
1200
600
645
351.9
718 432
1000 800 600 400
56 2007
2008
2009
2010
2011
16.18 2012
96.83 2013
2014
2015
2016
200
0 2017
统计口径：牧马山板块（房联数据）
II. 宗地二31亩：西临空置用地，北临空置用地和柳河苑以及香榭湾小区，南临空置地块，两宗地块距金科 廊桥水乡仅220米和350米；周边生态景观较好且宗地一临大件路出入口，交通便利。
大件路入口
花源大道
大件路出口
宗地一
大件路
220米
湿地公园
宗地二
350米
一、项目介绍—地块不利因素： I. 92亩地块东北角有220Kv的高压电线通过，对东北角物业将产生一定的不利影响；
说明
庆天磊投资有限公司全资子公司，目前该两宗地块均取得国土证； 2、同日，成都中晖投资有限公司还竞得一宗35亩宗地，位于30.77亩东侧。35亩宗地除缴纳了
交易服务费外，其余土地价款均未缴纳。
交易架构
成都中晖投资有限公司拟以楼面价1600元/㎡转让股权
一、项目介绍—地块四至：
I. 宗地一92亩：南侧为湿地公园和绿地，西侧临大件路，北侧为柳河苑小区，东侧为空置用地；
近年来牧马山公开招拍挂土地市场无土地成交，土地成交集中与2009-2010年，目前区域库存持续去化。 从历年区域土地市场出让情况看，楼面地价维持在1400-1600元/㎡左右。
（亩） 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
土地成交（亩）
土地成交楼面地价（元/㎡）
1195 1480
总地价 (万元）
楼面地价 地面地价 (元/㎡） (万/亩）
保证金 (万元）
交地时间
开工时间
竣工时间
新津县花
源镇官林
村四组、 13849 1022.7 150
3500
/
/
/
招拍挂项目 出让信息
土地价格 柳河村五
组
新津县花
源镇柳河 4615
1250
150 1350
/
/
/
村四、九
组
1、92.33亩和30.77亩宗地，由成都中晖投资有限公司于2011.12.27日拍卖竞得，该公司为重
二、市场分析—土地近期成交：
牧马山板块至2013年以后就再无土地供应和成交，其板块内土地楼面地价最高达2000元/㎡；区域出让地
块均为低容积率地块，致使区域低密物业云集。
土地位置 新津县普兴镇前锋村五、六、十一组 黄水镇板桥社区3、5组(原文通村1、7社 新津县花源镇柳河村九组 新津县花源镇官林村四组、柳河村五组 新津县花源镇柳河村四、九组 新津县花源镇白云村三、四组， 新津县花源镇白云村三组 新津县花源镇白云村三、四组， 新津县普兴镇前锋村六组 新津县花源镇白云村三组
占地面积 （亩）
30.77
容积率 1.8
建筑面积 （万方）
3.69
建筑密度/ 限高(米) 最大/最小商业比
绿地率
车位比
建筑密度不
规划设计条件无商 按照计容建筑面积1.2
大于30% 不高于24 业占比要求（暂按 个/100平方米;大于
绿地率大于 米 35%
零考虑）
144㎡配比2个/户
【出让信息】：
宗地名称
市中心
19公里
15公里
天府新区 核心区
▪ 新津县是成都市下辖县，位于四川盆 地西部、成都市南部的平原腹地，东 接双流区、南濒眉山市、西临邛崃市、 北靠大邑县和崇州市，是成都市的南 大门。新津县全县幅员面积330平方公 里，辖10镇1乡1街道，户籍总人口 31.16万，其中城镇人口约12万人。
▪ 2015年，全县完成地区生产总值230.2 亿元，同比增长11.7%；规模工业增加 值120.5亿元，增长14.8%；一般公共 预算收入20.12亿元，增长16.6%；完 成固定资产投资255.6亿元；外贸进出 口36357万美元；社会消费品零售总额 61.4亿元，增长9.8%；城镇常住居民 人均可支配收入29708元，增长8.7%； 农村常住居民人均可支配收入16856元， 增长10.2%。
项目介绍——交通配套：
区域交通较便利，进城大件路直达，往天府新区核心区可通过牧华路（通南湖）和正公路（通秦皇寺中 央商务区）以及第二绕城高速（通成都科技城）直达，地铁10号线已动工，预计19年通车，从红牌楼站 到新津，贯穿整个牧马山片区，而10号线花源站与新津站均距本案仅1.2公里。
第一绕城高速
第二绕城高速
建筑密度不
规划设计条件无商 按照计容建筑面积1.2
官林村 二类居 四组、 住用地 92.33
2.2
13.54
大于30% 不高于24 绿地率大于 米
业占比要求（暂按 个/100平方米;大于
柳河村
35%
零考虑）
144㎡配比2个/户
五组
供地批 次控规 编号 新津县 花源镇 柳河村 四、九
组
用地性 质
二类居 住用地
成都牧马山123亩地块可行性研究报告
西南区域总部 2017年9月
目录
一、项目介绍 二、市场分析 三、定位与设计专题结论 四、量价关系结论 五、综合分析与建议
项目介绍——城市概括：
本案所在新津县，位于四川盆地西部，成都市南部，东接天府新区，西临邛崃市，南濒眉山市，是成都市的 南大门。新津幅员面积330万平方公里，距成都市区19km，距天府新区核心区15km。为川西重要的物资集 散地和交通枢纽，是四川省经济技术向西南辐射的必经之地。