金地天津市国际广场房地产项目定位报告

本案
▪ 未来柳林桥的贯通，拉近 了河西和河东之间的距离， 增加了本项目的可达性。
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宏观环境分析
交通设施分析
▪ 本项目所在位置临近 天津东南半环和地铁9 号线，优越的交通优 势无可比拟。
▪ 宏观环境分析 ▪ 地块分析 ▪ 整体市场研究 ▪ 区域市场研究 ▪ 需求分析 ▪ 定位分析 ▪ 经济测算
▪ 人均GDP突破5,000美元。2006年天津市人均GDP达到 5177美元，按照世界银行2002年标准，天津市经济发 展已达到上中等收入国家平均水平，在全国31个省 (自治区、直辖市)中，成为继上海、北京之后第三个 人均GDP达到5000美元以上的地区
▪ ▪ 固定资产投资稳步上升。2006年前9个月天津市全社
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本案
•项目位于津滨走廊的主要通道上，商业商务业态的 空白点，为本项目发展公建物业提供了较大的市场 机会
•产业园区的飞速发展和产业结构的调整将对发展商 务办公物业提供了契机
地块分析
地块周边物业环境
主要物业
物业类型
对本项目影响
1 朝阳绿茵
住宅
2 新津小区
金地国际广场项目定位报告
呈交:
金地地产 2016年11月
研究思路
研究方法
第一阶段：背景分析 第二阶段：市场分析
第三阶段：项目策划
项目开发建议
宏观经济环境分析 城市规划分析 地块研究
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商业市场 办公楼市场
酒店市场 公寓市场
需求分析
竞争 /SWOT分析
总体市场定位 结合发展商发展战略 规划及分期开发建议 各类型物业开发建议
▪ 按照联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数达到 60%以上，处于贫困阶段；50% - 60%，处于温饱阶 段；达到40% - 50%，进入小康；当达到20% - 40% 时，将进入富裕阶段；20%以下，属于极端富裕
▪ 天津的恩格尔系数在2000年后平稳下降，2006年综 合恩格尔系数为34.9%，表明天津市居民总体上实 现小康，进入了比较富裕阶段
住宿餐饮业, 5.4%
批发零售贸易 业, 84.2%
▪ 天津社会消费品零售额整体快速上升趋势，并且发 展潜力巨大，同时批发零售成为天津商业市场的主 要发展支柱
批发零售贸易业 住宿餐饮业 其它行业 CB Richard Ellis | Page 6
亿元 250
餐饮业零售总额
200
150
100
50
0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
政务区 东丽区政府
交通枢纽
距东南半环快速路约为1公里，距中环线约为3公 里，津滨轻轨/地铁9号线将通过天津站交通枢纽完 成与全市地铁系统的联通。规划地铁7号线也将在 项目东侧设詹庄子站
商务区 周边商务氛围较低，仅有少量的商住楼
工业园
▪目前为企业用房 ▪未来规划二号桥都市工业示范区
未来项目
▪区域内未来规划主要是智慧城板块，主要以会展 经济、商业商务、居住用地为主
住宅
3 格调竹境
住宅
4 融科金月湾项目 住宅
§增加了区域高端人群，对发展商务和商业提供好的人文
条件
8
5 米兰新干线
住宅
6 万客隆、苏宁
超市家电 卖场
§主要服务于周边居民，但由于其自身定位不准确，目前 经营状况一般
§借助原有商业载体，能够快速提升区域的商业氛围
7 利津路商业街
商业街 §自发形成的传统商业街区，将会分流本项目的部分客源
▪ 天津城市居民家庭人均用于食品类支出稳步增长， 2006年比2000年增长49.9%。其中，2006年城市居 民家庭人均在外用餐支出比2000年增长1.43倍，占 食品总支出的比重达26.6%。
▪ 预计未来，随着天津居民生活水平的不断提高， 居民更加注重生活质量和生活品位，家庭在外用 餐支出明显增长，餐饮消费需求将快速增长
• 地块周边物业环境主要以居住为主，且目前整
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天钢地块
§总占地面积544公顷，在该功能区规划建设4个 项目。在河东境内占地面积127.5万平方米， 建筑面积219.4万平方米，规划性质：公建、 住宅
§公建和住宅物业 的有机结合，提升 区域的地块价值
体的档次不高，物业环境不是很好，存在很大 的提升空间
