2015年山东德州市房地产市场调查研究报告_29页

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目录

前言 (1)

市场背景篇

第一章宏观政策研究 (2)

一、2011年房地产相关政策 (2)

二、央行历次调整利率时间细则一览表 (3)

第二章德州宏观经济研究 (4)

一、城市基本情况 (4)

二、宏观经济研究 (6)

市场分析篇

第三章德州房地产市场研究 (9)

第四章土地市场

第五章房地产市场

第六章房地产投资

第七章市场表现

第八章市场预测

第九章客户需求综述………………………………………………

一、地域住宅消费心理特点分析…………………………………

二、目标客户群定位分析…………………………………………

三、需求市场综述…………………………………………………

对贵司项目市场战略及销售价格建议………………………………

结束语…………………………………………………………………

《

前言

前行中的理解，变革中的发展

2011年是国内外经济形式最复杂的一年，在这一年里外部经济环境恶劣，世界经济增长放缓，国际金融市场剧烈动荡，欧洲债务危机爆发、美国通胀形势严峻EQ3推出不利、全球股市震荡之中大幅下挫；在国内方面，CPI高起、人力成本上涨、企业在转型期中找不到方向，部分中小企业以赚快钱为目的大量投资信托、房地产，从而引起了“信贷风波”。我们在“称为稳健、实为紧缩”货币政策下进入了2012年。2012年整体经济发展定调为“稳中求进”，也就是说2012年国家在正视困难的前提下，积极发展经济、调整经济结构成为了摆在各个行业面前的重要问题。

而房地产行业作为国家重要组成部分，承担着更多的经济、社会责任，在理解国家总体政策的前提下，积极进行行业结构调整已是大势所趋。首先，2011年房价上涨态势基本得到遏制，无房者、首次臵业者诉求得到国家认可，房地产调控政策持续，其次，国家积极的对地方政府的财税体制进行改革，试点房产税、调整资源税为地方政府摆脱土地财政创造条件，最后，随着新的一年到来,鼎泰认为：2012年房地产行业应以更积极的、更务实的态度在房地产行业前行中理解国家的调控政策，在行业变革中找到发展的方法。

市场背景篇

第一章宏观政策研究

没有哪个行业如房地产受国家政策左右影响程度如此之深，所以站在负责任的角度上，为了给开发商提供一份切实可依据的决策参考，有必要对国家的宏观产业政策进行详细罗列，以供贵司参考。

一、2011年房地产相关政策

2011房地产主要政策一览

政策发布时间发布方政策细则摘要

2011年1月

17日银监会

2011年1月17日：银监会召开2011年工作会议，会议指出，对房地产领域风险，

要继续实施差别化房贷政策。继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设

和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。规范开展信贷资产转让，严格遵

守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于

银行信贷风险管理的真实需要。

2011年1月

25日住建部

住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房

地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地

产交易及经纪活动当事人的合法权益。

2011年1月

26日国务院

国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别

化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率

不低于基准利率的1.1倍。

2011年1月

27日财政部

财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5

年的住房对外销售的，将全部征收营业税。

2011年1月

28日

财政部（财政部）上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。

2011年2月9

日住建部

住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月

9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调

0．20个百分点，调至4.50%。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上

调0．25个百分点，调至4.00%。

2011年4月

19日国土部

国土部资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春4月19日在国新办举行的新闻发布

会上表示，国土部要适当扩大增加普通商品住宅用地的供应量，加大对闲置房地产

用地的清理力度，防止圈地、囤地发生，同时要继续完善招拍挂制度。改变过去完

全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价。

2011年5月1

日发改委

根据国家发改委于2011年3月16日发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起，

商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企

业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得

5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。

2011年5月

10日住建部

住建部下发了《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》，要求各地在下发文

件后的20个工作日内公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。按照住建部的规

定，6月9日则是公布信息的最后期限，截至6月9日，北京、上海等一线城市已公布

了今年保障房的建设情况。

2011年5月

19日住建部

住建部与各省、自治区、直辖市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保

障性安居工程住房的分配任务。

2011年7月7

日住建部

住建部下发《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》，5年期以上公积金贷款利率

上调至4.90%。

2011年7月

14日国务院

国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严

格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购

2011年7月

14日国务院

总理温家宝12日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继

续加强调控工作，要求房价上涨过快二三线城市进行限购。

2011年7月

21日

国务院国务院发布土地市场"国五条"，强化土地调控。2011年7月

27日银监会

中国银监会召开年中工作(电视电话)会议，银监会党委书记、主席刘明康出席会议并

发表重要讲话，总结通报上半年主要工作，安排部署下半年重点任务。

2011年8月

31日财政部

财政部提出《关于加快推进财政部门依法行政依法理财的意见》，要求推进税制改革，

加快修订房产税暂行条例。