明发嘉定新城项目定位报告(汇报稿)

受国际金融危机影响，上海甲级写字楼市场在 2008年10月出现下行走势。后随着欧美等国经
济发展趋稳，上海甲级写字楼的需求从2009年二
季度开始回暖，不过由于2009年三季度开始，诸 多甲级写字楼选择入市，充足的市场供应使得市 场竞争更加激烈，业主降价力度增强，所以租金 持续微幅下探。 进入2010年后，上海甲级写字楼市场从3月开始， 租金出现持续温和回升。2010年12月，上海甲 级写字楼平均租金为7.93元/平方米/天，租金水 平已回升至2009年9月水平，但距离金融危机发
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地块机能分析
地块位处上海市政府在市郊区域重点打造的三大新城之一的嘉定新城，嘉定新城距 离市中心约23公里，是距离市中心最近的市郊型新城，规划成为集生活居住、商务 办公、休闲娱乐等多种功能于一体的生态型城市综合区。
嘉定新城
23公里
嘉定新城比较优势
1、距离市中心最近 2、有完整的整体规划
外环线
市区
3、近虹桥综合枢纽 4、较强的生态性
32公里
松江新城
54公里
临港新城
Biblioteka Baidu
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地块机能分析
自驾经沪宜公路和沪嘉高速可快速通往市区。通过轨交11号线，30-40分钟可快速 接驳江苏路、徐家汇等传统内环商业商务区。但若从商务角度看，地块对市区交通 仍属不便。
报告内容
A. 第一部分 B. 第二部分 宏观市场简析 嘉定新城板块房地产市场分析
页码
3 7 13 20 23 33
C. 第三部分 地块机能分析 D. 第四部分 产品功能选型 E. 第五部分 嘉定区商业市场深化调研 F. 第六部分 产品规划建议
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嘉领国际 商业面积：0.5（上 市时间：2010.12） 凯悦大酒店 酒店面积：暂无 （上市时间：未定） 保利湖畔阳光苑 商办面积：无 （上市时间：无） 嘉宝紫提湾 商业面积：8万方 （上市时间：未定） 马陆清水湾 商业面积：0.5万方 （上市时间： 2010 年） 天霖龙都广场 商业面积：2万方 （上市时间： 2007 年）
保利家园 商业，酒店面积：10 万方(2010上市）
东云商业广场 商业面积：33.92万 方（上市时间未定） 新城西尚海 商业面积：3.7万方 （上市时间：2012） 盘古天地 商业面积：0.6万方 （上市时间：未定） 龙湖蓝湖郡 商办面积：3.8万方 （上市时间：2012） 好世皇马苑 商业面积：2.3万方 （上市时间：未定） 中信泰富又一城 商业面积：17.8万方 （上市时间：2012）
轨交沿线
最完善和商务氛围最浓郁的区 域。
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环比小幅上升。比较来看，南京西路商务区下降幅
度较大，目前该区域空置为 9.99%；小陆家嘴商务 区的空置率基本和上月保持平衡，为 9.57%；其他 商务区空置率都出现不同程度上升，空置率上升幅 度最大的是虹桥开发区，空置率达到 10%；淮海 中路商圈空置率上升幅度略低于虹桥开发区，空置 率为 9.65%；人民广场商圈空置率上升幅度也较大， 空置率为10.43%；而徐家汇商圈空置率上升幅度 最低， 其空置率为10.17%。
远香湖核心商务区
F1赛车场
嘉定新城公共活动核心区
好世皇马苑 建面：3万方 报价：未定 2012上市
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商业市场分析 区域本身公建规划体量巨大，其中医疗、教育、娱乐（剧院）等设施配置标准较高，加上沿11 号线的多个房地产项目均为城市综合体，商业设施总体品质较高，预计3-5年后可初具规模。受 商业和交通利好推动，加上周边工业区和政府资源支持，区域酒店前景亦较好。
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地块机能分析
地块位于公交优先路线的途经区域，在区内交通上有较好优势，可有利于导入嘉定新 城内部的商业消费人流。但距离轨道交通较远，对商务客源导入造成一定影响。
以BRT为代表的快速公交系统、公交优 先道路系统构成了嘉定新城区域内部 的公共客运交通系统。
保利家园 总建面：40万方 物业：高层,别墅,商业 上市时间：2008.7 风荷丽景尚城 总建面：4.2万方 物业：高层,别墅 上市时间：2011.1.15 新城悠活城 总建面：22万方 物业：高层,办公 上市时间：2010.1.30 新城西尚海 总建面：40万方 物 业：综合体 上市时间：2010.1 盘古天地 总建面：35万方 物业：高层，商业 上市时间：2009.10 龙湖蓝湖郡 总建面：50万方 物业：别墅,高层 上市时间：2009.9 好世皇马苑 总建面：18万方 物业：综合体 上市时间：2010.9 保利湖畔阳光苑 总建面：28万方 物业：多层,小高层 上市时间：2009.12 嘉宝紫提湾 总建面：12万方 物 业：别墅,洋房 上市时间：2009.11 马陆清水湾 总建面：12.7万方 物业：高层,商业 上市时间： 2007.12
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嘉定老城区
远香湖核心商务区
F1赛车场
物业增值能力比较
从历年价格走势看，在进入2010年后，嘉定新城板块住宅物业价格反超商办物业，尤 其是办公类物业，与区域住宅价格已经形成明显倒挂。
2006-2010年嘉定新城各类物业年度成交均价比较 17000 12000 7000 2000 -3000
嘉定老城区
远香湖核心商务区
F1赛车场
铂悦818 总建面：2.48万方 物业：小高层、商业 上市时间： 2010.11
