独栋别墅项目营销方案

户型
LC2 LC2 LC2 LC1 LC1 LC1 LC1 LB LB LB LB LB LB LB LB LB LA2
类别
双拼 双拼 双拼 双拼 双拼 双拼 双拼 双拼 双拼 双拼 双拼 双拼 双拼 双拼 双拼 双拼 双拼
销售面积
256.59 256.59 256.59 253.01 253.01 253.01 253.01 396.95 361.41 396.95 361.41 396.95 361.41 399.95 399.95 399.95 350.94
楼王内部可以清水样板房标准打造，外围庭院 景观需营造出楼王独有的独占资源效果
室内局部装饰与点缀展现生活氛围与格调
要求完成时间：2012年9月底
室内各功能空间墙面利用彩绘或图案进行装饰，视觉性与趣味性极强
庭院泳池、露台休闲桌椅等
本报告是严格保密的。
下半年关键工程
关键工程
夜景工程
项目正对鼓山大桥，来往车流量巨大，打造夜 景灯光工程，在夜晚具有很强昭示性
25000000 20000000 15000000 10000000
现金牛产品
价值标杆 明星产品
5000000
0 3-41 3-42 3-43 3-44 3-45 3-46 3-47 3-48 3-49 3-50 3-51 1-55 1-56 1-57 1-58 1-59 1-60 1-61
431㎡
走量产品 本报告是严格保密的。
类别
独栋 独栋 独栋 独栋 独栋 独栋 独栋 独栋 独栋 独栋 独栋 独栋 独栋 独栋 独栋 独栋 独栋 独栋
销售面 积
502.95 502.95 502.95 502.95 490.04 490.04 490.04 431.65 431.65 431.65 431.65 592.08 592.08 592.08 492.72 472.1 512.77 472.1
金九银十：
下半年楼市销售高点高峰出现于9、10月
8月
9月
10月
国庆及中秋节点
11月
中央水景+天墅 样板展示区
楼王庭院 样板区
独栋样 板房
双拼样 板房
本报告是严格保密的。
年终 节点： 12月
6
下半年关键工程
关键工程
项目仅有30栋庭院简单覆草皮，其他只平整和覆砂，整个项目工 地感强，整体绿化观感差，建议9月前将剩余楼栋铺设绿地
10
营销策略
关键思路
借势时事热点、景观提升、交房在即，全面提升项目 价值，塑造全新形象;推三期入市，通过老带新、现场 活动拓展老客新客，促进成交
推
1
•释放二期售罄信息，择机推售三期新品，错开已 售产品，重新包装上市
售
形
• 借势鼓岭开发社会热点，深挖鼓山价值;结合工程
象
2 提升与项目交房利好，强化宜居价值，塑造全新
均价 17826元
均价
总销额 99961802元
4551.69 ㎡
21961元
面积区间
单价区间
总价区间
253.01平米--- 20749元---25912 532.4万---723.18
399.95平米；
元
万
栋号
2-21#101 2-21#102 2-22#102 2-23#101 2-23#102 2-24#101 2-24#102 1-28#101 1-28#102 1-29#101 1-29#102 1-30#101 1-30#102 1-31#101 1-32#101 1-33#101 1-21#101
底单价
21170 21192 21214 21236 21437 21549 21639 22426 22426 22426 22426 37157 36971 36228 31014 28771 28694 26795
高档墙产品
标杆产品
底总价
10647549 10658549 10669549 10680549 10505000 10560000 10604000 9680000 9680000 9680000 9680000 22000000 21890000 21450000 15281156 13582800 14713225 12650000
