写字楼项目全程规划工作计划书

“顺义写字楼项目”全程策划工作打算书
北京恒通嘉信地产营销二零零八年二月
目录
开篇：崛起的顺义
第一章项目投资策划营销纲要
第一部分市场调查
一、项目用地周边环境分析
二、区域市场现状及其趋势推断
三、土地SWOT（深层次）分析
四、区域市场整体研究
五、市场调查工作打算及时刻安排
六、市场调查问卷示例
第二部分市场定位
一、项目市场定位
二、项目价值分析
三、项目定价模拟
四、项目投入产出分析
五、投资风险分析及其规避方式提示
六、开发节奏建议
第二章项目规划设计策划营销
一、总体规划建议
二、建筑风格定位
三、主力产品选择
四、室内空间布局装修概念提示
五、环境规划及艺术风格提示
六、公共家具概念设计提示
七、公共装饰材料选择指导
八、灯光设计及背景音乐指导
第三章项目形象策划营销
一、项目视觉识不系统核心部分
二、延展及运用部分
第四章项目营销推广策划
一、区域市场动态分析
二、项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策
三、目标客户群定位分析
四、价格定位及策略
五、入市时机规划
六、广告策略
七、媒介策略
八、推广费用打算
九、公关活动策划和现场包装
十、营销推广效果的监控、评估、修正
十一、入市前营销策划目标
开篇：崛起的顺义
随着北京的进一步建设，顺义以后进展潜力相当巨大。

首先从区域的整体规划来分析：顺义为北京十一五期间重点进展的新城，其配套设施在短期之内会有一个飞跃式的完善，其宜居性会大大增强。

2、地铁15号线、市郊铁路S6线及S3线、轻轨L1线和机场轻轨这五条轨道交通的建成与运行，将会极大拉动顺义地区的进展速度。

3、首都国际机场的建设、国展新馆的落成以及奥运会马术和水上运动竞赛场馆的建设，将会为顺义的进展起到专门强的推动作用。

1、国门商务区打造“国际化顺义”
以后１０年内，北京市顺义区将投资２２０亿元人民币，在北京首都国际机场附近打造一个集写字楼、购物中心、餐饮娱乐、休闲健身以及酒店公寓等众多服务项目于一体的国际性商务区。

目前，北京国门商务区的开发建设工作已正式启动。

在最近召开的北京顺义现代服务业投资推介会透露，北京国门商务区将建设商务办公面积、酒店及公寓面积约１５０万平方米、商业服务面积约７０万平方米、文化休闲面积约３０万平方米、各类建筑总面积约４５０万平方米。

到２０１５年，这一商务区将吸引各类入区单位２０００至３０００家，就业人口达到４至５万人，地区ＧＤＰ总值实现１７０至２００亿元人民币，最终将国门商务区建设成为特色鲜亮、国际标准的现代化国际商务区。

2、规划五大轨道交通推动顺义"泛市区"化
从顺义区域的进展规划能够看出两个明显的方向：一是铺设轨道交通网络，二是进展临空产业、物流业、制造业等产业；这两个方向的规划均是为了更好地将顺义建设成现代国际空港，提
高第三产业的进展速度。

因此，顺义的轨道交通规划，将会逐渐使其形成一个"泛市区"的概念，从而让顺义区域的房产顺着轨道的建设驶向"快车道"。

3、国展新馆落成将拉升整体顺义高档住宅价值
本司分析：随着北京建设重点的转移，新城建设将成为主导。

轨道交通的建设会使北京部分人口开始向新城迁移；国展新馆的落成，会为顺义带去更多高端房产的需求者；首都国际机场还会为那个地点迎来了大量的常驻工作人员。

因此。

顺义以后的整个房地地产市场，不管是租赁市场依旧买卖市场，其进展前景都特不被看好。

第一章项目投资策划营销纲要
项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了进展商选择开发项目的过程，那个过程是考验和衡量进展商房地产运作能力的重要环节，那个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在那个过程中多下功夫，以后的开发经营就能够事半功倍。

