论我国房地产证券化发展及存在问题

一、房地产证券化基本概念 (2)

1. 房地产证券化的背景 (1)

2. 房地产证券化的基本概念 (1)

3. 房地产证券化的分类 (1)

4. 房地产证券化与资产证券化的关系 (2)

5. 房地产证券化的理论基础 (3)

二、房地产证券化研究现状 (4)

1.国内研究现状 (4)

2.国外研究现状 (5)

三、我国房地产证券化发展历程 (6)

1.市场体系发展历程 (6)

2.相关配套法律 (7)

四、我国房地产证券化发展存在的问题 (7)

1.配套设施的不完善 (8)

2.金融体系信用制度的不完善 (8)

3.房地产金融市场的一级市场交易不够活跃 (8)

4.证券市场发展不完善 (8)

5.相关法规的不健全 (8)

五、欧美房地产证券化的经验借鉴 (9)

中文参考文献 (11)

英文参考文献 (12)

参考网址 (13)

摘要

由于美国次贷危机演变成为全球金融危机，这次危机的元凶——房地产证券化也进入人们视野。本文首先从研究对象入手，介绍了房地产证券化兴起源于70年代美国的住房抵押证券，随后证券化技术被广泛应用于抵押债权以外的非抵押债权资产，并于80、90年代在欧美市场、亚洲市场获得蓬勃发展，目前包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式，而风险分散理论、分工理论、不对称信息理论、交易成本理论、规模经济理论为房地产证券化提供了理论基础。

随后本文对国内外房地产证券化研究文献进行了梳理。国内文献多立足于我国基本国情讨论房地产证券化的可行性以及实施时需要注意的问题，国外文献成果主要集中于资产证券化对于经济周期及房地产泡沫的影响。

接着本文回顾了我国房地产证券化发展历程：2005年，中国建设银行首次以较为规范的方式发行以信贷资产为基础资产的房地产证券化产品，在此之后，中国建设银行在房地产资产证券化领域继续探索和深入实践。但是，我国房地产证券化发展过程中仍存在配套设施的不完善、金融体系信用制度的不完善、房地产金融市场的一级市场交易不够活跃、证券市场发展不完善和相关法规的不健全等问题。

最后，本文通过对欧美房地产证券化实践经验的借鉴指出，我国应该建立房地产证券化体系,培育多元化的投资主体；建立健全个人信用制度严格监管；促进资产评估业和资信评级业的健康发展推荐、完善我国房地产证券化。

关键词房地产证券化住宅抵押贷款证券化资产证券化

一、房地产证券化基本概念

1. 房地产证券化的背景

房地产证券化是房地产融资手段的创新，是随着全球房地产金融业的发展而衍生出来的。资产证券化源于70年代美国的住房抵押证券，随后证券化技术被广泛应用于抵押债权以外的非抵押债权资产，并于80年代在欧美市场获得蓬勃发展。90年代起，资产证券化开始出现在亚洲市场上，特别是东南亚金融危机爆发以后，在一些亚洲国家得到迅速发展。资产证券化（包括不良资产证券化和房地产证券化）是近30年来世界金融领域最重大和发展最快的金融创新和金融工具，是衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物。

2. 房地产证券化的基本概念

所谓房地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。从理论上讲，房地产证券化是对传统房地产投资的变革。它的实现与发展，是因为房地产和有价证券可以有机结合。房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，是以房地产这种有形资产做担保，将房地产股本投资权益予以证券化。其品种可以是股票、可转换债券、单位信托、受益凭证等等。

3. 房地产证券化的分类

房地产证券化包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。

房地产抵押贷款债权的证券化是指以一级市场即发行市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的结构性融资行为。

房地产投资权益的证券化，又称商业性房地产投资证券化，是指以房地产投资信托为基础，将房地产直接投资转化为有价证券，使投资者与投资标的物之间的物权关系转变为拥有有价证券的债权关系。

房地产证券化的两种形式一方面是从银行的角度出发，金融机构将其拥有的房地产债权分割成小单位面值的有价证券出售给社会公众，即出售给广大投资者，从而在资本市场上筹

集资金，用以再发放房地产贷款；另一方面是从非金融机构出发，房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动性功能的证券商品，通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金。

