2019黄冈保利壹号公馆项目营销执行报告177P
壹号公馆公寓推广方案
壹号公馆公寓推广方案1、项目信息：壹号公馆总占地面积为17334㎡，总建筑面积为72299.74㎡，由一栋23层的住宅，一栋22层的全精装豪华酒店公寓，一栋3层的沿街商业组成。
其中公寓共22层，建筑面积18090.25㎡，361户，2梯19户，户型面积为56-67㎡的一室一厅一卫。
本案精装公寓为洪湖独有，暂无竞品楼盘。
2、3、4、推广目的：提高本案的知名度和进电、上门访客数量，以促进成交。
5、6、7、推广方式：分为常规推广（包含线上推广和线下推广）及新颖推广;①常规推广（1）线上推广：a.微信平台，定期举办抽奖活动，并结合微信朋友圈广告，让更多的的人了解本案，提高到访量。
b.电影院广告，本案前期有合作，可以继续合作，主要是吸引小两口年轻客户；c.电视台广告，本案前期有合作；d.网络广告，设计通栏或者对联；（2）线下推广:a.宣传单页的发放，集中发放到人口密集区域、政府单位及一中、人民医院门口，最好制作单独的公寓宣传单页；b.车身广告的投放，主要以公寓信息为主；c.户外广告，主要是高炮、楼体条幅及围挡，乡村民居墙体广告；d.若条件允许，可以在本案前洪湖大道做道旗，上高速路必经路途，更大提升宣传范围；e.合作的银行门口可以放置1-2个小型易拉宝或者X展架进行宣传；f.国际大酒店的房间可以适当的放置公寓的宣传资料；g.与政府机构部门、人民医院职员、银行及大型单位负责人洽谈团购事宜，给予适当的购房优惠；h.老带新活动，制定适当的优惠方案；②新颖推广b.c.开展营销活动：以公寓为主题，以“壹号公馆·我们正青春”为口号，在营销中心开展营销活动：一场持续7天的“敢young”嘉年华活动,每天活动主题都不一样，有敢做、敢约、敢想、敢拼、敢梦、敢创、敢爱等，“敢”代表着年轻的主张，不服输的精神，现场除设置各类年轻人喜欢互动有趣的活动外，还将展示80后、90后创客们勇敢逐梦故事;作用：活动类的营销方式能在短时间之内传播品牌，扩大品牌知名度。
家路壹号开盘前营销执行报告
1“生而高贵璀璨”家路地产 开山之作2“生而至珍至稀”城市核心地段的绝版地块3“局限下的舞蹈”制约之下的小规模项目一个出生即高贵占领城市绝版土地资源的项目该有着怎样的理想？一个受着诸多条件制约的小规模项目如何自处？一个面临区域品牌开发商云集且竞争强大的项目如何突围？家路的理想寻找家路壹号的“大理想”第一部分世联对本案价值的理解PART 01壹级地段壹级地段壹级地段壹级地段壹级地段壹级地段壹级地段壹级地段壹级地段壹级地段壹级地段壹级地段属于家路壹号的“12个壹”价值壹醇熟城央双中心，坐拥城市级配置中心区汤普幼儿园惠阳中山中学淡水土湖小学崇雅中学淡水第三小学惠阳区青少年宫区政府市政广场惠阳大剧院惠阳图书馆体育会展中心琼苑大酒店三和医院吉之岛天虹商场好宜多沃尔玛惠阳体育中心淡水镇惠民小学明日之星幼儿园云和幼儿园惠阳第一中学本案5分钟享受惠阳80%最完善配套1个广场市政府广场2大公园体育文化公园、人民公园2所医院三和医院、惠阳中医院3大酒店琼苑大酒店、世纪华园大酒店、丽景花园酒店4所名校汤普幼儿园、惠阳第八小学、崇雅中学、惠阳第一中学5大商超天虹、万联购物广场、吉之岛、沃尔玛、家乐福14家行政机构区政府、大剧院、少年宫、体育馆、图书馆、教育局、地税局、房管局等壹三地铁轨道物业，问鼎城市价值高地 深圳14号线爱民路站仅300米 深圳16号线东华大道站仅200米惠州1号线中山二路站仅500米本案草洋站沙田站惠州南站5-10min 