房地产市场调查研究提纲

宝狮发展商务部总体市场调查研究提纲第一部分：市场分析

1、总体市场背景调查：

（1）城市概况：

交通状况

城市经济

人口总量：

①城市人口：

②农村人口：

③外出务工人口：

④0~17岁人口：______

⑤18~25岁人口：______

⑥26~30岁人口：______

⑦31~40岁人口：______

⑧41~50岁人口：______

⑨51~60岁人口：______

○1060岁以上人口：______

收入

消费水平

地理位置

自然概况

历史沿革

（2）宏观市场分析：

地区经济总量：

工业：

农业：

第三产业：

消费状况

城市房地产发展阶段的分析（3）总体市场分析：

销售总量：

2010年：

2011年：

2012年：

2013年：

高、低层比例构成

需求偏好

（4）2013市场热点发展趋势：产品

小区规划

户型

消费者

当地公司营销方法

（5）消费者调查：

①城市居民居住现状：

居住状况：

置业计划：

偏好：

产品及设施的偏好分析：

②农村居民区域置业计划：

偏好：

产品及设施偏好：

2、项目分析

（1）项目概况

（2）项目地块解析：

项目位置

周边配套设施

交通分析

场地四至景观分析

治安、声音、光、电污染的状况

居住环境综合分析

（3）项目发展SWOT 之分析：

项目优势（Strength）分析

项目劣势（Weakness）分析

项目机会（Opportunity）分析

项目威胁（Threat）分析

第二部分：项目研究

1、定位背景综述

2、物业档次及形象定位：

物业档次

物业形象定位

3、项目目标客户定位

4、目标客户分析：

客户特征

物业功能要求

5、产品定位/户型定位

第三部分：城镇化

1、城镇化率：

2010年：

2011年：

2012年：

2013年：

2、政府城镇化引导政策：

第四部分：土地出让面积（亩）及价格：2010年：

2011年：

2012年：

2013年：

第五部分：竞争对手

1、（A、B、C、D、E、F）公司背景

2、实力分析

3、企业文化

4、美誉度

5、法人代表评判

第六部分：总体去化量及趋势

1、2010年：

2011年：

2012年：

2013年：

2、总体去化增长预测：

第七部分：房地产市场调查

1、宏观：______市区房地产市场现状及走势调查，包括：

① 全市房地产市场的平均价格、高层住宅价格、多层住宅价格；

② 房地产项目主要开发区域在哪个区？销售状况及价格水平怎样？

③ 近几年______市商品房开发总量（面积）多大？销售率是多少？

④ ______房地产市场目前热销的小区有哪些，是哪些房型最受购房者青睐？

2、中观：项目所在地——______区的房地产市场调查，包括：

① ______区房地产市场的平均价格、高层住宅价格、多层住宅价格；

② ______区近三年建设的住宅项目有哪些？销售价格和销售情况怎样？

③ ______区目前在售的房地产项目有哪些？销售价格和市场反映情况怎样？

④ ______区有哪些大的工矿企业和事业单位？目前区内的购房主体是哪些？（一方面通过公开的媒体资料、房产广告获知，另一方面需要到市场去踩盘调查。与房管、土地、建设、规划等相关部门人员访谈；收集报刊、文献、网站的相关资料进行分析。）

第八部分：项目地块环境调查

（一）、土地性质和规划条件调查，包括：

1、转让方所报的____万元/亩价格具体包含哪些内容？其所拥有土地证上登记的用地性质是什么？土地使用年限有多长？

2、如果接过来进行房地产开发，是否还需办理土地变性手续？是否需要补交土地出让金？以及土地增值税、转让交易手续费等？

3、______市土地部门对项目地块的开发是否还有其它要求？

4、______市规划部门对项目地块的开发、建设规划技术指标有什么限制？

5、项目地块的建筑、地上附着物是否会涉及拆迁补偿？如果需要补偿，按______市拆迁办规定的标准，需要补多少？

6、项目地块内现租户与原房主签订的租期有多长？能否顺利提前解约？

7、项目地块周边临近区域的规划用地性质是什么？我方进行开发是否会受到影响

8、项目地块东侧所临的大街，将来开通项目的出入口是否有限制？

（二）、周围景观和社会状况调查，包括：

1、项目四周有什么景观？是否存在污染源？

2、项目临近郊区，周边的环境卫生状况和社会治安状况怎样？

3、项目附近的农民与周围住宅区居民的关系如何？以前有无大的冲突？

4、项目地块周边居民对污染问题是何评价？______市其它城区有购房需求的消费者对此区域的污染问题能否接受？这对他们购房的影响有多大？

（三）、交通条件和配套环境调查，包括：

1、项目地块的交通是否便利？有无连通市区的公交线路？

2、项目周边的商业设施、生活配套和公建有哪些？分别有多远？需调查

菜市场

商店

超市

幼儿园