海口罗牛山产业园

海口罗牛山产业园
一.战略分析
市场审视：直击桂林洋商业市场
1、产业格局——旅游开发区、工业开发区、农业综合开发区三大功能区；
桂林洋经济开发区位于海口市东部近郊，是海口市保留的“三大开发区”之一，也是海南省重点开发的“六大开发区”之一，开发区总体规划分为旅游开发区、工业开发区、农业综合开发区三大功能区。

海口市政府已把桂林洋工业区确定为海南（海口）水产品出口加工区，工业区规划发展水产品加工、机械、制药、电子、食品、印刷、工艺品、饮料等无污染工业。

同时配套发展居民住宅、商贸、房产、服务业以及文化教育等设施，桂林洋开发区将建成综合功能和外向型的工业小城镇。

2、商业市场——区域只有基本的生活配套；
桂林洋片区是在农场的基础上发展而成，区域的商业发展时间很短，没有形成较具影响力的商业中心，现有商业主要辐射桂林洋经济开发区内居民、厂区员工及大学城学生。

从集中度上来看，桂林洋片区商业主要为沿街散铺，商铺多以业主自营或出租给商户经营，目前尚没有稍有名气的品牌直营或品牌加盟店铺，更无大型零售商业项目进驻，因此桂林洋的商业集中度较低、档次较差、商业氛围散漫，仅能满足区内市民基本的生活需求，其他的功能如休闲、餐饮、娱乐、商务等功能无法满足市民更高层次的消费需求，基本难以形成一站式消费。

3、区内商业地产产品——零售物业空白，批发物业租售冷淡；
根据2008年制定的《海口市江东组团片区控制性详细规划》，桂林洋工业片区以发展农副产品加工业和物流业为主，然而经过几年的开发，商贸流通的物流业仍然未有取得突破性的规模化发展。

海南水产物流交易中心规划图
据我们初步考察，在桂林洋片区基本没有新建的零售商业物业推出市场，也鲜有商贸物流业项目在营或在建，目前上规模的商贸物流项目仅有海南蓝海水产投资公司开发的“海南水产物流交易中心”项目一个，通过了解，该中心虽然贵为国家级的水产交易中心，但目前市场对其物业商铺的销售与租赁均反应比较冷淡，销售率与出租率均不甚理想，表明桂林洋片区无论是零售商业物业市场还是商贸流通物业市场的都有待拓展，桂林洋片区商业地产市场缺乏大型项目作龙头带动，仍未能成为海口商业地产市场的热点板块。

（二）项目审视：发展与曲折并存
1、项目属性：
罗牛山农产品加工产业园位于海口市美兰区桂林洋开发区灵桂路，地处海口市江东组团的核心区域，是海文高速进入桂林洋片区的
门户地带，距离美兰机场约2.5公里。

罗牛山产业园总占地761亩，总建筑面积约50万平方米，将建设成为“中国一流、五星级、创新型食品产业及冷链物流园产业园，是集农产品精深加工、高低温冷链存储、物流配送、交易展览、观光及体验于一体的大型综合产业园项目。

产业园整体包括五大功能：生猪屠宰及深加工、调味品深加工、力神咖啡厂、冷链物流园及商务后勤板块。

本项目是罗牛山产业园的商务服务与后勤服务功能板块，土地使用性质为“工业用地”，总建筑面积达17.43万平方米，产品将包括商务公寓、酒店及会议会展中心、旅游商贸街区（共157800㎡）、体验式商业街（16500㎡）等。

项目建成后将成为桂林片区规模最大、档次最高的旅游购物中心，并将由此形成园区产业链的终端市场。

2、项目条件：
商业地产的开发与住宅地产开发最大的区别在于，住宅地产可以独立于社会环境，即使在偏远的山区都能自成一派，而商业地产则必须依存于社会环境，必须形成完善的商业体系，包括商业经营环境、商品与服务的供应商户、购物与消费的顾客群体等，而核心是商品与服务的供应链和所辐射的区域群体数量。

因此，本项目商务板块的开发，必须依托与整合罗牛山的产业链优势，形成整个片区的配套产业功能。

从产业资源来看，罗牛山公司产业链涵盖了农产品的养殖、种植、深加工、物流与销售等环节，从生产源头到销售终端构成“百姓放心食品”产业链。

从区域价值来看，项目所处区域是海口江东组团的中心点，属于
新兴的产业园区商业，随着桂林洋产业园区的发展日益成熟，未来以便捷的城市交通体系与美兰国际机场为基础，项目打造工业旅游特色商业，可建设成为东海岸观光旅游经济带的重要组成部分。

