曲江芙蓉坊招商方案

曲江·芙蓉坊招商方案

HDO恒道（中国）地产营销策划有限公司

二零零八年五月三十日

一、项目概况

1.基本数据

项目位于曲江开发区雁南一路东段，大唐芙蓉园西门正对面。项目总占地近15590平方米，总建筑面积25070平方米，建筑形式为地上3-4层，6栋唐式风格围合单体楼。是集商业、酒店于一体的大型城市结合体项目。

2.格局分区

二、商业定位

1.竞争对手分析

现象一、曲江大雁塔商圈内商业项目普遍以旅游景点为资源，依托大雁塔、南北两广场及大唐芙蓉园做文章，业态重复性较强。

现象二、大雁塔及南北广场人流最大，附近商业经营情况稍理想，大唐芙蓉园人流次之，附近商业经营情况欠佳，商铺空置率高。由

于游走路线的限制，大唐芙蓉园目前已成为本区域旅游资源的

末端，以旅游产品为主的业态难有市场支撑。

现象三、本商圈内聚焦的商业定位以旅游消费为主，餐饮、购物居多，而曲江新区内的高尚住宅区生活配套不健全，好多要依靠老城

区内的配套为主。

现象四、由于以上项目一味追求差异化竞争，招商追求新特感，急于实现所谓的利益最大化，导致商业定位时忽略了很多原生业态，

即：周边高尚社区的配套（超市、健身中心、女士休闲SPA馆

等），和配合旅游资源的平价消费场所（品牌快餐）。

2.市场定位

●商业定位：曲江首席高尚都市生活加油站

●集餐饮、购物、休闲、娱乐、社区配套等多功能于一体的新商业中心。●关键词：首次，首席，唯一；商业街区，街头文化，互动性，参与性；超

大体量，多业态，超市，娱乐休闲，餐饮，综合体；旅游，土特产；购物+逛街，中高档，时尚、新潮等。

3.功能定位

●餐饮+购物+休闲+娱乐+社区配套

4.档次定位

●整体中高档

●超市大众化

●餐饮娱乐相对高档

5.消费者定位

●曲江新区内高尚社区的居民（曲江公馆等）；

●年轻白领、上班族；时尚男女青年；

●来西安旅游者。

三、业态布局

1．御膳坊

以大型特色餐饮为主，例如大型音乐餐厅、餐饮文化体验店，如若商户竞争力强，一层和二层也可考虑分层招商（需进行二层的入口改造）。2．百业坊

以中小型特色餐饮为主（铺位灵活划分）。

3．大唐客栈

品牌酒店（已落实）。

4．刘伶轩

酒吧、咖啡吧、休闲娱乐兼女士俱乐部。

5．绮唐阁

品牌超市。

6．藏珍阁

健身俱乐部、各类运动俱乐部。

四、目标商家

1.餐饮

(1)新天地亚科音乐餐厅

介绍 ARK是个能让你感到身体每个细胞都在发散着热力的地方。每天晚上，这种“high”的气氛弥漫在这个摇滚、原创音乐的圣地，引领所有的朝圣者们开始新的音乐旅程。

ARK与新天地其它的店不同，如果你步入那扇并不起眼的、嵌在石库门上的玻璃门，想在这里寻觅老上海的温馨浪漫，或是想找个宁静的空间细语柔情，你会非常失望。ARK是日本彩虹乐队最具影响力的唱片之一，原意为“诺亚的方舟”，“ARK”这个名字的由来似乎早已注定了它作为“上海第一家原创音乐酒吧”不可动摇的地位。在这里有价值二十五万美元、在日本开演唱会专用的超级音响，大型的中空舞台每晚都有两三场来自日本和内地的知名流行乐队的现场表演。邀上三五知己，点上一杯饮料，在这个充满激情的地方随着狂放不羁的音乐、旋转变化的灯光，尽情地释放白天的压力，抛却所有的烦恼和忧愁。在这里，你将会是另一个自己，一个无拘无束、尽享音乐的自己。

晚上的ARK是藏龙卧虎之地，非但有一批新生代的原创歌手在此露面，还引来了一大批唱片公司的星探，连音乐台的知名主持人也是这里的常客，不时在现场挖掘着最新鲜动人的音乐元素。在ARK这个舞台上，许多本地的歌手和音乐组合不断成长并为人所认识，进而走上了更为广阔的舞台，而他们清新淳朴、平淡率真而又充满激情的音乐风格也使ARK受到越来越多人的欢迎。如果你自认为是一个走在时尚尖端的人，那么ARK是你一定不能错过的地方。ARK名字的由来

1999年7月日本彩虹乐队的二张最新唱片[ARK][RAY]在亚洲的日本、新加坡、泰国、马来西亚、菲律宾、香港、台湾七个国家及地区同时发行，以总

计600万张的发行量荣登各国家及地区的排行榜第一名。同期在日本国内举行的巡回演出[1999 GRAND CROSS TOUR]（6地区12场次观众65万名）的现场实况通过卫星转播，吸引了中国大陆、香港、台湾约一亿人次的观看。现在彩虹乐队俨然成为亚洲摇滚乐队第一人。

2001年，在中国大陆诞生了第一家真正意义的LIVE HOUSE/主题音乐餐厅，彩虹乐队参加主题音乐餐厅的命名，意味着上海原创音乐历史新里程的开始，并将影响和推动今后原创音乐文化的发展。根据他们的倡议，将主题音乐餐厅的店名以彩虹乐队代表唱片[ARK]予以命名。[ARK]原意为诺亚的方舟。祝愿大家乘坐这诺亚方舟开始新的音乐旅程。

(2)采蝶轩

介绍步入采蝶轩，跃入眼帘的是光滑的弧线、绵延的白墙、莲花灯等带有佛学意味的设计元素，顿时之间，心灵深处有一种静谧宁和的感觉在慢慢升起。在这样一个神秘、肃穆，同时又不失行云流水般的灵动感的空间，品尝传统精致的中国菜，仿若置身于世外桃源。“采蝶轩”是被《国际美食指南》评选为世界十大食肆之一的国际餐饮集团公司，第一家分店在上海的新天地。采蝶轩以传统精致的中国菜式而着称，它的菜肴讲究合理健康的营养成分搭配，并随着季节的变化而有应时的菜式变化；同时还以上菜的艺术（包括每道菜的装盘、色香味的传达、尤其是选择菜的热度恰到好处的那一刻上菜）而闻名中外饮食界。

采蝶轩带来的不仅仅是它的菜肴和服务，更是传达着一种清新雅致、参佛悟禅的文化取向，而采蝶轩的英文名字——“ZEN”，正是佛学中“禅”的意思。将现代和古典相合、将禅意与生活互融，空间、光影、音乐、视界……多感