房地产开发财务核算方法

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房地产开发财务核算方法

房地产开发企业财务核算执行《企业会计制度》，上市公司自2007年1月1日起施行《企业会计准则－－－基本准则》和《企业会计准则－－－具体准则》。在税务稽查中，应重点关注以下三个方面的财务核算。

1.销售收入的确认

按《企业会计准则》中有关商品销售收入的确认原则进行确认。在实际操作中，开发企业主要在开发产品交付使用，并将发票账单交付给买受人时确认销售收入。

2.成本费用的构成

房地产开发企业的开发成本按成本计算对象计入开发产品成本项目，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等；费用按其与项目开发的关系分为开发成本和期间费用。期间费用可直接进行税前扣除，包括管理费用、财务费用、营业费用，

3.开发成本的核算

开发项目成本的核算实行制造成本法，可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本和代建工程开发成本。其基本核算程序：

（1）确定成本核算对象

开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。其基本原则是：①一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。②同一开发地点、结构类型相同的群体项目，开、竣工时间相近且由同一施工单位施工的，可并为一个成本核算对象。③对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。

成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。（2）确定开发产品成本项目。成本项目是归集生产费用的明细科目，具体反映计入开发产品成本的生产费用的用途和开发产品成本构成。

（3）审核开发成本的真实性与合法性。

（4）归集与分配开发成本。开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。（5）编制成本计算单，结转完工产品成本。计算已完工开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本，结转进入“开发产品” 科目。

（6）结转主营业务成本。按对外转让、销售和结算开发产品的实际成本结转主营业务成本。

房地产投资企业常用的会计科目

会计明细科目设置

一资产类

应收帐款、坏帐准务、预付帐款、其他应收款

采购保管费：

采购保管人员工资、福利费、办公费、交通差旅费、、维修费、劳动保护费、等

库存材料：

A．主要材料。指用于工程或产品并构成工程或产品实体的各种材料，如黑色金属材料、有色金属材料、木材、硅酸盐材料、小五金材料、电器材料、化工材料等。

B．结构件。指经过吊装、拼砌和安装而构成房屋建筑物实体的各种金属的、钢筋混凝土的、木质的结构件等。

C．机械配件。指施工机械、生产设备、运输设备等各种机械设备替换、维修使用的各种零件和配件，以及为机械设备准备的备品备件。

D．其他材料。指不构成工程或产品实体，但有助于工程或产品形成，或便于施工、生产进行的各种材料，如燃料、油料、饲料等。

库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本

低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等

开发产品：包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等

分期收款开发产品：

出租开发产品：

周转房：企业用于安置拆迁居民周转使用，下设在用周转房和周转房摊销两个明细科目

待摊费用：

长期投资

固定资产

累计折旧

无形资产：包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。

二负债类：

短期借款、应付帐款、预收帐款

其他应付款、应付工资、应付福利费

应交税金：

主要包括（营业税5%、城市维护建设税7%、固定资产调节税、所得税25%、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）

应付利润

其他应交款：教育费附加3%

长期借款：向金融机构借款一年以上。一年以下在“短期借款科目”核算

三所有者权益类：

实收资本：不超过注册资金额的那部分投资额，本科目应按投资人设置明细帐。

资本公积：超过注册资金额的那部分投资额，本科目应按投资人设置明细帐。

盈余公积：本年利润：利润分配：

四成本类;

开发成本：

分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据下述六项来设置三级明细科目

房产开发业成本费用明细一览表

开发间接费用：

指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”

中核算。

五损益类：

主营业务收入：包括土地转让收入、商品（房屋）销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。

主营业务成本

销售费用：主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用：

主营业务税金及附加：计提本月应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税

其他业务收入：包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入其他业务支出

管理费用：工资、职工福利费、办公费、运输费、旅差费、物料消耗、业务招待费、其他

财务费用：利息净支出，外汇手续用、金融机构手续费用

营业外收入营业外支出

一、新开办房地产会计处理及会计分录全集

（一）、资产类主要会计科目核算:

（1）现金

从银行提取现金：借：现金贷：银行存款

支取现金或是预支现金：借：其他应收账—XX

成本类或材料类科目

贷：现金

（2）银行存款

（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。

①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）借：应收账款—XX公司或个人贷：主营业务收入

②出让材料而应收取的未收款项：借：应收账款—XX公司贷：其他业务收入

收回款项时：借：银行存款贷：应收账款

（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法

提取坏账准备金：借：管理费用贷：坏账准备

发生坏账时:借：坏账准备贷：应收账款

收回已转销的应收账款:借：应收账款贷：坏账准备

借：银行存款贷：应收账款

（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。

销售商品房而收到的商业汇票:借：应收票据—XX公司贷：主营业务收入

商业汇票到期：

若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）:借：银行存款贷：应收账款

若为有息商业汇票:借：银行存款

贷：应收票据—XX公司

财务费用

（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。

①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）

借：预付账款—预付承包单位款

贷：银行存款

拔付承包单位抵作备料款的材料：借：预付账款—预付承包单位款贷：库存材料