2-21-101； 2-21-102； 2-22-101； 2-23-101； 2-23-102； 2-24-101； 2-24-102； 1-33-101； 1-32-101；1-31-101； 130-101；1-30-102； 1-29-101； 1-29-102；1-28-101；1-28102；1-21-101
未完成 1.调控对豪宅市场影响巨大，去化量锐减为市场同类竞品普遍现象，部分楼盘（如安妮女王） 甚至处于半封盘状态；
主要原因 2.项目在此情况下严控推广，仅依靠每周20万条短信，后又缩减为3--5万条，新客上门量较少
3.上半年销售旺季为5-6月，在此期间，项目1-45#附近挡墙出现严重滑坡，工程封闭整治期间 影响了正常销售接待。
谨呈：禹洲地产
禹洲.鼓山一号项目 2012年下半年营销方案
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2020/12/17
下半年目标梳理 下半年工程节点安排 下半年营销推广计划 项目营销总控及费用预算
7月
区域一：3-33楼王立面展示区+ 山体公园、会所区： 1.3-33楼王立面未完成改造，庭 院景观未完成 2.山体公园工程基本完成，需要 杂草清理和整体清洁 3.会所区域目前主要为泳池周边 淤泥清洁，以及绿化清理。 （以上完成时间：2012年9月前）
区域二：中央水景+天墅样板展 示区： 1.中央水景水系工程完善，周边 景观细节提升效果 2.天墅样板房目前已基本完成， 目前需加强整体区域展示 （以上完成时间：2012年9月前）
本报告是严格保密的。
2
销售目标
上半年目标完成
2012年全年认购目标3.9亿，约53套，面积16900㎡；签 约目标3.5亿，约48套，面积15510㎡
上半 年完 成情 况
计划 计划认购目标2亿，28套,面积8810㎡ 目标 计划签约目标1.9亿，25套，面积8090㎡
实际 完成
认购实际完成目标1亿，完成率50%；销售套数13套，完成率46%，销售面 积6040㎡，完成率69% 签约实际完成金额5824万元，完成率31%；完成套数8套，完成率32%，签 约面积3463㎡，完成率43%
地上面积
256.59 256.59 256.59 253.01 253.01 253.01 253.01 276.09 276.09 276.09 276.09 276.09 276.09 279.09 279.09 279.09 276.07
地上单价
20792 20749 20792 21130 21086 21130 21086 22312 22033 22312 22033 22312 22033 22072 22072 25912 22911
产品推售
三期推售
三期组团独栋产品主力总价区间在968万-1100 万，主力面积区间在490㎡-512㎡
独栋： 价格区间：968万—— 2200万 其中： 1000万以下（968万）的 4套 1000万-1100万 7套 1101万-1200万 1套 1201万-1500万 3套 2000万以上 3套
4套
470㎡
2套
490㎡
4套
502㎡
4套
512㎡
1套
592㎡
3套
本报告是严格保密的。
4.5 4
4 3.5
3 2.5
2 1.5
1 0.5
0 431㎡
2 470㎡
4 490㎡
4 502㎡
1 512㎡
3 592㎡
产品推售
三期推售
三期组团双拼产品较为均质，主要选择双拼样 板房周边产品，以样板带动销售
独栋总面积 5607.68㎡ 地上面积
地上面积
379.54 379.54 379.54 379.54 381.61 381.61 381.61 342.08 342.08 342.08 342.08 471.9 471.9 471.9 412.14 381.35 411.32 381.35
地上价
28054 28083 28112 28141 27528 27672 27788 28297 28297 28297 28297 42382 42170 41322 33707 32380 32519 30156
1-45#附件 挡土墙塌方
本报告是严格保密的。
销售目标
下半年目标
