二手房购房陷阱与法律防范

二手房购房陷阱与法律防范

摘要：温家宝总理大力提倡保障和改善民生，其中一个重要举措就是要促进房地产市场平稳健康发展。然而在实践中因为购房者疏于对房地产相关法律的理解，往往导致自己的合法权

益得不到及时有效地保障。本文以案例说法的形式解析常见购房陷阱，并对如何防范购房陷

阱进行了深入的法律思考。

关键词：无权处分；善意取得；合同法

买房卖房是家家户户都要面对的大事。大多数人攒了一辈子钱就为了给自己或儿女买一套称

心如意的房子。可是房子买不好却最让人揪心。本文会通过两个生活中常见的案例给大家介

绍一下如何买卖二手房以及如何规避常见法律风险。

案例一：难圆的画家梦

张老师是一位中学美术老师，现已近退休年龄。话说张老师对自己的退休生活还是非常向往的。因为他早就设想着自己退休之后，要找一个山青水秀、远离都市繁杂的乡村，圆自己儿

时的画家梦。他听人说离郊区不远处有一个村庄风景宜人，有很多画家都在那儿写生。他去

那儿考察了一圈，发现果真名不虚传。所以就从当地农户手中买了一套带庭院的民宅。为了

使自己的晚年生活更加惬意，张老师还大兴土木，在原来的房屋旁边又盖了两间大瓦房。就

这样，张老师退休后在这个与世无争的小乡村里平静地度过了两年。可惜好景不长，一纸诉

状打破了张老师平静的生活。这是谁告的张老师呀？不是别人，正是当初卖给张老师房子的

那个农户。那个农户现在上法院告张老师，不为别的，就为让张老师还他的房子，他说房子

他现在又不想卖了，要把房款退给他，把房子要回来。张老师一听当然不干了，我们已经签

了买卖合同，这已经事过两年，而且我还在院子里又加盖了两间大瓦房呢，怎么能说还给你

就还给你呢。

案例解析：张老师到底能不能赢这场官司呢？这要先从我国的土地所有权制度谈起：我们知

道我国实行土地公有制度，我国的土地有两种所有权主体：国家所有权和农村集体所有权。《物权法》第47条规定城市土地归国家所有。《土地管理法》第8条规定农村和城市郊区

的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。《土地管理法》第63条

规定农村集体所有的土地的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

张老师买的这个房子属于农民集体所有，如果转让，也只能在村民之间进行。而张老师持有

城市户口，根据法律他是无权买卖这个房子的。那么，张老师和这个农民签订的买卖合同又

该怎么办呢？在法律上，合同成立并不代表合同就一定生效。一般来讲，合同分为三种：一

种是有效合同，一种是效力待定合同，这我们在前面已经讲过。最后一种是无效合同。常见

的无效合同可分为以下几种:（1）无行为能力人订立的非纯获利益的、非处分零花钱的合同；（2）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，且损害国家利益的；（3）双方恶意串通，损害国家、集体、第三人利益的；（4）违反法律、行政法规的强制性规范的合同。在本案中，张老师

和农民所订立的合同就是违反法律的强制性规范的合同。所以双方签订的合同就是无效合同。在本案中张老师签订的买卖合同因为内容违法而不受法律保护，他只能从他苦心经营的房子

里搬出来，把房子还给那个农户。当然，那个农民也如数返还了房款，并且法院也判定农民

赔偿张老师当年所花费的装修款和加盖两间房的费用。可是张老师却是有苦说不出。因为两

年来房价连连上涨，而且装修建材费用也水涨船高。现在再用这同样的钱已经买不来原来的

房子了，他可以说是“为他人做嫁衣了”。

案例二：王奶奶的房子

王奶奶早年丧偶，有一栋价值30万元的房子，她有一儿一女，都各自成家单过，并各育有

一子。按理说，王奶奶也该到了颐养天年的时候了，可是天有不测风云，王奶奶的女儿在一

次车祸中丧生。这随后老人因为丧女之痛也一病不起，不久就医治无效身亡。生前并没有立

下任何遗嘱。王奶奶的儿子见老妈没了，姐姐也没了，就做主把老太太的房子卖给了张大爷，只是房产证上的名字还是死去的王奶奶，王先生跟他解释说，你看现在我妈没了，我姐也没了，这房子就该由我继承，你先把房款交了，我把钥匙给你，等我把房产证上的我妈的名字

更改到我名以后，再找你过户到你的名下。你要是不放心，这房产证也先放你这儿。张大爷

一听也有道理，就把房款交了。乐呵呵地就搬过去了。可是张大爷还没有高兴几天，就接到

了法院的传票，原来有人把他给告上了法庭，要求他返还房屋。是谁把他告上了法庭呢？原

来是王奶奶的外孙子。这是为什么呢？

案例解析：原来根据我国《继承法》，继承财产分为两种方式：一种是遗嘱继承，一种是法

定继承。遗嘱继承就是根据死亡人生前所立的有效遗嘱来进行分配他的财产。而法定继承是

在没有遗嘱的情况下，死亡人的第一顺序继承人配偶、子女、父母都可以继承其财产。我们

注意这里孙子女并不是第一顺序继承人。也就是说王奶奶的外孙子并不是是第一顺序继承人，可他的妈妈，也就是王奶奶的女儿又先于老人死亡，也不能作为第一顺序继承人。这样对王

奶奶女儿的一家人是不是很不公平的？其实继承法中还有一种制度叫代位继承制度。指的是

在法定继承中，被继承人的子女先于被继承人死亡时，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代

位继承其应继承份额。适用代位继承制度需要满足以下条件：（1）被代位人是被继承人的

子女，且先于继承人死亡。（2）代位人是被代位人的晚辈直系血亲。（3）只适用在法定继

承中。所以，王奶奶的外孙子可以适用代位继承制度，来继承属于他妈妈的那份财产。这也

就是说老人的房产也有他的一半。那么现在这个房子已经卖给了张大爷，买卖合同已经签了，只是还没有过户登记。王奶奶儿子的这种行为属于无权处分行为（无权处分是指物权的处分

人在没有处分权的前提下所做出的处分行为），王奶奶儿子的行为属于无权处分行为，直接

导致了这个买卖合同属于效力待定合同（效力待定的合同，就是说这个无权处分的合同是否

有效还是要看共同所有人是否愿意追认这个合同）。因为共同所有权人外孙子不同意该处分

行为，所以张大爷只能把房子还回去，并要求卖房人王甲承担赔偿责任。

但是这时法官还会考虑援用“善意取得制度”。《物权法》第106条规定：符合下列情形的，

受让人取得该不动产或动产的所有权；受让人受让不动产或者动产时是善意的；以合理的价

格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付

给受让人。换句话说，张大爷能证明自己是善意取得的条件是：（1）张大爷买该不动产时

是善意的，也就是说根据常识、专业知识、对买卖人的了解调查情况，他主观上是不知道这

个出卖人是无权处分这栋房产的；（2）以合理的价格转让，指张大爷付的价钱不能过度低

于市场价，一般来说，不低于市场价的70%。否则的话，很难让人相信他是善意的；（3）转让的不动产已经登记。本案中，很显然，张大爷并没有进行房产登记，所以不能适用善意取

得制度。这户房产仍是由王奶奶的儿子和外孙共同共有，而王奶奶的儿子私自处分房产的行

为无效。张大爷可以向王奶奶的儿子要赔偿。

参考文献

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[5]袁斌，尹鸣.88种购房陷阱与防范[M].北京：法律出版社，2007.