多元化融资

多元化融资市场化运作

——修水县经营城市的探索与思考

城市是人才、信息、资金、科技等生产要素的聚集地，是经济发展的重要载体。近年来，修水县把城镇建设作为县域经济发展的一件大事来抓，积极树立经营城市的理念，努力探索市场化经营城市的路子，对多元化融资和市场化运作进行一些有益的探索，取得了初步成效。为进一步加快我县城镇化建设，切实做好经营城市这篇大文章，使全县城镇真正步入一条“建设——发展——再建设”的良性循环道路，笔者认为要做到找准一个突破口、把握两个关键点、处理好三种关系。

一、找准一个突破口，舞活经营城市的“龙头”

土地是一个城市空间和城市功能的载体，土地供应状况直接关系到一个城市的发展空间、发展潜力和发展方向。城市土地是城市的最大资产。经营好城市的土地，就是舞活了经营城市的“龙头”。过去，由于受有偿转让和无偿划拨“双轨制”的影响，城镇部分存量土地自发进入市场，造成城镇土地管理和运营中存在一些不完善的地方，主要表现为：一是城市国有土地供应的主动权没有掌握在政府手中，相反往往在土地使用者手中，政府作为土地所有者代表的权益得不到充分体现。二是土地供应的方式太多，且以协议方式为主，招标拍卖的比重很低，造成了土地价格偏低，土地资源流失严重。为彻底改变这一现状，切实提高城镇土地的经营效益，首先，要转变思想观念。充分认识城镇土地资源的特殊性和重要性，树立不懂市场就不懂土地、不懂土地就不懂建设的思想，千方百计搞好城镇土地资本营运，科学合理地调整中心地区和繁华地段用地性质，充分发挥“黄金地段”的环境效益，以地生财。其次，要建立土地储备制度。这是增强政府供应土地的调控力度，解决“多头”供地的有效手段。主要是以银行为依托，成立国土储备中心，在县城和建制镇，对符合城镇规划需要建设的土地，由国土储备中心统一收购，统一储备，统一供应，调节城镇土地的供给，确保政府高度垄断土地一级市场。再次，要放开搞活土地二级市场。大力推行土地招标拍卖，积极营造卖方市场。竞价拍卖是提高土地级差地租，显示土地资产价值的必然选择。房地产开发用地一律要实行招标拍卖出让，特殊情况确需协议出让的，必须由县土地行政主管部门提出初步意见，报县政府审批。注重“卖”、“养”并举，优化土地开发环境。制订优惠政策，积极鼓励县内外企业和个人参与土地二级市场，实施城镇规划而成片开发的土地，对非行政划拨供地的建设项目，可边开发边报批。对城镇建设用地在符合《土地利用总体规划》和依法报批的前提下，可不受计划指标的限制。对在城镇规划实施中暂不建设的储备土地，凡可耕作的，仍可耕作，政府按建设先后分期付款。

二、把握两个关键点，拓展经营城市的空间

经营城市的内涵十分丰富，既包括盘活城市存量资产，又包括搞活城市增量资本。经营城市的领域也很宽广，既有有形资产，也有无形资产，我们要积极开辟新的经营领域，努力拓展经营城市的运作空间，主要把握好以下两个关键点。

(一)盘活市政存量资产，推行城市基础设施商业化经营。计划经济时代，城市基础设施主要表现为公共福利，而在市场经济条件下，其经济效益不断显现，且越来越活跃。城市的基础设施、固定资产如果不流动，不量化，它的使用价值和生产力就不能得到发挥和体现，更谈不上什么保值增值。为此，我们要灵活运用拍卖、租赁、抵押、有偿使用、股权转让、授权经营等方式，把可以投放市场营运的城市基础设施如公厕、垃圾场、电话亭、供水厂等使用权和经营权逐步推向市场，把实物形态转变为价值形态，把死钱变成活钱，实现“公共产品”商品化。在抓好城市有形资产市场营运的同时，经营好城市无形资产，筹措城建资金。利用城市市政设施的冠名权、室外广告权、城市公交特许经营权等无形资产出让，广泛吸纳企业和社会资金。鼓

