宁波楼市年度调研报告

宁波楼市年度调研报告
2006年宁波楼市调研报告（转载）(2007-03-12 16:39:21)
目录
一、2006年宁波房地产市场总体状况
1、房地产投资继续稳步增长
2、新建商品房销售良好，成交价格稳中有升
3、二手房市场价格稳定，成交量起伏较大
二、土地市场分析
三、各个版块市场分述
1、市中心板块、城中板块大户型为主
2、东部新城催熟江南版块
3、鄞州逐渐成为宁波的城市副中心
4、江北居住氛围后发而上
5、城西等待拓展延伸
四、2007年市场展望
1、2007年政策调控执行力度将加大。

2、土地增量供应控制更严，土地成本将提高
3、2007年中小户型将唱主角。

4、房价格依然会稳步上涨，销售量会平缓上升
5、写字楼市场则是走向两极分化
五、附表（2006年土地出让成交一览等）
一2006年宁波房地产市场总体概况
2006年是房地产市场的调控年，宁波的房地产市场则是总体表现良好，房产投资稳步增长，新建商品房销售良好，二手房市场并未大起大落。

宏观调控，尤其是“国六条”及细则政策的出台，对继续稳定宁波的房地产市场持续健康稳定发展起到重要作用。

1、房地产投资继续稳步增长
宁波楼市在2006年的宏观未出现大起大落，从宁波市统计局公布的数字情况来看，今年宁波房地产行业的投资截止11月份已达255.34亿，接近2005年整年的水平。

全年的增幅在10％左右，说明在宏观调控后，整个宁波的房地产市场发展逐渐趋于稳定，经历了2003年、2004年的房地产行业投资非理性增长后，宁波的房地产行业投资在2006年开始凸现理性一面。

2、新建商品房销售良好，成交价格稳中有升
由于消费者对房价大幅下降的预期，宏观调控在抑制了投资性需求的同时，一定时间内也抑制了自住性需求。

从2006年的情况来看，购房者的心态逐渐趋于稳定，一些较好的楼盘，价格显稳中有升的趋势，从成交量上看，今年宁波房地产市场已恢复较平稳状态。

1-11月宁波市四区商品房住宅成交面积一览
根据房产交易中心提供的数据，截止11月宁波四区成交的商品房面积在221万平方（其中住宅部分164万平方，去年整年成交商品房140余万方），成交规模与去年宏观调控前已相差无几。

亲亲家园，日湖花园等逆市开盘的楼盘也销售火爆。

据宁波市城调队一份调查数据表明，当前宁波的住宅销售八成以上是本地人在购买，以本地人自住型需要为主，基础相对扎实，因此在面临宏观调控的时候，市场并没有出现恶化情况。

在成交均价上，除了因4月份江北区阳光清晨均价为4370元的楼盘大量成交，拉低了4月份商品住房均价而出现较大波动外，其余则保持平稳状态，处于小幅度稳步上涨过程中。

但也有个别项目涨幅较大，如水岸心境二期均价以6018元成交，比一期成交均价5400元超出不少，亲亲家园一期成交均价为4187元，后期成交均价则在4800元左右。

1－11月宁波四区（海曙、江东、江北、鄞州）商品房住宅价格
宏观调控不是调控房价下跌，而是让房价稳定在合理的范围之内，使价格能够体现价值，同时让整个房地产业更稳定，更健康。

事实上，宁波自去年新政的“组合拳”调控以来，房价并未如部分消费者所预期的下跌，而是稳中有升，只不过涨幅减缓。

今年5月最新一轮宏观调控在短时间内也未对宁波市房价产生大的波动，市场供需双方也没有出现去年“国八条”出台后共同观望的现象，充分说明宁波楼市已开始步入理性发展的时期。

3、二手房市场价格稳定，成交量起伏较大
1-11月份宁波市四区二手房（住宅）成交价一览
1-11月份宁波四区二手房（住宅）成交量一览（万平方）
1-11月份宁波市四区二手房（住宅）交易均价为5444元/平方米，比去年同期上涨2％。

