为同一宗地重复发放土地使用权证有违物权排他性,被判不合法

为同一宗地重复发放土地使用权证有违物权排他性，被判不

合法

【核心提示】

土地使用权未被依法收回前，政府将该宗地出让或划拨给第三人使用，并颁发土地使用权证的行为，会造成同一宗土地上出现多个互不相容的物权，违反了物权排他性原则。【事实概要】

程慕北（化名）在黑龙江省五大连池市兴隆大街、勤俭路有私房两处，具有合法的房屋产权证以及土地证，并于1995年起即在该两处房屋居住、经营至今。2008年，五大连池成业房地产开发有限责任公司启

动一住宅综合楼项目建设，而程慕北的两处房屋均在拆迁范围之内。2008年12月30日，程慕北的代理律师——盛廷团队律师依申请从五大连池市人民政府房屋动迁办公室查悉《101号土地证》，得知了程慕北两处房屋所在的土地均遭遇了“一地二卖”的悲剧——五大连池市政府于2007年3月14日向成业房地产开发有限责任公司颁发了《国有土地使用证》，而程慕北两处房屋的地均在这个证的范围之内。正所谓“皮之不存毛将焉附”，土地在这个房屋拆迁活动中举足轻重：如果程慕北手中的土地证无效，那么其房屋便会陷入巨

大的法律威胁；如果成业房地产开发有限责任公司手中的土地证无效，那么其拆迁合法性则失去了源头上的稳健支持。因此，程慕北和成业房地产有限责任公司之间围绕土地证效力的争夺赛是一场宿命般的战争！【办案掠影】

办案唯一计：一石三鸟的行政复议

2009年2月下旬，盛廷团队律师依照程慕北的授权，向黑河市人民政府提交了《行政复议申请书》，申请撤销五大连池市人民政府给成业房地产开发有限责任公司核发的《国有土地使用证》。在这轮救济程序中，盛廷团队律师兵分两路：一方面以事实为矛，通过委托人程慕北所持土地证证明其合法使用权人身份；另一方面以法律为盾，干脆利落地否定了五大连池市人民政府“卖地”给成业房地产开发有限责任公司的行为合法性：①收回地块使用权是基于商业开发目的，不符合法定征地的公共利益前提；②收回地块使用权前未依法进行公告，不符合法定征地的程序；③挂牌活动不符合《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的刚性规定。这一行政复议的结果可心如意：黑河市人民政府于2009年5月5日作出《行政复议决定书》，确认五大连池市人民政府向成业房地产开发有限责任公司颁发《国有土地使用证》的行为违法。除此之外，盛廷团队律师的这一常规维权还俨如那只在大洋彼岸轻拍翅膀的蝴蝶，在日后的大洋此岸刮起了一场

神秘的龙卷风，为程慕北两处房屋在拆迁大潮中的命运谱写了精彩的结局：用于居住的房屋获得了拆迁范围内相对最高标准的补偿；用于经营的房屋则获得了继续经营的权利——成业房地产开发有限责任公司办理了新的土地使用证后变

更了小区规划，绕开了这处房屋。【律师说法】拆迁活动中

的“一地二卖”是非常普遍的，因此就造成一种权利冲突的局面：居民手中持有合法有效的房屋产权证、土地证，宣告着自己对房屋下的土地的使用权；开发商手中又持有国有土地使用证，告诉居民说：“你的证已经无效了，把土地交给我吧”。收到这种“喊话”之后，不解、疑惑、诧异甚或愤怒等等人类

惯常情感便开始发生在不同的人身上。笔者要在这里呐喊一下，给所有遇到这种情形陷入困境的拆迁户们指引方向：只要居民手中持有的《房屋产权证》、土地证合法有效，未经

依法注销，开发商手中的国有土地征就是无效的！原因在于，《土地登记规则》第65条与《土地管理法》第13条均规定，土地登记卡和土地证书是确认土地使用权的法律凭证，依法登记的土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。因此，只要居民手中的土地证书处于合法状态，非经过法定程序将其状态打破，就算是人民政府也不能将该宗土地转让、出让、划拨给第三方使用。土地（建设用地）使用权属于用益物权，具有排他性，具有两层含义：一是指物权具有不容他人侵犯的性质，依据《物权法》第一百二十条；二是强调

一物一权，在同一物之上不得同时成立两个或者两个以上内容不相容的物权。《土地登记规则》第五十四条，土地管理

部门在收回国有土地使用权的同时，应当办理国有土地使用权注销登记，注销土地证书。《城镇国有土地使用权出让和

转让暂行条例》第四十二条、《物权法》第一百二十一条和

第四十二条第三款规定，因公共利益的需要，国家依法提前收回，致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，应当根据土地使用者已使用年限和开发、利用土地的实际情况给与相应的补偿；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。在被征收人土地使用权证依然有效，土地登记未被注销，也没有对其依法进行经济补偿的情况下，政府就把土地使用权出让或划拨给第三人的行为，既严重违反了法定程序，又违背了实体规定，属于违法行政行为。【经验提示】出让

土地使用权前，应依法办理征收手续，对原土地使用权人进行合理补偿后，再收回土地使用权，并及时进行注销登记，注销该宗地土地使用权，也要保证被征收人的听证权。涉及土地使用权纠纷的行政案件，采用的是行政复议前置规则，依据《行政复议法》第三十条规定。