4. 房地产证券化与资产证券化的关系

图1资产证券化与房地产证券化

通过图1，我们可以看到，资产证券化分为房屋抵押贷款证券化（MBS）和资产担保证券化，其中房屋抵押贷款证券化（MBS）就是造成此次全球金融危机的金融工具，它的实质是房地产抵押贷款证券化，它和房地产融资证券化一同构成房地产证券化。通过图1，我们可以看到资产证券化和房地产证券化不相同同时又具有相互交叉、重合的部分。

5. 房地产证券化的理论基础

(一) 风险分散理论

风险分散是金融活动创新的原动力。最有代表性的风险分散理论是马科维茨的MM理论和威廉·夏普的CAPM理论, 这种思想已经成为现代金融理论和实践发展的主要方法论之一。风险分散理论是从研究风险资产的收益与风险的关系开始的。房地产证券化作为一种金融创新, 风险分散是其原动力。无论是抵押债权证券化还是房地产投资信托基金, 其成功运行都需要比较稳定的收益流基础。投资权益性的房地产证券化也是一样, 要形成一个稳定的收益流, 风险分散是选择投资组合的一个基本目的。所以说,房地产证券化作为一种金融创新而出现, 是基于风险分散理论基础之上的。

(二) 分工理论

经济学界对分工理论的研究源自于亚当·斯密, 后来经过马歇尔、杨小凯的演进、生产率进步和分工演进有密切的关系, 分工经济以专业化经济为基础, 专业化的发展和交易效率的水平是社会发展中互相制约的两难约束。斯密分工思想包含了一般意义上的经济发展机制, 他认为社会分工演进是经济发展的一般机制, 这一思想也同样适用于金融发展。在金融发展的过程中, 包括金融领域在内的各种市场和企业等经济组织形式得以产生和演进。

(三) 不对称信息理论

信息不对称理论产生于20世纪70年代, 以1970年阿克洛夫在《经济学季刊》上发表的逆向选择问题的开创性文章《“柠檬”市场: 质量、不确定性和市场机制》为标志。阿克洛夫在旧车市场模型中对逆向选择问题进行了分析,开创了信息不对称理论的先河。房地产证券化的出现, 在一定程度上降低了这种由不对称信息带来的风险, 也可以说房地产证券化是基于不对称信息而产生的。在房地产证券化过程中, 每一个交易步骤都是由专业的机构来完成,这些专业机构有着丰富的经验, 其信息在很大程度上是透明的, 投资者对投资对象的风险性质的信息有了更多的了解, 在一定程度上避免了逆向选择。

(四) 交易成本理论

新制度经济学将制度经济学和新古典经济学的理论方法有机地结合起来, 与科斯教授创造性并典范性地运用交易成本概念是分不开的。所谓交易成本, 广义地说, 是人与人打交道的成本, 是相对于人与自然打交道的生产成本而言的, 为了得到交易所提供的服务, 人们需要投入各种稀缺的资源。从国外房地产抵押债权证券化的现实来看,证券化的收益一般大于证券化的成本。另外就房地产投资信托而言, 由专门的基金公司来进行房地产投资可以节

省交易成本, 这也是现在房地产信托蓬勃发展的原因之一。

(五) 规模经济理论

规模经济不仅是西方微观经济学中的一个基本概念,而且是产业组织理论研究的核心问题之一, 房地产证券化,则就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程, 它使得投资者与投资对象之间的关系, 由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。

二、房地产证券化研究现状

1.国内研究现状

欧阳国欣，张立君（2000）以新制度经济学制度变迁理论为基础，构建一个分析住房抵押贷款证券化问题的理论框架。通过分析，欧阳国欣，张立君（2000）认为我国现阶段难以也不适宜实现住房抵押贷款证券化制度创新，但从长远看，住房抵押贷款证券化的推行，只不过是迟早的事，因此我们必须做好准备。

王长江，侯杰，刘晓辉（2002）分析了我国房地产证券化的障碍分析，包括制度障碍、市场障碍和内在障碍。

曲卫东，陈爽（2005）通过对2005年第一期建行“建元个人住房抵押贷款资产支持证券”发行的研究指出，由银行试行抵押贷款证券化是可行的。而抵押贷款规模增长和一级市场逐渐成熟的过程中，以银行体系为运作主体，可以相应减少操作和交易成本，有利于试点工作的顺利进行。抵押贷款证券化有利于拓展房地产业资金来源，构建良好的房地产运行机制，并增强了银行资金的安全性，从而会有利于房地产业贷款和住房抵押贷款门槛的降低，有利于金融业和房地产业的稳步、迅速发展。