5月29日“九部委意见”出台，从6月1日起将实施“征收全额营业税的时间从2年延长到5年”的新政，造成5月份的最后2天，二手房交易放量成交的现象，对宁波市二手房交易价格变动带来一定的影响；5月份的最后2天，受九部委《意见》的影响，江东、江北、海曙三区二手住房日均成交高达234.5件。

6月份宁波市四区二手住房平均价格并未出现较大幅度下跌，反而是继续保持平稳上升走势主要原因过了这个大限后，手里有房的客户又不急着出手。

随着“国六条”及“九部委意见”的出台，部分购房者开始持币观望，但是成交的数量明显下降，为5月份的一半左右，交易量有所萎缩，。

8月1日后，二手房开征20％的个人所得税，对二手房市场产生较大影响。

9月份市三区二手房交易持续走低，市场反映冷淡直到11月二手房市场才有回复到原先正常水平。

小结：今年宁波房地产市场的平稳发展，归功于市场对国家调控政策适应程度进一步提高。

同时真正有购房需求的群体，纷纷放弃等待观望，变潜在需求为有效需求，说明居民对房价的承受能力也有所增强。

由于去年受宏观调控影响而推迟预售的楼盘，在今年纷纷登场，市场供应量加大，居民因市场观望而推迟的需求开始激发，使得市场重新进入正轨，并在今年达到一个高潮。

二土地市场分析
土地市场是商品房市场的风向标，和商品房市场稳中有升相比，宁波2006年的土地市场则明显要敏感得多。

2006年1-12月（12月15日截止数据，土地市场部分下同）宁波四区共出让成交土地97幅，共计7466亩（497公顷），其中9月到12月成交土地3967亩（264公顷），占到全年的一半多。

1、住宅用地“一地难求”
据宁波市国土资源局的统计，2004年宁波出让普通住宅用地为404公顷；2005年普通住宅用地供应212公顷，2006年截止12月15日，累计已供应普通住宅用地247公顷。

2005年由于宏观调控，住宅用地放量较少，2006年与2004年的土地放量供应情况相比，住宅用地对开发商来说可谓“一地难求”。

因此2006年出让的住宅用地实际成交价格要远远高于出让前公布的底价。

如洪塘3#地块从120万/亩竞价到202万/亩，七家公司进行激烈竞争便是很好的一个缩影。

由于宁波老城区腹地较小，可供推出的住宅项目用地已日渐稀少，大宗土地更是难觅踪影。

2006年出让的住宅用地里，维科以2560元/平方拿下的水上公园三期地块（168亩）是比较大的土地。

另一块成交的住宅用地则较小，位于江东中兴路以东、灰沙厂以北的33亩住宅用地，被宁波通程投资开发有限公司以2860元/平方的楼面价取得。

2、百亩以上住宅地块较多，成交均为实力企业
除去经济适用房地块以外，2006年成交的住宅用地里，超过100亩的地块共计7块，总出让面积接近2000亩，占到住宅用地的一半左右。

对于政府相关部门来说，一次性出让大规模的土地，通过总额较高的土地款作为一道进入门槛，可以保证参与竞争的开发商都是有相当的资金实力，可以在开发的同时保证该地块开发的完整性，不会因为开发商的不同，导致难得一块好地被开发成素质参差不齐的项目。

从拿地的企业来看，这些百亩以上的大地一半以上是被初次进入宁波市场的外来地产大鳄取得，对这些企业来说，也正必须要拿较大的土地才能符合他们在宁波的战略布局。

百亩地块摘牌的本地几家企业，都是在宁波拥有丰富开发经验以及相当资金实力的老牌开发商。

在宁波市场上手中的土地基本消化，早两年通过公开市场拿的项目也已基本进入尾盘阶段，现在进入公开市场获得土地，使企业能够继续发展。

3、鄞州、江北是住宅用地热点供应地区。

江北的住宅用地供应主要集中在洪塘及附近区域，今年共成交9幅地块，计1099亩，其中经济适用房占到一半左右。

江北及洪塘居住氛围将会在这些项目建成后逐渐形成。

鄞州区近两年的土地出让及住宅推出量一直是遥遥领先其他区域。

今年共成交住宅用地13幅，共计1066亩。

4、市中心还是俏，楼面地价突破上万元
市中心板块的土地，不论是住宅用地还是商业用地，一直都是物以稀为贵。

今年成交的土地，在市区里以商业地块为显眼：江东七里垫地块以3800元/平方米楼面价成交；江北桃渡路1#地块和渔轮厂地块分别被宁波银鑫房产和百隆房产以4400元/平方和4500元/平方的楼面价拿下；和义路2＃地块更是以19176元/平方的楼面价格创下宁波第一地价。

