产业地产开发流程

4、同期操作商业地产 项目调查（商业部分）
竞争项目开发规模、定位种 类、操作方式、开发周期 提取数据库相关数据进行重 点分析、竞争项目实地调研 了解相关信息
市场：对项目与竞争项目的比较进行 专题讨论，了解投资者对项目的投资 意向
公建部分拟选业态种类 确定、所选业态数量确 定
通过行业发展状况分析，消 费需求分析确定可开发公建 部分业态种类。结合市场相 关类型物业供求状况确定所 选业态开发数量
工作部门
施工许可证
节点
主要阶 段源自文库
主要工作内容
主办部门工作内容
安全施工措施登记表
营业执照
资质证书
《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》
年度投资计划
《建设工程规划许可证》
销售许可证
《建设工程施工许可证》 公用基础设施配套证明
获取前期物业备案证明
基础工程形象部位达到正负零及图象文件
获取《面积计算成果表》
节点
主要阶 段
土 地 获 取 阶
土地信息收集 土地初判 土地深判
寻找合作资金
主要工作内容 主办部门工作内容
现状图
落实地块具体位置及周边情 况
规划设计条件
落实规划条件，了解限制性 条件
现场踏勘
对地块现状、地质条件、是 否有地下埋藏物等影响开发 的因素详细了解。
了解周边配套情况
了解地块周遍的商业、居住 区、交通等情况
主要工作内容
1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查
3、项目所在商圈或临 商圈主要商业业态分布状况
近商圈现状调研（商业 、经营状况、经营特点、预
部分）
期发展方向
协办部门工作内容
市场：对项目定位的经营者、消费者 和投资者以及竞争项目进行深入理解 研究 市场：组织对重点商家的专向访谈和 专家论证会议，并提供相关资料
现场工程放线
人防证明 地名证明 建设工程规划许可证 规划局批复的项目总平图及电子文件 首层平面图 按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告
施工单位配合做记录、现场保护
移交施工单位
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书
施工许可证
工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同 建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足
基础处理竣工结算
核对全部设计变更、现场签 证及各项扣款的增减项造价 。
产品策略
协办部门工作内容
市场：根据项目定位、市场状况和项 目推广策略，对产品推广排期和阶段 性重点聚焦产品提出合理化建议，并 对销售人员进行讲解
推盘策略确定
价格策略 推广策略
招商策略：整合外部资源， 根据项目销售需要，制定项 目全程招商策略
项目总平面图
获取商品房网上销售数据录入合格证明
企业投资项目备案
规划成果 大配套
移苗
临水、临电
临水、临电
平整场地
施工组织方案
勘察
桩基施工单位
招投标、签订合同 监理 土建施工单位
甲供材、分包商
沉降观测
开工准备
土建施工单位的公开招标及合同备案
施工图会审
组织监理、施工单位一起对 图纸会审
会同设计院进行会审，签定 会审记录
市场深度调研
项目最终定位
可行性研究报告
成本测算：针对多个方案进 行初步成本测算、利润率分 析及比选
开发周期及付款计划
项目方案确定
现金流测算
区域宏微观市场研究 项目招商报告（前期阶
段）
项目招商版盈利能力分析
项目商业策划书
明确合作伙伴、寻找合 合作伙伴确定 作方式（招商阶段） 合作方案确定
协办部门工作内容
编制典型楼座建安预算，建 安成本综合测算、分析、反 馈并进行图纸优化
综合管网方案设计
景观扩初及施工图设计
景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化
协办部门工作内容
市场：结合项目定位，对方案进行分 析评价，合理优化成本结构
市场：结合项目定位和客户需求，对 景观方案设计提出有效建议 市场：结合业态规划和商家要求，对 相关配套设施设备的种类、数量提出 建议
广告公司寻找及确定
进行销售底价的制定，进行价格把控
确定外部资源
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主办部门
工程
工程
工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程
运营
策划中心
工程建设指挥部 企划
商业策划
企划 商业策划
工作部门
节点