张固，魏雪清，王霞（2007）分析了我国推行房地产证券化保障措施。李强（2008）分析了房地产证券化产品的风险以及如何进行风险管理。张传良（2008）分析实行房地产证券化,离不开完善相关的制度安排,要完善资产证券化的整体法律环境建设与相关规章制度。余立（2008）指出房地产证券化使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。而现行房地产证券化的运行模式及利益取向，又为房地产证券化的拓展提供了极大的发展空间，因此加速实施房地产证券化正当其时。吴春山（2008）分析了我国房地产证券化的效应与模式选择。金彤（2009）分析了中国房地产证券化的现实意义、

障碍和发展策路。

2.国外研究现状

欧美经济学家研究的重点在于资产证券化对于经济周期及房地产泡沫的影响。

凯瑞（Carey,1990）建立了一个在信息不对称情况下的土地价格模型，分析了土地价格变化及投资者数量与银行贷款额之间的关系。在这个模型中，土地价格是投资者和贷款额的函数，这个模型表明出价高于当期市场价格的投资者的不断进入将对土地价格产生重要影响。

通过对1986－1994年全球房地产市场周期进行研究，伯川德（Bertrand,1996）认为，在金融自由化和放松金融管制的情况下，新的信贷机构不断出现，形成了银行间相互竞争的态势。过度竞争使金融机构低估了市场风险，过多的向房地产行业发放贷款，而此时房地产商也会发现他们能够很容易的以较低的成本获得贷款，于是出现了过度放贷现象。因此，金融机构违规借贷以及金融风险的累加，加速了房地产周期波动和房地产泡沫的形成与加速破灭。

Mishkin(1997)等人提出，金融机构与借款人间的信息不对称将会导致金融资产泡沫，但并没有就泡沫的形成过程建立模型。

Allen(1998)等人从信息不对称出发，发展出了一个金融机构与实际部门互动的资产泡沫模型，从中得出金融机构的中介作用引致的代理问题最终导致了资产泡沫。

麦金农（Mckinnon）和Phill(1998)以及Krugman(1998)已经论证，政府外在或内在的担保，会导致风险分散行为或过高的资产价格，这种政策可能会加剧泡沫问题。他们认为信用工具创新的多样性而导致的金融中介的代理问题，是资产泡沫得以形成的关键。

除了对资产证券化对于经济周期及房地产泡沫的影响之外其他方面的研究成果有：Bradford Case，William N. Goetzmann，K. Geert Rouwenhorst（2000）通过对全球房地产证券化产品连续7年收益率的研究指出，各国GDP的改变导致了全球房地产证券化产品收益的急剧变动。

David Michayluk, Patrick J. Wilsonand Ralf Zurbruegg（2007）通过对美国和英国房地产金融市场的研究指出了两国房地产金融市场的相互影响以及两国房地产金融市场面对利好消息或利空消息时反应不同。

William N. Goetzmann，Frank Newman（2010）通过对1926-1935年期间商业房地产抵

押贷款的研究指出，建设热潮导致了投资者对房地产证券化产品的强烈需求，而过度的投资又导致了重复建设。同时，William N. Goetzmann，Frank Newman还指出房地产证券化产品价值的崩溃早于1929年的大萧条，大萧条不是导致投资热潮破灭的元凶。

三、我国房地产证券化发展历程

1.市场体系发展历程

(一)1992年海南首推“地产投资券”，这是我国住房贷款证券化的首次尝试。

1992年初，海南经济特区率先推出了由开发商发行的房地产投资券.如海南开发建设总公司物业发展公司发行了2600多万元的“万国投资券”;台海地产有限公司发行了“伯乐投资券”:另有一开发商发行了“富岛投资券。三家共发行这种投资券1.5亿元人民币.1993年初，海南三亚市城市开发建设总公司委托海南国际信托投资公司推出了第一张地产券。投资券与地产券的出现，为我国房地产融资证券化拉开了序幕。

(二)1998年，中国人民银行牵头组织“住宅抵押贷款证券化研究”，表明中央银行已开始关注这项业务。

(三)1999年初，由深圳平安保险公司倡导，深圳市住宅局、建行深圳分行、工行深圳分行和联合证券组成联合研究小组，研究住宅抵押贷款证券化，并提出住房贷款证券化试点方案。

