房地产市场调查研究提纲

宝狮发展商务部总体市场调查研究提纲第一部分：市场分析
1、总体市场背景调查：
（1）城市概况：
交通状况
城市经济
人口总量：
①城市人口：
②农村人口：
③外出务工人口：
④0~17岁人口：______
⑤18~25岁人口：______
⑥26~30岁人口：______
⑦31~40岁人口：______
⑧41~50岁人口：______
⑨51~60岁人口：______
○1060岁以上人口：______
收入
消费水平
地理位置
自然概况
历史沿革
（2）宏观市场分析：
地区经济总量：
工业：
农业：
第三产业：
消费状况
城市房地产发展阶段的分析（3）总体市场分析：
销售总量：
2010年：
2011年：
2012年：
2013年：
高、低层比例构成
需求偏好
（4）2013市场热点发展趋势：产品
小区规划
户型
消费者
当地公司营销方法
（5）消费者调查：
①城市居民居住现状：
居住状况：
置业计划：
偏好：
产品及设施的偏好分析：
②农村居民区域置业计划：
偏好：
产品及设施偏好：
2、项目分析
（1）项目概况
（2）项目地块解析：
项目位置
周边配套设施
交通分析
场地四至景观分析
治安、声音、光、电污染的状况
居住环境综合分析
（3）项目发展SWOT 之分析：
项目优势（Strength）分析
项目劣势（Weakness）分析
项目机会（Opportunity）分析
项目威胁（Threat）分析
第二部分：项目研究
1、定位背景综述
2、物业档次及形象定位：
物业档次
物业形象定位
3、项目目标客户定位
4、目标客户分析：
客户特征
物业功能要求
5、产品定位/户型定位
第三部分：城镇化
1、城镇化率：
2010年：
2011年：
2012年：
2013年：
2、政府城镇化引导政策：
第四部分：土地出让面积（亩）及价格：2010年：
2011年：
2012年：
2013年：
第五部分：竞争对手
1、（A、B、C、D、E、F）公司背景
2、实力分析
3、企业文化
4、美誉度
5、法人代表评判
第六部分：总体去化量及趋势
1、2010年：
2011年：
2012年：
2013年：
2、总体去化增长预测：
第七部分：房地产市场调查
1、宏观：______市区房地产市场现状及走势调查，包括：
① 全市房地产市场的平均价格、高层住宅价格、多层住宅价格；
② 房地产项目主要开发区域在哪个区？销售状况及价格水平怎样？
③ 近几年______市商品房开发总量（面积）多大？销售率是多少？
④ ______房地产市场目前热销的小区有哪些，是哪些房型最受购房者青睐？
2、中观：项目所在地——______区的房地产市场调查，包括：
① ______区房地产市场的平均价格、高层住宅价格、多层住宅价格；
② ______区近三年建设的住宅项目有哪些？销售价格和销售情况怎样？
③ ______区目前在售的房地产项目有哪些？销售价格和市场反映情况怎样？
④ ______区有哪些大的工矿企业和事业单位？目前区内的购房主体是哪些？（一方面通过公开的媒体资料、房产广告获知，另一方面需要到市场去踩盘调查。