主要阶 段
项目亮相前准备
主要工作内容
产业规划事业部 开发部 开发部 开发部 开发部
开发部 开发部 发展部
发展部 开发部
开发部
发展部 开发部 开发部 发展部 发展部 开发部 开发部
工作部门
节点
主要阶 段
规 划 设 计 阶 段
办理土地证 区域市场调研
项目定位 设计前期
主办部门工作内容
土地登记申请书 土地确权来源证明文件
申请人主体资格证明、 法人代表证明或个人身 份证明
交费证明
缴纳土地费用
1：500现状地形图3份 （反楼座）
办理土地证
详规 土地出让合同 交费证明 建设用地规划许可证 地籍图4份（薄膜图）
缴纳土地费用
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协办部门工作内容
主办部门 产业规划事业部 产业规划事业部
产业规划事业部 产业规划事业部 产业规划事业部
产业规划事业部
产业规划事业部
了解该区域未来规划情 况
了解地块所属区域的规划， 对以后项目开发的影响和支 撑。
了解地块的上市方式和 土地款
同土地所有方进行接触，了 解土地出让方式和土地款， 以及能否调整。
了解当地的建安成本、 政府收费项目和具体情 成本测算 况
了解当地的房地产市场 状况
产品形式、开发周期的安排
现状图（四至电子文件）
施工中标价的1/3以上） 建设项目年度投资计划（当年计划）
施工图审查
质量监督登记表
安全措施
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协办部门工作内容
主办部门
开发部
开发部
开发部
开发部
开发部 开发部 开发部 开发部
开发部
开发部
开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 财务资金管理中心 开发部 开发部 开发部 开发部
市场：完成项目业态规划和落位
市场：结合控规指标等相关要求进行 项目定位工作
市场：根据现金流要求和业态规划， 制定合理的开发顺序和开发节奏，保 障项目操作
市场：结合项目定位和周边项目状 况，对动线、主力面积划分等建筑设 计提出建设性意见
市场：结合业态规划和商家要求，提 出有效建议，保障客户需求 市场：结合规划方案测算成本、制定 合理的售价和租金体系，保障利润率
规划验线
监理单位组织工程部、设计 、规划局验线
桩基施工 桩基检测 开槽 地基备案
基础施工
基础验收备案
试桩施工，确定桩基施工标 准 桩基全面施工 委托桩基检测单位 进行桩基施工质量检测，并 提供桩基检测报告 土方工程 支护工程 降水工程
地基处理 混凝土垫层 地下防水 混凝土基础 承建单位自评 监理对验评资料审查、现场 观感质量量测和检查 监理组织相关部门验收 签定建筑工程分部工程（基 础）验收表
市场：根据定位，对项目方案提出建 议，确定最终方案 市场：协助提供区域市场研究报告
主办部门 产业规划事业部
产业规划事业部
产业规划事业部
产业规划事业部
产业规划事业部
产业规划事业部
产业规划事业部
产业规划事业部 产业规划事业部 产业规划事业部
产业规划事业部
产业规划事业部、运 营部
产业规划事业部 产业规划事业部、研
设计交底
会同设计院进行技术交底， 签定交底记录
质量监督手续
办理质检委托 办理安全检查委托
申办项目临时、永久路口的 报建手续
环卫、环保等相关手续 申办项目临时施工用水、临 时用电、排污手续
办理施工人员暂住手续
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协办部门工作内容
主办部门 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部
市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 经济测算
项目发展报告
开发计划
项目考核指标初定 资金流
明确产品设计思路
明确设计院选择标准 制定设计组织计划 方案与设计院选择与合同签订
制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标 准，及规划指标、环境指标的初订
规划方案结合成本测算 的研讨及确定
对于初步测算的成本指标逐 步细化、结合市场调整售 价，确保预期利润率。
方案设计组织
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主办部门 开发部 开发部 开发部
工程建设指挥部
工程建设指挥部
工程建设指挥部
工程建设指挥部
工程建设指挥部 研发部
工程建设指挥部 销管
财务资金管理中心 工程建设指挥部
研发 研发 研发 研发 研发 运营
