房地产发展市场营销管理知识分析预测

我国房地产的进展历程及市场分析预测

我国是一个人多地少的国家，据统计人均土地面积还不到世界平均水平的1/3，房地产业的进展是我国现代化建设的需要。我国的现代房地产业起始于改革开放初期，通过二十多年的进展，目前已步入健康进展的轨道，正处于繁荣兴盛时期，房地产市场需求也将逐年增长。

上世纪八十年代中后期，我国的房地产市场开始发育，由于大部份公民住房还以公有住房为主，房地产市场十分萧条，1986年全国房地产开发企业仅1991家，房地产开发企业数量的增加也十分缓慢。九十年代初，由于国家全面推行住房制度改革，老百姓开始意识到住房不仅仅是福利更多的是一种商品，全国商品房建设、销售、购买以及存量房买卖和租赁活动不断出现，逐步形成了新建商品房买卖和存量房买卖、租赁市场，房地产市场逐步走向繁荣。1991年商品房价格变化率为11.9%，1992年猛升至26.5%，1993年又升至29.8%。房地产开发掀起了投资热潮，房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，几年间全国的房地产开发企业猛增到33482家，我国的房地产市场第一次出现了投资过热，形成了较严峻的房地产泡沫。1993年下半年国家陆续采取宏观调控手段歇制房地产畸形进展的趋势，房地产行业进入调整期，1994年商品房价格率急剧下降至9.1%，全国房地产开发建设投资完成1608亿元，比1993年增长41.3%，明显低于1993年的124.9%，房地产开发的增长速度明显放缓。1994年至1997年随着经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的

价格迅速回落，并由高于GDP 增长转变为低于GDP 增长，房地产泡沬破裂，房地产市场一片萧条，1996年行业平均利润率仅为0.91％，1997年行业转入亏损，全国的房地产开发企业数量锐减至21269家。

从1998年开始，随着国家把住宅业培养成为新的经济增长

点的制度改革以及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的进展时期。那个时期，全国城镇停止了住房实物分配，各项搞活住房二级市场的税费减免等优惠政策纷纷出台，住房建设加快，住房金融快速进展，住房二级市场开始活跃。

1997年全国城镇房屋竣工面积为62490.19万m 2

，2002年达

到93018.27万m 2，增长48.85%。同时，商品房竣工面积增长更加迅速，1997年全国商品房竣工面积为15819.7万m 2，2002年达到34975.75万m 2，增长121.09%。商品房竣工面积占城镇房 年 份

1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 商品房价格

变化率%

23.2 14.0 22.6 11.9 26.5 29.8 9.1 12.9 13.5 10.6 3.3 -0.5 2.9 2.7 3.7 4.8 17.8 14.0 6.3 商品住宅价格

变化率%

31.8 21.3 -1.2 26.4 6.3 11.6 3.6 0.2 4.9 3.5 3.7 5.0 18.7 12.6 6.2 GDP

变化率% 11.6 11.3 4.1 3.8 9.2 14.2 14.0 13.1 10.9 10.0 9.3 7.8 7.6 8.4 8.3 9.1 10.0 10.1 10.4 11.1 35

30

25

20

15

10

5

-5

1987—2006年我国商品房、商品住宅的价格变化及其与资料来源：依照历年《中国统计年鉴》的数据计

屋竣工总面积的比例也由1997年25.32%上升到2002年的37.6%。1997年全国商品房新开工面积14026.98万m2、施工面

积44985.46万m2，2002年新开工面积达到42800.52万m2、施

工面积达到94104.01万m2，分不增长205.13%和109.19%。

表2—1 1997—2002年全国房地产投资及住房建设情况单

位：万m2

年份1997 1998 1999 2000 2001 2002

15819.70 17566.60 21410.83 25104.86 29867.36 34975.75 商品房竣工面

积

62490.19 70166.13 79646.07 80507.92 85278.88 93018.27 城镇房屋竣工

总面积

占比25.32% 25.04% 26.88% 31.18% 35.02% 37.60%

数据来源：《中国统计年鉴》。

随着住房金融制度的建立和实施，个人购房占住房需求的比例不断增长。2000年个人购买商品住宅1.32亿m2，占商品住宅销售面积的87.51%，而2002年1～11月个人购买商品住宅的比例达到94.3%。个人购房成为住房市场需求的主力，也带动了个人住房信贷的快速进展。四大国有商业银行个人住房贷款余额从1998年开始都经历了快速增长过程。到2001年底，全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计已达6398亿元，是1997年底的33倍，并首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额的86%，房地产信贷结构发生了重大变化。

由于停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，特不是大力进展住房金融等，改变了城镇居民的住房消费观念，加快了住房商品化进程，使住房需求得到释放，房地产市场规模迅速扩大。个人购买逐渐取代团体购买，个人成为商品房市场的主体。1997年商品住宅销售面积为7864.3万m2，2002年达到23702.31万m2，增长超过2倍。1997年商品住宅销售额为1407.56亿元，2002年达到4957.85亿元，增长超过2.5倍。

1997年～2002年，我国房地产开发企业呈现出数量稳定增长的局面，行业平均利润率平稳回升，行业进入理性进展。

表2

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