5、东钱湖区成为新的开发热土。

东钱湖区域以其良好的山水环境和人文景观一直被众多发展商看好，经过几年的基础性投资建设，今年该区域土地出让开始逐渐启动，土地推出呈现规模化和体量化趋势，雅戈尔、华润置业、宁波华龙房地产开发公司在该区域竞得地块。

三幅土地共638亩，出让楼面价在2300元/平方上下。

今年的雅戈尔推出钱湖.比华利别墅，销售情况良好，成为该区域开始启动的先锋，预计今后该区域土地推出和开发将快速上升，继续呈现规模化和体量化趋势。

6、国内一线开发商继续进军宁波市场
继金地、中海之后、绿城之后，国内房产领军企业万科、华润、合生创展也在宁波拿下土地。

万科在中心区拿下了288亩的住宅用地用于开发金色家园系列，华润则以7.2亿的总价在东钱湖取得东钱湖寨基地块458亩，容积率为1.0，合生创展用7.25亿取得450亩庄市的土地。

国内一线开发开发商在资金实力上明显高于本地企业，这对宁波土地市场价格上涨推波助澜起了一定的作用。

7、商业用地、住宅用地命运迥异
宏观调控主要是针对住宅市场从开发到消费的一系列大力调控，不少原先以开发住宅为主的企业都萌生开发商业地产的意识，许多城市的商业地块也因此悄悄地热起来，而宁波似乎是个例外：住宅市场依旧受热，商业地产市场却不总是尽如人意。

纵观一年来的土地出让，商业用地、住宅用地出让可以说是冰火两重天。

当然也有例外，位于江东的七里垫地块的出让算是商业地产扬眉吐气的一次，经过103轮次现场竞价，最后以高出底价1.88亿元（总价6.8亿元）的价格成交。

该地块处在江东有开元酒店、欧尚超市、石浦酒店等围绕，这一区域的配套齐全，以其优越的地理位置、环境配套，出现激烈的竞价场面也是情理之中。

8、今年土地市场肖像图：头轻脚重
2006年1-8月宁波四区总共成交土地3499亩（233公顷），而9月到12月不到三个月时间却成交了土地3967亩（264公顷），相形之下稍显突兀，有些头轻脚重。

宁波的开发商经过将近两年处于缺地状态后，对住宅土地都颇有“饿”态，临近年底，不少企业都有大笔的回收资金无处可去，土地价格自然会被抬高；同时不少业内人士认为这可能也和2007年1月1号起实施的对国有出让土地款项重新分配原则有关。

从9月份开始，宁波的土地市场再次出现热情澎湃局面，成交量和成交价格一再上升。

9、土地市场上地方政府和中央之间再次有微妙关系出现。

在合升创展拿下庄市地块前，中央开始表态要对大幅出让的土地进行调控，以防止开发商囤积土地取得利益。

合升创展拿下的庄市的450亩土地则是一共分成了6块，被同一家公司取得。

这样的做法很可能使中央政府在限制地方大幅出让土地方面收效甚微。

小结：当前市场中，已出让尚未形成有效房源供给的存量土地总量不多。

考虑到征地拆迁等客观问题影响土地的开发进度，预计这些存量用地要形成有效房源供给需要2-3年的时间，短时间内市场中不太可能出现大批量集中放量供给的现象。

而在过去的三年时间里，宁波的住宅价格涨到了一个瓶颈，而一向不怎么被关注的写字楼的价格则一直没有大幅度提升，主要原因就是供大于求。

2006年宁波写字楼新推量在61万平方左右，加上2005年30多万平方的存量，供应量预计为90万平方左右。

市场供求比预计为3：1，供应量明显高过需求，而供应量主要集中在鄞州新城区、科技园区等较远区域。

近两年，宁波的普通住宅用地供应量呈逐步放缓的趋势。

宁波本身住宅项目已经不多，由于2004年推出住宅用地较充足，因此两年后的今天楼盘的供应量颇有井喷之势，到明年上半年楼盘的供应量将会相应地逐步减少。

而2005年、2006年住宅用地供应均较少，开发企业也看出了其中的商机，因此一旦有住宅用地推出，因此必是一阵疯抢。

三宁波市各个区域版块分述
宁波的城市版图正在摊大饼式地扩张，市中心半径在日益扩大，抢占先机的开发企业都早一步看到了眼前的郊区将成为未来的绝版地块，近郊地块成热点，不是偶然，更不是暂时的现象。