工作部门
节点
主要阶 段 规 划 设 计 阶 段
方案设计组织 指标确认阶段 施工图设计组织
建筑方案送审
申报单位（人）委托代理 的，需提交授权委托书
建筑设计方案申报表 1/500现势地形图1份 土地出让合同 投资计划
建筑设计方案2份（含建筑效 果、总平面、各层平面、立 面、剖面图等）、重要项目 需提交模型
申报单位（人）委托代理 的，需提交授权委托书
投资计划
大配套
取得许可证
小配套 消防证明
开 工 开 盘
土地出让合同
用地规划许可证 出让金、交易费交费证 明
办理房地产开发资质预审表
企业投资项目备案
委托工程咨询资格机构编制 申请报告
向项目备案机关提交申请报 告
建设用地规划许可证
原地上物土地证登报声 明（原有土地证作废）
确权
土地补偿费（原户主需 交纳的土地使用费）
土地出让合同
核定用地图、核定用地 相关图、规划地界坐标 图
合作实施（实施阶段）
合作公司成立及相关手续办 理
投方案标
项目方案确定
投经济标
确定土地上限
投标、摘牌 拍卖
竞争对手分析、确定土地上 限、价格敏感性分析、制定 拍卖战术
挂牌
竞争对手分析、确定土地上 限、价格敏感性分析、制定 出价战术
获取土地
签订土地出让合同
确定用地图、桩点坐标 、用地条件
交纳政府净收益，契税，交 易费
主要工作内容
主办部门工作内容
彩色总平面图（含经济指标）送规划预审
修建性详规成果 详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会
市政府）
建筑平、立面功能效果 及成本测算的研讨及确 定
各部门共同商讨成本指标， 逐步深化。
彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）
建筑方案报建图
景观概念方案设计及确定
项目成本指标确定
发部 产业规划事业部 产业规划事业部 产业规划事业部、运
营部 产业规划事业部 产业规划事业部 产业规划事业部
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工作部门
节点
主要阶 段
土 地 获 取 阶 段
寻找合作资金
明确合作伙伴、寻找合
主要工作内容
作方式主（办招部商门阶工段作）内容
合作细节确定
引资（商业计划书） 签署战略合作协议
主办部门工作内容
制作公司寻找及确定
确定外部资源
策略公司寻找及确定
媒介公司寻找及确定
市场：实地踏勘地块，了解地块素质 市场：对周边购买力、交通和商业状 况进行调研，了解基本情况
市场：了解周边项目的产品、售价和 销售情况及开发进度 市场：深入理解周边居民状况、现有 业态和项目状况，深入理解区域市场 市场：对周边消费群体和项目状况进 行深入分析，对项目定位、客户定位 、业态定位和产品定位，对项目发展 提出策略性建议 市场：协助进行成本、售价、利润率 的平衡
市场 ：结合项目定位和客户需求及经 验判断，参与建筑、景观规划和交工 标准的讨论制定
市场：平衡成本和利润，优化方案
市场：平衡成本和利润，优化景观方 案
主办部门 开发部
研发 开发部
研发 运营
开发部 开发 研发
运营
运营 运营 研发
研发 运营
研发 工程 研发 研发 研发 研发 研发 研发 运营 研发 研发
销管 开发部 开发部 开发部 开发部
工程 开发部 开发部
工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 开发部
工程
工程
工程
工程 工程
工程
工程
工程
工作部门
节点
主要阶 段
开工
开工
主要工作内容 主办部门工作内容
施工放线
建立平面和高程控制系统。 建立控制主轴线（基线）标 桩，并在现场清楚标明墙、 柱轴线位置
运营部
研发 研发 运营部
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工作部门
节点
主要阶 段
主要工作内容 主办部门工作内容
设计方案（含总平面方案） 申报表
土地出让合同
规划方案及市政方案送 修建性详细规划2份，电子文
审
件1份（注：规划方案审定
前 ， 提 交 10 本 规 划 设 计 方
案，电子文件1份）
建设工程规划许可 证
项目考核指标确定 年度考核指标调整 施工图设计院的选择与合同签定
制定建筑、综合管网、 景观施工图设计任务书 （交工标准确定、建筑 、景观限额指标确定）
按产品型式不同提供建筑设 计限额指标，提供景观限额 设计指标
结构方案及设备选型研讨及确定
地质勘察报告 施工图成果
组织现场勘察，并提供地质 勘察报告 总平面图 放线图 桩位图 施工图报建图 消防、人防报建图 施工图审查全图及计算书 编制典型楼座建安预算 施工图会审 施工图全图