宏观环境分析
城市规划分析
本案
资料来源：天津市规划局 CB Richard Ellis | Page 9
▪ 《天津市城市总体规划(2005━ 2020年)》正式确立 天津”国际港口城市、北方经济中心和生态城市 “的城市定位
▪ 城市中心区的功能依托于城市空间布局 “一轴、 两带、三区”的发展格局向外围延伸
会固定资产投资达到1334.9亿元同，与去年同比增长 27%，2000年到2005年期间，年均增长率达到18%， 显示了天津全市固定资产投资保持了高位平稳运行的 态势
▪ 在国家大力发展政策、奥运会、滨海新区建设、金融 创新政策等诸多利好因素的推动下，天津经济有望在 今后5－10年进入高速发展阶段
宏观环境分析
8 鼎基大厦 可开发地块
商住
§商住两用的15层独体建筑，有助于培育区域的商务氛围
规划用途
对本项目影响
3
4 9
12
15 2 1011
7
9
汪庄子地块 §可建设用地22.6公顷，容积率2.0
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吉安道地块 §占地面积1.3公顷，目前土地性质未定
§为本项目商业部分 提供稳定的客源
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糖精厂地块 §占地54亩，目前土地性质未定
1600
1200
800
400
0 2000
2001
2002
2003
全社会固定资产投资额
固定资产投资额增长率
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40
30
20
10
0 2004 2005 2006
房地产开发投资额 房地产投资额增长率
宏观环境分析
经济概况
▪ 经济高速发展。天津GDP从2000年的1639亿元增长到 2006年的4338亿元，期间年均增长率约为14%，明显 高于全国的同期增长水平
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东 南
半 环
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地块分析
地块位置
•地块所在位置是当前天津地产市场的热点 区域，位于天津市东南部，地处东丽、河 东两个区的交汇处
•本地块位于津塘路的南侧，东至规划武当 路，南接规划住宅区，西至规划龙岗路
• 西北角紧邻津塘路和地铁9号线（津滨轻 轨）一号桥站，便利的交通设施是本地块 突出优势之一
•目前地块周边主要以老的居民区和厂房为 主，商业存在市场空白点
•处于天津未来城市发展的主动脉上，是连 接市区和滨海的主要干道之一
•区域配套设施的极度缺乏为项目的商务办 公及商业配套提供了较大的发展机会
• 地块周边三公里范围内，业态类型较为单一，主要包括： 居住区、企业用房和产业园区
人均在外饮食消费支出
30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2006 比重
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宏观环境分析
经济概况
▪ 天津城镇居民人均可支配收入和消费性支出持继 增长，2006年分别达到14,283元/年和10,548元/年， 同时，天津城镇居民的消费性支出占其可支配收 入的比例基本稳定，长期在75％ - 78％之间。
为了达到上述目的，我们将分析以下内容：
▪ 分析天津、开发区及周边的宏观社会经济环境，这将包括对ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ目所依赖的社会经济基础、产业发展 环境、房地产市场环境的分析、城市整体规划分析；分析项目用地的特点并且分析项目发展的机会 和局限性
▪ 研究市区及周边区域各公建类物业类型市场的发展特征及未来发展趋势。 ▪ 选定项目潜在的竞争对手，并确定本项目相对于竞争性项目的优势 ▪ 研究并确定项目发展内容的需求情况并为项目确定适宜的市场定位 ▪ 为项目明确适合的定位方案后，并针对这些方案进行财务分析 ▪ 在基于分析市场供应、需求情况以及在财务分析的基础上，最终确定项目的发展方案，这些开发内
▪ 居民生活水平不断提高，居民的消费水平相应随之 提高，将促进餐饮娱乐业持续快速发展
2000-2006天津城镇居民家庭人均收支情况
元 16,000 14,000 12,000 10,000
8,000 6,000 4,000 2,000
0 2000 2001 2002 人均年可支配收入
