资产评估学课程练习题.doc
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2.一幢写字楼，占地面积12000平方米，建筑面积为52000平方米，钢混结构。1999年10月取得土地使用权，年限50年。假定空置率为10%，月租金为35元／平方米，月费用(含建筑物折旧费)为100000元；建筑物寿命60年。办公家具和设备原价为5000000元，使用年限10年，无残值；房产税为房地产租金收入的12%，其他税费为租金收入的6%，土地还原利率为9%，建筑物的还原利率为10%，用成本法求得在评估基准日建筑物的价值为5500万元。评估基准日为2009年10月。要求：
（Байду номын сангаас/平方米）
交易
时间
交易
情况
区域
因素
个别
因素
容积率
剩余使
用年限
待估土地
2010/01
0
0
0
1.2
45
1
1600
2008/01
2%
1%
-3%
1.3
50
2
1700
2009/01
1%
2%
1%
1.4
50
3
1620
2008/01
2%
0
-2%
1.1
40
4
1560
2008/01
（4）由于技术落后，其产品较同类产品单价低2元/件，其生产能力为5万件/年。
（5）该企业所得税率为25%，假设折现率为10%。
要求：计算该生产线的评估值。
2.被评估设备是于2004年1月1日进口的大型设备，账面原值为人民币2219.38万元，其中以美元支付的设备购置款(离岸价)折合人民币1500万元，境外运输及保险费占离岸价的1.5％，设备进口时的关税税率为17％，增值税率为17％，银行手续费为到岸价的1％，国内运杂费为人民币20万元，安装及配套费用共计人民币100万元，进口时美元与人民币的汇率为1∶8.2，评估基准日为2008年1月1日。评估人员在评估中了解到，设备生产国同类设备在4年中价格上升了5％，境外运输及保险费仍为离岸价的1.5％，评估基准日该设备的进口关税税率下降至10％，增值税率仍为17％，银行手续费率也未发生变化。对国内调查得知，4年中各种费用物价指数均发生了较大变化，其中安装配套费用2004年1月1日的定基物价指数为108％，2008年1月1目的定基物价指数为116％，运杂费用价格指数自2004年起均在上一年的基础上递增1％。经对设备情况调查鉴定得知，该设备与现有同类新设备相比，每年增加运营成本20万元，今后该设备若保持100％的利用率，则尚可使用12年。评估基准日美元对人民币的汇率为1∶7，企业所在行业的正常投资回报率为10％，企业所得税率为25％。
资产评估学课程练习题
第2讲：资产评估方法
1.某设备购建于2000年1月1日，2010年1月1日为评估基准日，该设备设计寿命为在每天工作8小时的状态下连续工作20年。经评估人员调查，该设备过去的使用情况是每天工作12小时，每年使用9个月。则该设备的贬值率是多少。
2.某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。具体资料如下：该资产账面原值为270万元，净值为108万元，按财务制度规定该资产的折旧年限为30年，已计提折旧年限为20年。经调查分析确定，按现在的市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业记录，该资产截止到评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间为50400小时。经专业人士勘察估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大、维修费用搞，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本3万元（该企业适用的所得税税率为25%，假定折现率为10%）。要求：根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。
（1）如重置该生产线，需要设备费160万元，材料费20万元，人工费10万元，零部件费用5万元，施工管理费3万元，临时设施费2万元。
（2）该生产线设计寿命8年，设计工作强度为每天工作8小时，连续工作。该生产线评估基准日以前每天工作9小时，每年有四个月季节性停产。
（3）该生产线由于技术落后，与同类设备相比，每年多耗费人工成本5万元，材料成本3万元。
要求：(1)计算该设备的重置成本；
(2)计算该设备的评估值。(计算结果以“万元"为单位，保留两位小数)
第4讲：房地产评估
1.某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8%左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5 %，维修费为重置价的1.5%，税金为年租金的18%，保险费为重置价的0.2%，土地资本转化率为8%，建筑物资本化率10%。试根据上述资料评估该宗地2006年12月的价格（包括总价和单价）（计算结果以元为单位，取整）
(1)计算房地合一的房地产总年收入；
(2)计算年总费用；
(3)计算房地合一的房地产的年纯收益；
(4)计算建筑物的年纯收益；
(5)计算土地的年纯收益；
(6)计算土地的还原收益价值。(计算结果以“元”为单位，取整数)
3.一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表（折现率为10%）
宗地
成交价格
（1）第5年初把企业一次性转让，获取现金流3600万。
（2）第5年起预测其净现金流为400万，永续经营。
（3）第5年起预测其净现金流为400万，经营期限为20年。
（4）从第5年起，企业获得2%的增长，即从第5年起净现金流逐年增加2%。
第3讲：机器设备评估
1.某生产线系4年前购置，历史总成本为200万元。评估人员获取相关资料如下：
3.小明，要购买一套房子，准备贷款80万，假定五年以上贷款年基准利率为7.2%，小明申请到了8折基准利率优惠，假定贷款周期为30年，那么小明的月供要多少钱？10年后，小明有了一大笔现金，他再也不想当房奴了，想在这一年的年底把所有的房贷一次性还完，请问他在年底需要还多少金额？
