4号楼价格调整说明

1-1 宏观政策>>>>总结
中央政策
稳字当头，积极鼓励自住和改善性需求
完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产 健康发展的长效机制
地方政策
多管齐下，快速去化楼市库存 多项政策，积极改善市场环境
一系列的利好措施，日渐宽松的信贷政策，支持了自住和改善型购房人群，使 得楼市的需求得到了集中释放，加快刺激了楼市的复苏步伐。
从上市量来看：2015年上半年的上市量（除3月）增长较为稳定，6、7月为上市高峰，上市量约200万㎡，是对市场的“补仓”动作，表示开发商 对市场的看好； 从成交量来看：2015年1-6月份，市场成交缓慢上升，除了2/3月份成交较少，4月份以后，市场开始回升，4-6月保持在66.5万㎡以上稳定成交。 2015年1-6月总成交397.05万㎡，最高6月成交94.42万㎡； 从销售价格来看：2015年成交均价缓慢上升（除3月份），2015年7月全市住宅成交均价15108元/㎡，环比下滑2.46%，同比上涨13.99%。
板块
城南 城南 城东 江宁 江宁 河西 城中 城南 浦口 江宁 河西 六合 河西
片区
板桥 板桥 南片 东山镇 东山镇 南片 南片 板桥 浦珠路沿线 科学园 江心洲 六合 南片
出让面积 总建筑面积
9330.22 6592.21 120209.68 21464.28 41956.35 65091.56 12013.39 43491.06 69367.02 35565.9 56559.91 2190.04 75690.15 18660.44 13184.42 185122.91 53660.7 113282.15 179001.79 72080.34 121783.37 134572.02 53348.85 75790.28 876.01 330009.05
2 2 1.54 2.5 2.7 2.75 6 2.8 1.94 1.5 1.34 0.4 4.36
成交价(万元)
4900 3461 180000 34000 80000 252000 89000 88000 63000 34000 50000 2000 202800
成交单价
5251.8 5250.1 14973.8 15840.3 19067.4 38714.7 74084 20234 9082.1 9559.7 8840.2 9132.3 26793.4
恒盛·金陵湾 4号楼价格调整方案
报 告 框 架
宏 观 政 策
【1】
市 场 解 读
南 京 市 场
【2】
销 售 分 析
4 号 楼 销 售 情 况 4 号 楼 客 户 表 现
【3】
策 略 缘 由
调 价 策 略
区 域 市 场
来自百度文库
策 略 执 行
价 格 调 整 结 果
PART-1
市场解读
B ac k gr o u n d
数据来源：南京市网上房地产
政策环境 南京市场分析丨商品房市场供销情况 南京市场分析丨二手房市场
受330新政影响，二手房流动加快
1-2 南京市场>>>>住宅市场
2015年1月至7月底，累计成交37753套，同比上升23.53%
政策环境 南京市场分析丨商品房市场供销情况 南京市场分析丨二手房市场 南京市场分析丨板块供销情况
用途
B1商业用地 B1商业用地 Rab老年公寓用地（住宅）A5医疗卫生用地 R2二类居住用地 R2二类居住用地 R2二类居住用地 Bb商办混合用地 R2二类居住用地 R2二类居住用地 R2二类居住用地 B29a科研设计用地、R2二类居住用地 B14a加油站用地 R2二类居住用地 Bb商办混合用地
容积率
普惠刚需刺激市场需求。
“930新政”、“330新政”，涉及“认房不认贷”、“最低七折利率”以及“二套房最低首付四成”等实质性内容，此外， 四次降息、三次降准，以及各地提高公积金贷款额度及放宽使用限制等等政策，均对楼市的回暖起到了实际的推动作用。
序号
1
时间
2015.2.5
政策
央行降准0.5%
2
3 4 5 6 7
政策环境
1-1 宏观政策
中央稳字当头 积极鼓励自住和改善性需求
