新政下公司购房的利弊分析

新政下公司购房的利弊分析

1.公司购房的适用人群

◆不具备“家庭”购房资格：

北京户籍家庭名下已拥有两套以上住房

在北京纳税或缴纳社保已满5年以上的非北京户籍家庭

名下已拥有一套住房

在北京纳税或缴纳社保不满5年以上的非北京户籍家庭◆拥有私人公司：

单一股东的私人公司比较合适

购买力较强，可承受一次性付款

2.购房手续及贷款问题

◆购房流程：基本与个人购房流程一致。

◆购房需准备的资料：

公司营业执照复印件加盖公章

组织机构代码证复印件加盖公章

公司开具法人身份证明加盖公章（如用组织机构代码证购

买则无需提供）

公司法人身份证复印件

公司法人如非本市户籍要同时出具暂住证

如公司法人不能亲自到场签字，需要做委托公证；同时提

供受托人的身份证复印件。

贷款

以公司名义购房于不能做按揭贷款，只能一次性付款。

3.税费分析

客户对于采用公司购房的最大犹豫之处在于担心税费过高，增加购房成本。通过仔细分析，采用公司购房不见得必然增加税费，在某些方面较个人购房更加优惠。

在购买过程、持有过程及转让过程中，公司购房与个人购房的税费差异见下表：

4.案例分析

案例一：公司购房后销售给其他人（投资行为）

假设某客户以公司名义购买一套面积200平米，单价3万元/平米，总价600万的房屋；该客户持有房屋4年后销售给其他人，则其所交的税费包括：

◆购买环节

公司购买契税：600万×3%=18万

个人购买契税：由于所买房屋面积为200平米，属于非普通住宅，其契税标准为3%，也是18万。

因此，购买环节的税费是完全一样的。

◆持有环节

房产税：每年600万×0.84%=5.04万

房产计提折旧抵扣企业所得税：假设按照10%的房屋余值，以直线折旧法折旧20年，每年的折旧额为27万元，可节省企业所得税6.75万元，大于每年所交的房产税。

因此公司购房，在房屋持有期间，可为公司节省税费，而不是增加税费。未来，若北京也开征房产税，大于200平米的非普通住宅将很有可能每年缴纳0.84%的房产税，与公司购房一样。而公司购房缴纳房产税能抵扣成本，计提折旧，其避税效果将更加明显。

◆转让环节：假设持有4年后公司将该房产出售，出售价格为

4万元/平米，总价为800万元。

营业税

公司购房:按照房款差额缴纳5.5%的营业税=（800-600）×5.5%=11万元。

个人购房：由于为非普通住宅，且购房不满5年，营业税按照房款全额征税=800×5.5%=44万元。

因此，公司购房较个人购房在营业税方面能节省33万元。

土地增值税

公司购房：房屋增值额为800-600=200万元，增值比例为200/600=33%。增值比例<50%，其土地增值税的适用税率为30%。土增税的扣除项目=房屋原值+营业税=611万元。土地增值税=（转让价-扣除项）×适用税率=（800-611）×30%=56.7万元。

个人购房：土增税=房款总额×1%=800×1%=8万元。

公司购房较个人购房其土地增值税要多缴纳56.7-8=48.7万元。

企业/个人所得税

公司购房：企业所得税=（800-600-11-56.70）×25%=33万元

个人购房：个人所得税=800×1%=8万元。

公司购房较个人购房其所得税要多缴纳33-8=25万元。

综合营业税、土地增值税及所得税，在出售环节公司购房较个人购房总共需多缴纳48.7+25-33=40.7万元。

但若考虑在持有4年期间，公司购房较个人购房节省的