三峡广场景观文化物业投资分析报告

三峡广场景观文化MALL

物业投资分析报告

第一部分项目概况

三峡广场景观文化MALL位于重庆沙坪坝地区三角碑商贸中心的核心地段，东起三角碑转盘，西至陈家湾天桥，北与文化广场、双巷子步行街相连，南通历史文化名人广场、绿色广场。它是锦绣三峡广场的组成部分之一，是目前重庆市最大的地下商业步行系统，同时是集景观、文化、商业为一体的全新形态的商业单位。

第二部分市场环境分析

一、项目区位条件评估

1、区位条件：

重庆市是中国继北京、上海、天津之后的第四个直辖市，同时也是最大的直辖市，重庆的城市特征是多核心式城市结构，即通常所讲的组团式城市群所形成的特大城市。由于嘉陵江、长江和众多山丘的分割，自然地把重庆分割为沙坪坝组团区、杨家坪组团区、南坪组团区、解放碑组团区、观音桥组团区等，每个组团区均有独立的中心区，各个组团区的中心有完备的商业系统、政治系统，由于各组团区相距较远，区域消费大约有90%在各组团的中心区。

根据相关理论，每个城市中心区域的人流、物流、资金流、信息流的分布是不均衡的，它们在城市中心区域的某个部位形成聚集点，亦为

结节点。它比一般中心区域的土地有更大的活动强度，从而更具有吸引力。它一般为一片范围不大的繁华街区式商业中心，在此除聚集了大量的专业商店和综合性百货公司外，还汇聚了饮食、邮政、影剧院、银行、保险、交通等服务部门，其来往人流、车流量很大，其周围的街口、广场也是城市的交通枢纽。

三角碑地区是沙坪坝区的经济、文化、交通中心，备受区委、区政府的重视，并被规划成为重庆市除解放碑商圈外的重庆市第二商圈。该区域集中了数个城市广场，广场间以商业步行街相连，其间已分布着知名的百货公司、专业商店、银行、酒店、影院等，是目前沙坪坝区的消费集中区和繁华商业中心，尤其是经过近几年的高速发展，其在重庆市中心商圈的地位已直逼与解放碑商圈。

三峡广场景观文化MALL正位于三角碑商业中心区的核心地段，其横贯东西的地理位置具有重要的商业口岸价值，它像一根纽带将目前三角碑地区现有的城市广场连为一体，同时与南北向的中心商业步行街相辅相成，将目前各大商业场所串连形成体系，从而形成目前重庆乃至西南地区最大城市中心的步行商业系统。

三峡广场景观文化MALL建成及投入使用，将使三角碑商业中心区的规模堪与北京王府井大街、上海南京路、广州中山路相比美，该区域独有的景观文化商业价值使其具有极强的影响性、显著性和辐射力，也使三峡广场景观文化MALL所在地段具有极高的商业口岸价值。

2、交通条件

三峡广场景观文化MALL所在三角碑地区是沙坪坝的交通中心，道

路系统发达，是沙坪坝区通往渝中区、江北区、九龙坡区、磁器口镇等地的交通枢纽地段。此外，火车北站作为客运站更方便了沙区与其他地区的联系，其交通通达度极高。尤其是三峡广场景观文化MALL位于环绕三角碑至陈家湾商贸中心区的道路系统的中心，目前其环形道路交通系统每天的汽车通达次数极高，据定点统计数据显示渝碚路的汽车通行量在每小时至万辆，每天流入三角碑商圈的人流量超过20万人次，而且道路与步行街的多方位联接，更增加了三角碑商圈接纳及辐射能力，所以对于三峡广场景观文化MALL而言，三角碑地段便捷的交通条件也为项目的辐射力及影响力创造了有利条件。