与房管、土地、建设、规划等相关部门人员访谈；收集报刊、文献、网站的相关资料进行分析。

）
第八部分：项目地块环境调查
（一）、土地性质和规划条件调查，包括：
1、转让方所报的____万元/亩价格具体包含哪些内容？其所拥有土地证上登记的用地性质是什么？土地使用年限有多长？
2、如果接过来进行房地产开发，是否还需办理土地变性手续？是否需要补交土地出让金？以及土地增值税、转让交易手续费等？
3、______市土地部门对项目地块的开发是否还有其它要求？
4、______市规划部门对项目地块的开发、建设规划技术指标有什么限制？
5、项目地块的建筑、地上附着物是否会涉及拆迁补偿？如果需要补偿，按______市拆迁办规定的标准，需要补多少？
6、项目地块内现租户与原房主签订的租期有多长？能否顺利提前解约？
7、项目地块周边临近区域的规划用地性质是什么？我方进行开发是否会受到影响
8、项目地块东侧所临的大街，将来开通项目的出入口是否有限制？
（二）、周围景观和社会状况调查，包括：
1、项目四周有什么景观？是否存在污染源？
2、项目临近郊区，周边的环境卫生状况和社会治安状况怎样？
3、项目附近的农民与周围住宅区居民的关系如何？以前有无大的冲突？
4、项目地块周边居民对污染问题是何评价？______市其它城区有购房需求的消费者对此区域的污染问题能否接受？这对他们购房的影响有多大？
（三）、交通条件和配套环境调查，包括：
1、项目地块的交通是否便利？有无连通市区的公交线路？
2、项目周边的商业设施、生活配套和公建有哪些？分别有多远？需调查
菜市场
商店
超市
幼儿园
小学
中学
医院
体育娱乐设施
餐饮酒店
银行
邮局
（四）、项目地段楼盘购买对象调查，包括：
1、项目地块周边已建成住宅区的主要购房者是哪些群体？他们的收入水平和消费习惯怎样？能承受的平均购房价格如何？
2、项目地块周边已建成住宅区的性质（单位福利房？集资房？商品房？）主力户型是什么（以什么房型为主？面积有多大？）
3、项目地块周边已建成住宅区的二手交易价格多高？房屋出租价格怎样？
4、愿意在项目地段置业的潜在消费者喜欢多层还是小高层？
（五）、项目地段周边竞争楼盘调查，包括：
①项目周边地段的竞争楼盘，在这里是指以项目为中心，1000m 范围内在建（售）和已规划征地、近两年内待建的所有楼盘，其调研内容包括：
● 楼盘位置、占地面积、总建筑面积、容积率、绿化率
● 开发商、总投资、开工竣工日期
● 类别、档次及整体规划布局
● 装修材料、水平、硬件设备
● 配套服务功能及功能分区、停车场、车位配置情况
● 公开销售日期、销售价格、开发期价格的变化情况、销售率● 付款方式、银行按揭安排
● 物业管理方案、物管公司、物业收费项目及标准
②居住用地规划。

③商业规划。

④交通规划。

2.××区零售业态综述
①主要业态分布区域。

②主要业态所处地位及趋势。

（六）××项目所在的××区的房地产市场分析
1、项目区域市场分析
2、项目片区市场分析
①项目位置
②片区范围
3、项目街区特点
①地块位置、环境及交通
②人口分布及收入构成
4、项目周边配套
①周边商业分布、经营状况
②项目周边教育配套
③项目周边金融配套
④项目周边医疗配套
（七）××项目所在的××区的售楼盘及竞争对手分析
1、项目竞争楼盘及分析
分析内容包括楼盘概况、交通情况、户型分析、价格分析、销售分析、客源客层、项目优劣势等。

2、项目潜在竞争对手及分析
分析内容包括各潜在竞争对手的楼盘概况、配套情况、价格情况、户型情况等
3、其他在售楼盘及分析
分析内容包括其他在售楼盘：
基本情况
交通状况
配套状况
户型统计
价格水平
客源层面
优劣势分析
（八）综合结论
1、该区域房地产产品类型和景观营造的特点
2、本区域开发的楼盘建筑风格和设计特点
3、本区域的户型特点和面积分布情况
4、本区域楼盘客户的主要特点
（九）本区域房地产项目畅销与滞销的因素
1.畅销特征
①交通便利，生活配套设施、教育配套设施完善
②市场定位准确
③产品在当地市场具有唯一性
④户型设计相对较为合理、实用率高
⑤产品的性价比高
⑥物业管理到位
⑦营销定位及宣传效果较好
⑧企业及项目品牌具有影响力
2.滞销特征
①交通不便，生活配套设施不完善
②企业运作项目资金链断裂
规划设计较差，户型设计不合理，面积过大
总价过高，首付压力相对较大
⑤产品定位与营销概念的设计与市场实际脱节
⑥开发规模与开发时机出现错位
（十）调研结论
①项目市场环境、区域供求、项目竞争优劣分析
②项目发展建议,包括发展策略、目标客户特征以及具体建议等第九部分：相关资料附录
1、入户调研问卷
2、统计数据资料
3、访谈及会谈记录
请写出：编制日期、审核日期、批准日期、修改标记修改处修改日期。