4：用收益法评估某企业，若经过您的预测，未来4年的净现金流分别为320万、350万、380万和410万；评估以下四种情形的企业价值：（适用的资本化率为10%）
（Байду номын сангаас/平方米）
交易
时间
交易
情况
区域
因素
个别
因素
容积率
剩余使
用年限
待估土地
2010/01
0
0
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1.2
45
1
1600
2008/01
2%
1%
-3%
1.3
50
2
1700
2009/01
1%
2%
1%
1.4
50
3
1620
2008/01
2%
0
-2%
1.1
40
4
1560
2008/01
（4）由于技术落后，其产品较同类产品单价低2元/件，其生产能力为5万件/年。
（5）该企业所得税率为25%，假设折现率为10%。
要求：计算该生产线的评估值。
2.被评估设备是于2004年1月1日进口的大型设备，账面原值为人民币2219.38万元，其中以美元支付的设备购置款(离岸价)折合人民币1500万元，境外运输及保险费占离岸价的1.5％，设备进口时的关税税率为17％，增值税率为17％，银行手续费为到岸价的1％，国内运杂费为人民币20万元，安装及配套费用共计人民币100万元，进口时美元与人民币的汇率为1∶8.2，评估基准日为2008年1月1日。评估人员在评估中了解到，设备生产国同类设备在4年中价格上升了5％，境外运输及保险费仍为离岸价的1.5％，评估基准日该设备的进口关税税率下降至10％，增值税率仍为17％，银行手续费率也未发生变化。对国内调查得知，4年中各种费用物价指数均发生了较大变化，其中安装配套费用2004年1月1日的定基物价指数为108％，2008年1月1目的定基物价指数为116％，运杂费用价格指数自2004年起均在上一年的基础上递增1％。经对设备情况调查鉴定得知，该设备与现有同类新设备相比，每年增加运营成本20万元，今后该设备若保持100％的利用率，则尚可使用12年。评估基准日美元对人民币的汇率为1∶7，企业所在行业的正常投资回报率为10％，企业所得税率为25％。
资产评估学课程练习题
第2讲：资产评估方法
1.某设备购建于2000年1月1日，2010年1月1日为评估基准日，该设备设计寿命为在每天工作8小时的状态下连续工作20年。经评估人员调查，该设备过去的使用情况是每天工作12小时，每年使用9个月。则该设备的贬值率是多少。
2.某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。具体资料如下：该资产账面原值为270万元，净值为108万元，按财务制度规定该资产的折旧年限为30年，已计提折旧年限为20年。经调查分析确定，按现在的市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业记录，该资产截止到评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间为50400小时。经专业人士勘察估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大、维修费用搞，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本3万元（该企业适用的所得税税率为25%，假定折现率为10%）。要求：根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。
（1）如重置该生产线，需要设备费160万元，材料费20万元，人工费10万元，零部件费用5万元，施工管理费3万元，临时设施费2万元。
（2）该生产线设计寿命8年，设计工作强度为每天工作8小时，连续工作。该生产线评估基准日以前每天工作9小时，每年有四个月季节性停产。
（3）该生产线由于技术落后，与同类设备相比，每年多耗费人工成本5万元，材料成本3万元。
要求：(1)计算该设备的重置成本；
(2)计算该设备的评估值。(计算结果以“万元"为单位，保留两位小数)
第4讲：房地产评估
1.某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8%左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5 %，维修费为重置价的1.5%，税金为年租金的18%，保险费为重置价的0.2%，土地资本转化率为8%，建筑物资本化率10%。试根据上述资料评估该宗地2006年12月的价格（包括总价和单价）（计算结果以元为单位，取整）
(1)计算房地合一的房地产总年收入；
(2)计算年总费用；
(3)计算房地合一的房地产的年纯收益；
(4)计算建筑物的年纯收益；
(5)计算土地的年纯收益；
(6)计算土地的还原收益价值。(计算结果以“元”为单位，取整数)
3.一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表（折现率为10%）
宗地
成交价格
（1）第5年初把企业一次性转让，获取现金流3600万。
（2）第5年起预测其净现金流为400万，永续经营。
（3）第5年起预测其净现金流为400万，经营期限为20年。
（4）从第5年起，企业获得2%的增长，即从第5年起净现金流逐年增加2%。
第3讲：机器设备评估
1.某生产线系4年前购置，历史总成本为200万元。评估人员获取相关资料如下：
3.小明，要购买一套房子，准备贷款80万，假定五年以上贷款年基准利率为7.2%，小明申请到了8折基准利率优惠，假定贷款周期为30年，那么小明的月供要多少钱？10年后，小明有了一大笔现金，他再也不想当房奴了，想在这一年的年底把所有的房贷一次性还完，请问他在年底需要还多少金额？
4：用收益法评估某企业，若经过您的预测，未来4年的净现金流分别为320万、350万、380万和410万；评估以下四种情形的企业价值：（适用的资本化率为10%）