商业广场影响案例

我们深知，我们创造的是投资者欲望的依归， 但如何让投资者也从内心产生共鸣与认同， 其间的纽带便是我们的营销与推广——
第二部分 项目SWOT分析——趋利避害、寻求契机
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项目SWOT分析
1.1优势分析（S） 交通优势 项目规模优势 地理位置优势
1.3机会分析（O） 周边高档楼盘的开发销售必然带动周 边的人气攀升，拉动高消费。
1.2劣势分析（W） 周边人气不旺 前期招商失败 当前周边商业气氛较淡 竞争对手的存在
关于数据背后的思考：
先天决定着后天 血统影响日后的成长轨迹 当然不仅仅意味着等价交换 意味着造就它的人必须用心呵护
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浏览一下项目的财富
品牌知名度与忠诚度
内部 基因
营运管理 产品的魅力 一流的营销经验
……
外部 环境
城市发展提纯 交通提纯 环境提纯 市政提纯
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城市发展提纯 交通提纯 环境提纯
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消费市场定位
对于商业地产的开发商来说，开发产品至少要面对三种客户：一 是投资者，开发商需要通过销售来赢利，而商铺销售离又不开投资者； 二是经营者，投资回报的实现要依赖经营者；三是终端消费者，没有 消费者的购买，商铺的利润无从谈起。
因此终端消费者对商业地产开发成功与否有着非常重要的意义。
目录：
第一部分：项目定位——找出市场的空白点 第二部分：项目SWOT分析——趋利避害、寻求契机 第三部分：营销推广策略——创造并满足投资者的欲望 第四部分：推广方式建议 第五部分：结束语
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第一部分 项目定位——找出市场的空白点
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项目概况
一、项目名称：海悦广场 二、项目规模：商铺面积共计268621.80平方米
小结：近几年，东莞商业地产项目遍地开花分流了消费力。商业地产空
置率不断攀升，因此就经营规模来说东莞的商业地产并不是越大越好。只 有项目定位准确、项目招商及优秀营运管理才能够脱颖而出。
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从事实出发，寻找定位的立足点… …
中央生活区意味着可以得到什么？
等价交换：位于寮步镇新中央生活区香市路的海悦广场因其优越的 地理位置使得其从出身时就向世人宣告其拥有高贵的血统。它作为总 建筑面积近30000平方米的商业地产项目，内部硬件配套设施齐全。 占据寮步镇最佳商业位置而使得其身价倍增。周边未来消费人群高达 30余万人。但他没有骄傲，您只须万余元就可以轻松拥有它（下文详 细阐述）。
现代人对生活品质要求越来越高，人们 的消费观念也在改变，所以“体验经济” 应运而生。
成熟的社区、笔直的大道，来去畅通无 阻。
极大且稳定的消费群体必然提升项目价 值。
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市政提纯
完善市政配套必将出现在城市的中央， 城市的中央必将拥有完善的市政配套。
小结：我们有理由相信，可以用海悦广场在寮步建立一个寮步从来没
商铺个数共计374个 三、项目地理位置：东莞市寮步镇香市路 四、发展商：广源地产
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认知商业地产
一、商业地产开发与住宅地产开发模式的不同在于商业地产开发还要 加入商业运营模式，必须进行商业评估和布局规划。 二、开发商业地产应该说是利润与风险并存。商业地产是典型的“三 高”物业，具有高投入、高风险、高回报的特点。 三、商业项目辐射范围内的消费群体的消费能力是商业地产的命脉所 在。 四、商业地产的开发面积要有足够的消费力作为支撑。
有的——大型一站式消费场所！
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项目定位归结
市场定位+消费者心理定位
市场定位 及具潜力的商业地产
消费者定位 有资本追求财富的一群
百度文库
项目定位：
东莞·寮步唯一一站式的大型购物广场
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项目集成
项目集成
项目规划
项目推广 项目招商
项目策划
目标客户分类
商家确定
投资客确定
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小结：开发商业地产必须遵循经营为重、招商先行的原则。市场营运部
门的建立与功能发挥对商业地产来说是及其重要的。
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商业地产项目定位细分
商业地产项目定位是商业地产项目策划的开始，统筹着后序诸多 方面的工作，可以说，商业地产定位是一个商业地产项目运作的灵魂。
商业地产项目定位包括消费市场定位、经营特色定位与经营规模 定位。
小结：对于海悦广场来说由于我们的终端消费者已经定位在周边高档楼
盘的住户之中，所以我们的经营项目应该主要定位在周边楼盘住户的生活 配套项目上，如：美容美发、干洗店、小超市、家政公司等等。
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经营规模定位
并非商业地产项目的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大， 所以商业项目的规模也并非越大越好，而是要受到一些因素的制约。 制约商业地产项目的主要因素是经营特色及消费群体。
小结：对于海悦广场来说我们的终端消费者应该主要定位为海悦新都会、
海悦花园、三正世纪豪门等周边近距离高档楼盘的住户。
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经营范围定位
商业地产项目要在经营上取得成功，并非一定要走专业化经营路 线。综合化的经营定位与专业化的经营定位本身并无孰优孰劣之分， 而要视乎他所处的经营环境来定。
经营范围定位的关键是要因地制宜的找到符合自身项目优势的经 营项目。
1.4威胁分析（T） 市场供应量膨胀，商业项目局部有泡沫
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优劣势分析总结：
优势利用： 交通优势方面的诉求可以扩展本项目的目标客户群体，达到最大限 度地深挖项目优势。 项目规模方面可以诉求为 “寮步镇至大型、购物环境最舒适的广 场”。 地理位置发展潜力的重点诉求可以树立较有实力客户的信心。 劣势应对： 周边人气不旺及当前周边商业气氛较淡的应对——争取主力商家进 驻，树立小商家信心。 前期招商失败的应对——招商部周围多做彩旗、气球等烘托火爆气 氛的宣传品。变更原有的招商策略，将品牌商家与投资客并重招商。 竞争对手存在的应对——变更招商策略，不与竞争对手发生正面冲 突，避免恶性竞争。
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机会威胁分析总结：
机会利用： 强烈诉求周边高档住宅楼盘必将带动未来的人气及消费力，争取住 宅部分早日交楼、提高入住率以增加人气。 威胁规避： 以适当的优惠条件引进有号召力的主力商家，奠定寮步商业第一城 的地位，带动小商家进场经营。成立营运部门做好市场营运管理，提高 项目竞争力。
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