2015年3月，全国两会召开，确立了今年政府工作的10项主要任务，焦点仍聚焦在全面深化改革，并且明确提出要保 持房地产市场的平稳发展，稳定住房消费成为房地产业的重要任务。4月30日，中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和 经济工作，会议在今年首次提出要盘活存量，建立房地产健康健发展的长效机制。5月18日，国务院批转发展改革委《关于 2015年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，把握导向使改革更好的服务于稳增长、调结构、惠民生、防风险。
14
15 16 17 18 19
NO.2015G10
NO.2015G11 NO.2015G13 NO.2015G14 NO.2015G15 NO.2015G16
河西
城北 江宁 江宁 六合 城北
中片
迈皋桥 禄口秣陵 滨江谷里 六合 迈皋桥
25265.88
136787.95 70609.3 52759.69 91837.12 119088.16
数据来源：南京市网上房地产
政策环境 南京市场分析丨商品房市场供销情况 南京市场分析丨二手房市场 南京市场分析丨板块供销情况
1-2 南京市场>>>>市场总结
土地市场
土地成交量近年新高
住宅市场
一手房市场量价同步回升
板块市场
两江仍为供销双冠王 河西板块改善需求旺盛
土地量价稳步齐升
二手房市场同比增幅明显
70744.46
369327.47 120035.81 105519.38 267246.02 261993.95
R2二类居住用地
Rb商住混合用地 Bb商办混合用地 B1商业用地 R2二类居住用地 Rb商住混合用地 Bb商办混合用地 R2二类居住用地
2.8
2.7 1.7 2 2.91 2.2
150000
3.1
3.6
央行降息0.25%
公积金可逐月或逐年还商贷 央行新政：公积金首付2成 二套房首付4成 财政部新城：营业税5改2
3.30
4.10 4.11
南京放宽公积金支付房租的条件限制 南京落地央行新政，二套房首付4.5成
8
9 10 11 12
4.20
4.21 5.11 6.28 8.26
央行降准1%
南京纯公积金贷款首付2成，二套首付3成 央行降息0.25% 央行降准0.5%，降息0.25% 央行降准0.5%，降息0.25%

5月18日 深化经济体制改革重点 工作意见的通知

研究提出深化住房制度改革实施方案，修订住房公积金管理条例。
1-1 宏观政策
地方多管齐下去化楼市库存 多项政策助力改善市场环境
地方陆续出台措施稳楼市，涉及财政补贴、税费减免等多方面，加大库存去化力度。在各地库存压力大的背景下，除放松限 购限贷、调整公积金外，根据各地不同的情况，通过财政补贴、契税减免和调整普通住房认定标准等手段，多重利好政策叠加，
数据来源：南京市网上房地产
政策环境 南京市场分析丨土地市场出让情况
1-2 南京市场>>>>土地市场
2015年1-8月，南京市土地市场呈现火爆局面，多幅优质地块遭遇疯抢
2015年1-8月，各版块楼面地价不断刷新纪录
江北 4681元/㎡
土地成交最新动态：
城北 12912元/㎡
6月10日，河西中部地块经过8轮竞拍，最终由北京 北城以15亿、21203元/㎡楼面价竞得。
1-2 南京市场>>>>板块市场
2015年1-7月南京各板块供销表现
两江板块仍然是各大板块供销双冠王；
河西板块紧随其后，位居各版块第三位，改善市场客户需求旺盛；
2015年1-7月，江宁和浦口板块分别以93.27万㎡、138.52万㎡，位居供应板块第一、二名，是南京的主力供应板块，同时以 1117.13万㎡和131.23万㎡，位居成交板块第一、二名，也是南京的主力成交板块； 2015年1-7月，江宁和浦口板块以29.06%和24.13%的占比位居第一、二名，河西和仙林板块分别以15.87%和11.66%的占比位居第 三、四名，整体供销比在0.69-0.85。
2015年上半年南京出让地块统计
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
地块编号