车程壹本案惠州南站惠阳汽车总站深汕收费站惠大高速4.5公里3.2公里5.8公里7.5公里区位交通分析：Ø本案至惠州南站：8分钟、4.5公里；Ø本案至深汕高速收费站：7分钟、3.3公里；Ø本案至惠阳汽车总站：10分钟、5.8公里；Ø本案至惠大高速：15分钟、7.5公里实现深惠同城赣深高铁、广汕高铁、厦深高铁组建高铁网络深惠城轨（东线）8站直通惠州南站城市级黄金交通脉络壹惠阳区首家五星级酒店实力品牌以酒店业为龙头，多元化稳健发展的实力企业（旗下企业）最高规格的礼遇，服侍你的日常壹为舒适精研，不为倾城，只为你倾心荟萃名师品牌匠造极致舒适、严苛选材、精致部品、考究工法天工名宅 匠心筑美壹沉稳厚实 大都会立面为豪宅代言大都会精粹住区为极致而筑，上万次打磨，只为第一次就打动壹古典法式 经典园林园林风格打造以古典主义气质的法式园林为主，整体布局采用法式园林的对称式规则布局，设定了明确的轴线，不仅诠释优雅的秩序，更传达出回家的尊贵仪式感。
房地产保利佛山千灯湖一公馆阶段营销推广计划
36 1.8
预计07年4月~10年4月
47
30
17 1.8
2005年10月~08年4月
东建06E及西地块 预计toho、高层
13.6
0
13.6 2.2
预计07年3~4月~08年
东
长盛05H
预计洋房、小高层
平
河
凯德06D
预计别墅、高层
22 23.4
0
22 2.5
1.65
0
23.4 1.1
预计07年10月~10年4月 预计07年9月~10年4月
2007年佛山禅桂区域竞争产品统计（总价140万以上）
项目 金地 雅居乐
万科A7 中海06A 凯德置地06D 力迅上筑 天湖郦都 中海万锦豪园 合计
面积区间 180-200
TH200-350
洋房240 TH约240-320 200以上 250-300
220-360
套数
推出时间 竞争类型
130
07年底
220
120
25
桂城 禅城
7500 8000
保利一号公馆 力迅上筑二期
2007年5月 2007年3月
308
312
70
合计
657 500 1000 410 0 0 1852 600 300 986 400 800 500 460 500 3293 862 1710 0 2200 365 620 70
2007年禅城区供货量预计将达10800经套典PP，T模较版 欢之迎下0载6年成交量8283套增长30％； 2007年桂城区供货量将在130万平米左右，是06年供货量的2倍；
随着区域的融合和交通路网的打通，
长胜东海蓝湾
黄冈保利壹号公馆2012年营销的策略的报告-PPT精选文档
5#
共计：195套/约20221.6㎡ 两房：66套/5885.72㎡ 两房变三房：66套/6490.34㎡ 三房变四房：63套/7845.54㎡
4#
共计：204套/约22469.92㎡ 一房变两房：68套/5313.52 两房变三房：68套/7935.6㎡ 三房变四房：68套/9220.8㎡
二期货量盘点 剩余套数 17 未推套数 34 已推建筑面积 2654.76㎡ 已推剩余面积 1327.38㎡ 未推面积 2654.76㎡
保利壹号公馆2019年营销策略报告
Poly Real Estate 2019 保利·壹号公馆项目组
T
hinking
报告结构
一、2019营销回顾 二、2019年销售目标分析 三、本体分析 四、市场竞争环境 五、客户情况分析 六、整体营销策略 七、具体销售节点及配合动作
1
回顾
2019年我们取得的成绩？
2019年度项目销售目标：
2019年6月份前实现项目住宅清盘
即2019年6月份前，实 现 销售套数：269套，月 均去化约45套；销售 面积：3.09万方； 销售金额：1.35亿
