如何通过数据分析读懂城市

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通勤
对标城市与关联城市 人口通勤情况与分析
特殊 通勤
日常 通勤
阶段通勤
人 口 特 征
自住 人口
原生人口
城市本土人口 （根据人口不同生命周期内生成各种购房需求） （根据人口不同的内生财务经济情况产生需求）
吸引如人口
外来守城市吸引进入而选择购房自主人口 （根据人口不同生命周期内生成各种购房需求） （根据人口不同的内生财务经济情况产生需求） （根据城市吸附力不同产生不同居住需求力度）
人口数据浅析
板块分析
城市poi
类别/属性分析
密 度 分 析
感谢聆听！
研究必看
如何通过数据读懂城市
营销中心 前策产品定价部
城市进入：发现城市潜力
进入一个或深耕一个城市需要一套逻辑
传统逻辑
老板逻辑
企略逻辑
盈利逻辑
传统逻辑/地产巨头逻辑
万科
碧桂园
恒大
绿城
聚焦核心城市，扩 张全国化布局
城市化进程的力 行者
转型核心城市， 挖掘三四线城市 潜力
深耕长三角，逐Байду номын сангаас层拓展热点区域
何为城市
以人为本/人即城市
停留 喜爱 人与城的关系 生活
进入
数读城市
劳动力需求大 限制外来人口上海 2040将丧失劳动力
上海
温州
人口负增长 温州户籍人口大幅减 少，都出去做生意了？
绍兴 离婚率降低
绍兴人民的离婚率逐年下 降，生活稳定指数上升
合肥
易单身 合肥男生常住人口比例幅 度超过总人口增长比例
非自 住人口
由多元的购房需求组成，动机交错如 投资、资产配置、未来养老等
生命周期/居住结构
劳力 人口
生育 率
存活 率
多代 居力
幼年 人口
独居 人口
财务情况
理
工
财
龄
学 历
收入 资产
职业
人 口 特 征
未来城市 发展周期
数据来源： 第五、六次人口普查、统计年鉴、腾讯位置数据（人口规模、迁徙数据） 人口普查、统计年鉴、百度地图（医疗、教育、产业资源等地理位置数据） 人口普查、链家网、搜房网等（不同年龄人口居住、居住结构、房屋信息） 等等
传统逻辑/市场/咨询逻辑
目标城市筛选法——7次筛选确定目标城市（世联/万科） 城市分级筛选法——划分区域中心和重点 城市分阶段筛选法——单中心、大都市化、外围城市 根据房价上升指标筛选——上升表现、支撑指标、驱动指标 根据房企区域战略筛选——是否进入？目标实现？如何进入？ 根据GDP增速与房地产发展关系筛选 房地产市场预警预报指标体系（中指）
传统逻辑/市场/咨询逻辑
传统逻辑
基础数据
数据分析
结论产出
人决定了购房需求的厚度
数数
据 筛
&
据 获
选取
普查数据
三方数据（修正）
TD 运营商 腾讯 阿里 百度
人
口
人口现状
基 数
对标城市人口 泛城市圈人口 关联城市人口
&
封闭人口预测
人 口 特
未来人口
对标城市人口 泛城市圈人口
征
关联城市人口
人口吸纳能力
城市因自身的特殊属性产生的对人口的吸引力或离散程度
人 口
未来人口
基
对标城市人口 泛城市圈人口
数
关联城市人口
人口吸纳能力
城市因自身的特殊属性产生的对人口的吸引力或离散程度
资源价值
江景资源 森林资源 湖景资源 温泉资源 山景资源 雪景资源 海景资源 河景资源
医疗资源 养老资源 经济资源 商业资源 产业资源 通勤资源 教育资源 人口资源