3、配套条件

城市基础设施是搞交通、能源、供水通讯、环保和防灾抗灾条件，它是城市不可少的物质基础。作为沙坪坝的中心商贸区，三角碑地区城市基础设施配套十分完善，尤其是这几年三角碑商贸区的城市基础设施条件得到较大改善，周边环形道路网的建设，城市广场如商业文化广场、历史文化名人广场、绿色广场的建成，双巷子步行街的建成完成及新建的银贸大厦、华宇广场、融信大厦的都使三角碑商圈的城市基础设施配套水平达到了全新的高度，为其成为现代化的城市商贸中心提供有利的基础支持，也为三峡广场景观文化MALL的建设提供强有力的支撑。4、人气方面

人是城市中的主导者，也是最活跃的因素，作为城市区域商业中心，其所在区域的人口密度越高，消费力及消费总量越大，同时辐射及影响力越大。

目前沙坪坝区的综合经济实力目前已位列重庆市主城区的第二位，沙坪坝区的人均收入水平及消费能力已位列重庆第一位，同时沙坪坝区67.5万的总人口中三分之二以上聚集在以三角碑商贸圈为中心的东部区域，其中尤以区内多所大专院校的师生人口为主。据国内权威经济机构的统计资料，学生群体是目前消费能力最强的群体。目前三角碑商圈每天近50万的人流量中，学生占有很大比重，该群体给地处三角碑商圈的各商业单位带来无限商机。

三峡广场景观文化MALL地处三角碑商圈的枢纽和节点位置，其吸引三角碑人流的能力和辐射力极强。尤其是随着项目建成后三角碑商圈范围的进一步扩大，到于商圈内的人流量将比目前提高2－3倍，得天独厚的地理位置使三峡广场景观文化MALL将成为最聚人气的中心商业单位。

二、政治经济环境评估

1、宏观方面

中国经济持续保持高增速长，拉动内需政策的实施已使国民经济走出“九五”后期通货紧缩的困境，新世纪第一个五年计划——国民经济“十五”计划中将实施西部大开发的战略列为国策以及中国加入WTO 的日益临近均为重庆市提供了前所未有的发展机遇。

重庆市作为最年轻的、面积最大的直辖市在“九五”期间，紧紧抓住设立直辖市、三峡移民迁建和库区开发、实施西部大开发等重大机遇，国民经济和社会发展取得显著成就。实现了国民经济的快速增长，国内生产总值年均增长9.4%，人均国内生产总值年均增长8.8%，地方预算内

财政收入年均增长17.7%。经济结构调整取得一定进展，三次产业结构由1995年的25.9:42.3:31.8调整为2000年的17.8:41.3:40.9，城镇化水平提高到21.7%。固定资产投资五年累计完成2409亿元。集中力量加快了一批基础设施建设，城市形象明显提升。人民生活水平有所提高，城市居民人均可支配收入年均增长7.4%，达到6276元。

重庆市“十五”计划纲要表明，“十五”期间重庆经济和社会发展的总体目标是以实施西部大开发战略统揽经济和社会发展的全局，加速推进市场化、信息化、工业化、城镇化，促进国民经济持续、快速、健康发展和社会全面进步，努力把重庆建设成为长江上游的经济中心。更好地发挥中心城市的战略支撑、对外窗口和辐射带动功能。国民经济增长速度高于全国平均水平，发展总体水平位居西部地区前列，人民生活明显改善，实现2010年前国内生产总值比2000年翻一番，国内生产总值年均增长9%，人均国内生产总值年均增长8.6%，城乡居民收入增加，生活质量较大改善。“十五”期间，城镇居民人均可支配收入年均增长7%左右，农村居民人均纯收入年均增长5%左右。2005年全市居民服务性消费比重提高到30%；城镇居民人均住宅建筑面积增加到24平方米。

从重庆市经济发展目标的制订可以看出，三峡广场景观文化MALL 的建设及投入使用拥有绝佳的宏观政治经济环境。

2、区域方面

沙坪坝区作为重庆市的科教文化区，拥有一大批在西南乃至全国知名的高等学府，“九五”期间沙区政府利用这一优势，狠抓科技兴区的工作，国民经济和社会效益得到长足的发展。人均国内生产总值由1995年的