励经营性基础设施招标拍卖变现投入，增强政府的再投资能力。取消市政公用基础设施投资限制，按照“谁投资、谁经营、谁受益”的原则，鼓励国内外投资商和个人参与城市供电、燃气、公园、学校、医院等项目的建设和风景名胜区的开发建设。此外，还要按“自筹、自用、自还”的方式，建立面向全社会筹资搞城市建设的新体制，组建城市建设投资公司，把全县市政公用资产、有关国有资产、城市维护费和市政设施配套费集中起来，充分利用金融政策举债投入建设，在建设项目的投融资运作中做强做大。

(二)改善城市综合环境，提高城市整体价值。城市环境的好坏、品位的高低，直接决定城市进入市场经营的吸引力。城市环境包括城市的自然条件、市容市貌、历史文化底蕴、市民的素质、社会治安、经济发展的宽松度等。目前，投资者看重的不仅是一时的优惠政策，而且更重要的是城市的综合环境。我们要经营好城市，必须下大力气经营城市的整体环境，通过优化城市空间布局，改善建筑造型，提高市民素质，从而提升城市品位，吸引外来投资，促进城市资本增值。就我县县城而言，应重点抓好县城基础设施建设，完善城市功能，按照“以地建路，成片开发，滚动发展”的模式，通过市场化运作，跳出旧城建新城，适度改造城北老城，大力建设城南新城。在城北老城，从现在起冻结新建办公楼，除沿江路内侧和部分地段成片改造外，不再新批房屋建设，确保今年内完成沿江路绿化工程和北门广场等重点工程建设。在城南新城，2005年前要完成新城区的重要道路网架，做到通水通电，今明两年内，建设好滨江路、康顺路、一经路、二经路、工业大道、宁州工业园，基本完成新城规划区B地块的基础设施和部分房地产开发，真正拉开城南新城区的建设框架，把县城建设成为“依托一江两岸，道路环城成网，建筑各具特色，环境整洁优美”的现代文明的九江市次中心城市。同时，以创建省级文明卫生城为契机，加大美化、净化、亮化、绿化力度，改善县城生态环境，把县城建成“山中有城、城中有林”的山水园林城市。

三、处理好三种关系，提高经营城市的效益

经营城市是一项系统工程，必须处理好方方面面的关系。一要处理好“远”与“近”的关系，使眼前利益与长远利益保持一致，不能急功近利，一味追求眼前利益，超强度开发，无序运作。所有的经营城市的项目都必须符合城市的总体规划。城市要体现特色，科学规划是前提。一个好的规划本身就是一笔巨大的财富。为了与经营城市相适应，在强调城市规划技术性、艺术性的同时，要增强规划的个性、经济性和社会性，着眼长远利益，保持一定的超前度，通过合理布局，使城市各种要素得到最优配置，城市的整体功能得到充分发挥。二要处理好“统”与“放”的关系，该统则统，该放则放。政府对总体规划、土地一级市场、经营主体运作的监督等要“统”起来，严格管理。例如采取城市规划建设项目公开招标的办法，放开建筑设计市场，提高城市规划设计质量；实行包干责任制的形式，把对城市环卫、园林绿化、市政养护的管理推向市场，提高城市管理效率。对经营城市中的招商引资政策能放则放，能宽则宽，以增强吸引力。要不断优化投资和发展环境，削减审批环节，简化办事程序，实行审批和办事的一条龙服务、一站式办公。三是要处理好“主”与“次”的关系。经营城市的主体虽说是政府，但政府不能直接运作，必须有一个代表政府经营的主体，这个主体就是城市建设投资公司。政府虽不能直接经营城市，但它的主体作用仍要充分发挥，它要做好规划、制定好政策、加强监管，确保经营城市的正常运行。对于城市建设投资公司，政府要理直气壮地当好主体，对其项目的选择、资金使用情况和产品的服务价格进行严格审查和有效监控。但在具体运作中，城市建设投资公司是主体，政府不能干预太多，防止出现新的政企不分，影响经营城市的效果。