2003 2004 人均年消费性支出
财务评估
服务内容
此次服务的总体目标是通过以下核心内容的建议，提出符合市场、风险小、可实施性强的 发展方案，为贵司呈现一个新颖且具操作性的发展蓝图。
▪ 把握项目发展主题与方向 ▪ 构建项目物业种类、功能及规模 ▪ 明确各个物业产品类型及规模配比 ▪ 明确商业物业的功能、规模、业种业态布局及经营管理模式建议 ▪ 提供项目分期开发建议，建议各期开发物业类型、规模等
亿元 1600
2000-2006消费品零售额与价格指数走势
1200
800
400
0 2000
2001
2002
2003
社会消费品零售额
2004
2005
居民消费价格指数
110 100 90 80 70 60 50 40 30 2006
经济概况
▪ 天津社会消费品零售总额从2000年至2006年的平均 年增长率为10.7%。2006年天津社会消费品零售总 额达到1356.79亿元，占同期天津国内生产总值的 31.3%
容将体现开发商最大化的财务收益
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▪ 宏观环境分析 ▪ 地块分析 ▪ 整体市场研究 ▪ 区域市场研究 ▪ 需求分析 ▪ 定位分析 ▪ 经济测算
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亿元 百分比%
天津市全社会固定资产和房地产开发投资额
2000
中心城区
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滨海地区
宏观环境分析
城市规划分析
▪ 滨海新区的建设和 海河的整体开发步 伐的加快，是本项 目开发的利好因素 之一。
▪ 本项目所处位置作 为连接市区和滨海 新区的重要交通干 道，未来发展潜力 较大。
▪ 本项目依托于海河 开发的规划，位于 海河节点之一智慧 城板块的西北侧， 优先于智慧城大板 块开发，具有时间 优势。
90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2005 2006 支出—收入比
2000-2006天津城市居民人均家庭食品支出情况
元 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
人均食品消费支出
▪ 天津市GDP近年来快速增长，但对于北京50％的比 例，其社会消费品零售总额占GDP比例较低，天津 市消费品零售市场具有较大的发展潜力
2006年天津社会消费品零售额构成
其它行业, 0.4%
▪ 天津居民消费价格指数从2000年至2006年，平均在 100以上，尤其在2003年后，连续四年高于100，这 说明，天津市经济已经迈入快速发展轨道，市场消 费价格表现日趋活跃
• 地块周边主要是居住区和未来潜在的地块，商业设施比较 缺乏
• 由于区域周边的老居民区较多，目前消费能力不强
• 未来潜在地块智慧城规划为公建和居住用地，此板块的兴 建将带动此区域的商业商务氛围
地块分析
地块周边物业环境
居住区
▪ 中山门居住区、富民路居住区、一号桥和二号桥 居住区、张贵庄居住区
商业区 ▪一号桥的万客隆和苏宁、东丽利津路商业街
9号线 本项目 本项目
资料来源：天津市规划局
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地块分析
地块可达性
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1号线 1号线
3号线
▪ 由于本项目位于天津市 中心区域，周边的交通 环境良好，尤其具有临
2号线近火车站和通达多条公 交线路的交通优势，方 便居住在全市各个方向 的人口上班和进行商业 消费。
1号线：已竣工 9号线：2008 7号线：未定
天津火车站 2号线
餐饮业零售总额
2000-2006天津恩格尔系数走势
50%
40%
40.1% 37.0%
36.2% 37.7%
37.2%
36.7%
34.9%
30%
20%
10%
0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
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宏观环境分析
经济概况
▪ 天津市餐饮业零售总额额平均每年以16%的速度增 长， 2006年达到209.97亿元，比2000年增长1.66倍， 增速居各行业之首。餐饮业的发展反映了天津市居 民的消费水平的提高