79-90 100-140 140-170 合计 套数 42 110 15 167 已推剩余 面积 3750.72 13084.9 2698.71 19534.4 金额 17926187 59187518 12809528 89923233 套数 34 68 —— 102 未推剩余 面积 2686 8704 —— 11390 金额 10722792 35068936 —— 45791728 套数 76 178 15 269 合计 面积 6436.72 21788.9 2698.71 30924.4 金额 28648979 94256454 12809528 135714961
2019武汉保利香槟国际营销策划报告139p140页
目标实现路径选择：1.提价；2.提速？ Nhomakorabea提价
最大化挖掘自身价值，并成功实现价值渗透
提速
快速积累客户，并在短时间内快速成交
有无实现机会？
目标研判——限购令下万科楼盘依然可实现开盘当 天售罄
万科如何做的？
万科法宝——品牌+区域重塑+客户+价值展示+价
谨呈：保利地产
保利香槟国际 2019年营销策划报告
武汉世联兴业房地产顾问有限公司 2019年5月
背景。
——相关目标和前提的梳理
1
写在 前面
项目“目20标1：9年保证10亿回款下的价格最大化”
l 总用地面积：51517.47平米； l 总建筑面积：240356平米； l 住宅建筑面积：约143952平米； l 商业建筑面积：约61826平米 l 综合容积率：4.0； l 产品：住宅： 143952平米
本项目是否具有？
关于价值。
如何建立起项目的核心价值体 系？
2
市场回顾
价值1
区域机会①——不断提升的国际化气质
1.从1.0到3.0，城市步入区域规模化发展阶段。项目地处 CBD旁，未来将具有鲜明的国际化气息。
1.0发展阶段 单一商圈发展
2.0发展阶段 多商圈发展
3.0发展阶段 规模化区域发展
过 去
老式的租借建筑改造，保留老汉口的异国情调
现代建筑，国际化开放式街区商业，引领城市消费新风向
区域机会②——老汉口与国际化CBD碰撞区，具 备价格上升基础
区别于区域内竞品偏“豪”的营销展示，本项目位于老汉口与国际化 碰撞的区域，同样具备打造具有老汉口气息的国际化社区的基础，也 具备价格上升的基础。
1号公馆营销策划方案20160406
对于1号公馆的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅 力及复杂性，决定了本次《1号公馆整体营销方案》也如其本身一样充满着 难度，更具有与生俱来的冲击力：
一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多 方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等 工作，均需严谨地执行。
成年子女均可凭在市房产管理局备案的《商品房买卖合同》、购房发票和契税缴纳凭证，申 请在我市城区落户，公安部门应在收到申请后1个月内办理好落户手续；教育部门对处在义务 教育阶段的家庭成员，应按“就近入学”原则办理入学手续。购房家庭依法享受城镇养老保 险、医疗保险、就业帮扶等方面的政策。
3.个人购买家庭唯一商品住房减半征收契税 意见提出，个人购买家庭唯一商品住房，其单套建筑面积在90平方米（含）以下的，契税按
1%的比例计征；单套面积在90平方米以上、144平方米（含）以下的，契税按2%的比例计征。个 人将购买2年以上（含2年、下同）普通住房对外销售的，免征营业税。对个人转让自用5年以上， 并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
个人购买住房时间以《商品房买卖合同》备案时间为准。对2015年9月1日至2016年8月31日， 在市中心城区购买单套面积在90平方米以上、144平方米（含）以下的，实施购房补贴，具体办法 由市财政局会同市房产管理局制定。