NO.2014G95 NO.2014G96 NO.2014G97 NO.2014G98 NO.2014G99 NO.2015G01 NO.2015G02 NO.2015G03 NO.2015G04 NO.2015G05 NO.2015G06 NO.2015G07 NO.2015G08
323000 24400 23900 62000 394000
59368.6
23613.2 3455.6 4530 6751.1 33084.7
21203.1
8745.6 2032.7 2265 2320 15038.5
2015/6/10
2015/6/10 2015/6/30 2015/6/30 2015/6/30 2015/6/30
政策环境 南京市场分析丨土地市场成交情况
1-2 南京市场>>>>土地市场
2015年1-8月新增土地供应287万㎡，且多幅溢价成交 2015年，全市平均土地价格上涨至9199元/㎡，多年来稳步上 升
单位：幅
单位：元/㎡
单位：幅
2015年1-8月份南京共有24幅地块进行公开出让，其中实际成交21幅，流拍一幅，总成交面积为287万 ㎡，这一成绩也创下了近几年来的新高，全市平均土地价格上涨至9199元/㎡；
2008年-2015年上半年，除了2014年楼市遭遇滑铁卢，成交均价相对较低，土地市场成交均价稳步上
升。
数据来源：南京市网上房地产
政策环境 南京市场分析丨土地市场出让情况
1-2 南京市场>>>>土地市场
2015年1-8月，南京市共成功出让21幅住宅地块，其中河西4幅地块，2幅位于奥南片区，其中 一幅被山东鲁能摘得，并以14078元/㎡的楼面价晋升奥南新地王，一幅位于河西中片，被北京 北辰摘得，并以21203元/㎡的楼面价晋升南京市新地王。
楼面价(元/㎡)
2625.9 2625.1 9723.3 6336.1 7062 14078.1 12347.3 7225.9 4681.5 6373.1 6597.2 22830.8 6145.3
成交日期
2015/1/21 2015/1/21 2015/1/21 2015/1/21 2015/1/21 2015/3/31 2015/4/10 2015/4/10 2015/4/10 2015/4/10 2015/4/30 2015/4/30 2015/5/13
第一 梯队
我们的 位置
第二梯队
河西板块销售面积536388㎡；
2015年1-6月 河西板块实现均价23965元/㎡；
3月15日 两会 4月30日 中央政治局会议
稳定住房消费； 坚持分类指导，因地施策，支持居民自住和改善型需求，促进房地产市场平稳健 康的发展。

积极的财政政策要增加公共支出，加大降税清费力度。稳健的货币政策要把握好 度，要注意扩大消费需求； 要改善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。
仙林
河西 16096元/㎡
城中 城东 12347元/ 9723元/ ㎡ ㎡
6月18日，凤凰三二期地块经过13轮举牌，最终由 中南地产以14亿、12145元/㎡楼面价竞得。 6月30日，城北地块经过48轮竞拍，最终由中海地 产以39.4亿元，15039元/㎡楼面价竞得。 8月7日，城南G22地块，经过24轮竞拍，万科以 15.5亿、楼面价14224元/㎡竞得，刷新板块地王价格。
2015年5月以来，市场稳步回温，买卖双方趋于理性
改善需求市场供销旺盛，河西板块成交占比相对上升
政策环境
1-3 区域市场>>>>板块格局
城中 河西 城东 城北 城南 仙林 江宁 江北
河西板块为城市改善住宅第一梯队 主城六大板块供销第一，均价第二
2015年1-6月，
河西板块入市面积386796.78㎡； 2015年1-6月
城南 12784元/㎡
江宁 9242元/㎡
8月7日，江宁G23地块，经过73轮竞拍，龙湖以 47.7亿、楼面价12678元/㎡竞得，刷新板块地王价格
数据来源：南京市网上房地产
政策环境 南京市场分析丨商品房市场供销情况
1-2 南京市场>>>>住宅市场
与08年调控后7个月市场回归火爆相比，本次调整复苏节奏缓慢； 经过7个月发酵， 直到4-5月份，楼市才正式开始回升，实现量价齐升。