房地产项目不良资产处置专项基金

1年后
方案一处 置净收益
1年后
方案二处 置净收益
处置ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ益
差额316.13 万元
广州建和中心大厦物业处置方案
六、处置方案总结及选择
方案选择及总结
根据以上对处置方案一、处置方案二的比较，两者在处置净收益上并无太大 差额，但处置时间、出资难度，处置风险各方面，方案二均优于方案一。
处置方案二 以不低于评估价 向基金整体出售
信达立人 持有办公 楼物业
楼层情况：
地下2层，地 上13层至29层
本次拟处 置办公楼
物业
楼层情况：
14层至18层， 22层至24层
总面积： 26826.78㎡
出售面积： 11918.64㎡
广州建和中心大厦物业处置方案
一、资产情况
本次拟处置办公楼物业11918.64㎡，资产原值15656.66万元，净值13089.28 万元，现有租金收入1014.17万元/年； 根据2014年4月评估机构出具评估报告，该资产评估价格19142.53万元，折合 单价16061元/㎡。
月湖项目招商运营
优先级有限合伙人退伙
基金持续运营，转让项目
广州建和中心大厦物业处置方案
一、资产情况
广州建和中心大厦位于广州市天河区体育西路，信达立人持有该大厦地下2层， 地上13层至29层，共18层、总面积26826.78㎡的办公楼物业。
本次拟处置物业包括该办公楼的14层至18层、22至24层，共8层，合计面积 11918.64㎡。
现年租金收入： 1014.17万元
资产原值： 15656.66万元
本次拟处置
11918.64㎡ 办公楼物业
资产净值： 13089.28万元
评估价格： 19142.53万元
评估单价： 16061元/㎡
广州建和中心大厦物业处置方案
二、处置方案概览
方案一：零散出售处置 按常规的零散出售方式，向市场寻求多个买家，以当地市场价格逐一出售办 公楼资产。 方案二：整体出售处置 以不低于资产评估价格向有限合伙基金整体转让该部分办公楼资产。
100000 万
不良资产项目
信达地产--不良项目收购项目
二、基金要点
基金名称
信达地产--不良项目收购基金
基金类型
有限合伙企业
基金规模
20亿
基金期限
2-3年
GP/管理人
上海信达汇融股权投资基金管理有限公司
出资人/额
GP上海信达汇融股权投资基金管理有限公司：1000万（劣后） LP信达资产：49000万（劣后级） LP信达地产：50000万（劣后级） LP市场投资人：100000万（优先级）
目录
一、基金总体框架 二、基金要点 三、交易流程 四、收益测算 五、项目情况简介 六、方案总结及选择
信达地产--不良项目收购项目
一、基金总体框架
GP 信达汇融
劣后LP 信达地产
劣后LP 信达资产
49000万
50000 万
1000 万
有限合伙基金 （规模约20亿元）
股权、债权转让
不良项目 整体转让
优先LP 市场资金
拟处置资产
优于
处置方案一 以现市场价格零 散出售拟处置资
产
建议广州建和中心办公楼物业处置优先选择处置方案二，以确保按期 完成处置工作，顺利实现处置收益。 可实现处置收益：即期收益5744.10万元+资金收益1695万元。
15
3.预计处置时间
处置时间短，短期
内可完成全部资产
处置。
短 期 可 完 成 全 部 资 产 处 置
广州建和中心大厦物业处置方案
五、处置方案比较
处置方案比较
针对方案一、方案二两种处置方案，在处置收益、处置时间、处置难度、处置 风险方面进行比较。
方案 比较
方案一：
预计 处置收益
1年后实现 7755.23万
类似物业成交量较小
广州建和中心大厦物业处置方案
四、处置方案二
2.处置收益估算 按评估单价16061元/㎡估算处置收益，预计可 实现处置净收益5644.10万元
处置毛收入：19142.53万元 减去：营业税及附加209.15万元 减去：土地增值税0万元 处置净收入：18833.38万元 处置净收益：5744.10万元
方案一： 零散出售处置
方案二： 整体出售处置
广州建和中心大厦物业处置方案
三、处置方案一
方案一：零散出售处置 1.当地办公楼市场情况 根据初步了解，当地办公楼市场类似物业成交均价约17000元/㎡至18000元 /㎡，但成交量很小，交易不活跃。
当地办公楼成交市场情况
类似物业成交均价约17000元/㎡至18000/㎡
3.基金进行不良资产项目招商运营 （取得租金、缴纳营业税、房产税；分配优先级LP 收益
4.基金向市场转让不良资产项目物业 （取得转让收入、缴纳营业税、土增税）
5.基金清算、收益分配、基金结束 （分配优先级LP本金、分配劣后级投资人收益及本金）
宁波月湖项目
四、收益测算
设立有限合伙基金
收购宁波月湖项目
3.预计处置时间
处置时间短，短期
内可完成全部资产
处置。
短 期 可 完 成 全 部 资 产 处 置
广州建和中心大厦物业处置方案
四、处置方案二
2.处置收益估算 按评估单价16061元/㎡估算处置收益，预计可 实现处置净收益5644.10万元
处置毛收入：19142.53万元 减去：营业税及附加209.15万元 减去：土地增值税0万元 处置净收入：18833.38万元 处置净收益：5744.10万元
LP预期收益（优先级）
100万≤投资金额＜200万，10%（税后）； 200万≤投资金额＜300万, 10.5%（税后）； 投资金额≥300万，11%（税后）
保障措施
1、保证担保： 3、资金监管： 4、股东承诺：
宁波月湖项目
三、交易流程
1.设立有限合伙基金
2.基金整体收购信达地产不良资产项目 （取得产权，缴纳契税）
元
预计 处置时间
超过1年
处置难度
物业零散 出售工作
较繁重
处置风险
难以完成 处置；收 益不确定
方案二：
即期实现
5744.10万 元
2个月内
一次性整 体出售
风险较小
广州建和中心大厦物业处置方案
五、处置方案比较
处置方案比较
方案二可于近期一次性实现18833.38万元的处置现金流入，较方案一的处置 收入预计实现时间提前约1年； 按内部资金成本9%/年计，该笔现金可实现资金收益1695万元（节约资金成 本），即1年后方案二可实现处置收益7439.10万元。 考虑收入实现时间及资金成本因素，方案一与方案二实际处置收益并无太大 差距。