此前，宁波楼市有个很特殊的现象：市区和郊区房价差异不大，甚至一手房和二手房的房价也差别不大。

其主要原因还在于宁波城市小，郊区到市区也没多少路程；其次是产品的市场细分程度低，目标市场定位并不清晰，各种品质的产品价格较为接近，价格没有对品质形成准确的反映，楼盘单一性明显，品质差别不大。

随着市场的成熟、供求关系的变化，这种现象已经发生了改变，不同区块的楼盘，甚至同区域的不同楼盘已渐渐分出了楚河汉界。

1、市中心板块、城中板块
宁波人传统的住宅观念一时还不会发生改变，市中心板块也不可能贬值。

因该区域内能拿出的土地已经很少很少了，寸土寸金，该地段的楼盘走精品高档路线，以大户型为主，基本没有小户型，均价在15000-20000元/㎡，如雅戈尔-海景花园。

宏观调控引导小户型比例增加的同时，也使中、大户型及别墅类产品供应紧张。

宁波民间资本雄厚，改善型需求客户大量存在，只要有心仪的产品，必然毫不犹豫下单。

海景花园此类多数户型在300-420平方米的超豪华公寓都已所剩无几。

城中板块依托老三区的独特优势，其稀缺性和市中心板块不分轩轾，目前宁波楼市价格差距还不是非常明显，随着城市扩展，中心地带土地稀缺。

市中心的楼盘将逐步凸显其地段优势，特别在产品上注重细节、人性化的把握，提高档次，与郊区高档楼盘拉开档次。

以小高层、高层为主，均价在7000-9000元/平方米。

代表楼盘有东方瑞市、君悦花园和我们的彩虹国际等。

2、东部新城
根据宁波市《东部新城区总体规划与核心区城市设计》，东部新城位于宁波三江片东部，全区面积共16平方公里。

东部新城项目是宁波有史以来最大规模的造城运动。

该项目将耗时10年，建成后的东部新城与老城区一起，成为宁波的两个市中心。

东部新城建成后，将和老城区一起，形成宁波市“一城两心”的总体空间格局。

未来，老城作为西部的传统文化中心，而东部新城将成为商务和市政中心，也是东部工业和生态开发区的商业和金融中心。

目前，新城内各项基础设施已开始动工。

今年计划将全面建成新城区内四横三纵主干道道路和甬新河工程，开工建设一横二纵等工程。

东部新城中央商务区标志性建筑之一，投资高达10亿元的发展大厦，于10月底破土动工兴建。

此外，位于东部新城规划中心商务区核心的六幅地块在年初也以近56.8亿元的总价成功出让。

据悉，这六幅地块将建的是市计委、市建委、市规划局、市国土局等六家单位的商务楼宇。

而楼市意义上的江南板块是指宁波甬江南岸、通途路以北、中兴路以东、东外环线以西的区域范围。

这里交通便利，在世纪大道与江南公路的双向贯通之后，可联通杭州湾大桥，与长三角地区形成对接，并与北仑贸易港口紧密相联。

江南板块紧邻东部新城，联接着老城区、新城中心、镇海与北仑，区位战略优势明显。

明辰紫月、丁香苑等社区的发展为江南板块带来了浓厚的居住氛围。

BOBO城等大规模的高品质住宅群正在推出；浪琴海、宾果公寓、香洲晓筑等风格各异的特色小区，也会带给人们不同的生活体验方式。

另外，万特·财富港、新城国际等也将着力打造商务与生态相结合的高品质写字楼。

依托城市东扩之势，江南板块紧邻东部新城，前景十分看好。

众多高品质楼盘扎根于此，江南板块已逐渐成为商务与居住的聚集地，这也充分验证了江南板块所具有的巨大潜力。

江南板块楼盘销售情况一览表（截止2006年11月26日）
上述楼盘中，除了江南一品一期楼盘为城市纯别墅群，其售价高出一筹外，其余的普通住宅售价都远低于中心四城区的商品房均价。