项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。

第一部分市场调查
本项目属于写字楼项目，其市场调查将从三个方面入手对本项目以及市场环境进行综合研究。

第一部分产品研究，是从包括定位、户型、营销、广告在内各环节的深入分析，找出本项目目前存在的要紧问题，并为后期市场调查提供依据；第二部分市场研究，着手于本项目周边区域的竞争状况、供给水平、价格水平、租赁状况等因素，发觉市场机会点，以指导本项目产品定位，预测以后市场进展趋势和价格走势；第三部分客户研究，要紧是针对在此区域有购买写字楼需求的客户，具体到客户行业、规模、购买因素、需求产品等一系列调查，发觉本项目客户群体特征，指导本项目营销、推广定位以及广告通路的选择。

通过以上对宏观市场、微观市场的详细调查，以及目前市场需求与供给的论证，能够分析出目前顺义区域市场需求如何样的
写字楼物业，什么样的客户会选择购买，通过何种途径传播给该客户群，从而为本项目定位以及产品修改提出合理化建议。

具体调查内容如下：
一、项目用地周边环境分析
1、项目土地性质调查
.地理位置
.地质地貌状况
.土地面积及红线图
.土地规划使用性质
.七通一平现状
2、项目用地周边环境调查
.地块周边的建筑物
.绿化景观
.自然景观
.历史人文景观
.环境污染状况
3、地块交通条件调查
.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划
.项目的水、路、空交通状况
.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查
.购物场所
.文化教育
.医疗卫生
.金融服务
.邮政服务
.娱乐、餐饮、运动
.生活服务
.娱乐休息设施
.周边可能存在的对项目不利的干扰因素
.历史人文区位阻碍
二、区域市场现状及其趋势推断
1、宏观经济运行状况
.国内生产总值：
第一产业数量
第二产业数量
第三产业数量
房地产所占比例及数量
.房地产开发景气指数
.国家宏观金融政策：
货币政策
利率
房地产按揭政策
.固定资产投资总额：
全国及顺义地区
其中房地产开发比重
.社会消费品零售总额：
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
.中国都市房地产协作网络信息资源利用
2、顺义地区房地产市场概况及政府相关的政策法规
.顺义地区的办公形态及比重
.政府对各类办公楼、厂房、写字楼等商用物业的开发和流
通方面的政策法规
.短中期政府在顺义地区及项目地块周边的市政规划
3、顺义地区房地产市场总体供求现状
4、顺义地区写字楼市场板块的划分及其差异
5、顺义地区写字楼项目平均价格走势及市场价值发觉
6、写字楼客户构成及购买实态分析
.各种档次写字楼购买及租赁客户分析
三、土地SWOT（深层次）分析
1、项目地块的优势
2、项目地块的劣势
3、项目地块的机会点
4、项目地块的威胁及困难点
四、区域市场整体研究
1、在售写字楼项目调查研究
2、写字楼购买客户调查分析（讲明：客户问卷样本采集量应不低于500份，从而确定目标客户的购买意向，对本项目产品设计提出关键性定位参考依据。

）
3、写字楼租赁物业调查分析及客户研究（租赁客户的样本采集量应不低于300份。

）
4、酒店办公物业调查分析及客户研究
5、商住楼项目调查分析及客户研究
五、市场调查工作打算及时刻安排
由于本次市场调查将分不针对项目本身、本区域整体形势、竞争物业情况、供求状况进行深入的调查研究。

为确保本次市场调查的准确性和可信度，为本项目市场定位提供有效的依据，我方将通过购买与调查两种方式猎取竞争物业情报。

调查时刻操纵为4个星期，具体工作打算安排如下：
该项目的严谨的市场调查工作，以及最后的报告撰写，我们
共需要32个工作日。

六、市场调查问卷示例
问卷一：在售写字楼项目调查表物业名称：
问卷二：租赁写字楼项目调查表物业名称：
第二部分市场定位
一、项目市场定位
1、类比竞争楼盘调研
.类比竞争楼盘差不多资料
.项目户型结构详析
.项目规划设计及销售资料
.综合评判
2、项目定位
----市场定位：
----区域定位
----主力客户群定位
----功能定位
----建筑风格定位
二、项目价值分析
1、商用物业项目价值分析的差不多方法和概念
.-----那个地点我们重点介绍一下我们的商用物业价值分析法（类比可实现价值分析法）：
首先选择可类比项目
确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重
分析可类比项目价值实现的各要素之特征
对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值依照价值要素对比值推断本项目可实现的均价
.-----类比可实现价值决定因素：类比土地价值
A 市政交通及直入交通的便利性的差异
B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异
教育和人文景观的差异
各种污染程度的差异
社区素养的差异。