银行金融机构应优先满足购买首套房、首套改善性住房的贷款需求，提高贷款审批效率， 缩短放款周期；在贷款合同签订后，1个月内放款，不得附加其他放款条件。银行监管机构将 相关政策的落实情况纳入银行考核内容。
2.外地家庭在城区购房可申请落户 县（市）及外地家庭在我市中心城区购买商品房，无需出具无房证明，本人及父母、未
佳兆业·壹号公馆2019年年度营销策略方案62p
112 12616.52 24.45%
52
13319
11.35%
104 24925.78 22.71%
Hale Waihona Puke 16 4180.03 3.49%
458 84395.79 100.00%
面积占比 13.95% 11.42% 9.41% 14.95% 15.78% 29.53% 4.95% 100.00%
5
在了解了项目营销目标及面临的市场环境之后，通过RS模型寻求 佳兆业·壹号公馆项目成功营销的待破解核心问题
整体表现不振
2019年江阴商品房月均去化 仅在10万方左右徘徊，不足去年 成交量的一半； 项目竞品爱家、金科、丹芙春 城等项目也是倍受打击，销售节 奏及成交表现差强人意； 成交不振行情下，市场竞争更 加激烈，竞争对手层出的促销手 段更是目不暇接。
大环境方向难辨、小环境格局恶劣是项目2019 年营销将面临的客观市场条件。大势难违的市 场行情下，如何最大化提炼项目价值并传递给 意向客户，是实现年度营销目前的基础条件。
1、城东地段，通达性好 2、吴氏纪念馆、赞园文化底蕴
5、高端社区规划设计 7、丰富产品线
9、尊荣体验式营销方式 11、佳兆业广场商办配套
3、大润发、乐天玛特生活配套 4、机关幼儿园、实验小学、江阴二中全天候教育资源
6、新古典园林体系 8、超五星级豪华会所配套
10、佳兆业金钥匙物业服务 12、精装修定制服务
竞争更加恶化
一方面，市场上存在的竞争对 手由于销售较差，导致市场库存
日益攀升，去化压力加剧； 另一方面，即将上市项目带来 的潜在供应量较大，竞争环境将
空前恶化。
客户购买意愿较弱
江阴作为一个内向型、经济富
庶的城市，刚性需求较少，缺乏
某公馆项目营销策略及执行方案(PPT 97张)
B、工作在安宁，居住不在安宁的潜在迁入人群
目标客群置业动机：首置为主 目标客群置业目的：满足基本居住条件、方便工作 目标客群核心属性：为了工作的更好,希望居住和工作能在一个地方 营销主攻方向：安宁片区政府部门、企事业单位、私营业主、个体小老板、 产业发展人口
首领公馆项目营销方案
2019/2/18
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目录
CONTE NTS
客户模拟及研 究
入市环境研判
项目定位领公馆项目营销方案
2019/2/18
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1919
项目12大价值点
环境价值——百花公园、东湖公园、项目内部高品质景观绿化。 产品价值——宽松空间、面积赠送。 服务价值——安全服务、生活服务、国际高标准物业。 品质价值——会所、入口广场、栈道、景观、园林、用材用料等细 节展示品质。 5. 投资价值——区位＋产品所形成的投资价值。 6. 地段价值——城市发展核心地段，城市门户位置。 7. 规模价值——区域内极具规模的高档大盘。 8. 商业价值——超市入驻，主力商家，电器城入驻提高商业经营价值。 9. 景观价值——城市景观华宅，可观城市之景，城市之色。 10.城市价值——城市门户位置，城市的地标，城市的面子。 11.生活价值——交通便利、生活便利，配套完善，生活工作一站式、 生活成本低。 12.品牌价值——林源地产的安宁成熟地产品牌。 1. 2. 3. 4.
