房地产土地使用权评估报告

影响土地使用权价格的因素
人口 行政 经济 社会 心理 国际
一
区
般
因
域
因
素
因
素
素
个别因素
土地
地
地块面形位
利形积地置
用状
质
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商业 工业 住宅
土地使用权评估原则
供求原则 替代原则 最有效利用原则 预期原则
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土地使用权评估的收益法
也称为土地残余估价法，即待估土地处于房 地合一状态，并且用收益法以外的方法能求 得建筑物的价格时，从房地产的净收益中扣 除归属于建筑物的纯收益，即可得到归属于 土地的纯收益，再用土地的还原利率还原， 便可得到土地使用权的收益价格。
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土地使用权估价基本理论
土地的概念及特性 土地使用权的概念、权属、价格类型 影响土地使用权价格的因素 土地使用权评估原则
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土地的概念及特性
土地的概念（狭义）：地球表面构成陆地部 分的土壤层
土地的特性：自然特性和社会经济特性
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第四章 房地产土地使用权评估报告
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第四章 房地产价格评估
土地使用权评估评估 建筑物评估 房地产评估
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第一节 土地使用权评估
土地使用权估价基本理论 土地使用权评估的收益法 土地使用权评估的市场法 土地使用权评估的成本法 假设开发法 路线价估价法
要求：评估2002年12月的土地使用权价格
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土地使用权评估的市场法
一、评估程序 收集资料----where 确定交易实例----how many 修正交易情况 修正交易日期 修正区域因素 修正个别因素 修正使用年期 求出比准价格 决定土地估价结论
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估价公式
一般公式： 土地使用权价格
n
(第i年土地纯收益 第i年折现系数) i1
其中：n 土地收益年限 若土地未来各年纯收益相等，且收益期无限长： 土地价格 土地纯收益 土地还原利率
应用举例
某公司于2000年12月购入一仓库，其占用土地面 积为2000平方米，为50年期工业用地，仓库于2000 年12月建成，面积1800平方米，其经济耐用年限50 年，至评估基准日2002年12月该类建筑重置价格为 500元/平方米。据调查，当地同类仓库出租租金一 般为每月8元/平方米，土地及房屋还原利率分别为 5%和6%,需支付的税金为租金收入的12%，需支付的 管理费用为租金收入的4%，年维修费为重置价值的 1%，年保险费为重置价值的0.15%。
标定地价－市、县政府根据管理需要评估的、在正常土地 市场和正常经营管理条件下，具体宗地在某一日期的土地 使用权价格。
出让底价－政府根据正常市场状况下宗地应达到的地价水 平，综合考虑各种政策因素的影响，确定的某一宗地出让 时的最低价格控制标准。
交易价－在土地市场中实际达成的交易价格。
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其他结构
商业用房 民用建筑 工业建筑
民用住宅 其他民用建筑
公共建筑
公用设施
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建筑物的特性
不能脱离土地而单独存在 使用价值是有年限的 属于可再生资源 其所有权受其占用范围内的土地使用权性质
与年限的限制
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影响建筑物价值的个别因素
面积 建筑结构 建造质量 附属设施 建成及使用时间 产权 其他
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计算公式2
如果土地容积率与土地使用年限单独修正，则计算公式为：
P=P’*A*B*C*D*容积率修正系数*土地使用年期修正系数
其中：
容积率修正系数
=评估土地容积率修正系数/交易实例价格容积率修正系数
土地使用年期修正系数
K

1
1 (1 r)m


1
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计算公式1
实际评估工作中，其计算公式： P=P’*A*B*C*D或 =P’*100/（）*（）/100*100/（）*100/（）
其中： A=100/（）=正常交易情况指数/交易实例交易情况指数 B=（）/100=评估基准日价格指数/交易实例交易价格指数 C=100/（）=评估对象所处区域因素条件指数/交易实例所处区 域因素条件指数 D=100/（）=评估对象个别因素条件指数/交易实例个别因素条 件指数
1
1 rn

m—评估对象的使用年限；
n—交易实例的使用年限。
第二节 建筑物评估
建筑物有关的基本知识 建筑物评估的成本法 建筑物评估的残余法
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建筑物有关的基本知识
建筑物的概念 建筑物的分类 建筑物的特性 影响建筑物价值的个别因素
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建筑物的概念——房屋和构筑物
房屋：供人居住、生产、
工作、学习和进行其他社 会活动，以及储藏物品等 的建筑；
主要构件：基础、墙、 门、窗、柱和屋顶。
构筑物
房屋以外的工 程建筑，如道路、 水坝、隧道、水 塔、桥梁等。
建筑物的分类
承重结构 经济用途
钢结构
框架结构
钢筋混泥土结构
框架剪力墙结构
混合结构 砖混结构 剪力墙结构 砖木结构
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土地使用权的权属分类
土地所有权
划拨土地使用权
土地使用权
出让土地使用权 租赁土地使用权
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土地使用权的价格类型
一级市场价格范畴
基准地价 标定地价
出让地价、出让价格
转让价格
二级市场价格范畴
其他价格（抵押、课税）
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基准地Hale Waihona Puke Baidu－政府按照城镇不同的土地级别或均质区段分别 评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用 权的平均价格。
自然特性
位置的不可移动性 数量的固定性 效用的持久性
社会经济特性
用途多样性 经济地理位置的可变性 可垄断性
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土地使用权的概念、权属、价格类型
土地使用权评估的概念：
从土地所有权衍生，并与土地所有权相分离， 依照法律法规或合同约定而非自由发生的受限制 的物权。
土地使用权可通过出让、划拨、转让、租赁等 方式获得。