某项目前期定位报告
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价格 •市场平均价格:2000-2200
路漫漫其悠远
新塘房地产发展阶段情况
02~04年是新塘房地产启动阶段,广园东板块崛起, 新塘竞争格局即时改写。
阶段 时间
在售项目
阶段特征
启动期
02~04年
碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、富雅名居、新康花园、新塘新世界、亚太新城、金泽花园(一期)、城 市家园(一期)
供应 •推售逐渐增多
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项目位置
项目位处新塘发展 的中心区 为广深公路沿线物 业,通达性好,昭示 性佳
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本项目地块
项目经济指标
本项目是中等规模的 旧改 项目
主要经济技术指标
总用地面积
90909.258㎡
一期用地面积
61850.650㎡
二期用地面积
29058.608 ㎡
计算容积率总建
858000 ㎡
61850.650㎡
二期用地面积
29058.608 ㎡
计算容积率总建
858000 ㎡
一期建筑面积
250000 ㎡
商业建面
14500 ㎡
办公建面
5000 ㎡
一期
社区健康中心建筑面积
5000 ㎡
会所建筑面积
500 ㎡
住宅、公寓建筑面积
225000 ㎡
二期
二期建筑面积 商业建筑面积 住宅建筑面积 建筑密度 一期容积率 总容积率
价格 •市场平均价格:2800-3500
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新塘房地产发展阶段小结
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发展阶段 物业类型 产品链 供应与竞争
价格 客户
进入高速发展期 物业类型日益丰富 住宅产品链日益完善 市场供应放量,竞争激烈 价格逐步走高 外来人口不断增多,客户资源 丰富且逐步出现客户细分
第二部分:项目分 析
一期用地:原为厂房、办公楼、绿化及 足球场
二期用地:原为厂区宿舍
备注:本方案为2006年3月31日提供之方案(以下同) 备注:一期拆赔比例为1:3,一期还建面积达6万平米。
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经济指标分析
一期是项目启动的重点,住宅是一期快速回收资金 的关键!
主要经济技术指标
总用地面积
90909.258㎡
一期用地面积
村屋有约7米的高差。外
北
围环境比较脏乱
西面与新塘世贸中心一 路之隔,目前是烂泥路 。靠近本地块边缘是一 系列的制衣工场
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西
中心绿化
南
南面临107国道(广深公 路),两面主要是牛仔 制衣工场
东
东面二期用地主要是5-8 年楼龄的宿舍
与二期宿舍交界处有大 量的厂区园林绿化
地块价值分析
充分发挥地块价值,规避地块劣势,设计产品链组 合
竞争 •形成广园东板块、西郊板块、新塘中心区板块三大竞争格局
产品
•品牌发展商进驻,连排、别墅等高端产品出现; •产品链逐渐丰富,投资型小户型推出并获得成功。
客户
•产业发展带动,外来客户增加 •经济实力强劲的客户选择大户型高端产品彰显身份 •首次置业的客户逐步呈现换房需求
价格 •住宅市场平均价格:2200-2700元/平米
增城宏观经济
增城经济运行情况良好,GDP年均增长接近14%
全市经济运行情况良好, GDP水平逐年上升,年均增 长接近14% 2005年,增城人均GDP达 31202元,折合3880美元。
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数据来源:《增城年鉴》、各年政府工作报告
增城房地产发展阶段
增城宏观经济处于平稳发展阶段,房地产业高速发展
108000 ㎡ 9000 ㎡ 99000 ㎡ 30.80% 4.04 3.94
一期用地面积占总用地的68%
一期住宅、公寓建筑面积占一期 开发量的90%
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项目四至
项目四面临路,外围无景观资源,其中东西道路在 规划中,南临广深公路,昭示性强、噪音大
西面紧靠城市家园二期 在建项目
北面围墙与外边平房、
供应 •市场供应放量,竞争激烈
竞争 •形成广园东板块、西郊板块、新塘中心区板块三大竞争格局
产品
•产品链丰富、完善 •户型创新开始出现 •城市发展北移,广深公路以北集结了现代城、东方名都、顺欣广场一批新项目 •写字楼、商业街、酒店式公寓推出,物业类型日益丰富
客户
•外来人口持续增加,市政利好逐步开始吸引周边客户 •客户层丰富,投资型客户纷纷涌现
一期建筑面积
250000 ㎡
商业建面
14500 ㎡
办公建面
5000 ㎡
一期
社区健康中心建筑面积
5000 ㎡
会所建筑面积
500 ㎡
住宅、公寓建筑面积
225000 ㎡
二期
二期建筑面积 商业建筑面积 住宅建筑面积 建筑密度 一期容积率 总容积率
108000 ㎡ 9000 ㎡ 99000 ㎡ 30.80% 4.04 3.94
按照世界银行经济发 展理论判断,增城2005 年人均GDP达3880美 元,宏观经济发展处于 高速发展阶段。
启动
人均GDP( 美元)
高速发 平稳发 减缓发
展 展 展 800
4000
8000
3880
根据库兹涅茨在《各 国的经济增长》中的理 论,增城宏观经济增长 接近14%,房地产业处 于高速发展阶段!
萎缩
年增长率:
停滞
4%
稳定发 高速发 5% 展 8% 展 14%
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增城房地产
增城商品房成交呈曲线上升趋势,05年均价突破4000元/平 米
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数据来源:增城市信息中心
新塘房地产发展阶段情况
02年以前是新塘房地产发展的初始期,推售项目少, 市场竞争小;市场平均价格为2000~2200元/平米。
阶段ห้องสมุดไป่ตู้时间
在售项目
阶段特征
初始期
02年以前
供应 竞争
产品
汇美新村、海日中心、新康花园、新塘新世界
•推售项目少,市场竞争小 •新塘中心区与新塘西郊片区竞争 •住宅多为经济实用户型,以80平米两房、100平米三房为主。 •市场平均价格:2000-2200元/平米 •产品以实用性为主,未有亮点设计
客户 •取消福利分房,客户多为首次置业为主。
某项目前期定位报告
路漫漫其悠远 2020/4/4
发展商对本项目目标预期 实现片区高价,获取更大利润! 快速回收资金,启动新项目!
路漫漫其悠远
目录
第一部分:市场环境分析 第二部分:项目分析
第三部分:项目机会与威胁 第四部分:分物业类型研究及 定位方向建议
路漫漫其悠远
第一部分:市场环境分析
路漫漫其悠远
路漫漫其悠远
新塘房地产发展阶段情况
05年开始,市场供应放量,产品链日渐丰富、完善,多种 物业类型推出市场,区域发展及市政利好,支撑价格上扬。
阶段 时间
在售项目
阶段特征
发展期
05年至今
碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、新塘新世界、金泽花园(二期)、体育花园、现代城、城市家园(二期 )、东方名都、新都盛世名门、顺欣广场