商品房买卖合同的登记备案探究

商品房买卖合同的登记备案探究

赵晋辉

迀安市住房和城乡规划建设局，河北迁安0６440０

摘要:中国的商品住房销售合同登记制度成立于1９９4年。但有关法律法规没有明确注册记录的性质和法律效力，也没有权利申请注册购买权, 留下严重的法律缺陷。为此，有必要对第三方的有效性提供准实权，并加强备案登记条件，缩短开发商申请注册的时间,给予买方申请的权利注册。

关键词:商品房；登记备案；效力补救

1.商品房买卖合同登记备案的性质和效力

“最高人民法院关于审理商事住房合同纠纷案件适用于若干问题解释的第6条”第6条:“商业房屋的各方在出售商品之前预先销售商品什么样的财产和效力？合同不符合法律和行政法规的注册和归档程序,理由是确认合同的请求无效,不支持当事人同意申请注册程序对于商品房预售合同条件，从协议,但各方已履行了主要义务,另一方接受例外“。因此，从司法解释可以判断，记录的性质是状态的房地产预售执行行政功能,而不是确认商业房屋合同的有效性必要条件,商业销售合同的有效性之间没有关系。换句话说，商业房屋合同的出售并没有登记备案,不影响其有效性。最高人民法院关于适用“中华人民共和国合同法”(1)“第九条”也充分说明了司法解释的规定．.....法律,行政法规规定的合同,注册,但没有注册生效后，当事人没有申请注册不影响合同的有效性...“比赛的规定。但是,”双方同意申请注册程序对于商品房预售合同条件,从其协议“,即只有当双方在合同登记备案时同意，才是合同生效的条件，但必须排除”该方已履行主要义务,对方接受例外“的情况。但是，对登记注册的司法解释不反对第三方的效力,作出明确规定。

2．商品房买卖合同登记备案与建设工程价款法定优先权

根据“合同法”第286条规定:“如果雇主未能按照合同规定支付价款,承包商可以提醒雇主在合理的时间内支付价款,如果雇主没有支付逾期付款，，承包商可以同意承包商对项目进行折扣或向人民法院申请依法拍卖项目，并按照项目价格或拍卖价格提前支付建设价格。因此,建筑工程价格优先有法律特点是:首先,

这是一个法律优先。所谓法律优先权是指法律直接规定的特别权利要求的债权人的优先权。第二,这种法律优先权不要求登记,这是不同于抵押的法律优先权的一个重要特征。抵押只由公共角色登记，只对第三人产生效力。第三，承包商行使法定优先权必须符合以下条件:（1）具有合法有效的建筑合同; (2)项目已经完成，有验收完成证明; （3）项目金额已确定;(5)行使此优先权有时间限制。施工承包商的期限应为自建筑工程完工日期或施工合同完成日期起计6个月。已经完成,从完成实际计算的日期;对未完成的作品,通常称为“未完成”项目,从在合同完成之日同意的施工合同。２00２年6月27日从执行“最高人民法院关于建设权利支付权利解决优先权问题”(法[２00216］第2条规定:“消费者支付购买商业房屋或大部分货款，承包商对商业房屋享有项目价格优先权不得对买方承担。最高人民法院副院长李国光编辑“最高人民法院司法解释释义”民事卷解释如何正确理解所作陈述:房屋所有权尚未转移给买方,承包商的优先赔偿存在和买方的房地产交付索赔之间的冲突。只有在预售登记备案后,购买房地产索赔的买方有一定程度的排斥，这是因为预售合同注册是使用真实权利使用债务偿还手段,使购买人有权要求有权根据第三方的有效性预购商品住房，这必须保护买方要求房地产交付的预售作为房地产的作用。

3.商品房预售合同登记备案与土地使用权或在建工程抵押权

3.1无论买方是否支付购买全部货款，只要出售商业房屋合同没有登记备案，它就没有权利打击土地使用或建设抵押贷款的有效性。由于买家只有在土地使用权或建设项目按照法律购买商品住房之前,而商业房屋销售合同是合法有效的,而是因为开发商未能在房地产管理的合法商业房屋销售合同,土地管理部门登记备案，对所有后续权利没有法律效力。而抵押权人的土地使用权抵押制度是一个完整的财产,其有效性具有真正权利的专有效力。享有财产的财产权的注册权利，享有该权利的专属权利和优先权，其优先于所有既定财产权和所有索赔。当注册权与非注册权利冲突时,法律优先保护注册的权利。因此，购买土地使用权范围内的商品住房的购买者不能依照法律规定享有优先权而与抵押权人对抗。该纪录被视为具有注册通知书的效力,即对抗第三者的效力。在完成了商品房销售合同的出售后，虽然房地产开发商支付房地产开发商的价格,但由于房地产开发合同的性质,为了保护买家的利益期待权利不受侵犯,所以法律规定,开发商应当将商

品住房合同房地产管理部门和土地管理部门作为产权登记备案登记，具有后续效力产生的所有权利，以最大限度地保护买方和卖方的利益的主题。因此,商业房屋销售合同登记备案,由于其后所产生的所有权利的法律效力,当然必须打击以后使用土地使用权抵押和建设抵押贷款的整体效果。

3.2如果土地使用权或项目建设前的抵押,以及商业房屋销售合同登记后登记抵押和购买权利冲突,是否应保护抵押权或购买权？如果注册权下，当然应该保护抵押；如果优先级的优先级根据消费者的优先级原则,当然应该保护购买权。那么谁应该优先保护谁,这个法律没有明确规定。

4结束语

因此，这种冲突在买家通过银行抵押贷款支付购买案件，一般不会发生。由于提供抵押贷款的银行通常与提供土地使用权或建设中抵押贷款的银行在同一家银行，银行可以控制开发商用于结算其在建土地使用权或抵押贷款的金额。此外,即使银行向买家提供按揭贷款不是同一家银行,也必须履行审慎责任,土地使用权或建筑项目的抵押权，在结算之前不会冲抵买家。因此，这种冲突经常发生在购房者使用自有的资金去直接支付购买的案件中。