首领公馆项目目标客户的两大诱因
Page 首领公馆项目营销方案 18 主要工作在安宁地区政府及企事业单位及区域外的产业转移人口，私营小业主，投资客 。 2019/2/18 1818 - 本资料来自 -
本案客群定位描述 大安宁地区为主，昆明区域投资客户、产业人口为辅的25-39岁的青年人群，
世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告
世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告二、销售目标对商业街的销售目标进行了明确规划，以提升商业街的知名度和销售量为主要目标。
预计在下个季度内，商业街的销售额能够增长10%，客流量能够增长15%。
三、销售策略1. 提升品牌知名度：通过市场调研和市场推广，加强对商业街的宣传和推广，提升品牌知名度，吸引更多的人群。
通过社交媒体平台、户外广告和线下活动等手段进行推广。
2. 提供优质服务：加强对商业街的管理，提升服务品质。
培训员工，加强客户服务技能，为顾客提供更好的购物体验。
设置VIP贵宾室，为VIP客户提供更加舒适的购物环境。
3. 扩大合作方式：与线上电商进行合作，推出线上线下联动的销售方式，提供更多的购物选择。
与周边企业和酒店进行合作，打通消费和居住的渠道，吸引更多的潜在顾客。
四、销售执行情况1. 市场推广：通过社交媒体平台、户外广告和线下活动等手段进行推广，提升品牌知名度。
在社交媒体上发布商业街最新活动信息，与顾客进行互动，增加用户粘性。
在商场周边设置户外广告牌，吸引路过的行人。
组织线下活动，如主题展览、慈善义卖等，吸引更多的顾客。
2. 客户服务：加强员工培训，提高服务水平。
为顾客提供专业的购物指导和建议，解答客户的疑问和需求。
设置客户咨询台，提供售后服务，改善顾客体验，增加回头客。
3. 合作推广：与线上电商进行合作，推出线上线下联动的销售方式。
为顾客提供多元化的购物方式，提高销售量。
与周边企业和酒店进行合作，共同利用资源，开展联合促销活动，互相带动消费。
五、销售效果经过一段时间的执行和努力，商业街的销售额和客流量都有了明显的增长。
销售额较上个季度增长了8%，客流量增长了12%，品牌知名度也得到了提升。
许多顾客对商业街表示赞赏，并成为了忠实顾客。
六、改进措施1.继续加强市场推广：结合线上线下的渠道，提升品牌知名度。
加大对商业街的宣传力度，推出更多吸引顾客的活动和促销。
2.持续提升服务品质：加强员工培训，提高服务水平。
某公馆阶段性销售总结
高价区间：销售占比适中，主要面向 高端客户，产品特色鲜明。
中价区间：销售占比最高，此价格区 间产品数量较多，且性价比较高。
从价格区间销售分布来看，公馆产品 在中价区间具有较高的市场竞争力， 同时也能够满足不同层次的客户需求 。
产品特点受欢迎程度
用性和舒适度。
价格需求
客户普遍希望公馆的价格能够 保持稳定或略有上涨，以保值 增值为主要目标。
品质需求
客户对公馆的建筑品质、装修 程度等要求较高，注重细节和 品质感。
服务需求
客户希望公馆能够提供全方位 的物业服务，包括安保、清洁 、维修等，确保居住环境和生
活质量。
03
产品分销售中，一房型 销售占比相对较高，表明市场需求较大。
提高客户满意度。
强化客户关系管理
03
建立完善的客户关系管理系统，提高客户服务质量和效率，增
强客户忠诚度。
下阶段工作目标及计划
01
02
03
04
提升销售业绩
设定明确的销售目标，并制定 相应的销售策略和计划，以确
保销售业绩的稳步提升。
提高服务质量
通过培训和激励机制，提高员 工服务意识和技能水平，提升
整体服务质量。
高品质产品受到追捧
某公馆以其高品质的产品和独特的设计赢得了市场的认可和好评，客户对产品的满意度高 达90%。
有效营销策略推动销售
通过举办各类活动、线上线下宣传等方式，有效吸引了潜在客户，提高了品牌知名度，进 一步推动了销售业绩的提升。
销售不足分析
市场定位不够准确
部分产品的市场定位与目标客户群体的需求存在偏差，导致部分 产品的销售业绩未达到预期。