这其中，BOBO城一期和浪琴海一期售出均价又比科技园区的的宾果公寓、香洲晓筑、九五花园三个楼盘高出一截。

品质不错的楼盘和周边日趋成熟的配套设施，还有相对低廉的价格，加之靠近老城区，交通便利，拥有巨大潜力的江南板块已渐成房地产热点区域。

在东部新城建设的催化下，江南板块正在揭开羞答答的面纱，在宁波房地产市场上崭露头角。

3、鄞州
放眼全国，很难找到一个如宁波一样，对地产大鳄有着如此诱惑力的副省级城市。

再放眼宁波，你会发现鄞州区对地产大鳄产生的奇妙聚集效应。

目前进驻宁波的全国知名企业有金地、万科、中海、万达、绿城、凯德、坤和、中信泰富，而金地、万科、中海、万达等都在鄞州安家落户。

作为宁波城市副中心，鄞州新城区的定位是“经济、文化、行政中心”，巨大的商业、办公体量使得板块的居住氛围逐渐浓厚。

由大连万达集团投资建设的面积达26万平方米的以商务楼、商铺为主万达商业广场，未开业就已经有沃尔玛、百安居、特力屋等入驻，预计将在今年年底正式营业，而在此前，万达已经成为当地政府招商引资，和开发商招揽客户的王牌：3000个停车位的配置、封闭式购物环境的创造等将会进一步带动鄞州中心区的人流量。

万科地产正式宣布成立宁波万科房地产开发有限公司，并为万科进军宁波房产的首个项目举行揭牌仪式；金地国际花园1期首批推出的186套房源，开盘前已有客户开始通宵排队购买，目前基本售完；目前，鄞州区域的写字楼项目受热也大大提升了鄞州新城区商务圈的价值。

鄞州新城区的远景规划一直到2010年，届时计划容纳20万人口。

根据市里“南居北工”的发展战略，鄞州新城区将成为一个现代化、生态型、园林式的国内一流中等城市，从总体布局来看，建成后的鄞州中心区商圈将直接影响到江东区、海曙区甚至江北等地区，成为宁波真正的副中心。

4、江北
房产新政后，江北两大逆市开盘的“亲亲家园” 和“日湖花园”令人意外的捷报连连；不久前姚江北侧3＃地块的热烈拍卖或将引发新一轮的江北投资潮；坤和建设和凯德置地入驻开发的带动效应，日湖琴园、天合家园、亲亲家园、洪都二期等大盘的陆续面世，都标志着江北区已刷新了经济适用房居住区的印象，跨入房地产住宅开发及消费热点区域的时代。

坐拥滨水核心区块、新三江口区块（姚江板块）、江北新区区块以及北高教园区等几大功能区域的江北，其房地产魅力也不可小觑：
滨水核心区块是宁波市都市商贸金融圈的一部分，包括老外滩、人民路、槐树路、甬江北岸、大剧院、日湖等功能子区块。