不过，项目的位置稍偏离主城市中心，目前该地段的市场配套设施、公共设施的发展还有待改善，周边区域的旅游设施与商业氛围的成熟度与人气还需要一定时间的培育，将对大量商铺的销售与经营有一定的压力，我们需要有足够的准备，提前做好项目规划、商业规划与经营规划。

3、区域发展前景：
根据《海口市江东组团片区控制性详细规划》，江东组团片区按照“两带一区五片”结构进行功能布局。

“两带”指北面海岸带规划国家级旅游度假区，西面滨江带开发沿江居住区；“一区”指桂林洋科教及产业园区，以发展农产品加工业、高等教育产业和风情小镇为主。

目前，桂林洋片区城市基础设施建设较为完善，路网系统基本完成，工业区已形成一定的规模；桂林洋片区依托大学城与美兰机场的产业优势，重点发展工业研发基地、临空综合服务区。

2010年中央正式将海南确立的“国际旅游岛”，这是海南加速发展的重要使命和机遇；“建设国家热带现代农业基地”成为国际旅游岛的六大定位之一，这是罗牛山公司的发展机遇。

桂林洋地处美兰区，根据海口市美兰区“十一五”规划，美兰区未来将建设成为全国著名的以海岛高尔夫运动、游艇运动和国家级热带乡村主题公园为品牌的热带滨海运动休闲度假区；在东海岸及桂林洋片区等地建设高品位的游艇码头，建立游艇旅游中心，发展集海上运动、休闲、度假、观光于一体的综合性游艇旅游业；桂林洋开发区则建设成为农产品出口加工
区，重点发展海产品加工、热带农产品深加工产业。

二．实现战略性目标可行性分析：
1）工业旅游主题商业市场是商业地产的创新；
海南是一个国际旅游岛，以海岛风光旅游而著称，旅游是海南核心的支柱产业，与此形成鲜明对比的海南省的工农业发展极不平衡，特别是工业旅游与农业旅游的发展仍然没有得到有效的重视。

在“国际旅游岛”战略出台后，围绕如何建设“国际旅游岛”的问题在岛内外已成为讨论的热门话题，纯粹海岛风光旅游必然无法满足海南旅游业突破发展瓶颈的需要，近年来博鳌的会议旅游成为了海南旅游经济的新亮点，无论是旅游业的创新、还是服务业的发展，都促使海南旅游业向多元化、多主题方向发展，都给旅游地产或商业地产的建设者提出了更高的要求。

依托产业园产业优势发展以工业旅游为主题的商贸中心，将是海南旅游市场与商业市场的一个创举，发展商要站在城市发展战略的高度认识“工业旅游商贸中心”的经营理念与建设意义，在项目发展中，必须着力在提升海南的旅游品质与商业品质、打造海南旅游新品牌、满足国内外旅游者不断创新的需求等诸多方面充分体现项目自身社会价值，才能实现促进城市发展、促进旅游业与商业繁荣的目标。

（2）发展大型零售商业缺乏市场条件，农产品加工业与旅游业是桂林洋片区的发展重点；
桂林洋开发区前身是桂林洋农场，由于历史原因，桂林洋片区近些年逐步发展起农渔产品加工业，片区的人口规模较小，城市功能不够完善，商业网点呈现散、小、弱的局面，相信在桂林洋发展的短、中期内，仍不足以支持发展要求城市配套完善、周围常住人口众多的
大型零售商业。

农产品加工业与旅游业是桂林洋片区“十二五计划”的发展重点，江东组团拥有丰富的生态旅游资源，项目开发以两大重点产业为核心的商贸中心，吸引全国庞大旅游消费者为项目的目标消费群体，符合区域产业发展方向。

（3）罗牛山具有整合工业、旅游、商业、地产资源的优势项目以工业旅游为主题的开发大型商贸中心，关键是项目的开发除了有充裕的资金投入、成熟的开发技术外，需要拥有整合多种产业资源的能力，包括农产品加工业资源、旅游业资源与商业资源等，各方面产业资源缺一不可，这决非一般房地产开发商或旅游业经营商能力所及。

项目开发实现利益最大化的关键，是物业的商业价值能否得到有效提升，罗牛山公司致力开发“中国一流的五星级创新型食品产业及冷链物流园”，具有整合众多产业资源的实力，在项目开发过程通过各大产业的融合将项目商业价值的最大化发挥出来。