中信泰富又一城 总建面：53.8万方 物业：综合体 上市时间：2010.7.18 秋霞坊 总建面：22.8万方 物业：高层、别墅 上市时间：2011.1.22
嘉乐东润舒庭 总建面：8.9万方 物业：高层 上市时间：2010.10
住宅 商业 办公
单位：元/㎡
2006 6056 10320 7423
2007 8542 9961 9995
2008 9977 12501 11334
2009 10971 11577 11343
2010 15226 13991 13311
如图所示，2008年之前，嘉定新城区域的商办物业的成交价格，一直超出住宅价格2025%左右。但在09年时，住宅与商办物业的价格已经基本持平。进入2010年后，住宅 物业价格已经反超商办物业，尤其是办公类物业，与区域住宅价格已经形成明显倒挂。
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物业价格涨幅比较
商住物业价格倒挂原因
经过研究分析，形成以上现象的原因主要有两个： 一是08年金融危机后，上海整体办公租金行情回落，目前仍与08年的高峰期租金水
平有约20%的差距。由于办公物业的价格与租金紧密挂钩，因而影响成交价格；
新城西尚海 建面：7万方 报价：未定 2012上市 晶鼎 建面：1.2万方 报价：23000元/平 面积：100-320平米 大卫国际大厦 建面：2.29万方 报价：13000元/平 面积：70-120平米 嘉鼎大厦 建面：3万方 租金：1.7/平米元/日 面积：108-250平米
嘉定老城区
仁丰金元大厦 建面：1.3万方 报价：13800元/平 面积：100平米 世家双塔 建面：5万方 报价：11800元/平 面积：83-141平米 中信泰富又一城 建面7.7万方 2012年上市
生前的9.4元/平方米/天仍有较大差距。
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2010年上海商办市场分析
2010 年 12 月，上海甲级写字楼空置率为 9.90%，环比小幅上升。其中小陆家嘴和淮 海中路区域空置率相对较低。
2010 年 12 月，上海甲级写字楼空置率为 9.90%，
地块机能分析
从商业机能看，地块所在的远香湖区域，将会是未来整个嘉定新城商业配套
最完善和商务氛围最浓郁的区域。
从嘉定新城的规划商业用地（
本案
橙色地块）主要集中在轨道11 号线沿线和远香湖区域。商务 办公用地（红色地块）则高度
远香湖区域
集中在远香湖区域。这意味着 地块所在的远香湖区域，将会
是未来整个嘉定新城商业配套
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2010年上海商办市场分析
新政影响及未来预判
新国八条发布的“住宅升级版限购令”及银行信贷政策收紧，将继
续拦阻投资投机需求的释放冲动，僵持之下，部分投资资金极有可 能转移到商办市场。虽然从近期上海办公市场反映看，投资转移的 步伐一直表现缓慢，但这种资本挪移确实在持续发展，因此不排除 后期对住宅市场观望耐心耗尽之后，投资转移的速度会加快。
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Part 2
嘉定新城板块房地产市场分析
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住宅市场分析
区域房地产项目主要分布于轨道11号线和沪宜公路沿线。其中轨道11号沿线主要以 综合体项目为主，沪宜公路沿线则倾向于低密度居住。项目所在区域，以“居住+商 业”发展模式为主，依仗轨道便利预计5-10后可发展成为上海区域级成熟商圈。
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办公市场分析
区域办公楼项目主要分布于远香湖核心商务区西侧，近白银路站，依赖轨道交通解决 出行问题。从发展趋势看，未来区域办公楼项目的开发将由西向东逐步发展，预计810年后，有机会形成远香湖为中的嘉定新城中央商务区概念。
明发集团嘉定新城项目市场定位报告(精简汇报稿)
上海中原事业一部 ShangHai.03.2011
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 © Copyright Centaline Group, 2010
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Part 1
宏观市场简析
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2010年上海商办市场分析
2010年年末，上海甲级写字楼租金水平达到7.93元/平方米/天，回升至2009年9月水 平，但距离金融危机发生前的9.4元/平方米/天仍有较大差距。
二是区域环境和公建配套的改善，通常使住宅物业受益最大，商用物业其次，而办 公物业由于其价值（租金）主要取决于城市区位，因此市场价格难以受到区域环境 改善推动。
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Part 3
地块机能分析
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水都的概念（滨水商务区）。
从景观规划看，伊宁路发展轴（紫
气东来绿轴）自东向西串起魅力水 都、嘉定新城综合公共中心、F1赛 车中心等。其中两条新城中心绿轴
均于远香湖区域交汇，形成魅力水
都的概念（滨水商务区）。
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本案位于公交优先路线的途经区域，
在区内交通上有较好优势，可有利于 导入嘉定新城内部的商业消费人流。 但距离轨道交通较远，对商务客源导 入造成一定影响。
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地块机能分析
从嘉定新城的景观规划看，两条新城中心绿轴于远香湖区域交汇，形成魅力