尤其是日湖的湖滨景观的利用开发，将给江北增加不少魅力值。

代表楼盘北岸琴森、日湖花园等。

新三江口区块是宁波市三江六岸的重要组成部分，位于大都市圈生活发展黄金区域，囊括了市级文化中心。

目前因为周边良好的生态环境，已成为宁波环境优美、宜居的代名词。

作为居住板块，拥有得天独厚的自然景观资源优势。

代表楼盘天水家园、青林湾等。

江北新区区块（包括江北西区）将建设综合性城市新区，以及中心城的副商业中心。

其大部分位于洪塘，随着江北区政府未来迁移至洪塘，相应的规划、配套也将随之到位，并迅速引来后续投资者。

洪塘街道同时是宁波西面的门户，随着将来洪塘高速立交等三座桥的建成和奥林匹克中心以及杭州湾大桥的建设，这里的优势将更加突现。

随着周边洪都花园、亲亲家园、颐和名苑等几个楼盘交付后，人气将迅速汇聚。

此外，当地还有一个正在向大超市招标的地块，哥伦布超市和奥林匹克中心也在规划中。

目前洪塘有人口6.5万，并正以每年20％的速度增长，新江北概念呼之欲出。

江北是宁波城区中房地产最晚启动的一个区，可开发空间巨大。

随着三江口及槐树公园以及宁波大剧院、日湖公园等重大基础设施的建成和老外滩、慈城古镇开发建设，江北在市区的影响和位置显著提升。

“居住在江北”已经成为越来越多市民的选择。

江北区在房地产市场上的后发优势不可估量。

4、城西
城西版块紧挨海曙老城区，以环城西路为界，城市配套得以依靠。

尽管与市中心楼盘相
比，周边的生活、交通等配套还不尽如人意，但从整体区域看，该板块相比于鄞州中心区、新三江口和科技园区还是略胜一筹。

海曙区最繁华的几条主干道（中山西路、柳汀街等）都往西延伸到了这一区块，在市民一般的概念里，城西的近郊区域其实还算市区范畴。

因此，这一区块对购房者的吸引力显然不比城市东部以及鄞州中心区、新三江口一带弱，目前已成为市民安家置业的热点区域之一。

与鄞州中心区、新三江口以及城市东部区域的楼盘相比，城西版块多走中低档路线，价格相对较低，在3500-5500元/平方米，低于城东板块的5500-7000元/平方米以及鄞州中心区的6500-7500元/平方米，也低于新三江口区块的5500-6500元/平方米。

这一区块的楼盘紧邻海曙老城区，与三江口中心的距离一般在10 公里以内，在交通上颇有优势。

但因为城市发展重心的差异，导致市民升值预期相对比较弱，城西新开楼盘价格也相对较低。

目前该版块最热区域今年在售及新开的几个楼盘如雍景苑、盛世华城等的售价基本在5200元-5500元。

在城西版块泛化的情况下，望春、集仕港、石锲、高桥等城镇也可被涵纳进来。

相比于环城西路和机场路之间区块，这个区域内楼盘开发数量目前来看还比较少，价格也相对较低，但是劣势还在于配套不全，区域规划住宅功能不强。

在城市东部建设热火朝天的同时，城市“西拓”也将展开。

该板块前几年的开发一直以住宅为主，目前居住氛围已经比较浓厚。

众多人口的涌入以及城西板块好又多商圈核心区域的形成为其商业升级奠定了基础，也为这些写字楼、商业街区进驻及发展创造了极好的条件。

伴随着海曙区政府对于现代化新城区的出台和周边办公商业项目的开发，城西区域将不断成熟，成为宁波CBD 的拓展延伸基地。

小结：随着宏观调控以后，投资者淡出主流消费群体，自住型购房者的需求方向将对楼市的发展进程起到决定性作用，因此对产品的品质有了更高的要求。

这迫使开发企业必须以市场为导向，对户型设计、产品定位、规划理念、建筑外观、景观设计、物业、文化氛围等诸多因素进行了新的全方位的思考，努力提高产品含金量及品牌附加值，从更多方面提升产品品质以及服务。

使品质成为衡量楼盘价值的一把标尺，房价也会因楼盘品质的不同而出现分化。

作为楼盘价值的核心点，品质是左右楼盘价格的重要内因。

但房地产发展到一定阶段，产品本身的差异性已越来越小，高附加值的服务日益成为积累客户的一种全新的竞争力。

除了产品方面的影响外，外埠大鳄在营销方面也将给本土企业以启发。

他们因进入较晚，在地价上不具优势，这可能会促使其在开发和营销上推陈出新，这些变化不仅让消费者受益，也将提升宁波房地产整体的开发水平。

在市场细分不断加强、产品品质大幅度提升的同时，房地产品本身以及使用者对相关服务的需求也将发生高速膨胀。

从市场细分方面讲，使用者的个性化需要将得到最大可能的满足和引导；从产品品质方面讲，居住者在使用过程中，管理者在管理过程中对专业服务和专业技术的要求大幅提高。

这些因素都主动和被动地在促使着房地产服务从内容到形式的全面提升。

四、2007年市场预测
2007年的房地产行业将是政策导向下的执行年，在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。