公馆地产项目营销执行报告
公馆地产项目营销执行报告一、项目背景公馆地产项目是由我公司开发的一座高品质住宅项目，位于市中心的繁华地带，周边配套设施完善，交通便利。
项目总占地面积200亩，建筑面积约20万平方米，设计为多层和高层住宅楼，共计600套房源。
该项目定位为高档住宅，以满足中高收入人群的居住需求。
二、市场调研1.目标人群：该项目的目标人群为中高收入人群，他们对居住环境要求较高，追求高品质的生活。
通过市场调研，我们发现目标人群对于房屋的装修、物业服务、小区配套设施等方面有较高的要求。
2.竞争对手分析：在同区域内有数个高档住宅项目正在销售，竞争较为激烈。
竞争对手的优势在于项目的地理位置和品牌知名度，而我公司的优势在于项目的品质和物业管理服务。
三、目标设定1.销售目标：在销售周期内，实现项目50%的销售进度。
2.品牌推广目标：提高项目的知名度和美誉度，树立公馆地产的高品质形象。
四、营销策略1.精确定位目标人群：通过市场调研，精确了解目标人群的需求和偏好，以此为基础制定切实可行的推广策略。
2.品牌塑造：通过媒体宣传和线下推广活动，提高项目的知名度和美誉度，树立公馆地产的高品质形象。
3.差异化竞争：通过项目优势的展示，突出项目与竞争对手的差异，吸引目标人群选择我们的房源。
4.网络营销：开设官方网站和社交媒体账号，通过线上渠道进行项目的宣传，吸引更多的潜在客户。
5.定期举办线下活动：组织开放日活动，让潜在客户亲自参观项目，感受高品质的居住环境，增加购房的决策信心。
6.建立客户关系管理系统：与客户建立良好的关系，在购房流程中提供全程的跟进和服务，增加客户的满意度。
五、执行计划1.根据调研结果，制定详细的品牌推广计划，包括媒体宣传、线下推广活动等。
2.建立官方网站和社交媒体账号，并定期更新项目信息，与潜在客户进行沟通和互动。
3.挑选具有多年经验的销售团队，举办销售培训，提高销售人员的专业素养。
4.定期举办线下活动，如开放日、购房咨询会等，吸引潜在客户到现场参观项目。
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目标确定
基于黄州房地产市场特点，以本项目的地段价值、保利品牌价值、项目价值，世联建议 本项目：
销售目标： 7万方住宅，1.5万方商铺12个月内全部售罄 价格目标：全面超越目前黄州最高价3500元/平米，整体 均价达到4000元/平米
2019年销售目标： 商业销售80%，住宅销售70%
本报告是严格保密的。
14
黄州房地产市场小结：
➢整体概况:黄州市场处于房地产初级阶段，属于成本型市场；项目品质感不强 且体量不是很大；，有一定品质感的楼盘在市场上容易实现溢价，且能实现 快速销售
➢市场年消化量：个盘差异明显，标杆项目年消化量在4-8万方，普通楼盘年 消化量在2万方以内；
➢成交情况：目前市场整体成交均价约为2390元/平，最高价约在33003500元/㎡，成交面积呈逐年稳步上升趋势；
3300
300余套
3000
12栋高层
2700
约15万方
2660
约1500套
20
点对点分析——紫金城
点对点优劣势分析 应对策略
紫金城
壹號公馆
优势：
优势：
➢地处城市中心黄金地段； ➢山河集团承建，提供建筑品质保证；
➢首批户型以100平米左右复式为主，跨界LOFT， 属市场创新；
1、品牌知名度远远高于对手； 2、规划建设3栋34层高层建筑，超越紫金城高度， 成为新的黄州第一高楼； 3、户型设计充分保证通风和采光；
2
竞争分析
18
本项目入市阶段，黄州标杆楼盘在2019年有大量房源集中推售，项目主要 面临的竞争对手为紫金城、文峰宝邸、三清国际华城、宇济一号
预计本项目推出
紫金城 文峰宝邸 三清国际华城 宇济一号
一期剩余30套
年底12约份推出2期，约12-14万方
一期剩余1栋楼约100多套 西区剩余120多套
2019年推出2期，约10万方 2019年元旦推出东区，约15万方
本报告是严格保密的。
12
