芜湖某区域商铺市场调研报告

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芜湖城北社区商铺市场调研报告

二ОО六年六月二十日

前言

本次对芜湖市城北商业发展现状及发展趋势进行调研，主要从开发区社会经济发展状况、开发区商业市场现状、工程周边市场现状、工程同类物业简况、开发区商业租售价格水平，同时重点了解大桥商圈发展趋势及租售价格水平，并进行了全面的实地调查。

一、调研目的

全面深入调研，以获知同类物业发展状况、工程地块的环境特征，并以此为基础，结合目前城北商业地产发展状况，从而为社区商铺进行准确市场定位提供强有力的市场支持。

二、调研时间

2006年6月6日～6月20日

三、信息来源

主要来自于芜湖市规划局、经济技术开发区经管委员会等政府部门及政府网站；开发区多个楼盘的社区商铺、房地产营销策划公司等专业公司；大江晚报等媒体，以及相关文字资料。

四、调研区域

开发区及部分周边房产工程、大桥镇周边商铺。

五、调研对象

同类可比性商业物业、工程周边环境、政府部门、房地产开发商、房地产代理公司及相关媒体，并寻访了部分目标投资者及终端消费客户。

六、调研内容

1、开发区房地产宏观环境、商业地产发展状况和趋势

2、区域市场状况及竞争市场

3、开发区主要商圈租售价格水平及人流、车流情况

七、信息整理

将得到的原始信息进行分析、归纳、归纳总结，并做进一步提炼，在此基础上进行工程总体功能定位及市场定位的研究。

注：本报告所述商业物业及相关数据、分析文字，若无特别说明，均指所述地段地面一层商业物业。

第一部分宏观环境研究

一、开发区经济总量分析

2005年，开发区经济总体保持稳步健康发展，各项主要经济指标较快增长，全年实现生产总值114.3亿元，比上年增长19.4%。

一、招商引资。2005年开发区招商引资继续保持良好势头。在招大商、引巨资方面取得突破性进展。一个总投资5300万美元的大工程年内开工建设，另一个总投资1.2亿美元的大工程基本落实。努力培育新的产业群，天能集团进区实施动力车电池工程，引进了太阳能电池工程，一个生产风力发电设备的能源工程正在落实之中,一个新的能源产业群正在逐步形成。全年实际利用内资43亿元；实际利用外资

10309万美元；工商注册企业116家；投产开业企业109家。

二、工业生产。2005年开发区工业生产保持快速增长。全年实现工业总产值352.8亿元，同比增长18.2%。新建规模以上工业企业运行质量良好，经济效益综合指数达268.8%，产销率达99.9%，实现利润总额7.6亿元。区内汽车及其零部件、电子电器、新型材料三大支柱产业规模进一步壮大，三大产业累计实现产值243.7亿元，占新建规模以上工业的92.1%。

三、固定资产投资。2005年开发区完成固定资产投资总额47.8亿元，同比增长18.0%，再创历史新高。全年新开工工程37个，其中亿元以上工程6个；竣工投产工程34个。

四、内外贸易。2005年实现自营出口额2.8亿美元，同比增长46.7%，创历史最好水平；实现进出口总额达4.3亿美元。随着开发区工业经济规模的壮大以及多个住宅小区建成运营，对内贸易也十分活跃，突出表现为区内物流企业的迅猛发展和银湖波尔卡商业街的开工建设。

五、社会事业。2005年开发区的社会事业得到较大发展。银湖北路绿化景观带改造竣工、银湖景区建设全面推进，绿化美化水平大大提高。北城水岸高档住宅区、银湖春天别墅群、沃尔特大酒店等三产大工程基本建成，开发区功能配套能力得到大幅提升。此外，小型超市、宾馆和餐饮等服务业也方兴未艾。

六、2006年展望。2006年开发区将全面推进开发建设

速度，用创新思维引领招商，在完善和做大现有三大支柱产业的基础上，努力引进和培育发展前景好的新产业，以优化开发区的产业结构和培育新的增长点；进一步引导和加快服务业的发展。2006年将是开发区实现大发展的一年，预计全区生产总值有望达到140亿元，工业产值有望突破430亿元。

“十五”期间，开发区经济社会快速健康发展，投资环境日臻完善，固定资产投资持续增长，支柱产业规模不断壮大、结构不断优化，吸纳就业能力不断增强。“十五”期间累计固定资产投资170亿元（其中工业投资130亿元)，开发面积达到16平方公里；2005年开发区实现地区生产总值114.3亿元，年均增长27.8%；实现销售收入351.8亿元，年均增长38.6%。

“十一五”期间，开发区将牢固树立科学发展观，围绕建设“投资成本最低，服务效率最高，经营环境最好”的开发区，创新发展模式，增创新优势，切实转变经济增长方式。主要经济发展目标是：累计增加固定资产投资500亿元（其中工业投资400亿元），实现“七通一平”土地面积40平方公里；到2010年，实现地区生产总值450亿元，年均增长31.5%；实现销售收入1400亿元，年均增长31.8%。在经济总量上再造一个“十五”期末的芜湖市

结论：各项总体经济指标显示，开发区社会经济仍处于一个高速发展的时期，工业产销两旺，极大的推动了整个芜

湖市的经济发展，并为芜湖市树立了新的品牌。

社会经济的快速发展带来地产的投资开发力度加大。住宅用房投资在整个固定资产投资中速度最快，短时间内各大地产商在银湖畔建立了一座新城，各种类型的物业均有销售，基本满足了现有人口的居住需求。

同样，旅游资源及商业地产的开发也在紧锣密鼓的进行，大型的凤鸣湖公园、银湖波尔卡商业街即将开工建设。

第二部分开发区市区商业调研

一、开发区商业物业综述

（一）开发区商业发展综述

上世纪90年代中期以前，开发区居民集中居住于四褐山及电厂一带，只有老式的各种小型便利店及杂货铺之类满足最基本生活需要的商业，若需要购买部分毕竟大件的物品往往需要到市中心购买。

随着开发区工业的发展以及人口的增多，逐渐形成了以宇润小区、褐南村及锅炉厂为主题的新兴居住区域，人口相对集中，随之而来的是小型的各类酒楼及排挡，并且一部分出售劣质服装类的服务行业也有所兴起。

今年来，随着开发区的发展，大企业落户的增多，越来越多的人才流向开发区，为了满足区内市场的需要，预计2010年此区域人口将达到5万人。并且在此地带房产工程开发迅速，并且物业类型比较全面，有以多层和小高层为主的