开发 公司 目标
下半年销售目标2.9亿（原计划1.9亿+上半年未完成1亿）， 每月约需去化7-8套，销售难度很大，需工程整改、景观提升 及物业服务提升等按时完成配合
价格目标：整盘均价2.3万/平米 销售金额：2.9亿（原计划1.9亿+上半年遗留目标1亿）
产品推售
三期推售
三期组团独栋产品考虑不同层级搭售，标杆产品塑 形象，均质产品走量，高挡墙产品价格挤压去化
栋号 户型
3-41＃
C2-2
独栋总面积 8934.45㎡ 地上面积 6651.28 ㎡
均价 26259元
均价 35270元
总销额
234612377 元
面积区间
单价区间
总价区间
431.56平米--592.08平米；
认购目标
套数 40套 面积 13115平米 总销额 约 2.9亿元
签约目标
套数 40套（上半年未完成17+下半年23） 面积 13115平米 总签额约 2.9亿
目标 分解
目标分解：约销售40套（计划25套+上半年15套），每月约7~8套（5独栋+1~2双拼）
月份
7
8
9
10
11
12
销售套数
4
4
7
10
7
8
销售面积（㎡）
1300
1300
2300
3300
2300
2615
销售金额（万）
2974
2974
5200
6704
5200
5948
本报告是严格保密的。
下半年目标梳理 下半年工程节点安排 下半年营销推广计划 项目营销总控及费用预算
本报告是严格保密的。
5
下半年关键节点
关键工程
下半年重要营销节点出现于9-10月，项目必须 在此前完成2区5个景观节点工程改造
第一层级：临中央水景4大独栋总价 都高于2000万主要用以树立组团形 象以及产品价值标杆；
第二层级：天墅样板房边高台地房源 位置较高，符合项目客群意向，但产 品一般，总价为1200-1500万之间， 用以拉开层级；
第三层级：社区中间，C、D户型一 般，景观资源受限产品，一共推11套 占总推套数的61%，1000-1100万总 价，为主要走量产品
夜间行道：打造福州首个 夜景看房通道，用绚丽的 灯光装饰整个项目的各个 行道，震撼全城，让夜间 上门的客户体会鼓山的炫 目；
要求完成时间：2012年10月
电话号码 87271888
本报告是严格保密的。
下半年目标梳理 下半年工程节点安排 下半年营销推广计划 项目营销总控及费用预算
本报告是严格保密的。
所有庭院绿化
项目产品集中规划，远观楼体密布，绿化稀疏，档次很低，观感很差
要求完成时间：2012年9月前 目前庭院多数只有简单平整和 目前已有30栋庭院简单铺设草皮，工地感有细微改观，建议将剩余楼栋庭院铺设绿地，
覆砂土，工地感很强 并简单搭配绿植
本报告是严格保密的。
下半年关键工程
关键工程
3-33楼王立面样板房
21170元---37157 元
968万---2200万
3-42＃ 3-43＃ 3-44＃ 3-45＃ 3-46＃ 3-47＃ 3-48＃ 3-49＃ 3-50＃ 3-51＃ 1-55# 1-56# 1-57# 1-58# 1-59# 1-60# 1-61#
百度文库
C2-2 C2-2 C2-2 C1-2 C1-2 C1-2 D2-2 D2-2 D2-2 D2-2 A-3 A-3 A-3 B-2 C1-3 B-1 C1-3
形象
推
广
3 •根据节点加大推广量，抢夺下半年销售旺期
渠
•深挖“老带新”，线下主要以活动吸引客户体验
道
4 现场展示提升，促进销售达成
11
本报告是严格保密的。
举措一： 释放二期售罄信息，择机推售三期新品，错开已售产 品，重新包装上市
12
产品推售
三期推售
项目二期概念已推出一年，8月开始释放二期售罄，以“天麓 ”概念推出三期，三期包含18套独栋，17套双拼
第四层级：靠高挡土墙，压迫感强， 户型一般，属问题产品
项目全现房销售，分期概念有利产 品包装，人为制造推售节点；
三期组团包含18套独栋，17套双 拼，预计均价2.3万/平米，总销售 额3.3亿，所挑选产品为户型位置 较均质，适合走量产品
产品类型 独栋
双拼
本报告是严格保密的。
套数
18
17
房号
3-41~51 / 1-55~1-61