目前市场畅销项目销售情况：平均每月去化速度约为30套，首次开盘平均销 售率在50-95%左右，70-250套不等，目前大多处于分期尾盘阶段，剩余 在售户型大部分为大面积复式户型
项目名称 均价
开盘
（元/㎡） 时间
开盘 推出套数
开盘 销售套数
紫金城
3300 2019.1 312套
➢市场销售速度：市场处于供不应求阶段，开盘即销售50-95%之间，开盘销 售套数约70-250套不等，持销期月均销售套数30套左右；开盘价格： 1500-3000不等，仅与本项目一路之隔的紫禁城项目一期尾盘阶段价格在 3400元/㎡；
➢主流产品供应：主流供应面积为80-90平米的两房以及110-130平米的三房。
——黄冈规划局 李先生
9月28日开盘，推出7号楼、8 号楼，去化95%，目前只剩下十 几套顶层复式。
——宇济一号销售代表
2019年1月13日，开盘当天 就卖了65-70%，情况非常好。
——紫金城销售代表 童先生
*以上数据来自于黄州房地产信息发布平台
从成交面积、成交均价、成交套数统计数据来看，市场热销项目主要有：三清国际 华城、紫金城、宇济一号、文峰宝邸、万象巴黎、盛泰一品，同时这些项目也是黄 州市场的标杆项目。
本报告是严格保密的。
16
基于项目的目标，本报告要解决的核心问题：
以保利品牌、项目所处的地段，世联认为本项目完全有条件 实现全面超越，本报告重要解决的问题在于如何在营销与产 品上发力，实现全面超越
营销发力
均价4000，12个月内销售8.5万 方，意味着全面超越黄州价格 水平和销售速度
黄州市场整体均价2390元/平米， 部分楼盘质数较优房源价格达到 3300－3500；
黄州市场年消化量50－55万方， 标杆项目单盘年销售量4－8万方
本报告是严格保密的。
产品领先
产品领先市场，在风情园林、酒 店式入户大堂、适度科技元素等 方面领先对手
黄州目前的房地产水平的发展处 在发展的初级阶段，属于成本型 市场，量大为美，质量一般
我们是在哪个时期，面临怎样的竞争细分市场，和谁竞争?
2019年黄冈市GDP600.8亿元，人均GDP8600，折合1330美元；
2019年黄冈市GDP400亿元，人均GDP5700元，折合860美元
本报告是严格保密的。
——数据来源：湖北省统计年鉴 10
黄州目前在售项目约37个，布局较为分散，多为小体量项目,较多项 目目前处于尾盘销售阶段
总体量：40.6万方 剩余体量：约15万方
•黄州最大规模小区 •双会所设计 •引入智能化概念
•黄州第二大规模 •城市自然双属性 •城市中心非热点区域
本报告是严格保密的。
17万方
二期2019年底
110-120
17万方
一期剩1栋年底 推出；二期2019
年推出
90-120
40万方 东区2019年元旦 100-150
30万方
二期2019年
104-127
➢26000平米的商业综合体，内街与主题风情走廊 融贯其中，打造纯粹西班牙浪漫领地；
➢社区内配有多功能会所、幼托中心、洗衣吧、便 利店、篮球场、网球场、儿童游乐场等设施。 劣势：
➢楼体并列排布，无中心园林；
➢户型设计上功能分区不合理，客厅采光较差；
➢形象推广上仅靠地段发力，缺乏展示，处于“裸 卖”状态。
谨呈：保利地产
保利·壹號公馆项目 营销执行报告
本报告是严格保密的。
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前言：
本项目对于保利的企业战略意义： 保利·一号公馆项目作为保利武汉进军湖北三四线城 市的第一个项目，有必要、也有条件一改保利在武汉 的快速、性价比印象；建立保利在三、四线城市的高 端、绝对领导者地位；为保利后续进入其他三四线城 市打下坚实的基础——
本报告是严格保密的。
——市规划局一站式审批科李先生 19
本项目入市时，面临竞争相关性的项目——
竞争产品
价值体系
项目规模
推售时间
主流面积 目前价格 产品数量
紫金城 文峰宝邸 三清国际 宇济一号
•核心地段 •创新复式产品 •2.6万方商业内街 •品牌（山河、君城）
•城市中心（非热点） •中心园林 •实景现房
本报告是严格保密的。
在黄州市场背景下，我们确定怎样的目标是合适的?
1
目标确定
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黄冈：处于“8+1”城市圈之中，历史人文氛围浓厚，重点打造教育品牌
“8+1”城市圈的发展契机
教育品牌：黄冈中学
城市提速：连接武汉的城际 铁路
历史名人：李时珍、李四光、 董必武等
“8+1”城市圈
城际铁路
城市自身的历史人文资源、教育品牌以及城 市发展的良好时机，为其房地产业的发展带 来了机遇
目前 销售套数
目前 剩余套数
剩余 户型
2900
30-35套
290
22
143~160
2300
40
1400
120
140以上
复式
1580元起 2600 2800
45 20 20-30
1381 455 300
149
140-160
240
135-165
135
120-200
2500
40
101和
525
25
160
本报告是严格保密的。
4、保利物业为物业保值、增值； 5、围合式设计，产品景观视野和邻里空间感更 强。 劣势： 1、项目体量较小，难以形成大社区的生活氛围； 2、项目周边的低矮民房对楼盘档次造成影响； 3、临街界面狭小，可利用的户外展示空间有限。
本报告是严格保密的。
黄冈中学
董必武
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2019年以来黄州房地产市场成交面积和成交均价总体上保持上升趋势，其中 08年由于宏观经济形势影响出现小幅回落，黄州整体房地产市场年消化量约 在50-55万方
市场去化速度：
市场年去化面积由06年的24万 方上升至09年的52.6万方，2019 年预计为63万方左右； 平均月消化量由06年的2万方增 加至2019年的5.3万方；
2019年1-9月份黄州房地产住宅成交情况来看，个盘成交差异化明显，标杆 项目年消化量在4-8万方，整体价格不高，整体均价均未突破3000元/㎡；有 一定品质感的楼盘在市场上容易实现溢价，并能实现快速销售
专业人士访谈：
现在黄冈的房子不愁卖，只要 推出来，基本上开盘就可以销售 70-80%。所以不管高端低端，只 要房子符合黄州人大众消费习惯， 就不成问题。
2390 2500
2000
1500
1000
500
2009
0
2010（1-9月）
面积（万方） 均价（元/平）
*注：以上数据来自于湖北省国土资源厅
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黄州目前的房地产水平的发展处在发展的初级阶段，属于成本型 市场，量大为美，质量一般
房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准
发展阶段
人均GDP （美元） 需求特征
尾盘项目
总体量：17.4万方 剩余体量：约10万方
总体量：17.8万方 剩余体量：约13万方
总体量：26.6万方 剩余体量：约13万方
黄州目前在售项目大多品质较低且多为项目尾盘或分期尾盘，市中心紫金城、文 峰宝邸、本报告宇是严格济保密的一。 号以及三清国际华城对本项目未来销售存在干扰。
*以上数据来自于黄州房地产信息发布平台
市场成交均价：
成交均价由06年的1580元/平上 升至2019年前9个月的2390元/平， 增幅约50%。
60
50
40 1580
30
24
20
10
0
2006