(四)2000年，中国人民银行正式批准中国建设银行、中国工商银行为住房贷款证券化试点单位。这标志着资产证券化业务可以在我国的商业银行有条件地进行。截至2002年12月份，两家银行已连续3次向中国人民银行及国务院上报住房贷款证券化试点方案。

(五)2002年，中国建设银行加快了住房贷款证券化业务的准备。建设银行与德国施豪银行签署了合资合同等文件，筹建合资住房储蓄银行;与澳大利亚麦格理银行签订合作协议，准备合作引进住房抵押贷款引荐业务，并在上海成立了麦格理管理咨询(上海)有限公司，开展以二手房市场为重点的住房抵押贷款引荐业务。

(六)2003年2月21日，中国人民银行发布《2002年中国货币政策执行报告》，首次在报告中提出“积极推进住房贷款证券化”。

(七)2005年，中国建设银行首次以较为规范的方式发行以信贷资产为基础资产的房地产证券化产品。

建设银行从上海市、江苏省和福建省三家一级分行中筛选出了一万五千余笔、金额总计约三十亿元的个人住房抵押贷款组成资产池，委托中信信托投资有限责任公司发行二○○五年第一期“建元个人住房抵押贷款资产支持证券”，这是国内首单个人住房抵押贷款债权证券化产品。

在建行公布的《发行说明书》中披露，该信托的第一次利息将在2006年1月26日予以支付。此次证券发行是通过中信信托投资有限公司作为中介机构实施的，信托的法定最终到期日为2037年11月26日。建行本身将购买其中9050万元的次级资产支持证券，其余的29.26亿元优先级资产支持证券将按照不同信用评级分为A、B、C三级。在29.26亿元的优先级资产支持证券中，A级为26.69亿元，B级为2.03亿元，C级为5279万元。MBS将和按揭贷款一样，采取每月付息还本，并采用浮动利率。

2007年中国建设银行发行的总额41.6亿元人民币的“建元2007-1个人住房抵押贷款支持证券”以及2008年发行的总额27.65亿元的“建元2008-1”，成为我国银行业在房地产资产证券化领域的继续探索和深入实践。

2.相关配套法律

我国从2005年开始从法律层面上规范和推动房地产证券化业务，先后出台了《信贷资产证券化试点管理办法》、《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》、《关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》和《资产支持证券信息披露规则》等法律法规，2008年又出台了《财政部、国家税务总局关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》，为房地产证券化提供了制度上的保障。

四、我国房地产证券化发展存在的问题

房地产证券化是一项复杂的系统工作，涉及面广，技术要求高。发达的市场经济体制、完善的金融市场以及繁荣的房地产业等是房地产证券化的必要条件。而我国目前正处于市场经济发展的初步阶段，金融市场正在逐步完善，房地产业刚刚起步，因此推行房地产证券化，我们面对着许多障碍。

1.配套设施的不完善

房地产证券化需要配套完善的会计、审计和税收处理，可是我们当前阶段市场主体的水平还未达到如此阶段。在会计、审计的角度，合理的房地产证券化会计制度和审计制度的设计将是一个缓慢的过程，因为不同的会计制度和审计制度会导致不同的证券化成本与收益，所以我们应该从长计议。从税收的角度来讲，税收制度的设计既要保证效率减少征税的成本和实现无重复征税，还要兼顾公平，保证纵向平等和横向平等。除此之外，相关专业人才的缺乏也是制约房地产证券化发展的重要因素之一。

2.金融体系信用制度的不完善

由于现阶段我国还没有建立起完善的覆盖全社会的个人信用制度，因此银行无法对借款人的信用等级做出正确的判断，从而也就无法准确的对贷款的风险做出评估。由于金融市场信息不对称和道德风险，存在着市场失灵，所以银行为了减少信贷风险，更愿意把借款贷给信用比较好的个人，无形中限制了信贷市场的规模，而萎缩的信贷市场和房地产证券化的推行是道不同不相为谋的。

3.房地产金融市场的一级市场交易不够活跃

长期以来我国实行福利分房制度，金融市场又有国有四大商业银行垄断，因此，我国房地产金融市场形成了以非专业房地产金融机构的商业银行为主体的市场体系，房地产金融市场没有获得真正发展，一级市场交易不够活跃。

4.证券市场发展不完善

房地产证券化品种很多，一旦推出其产品必将对证券市场产生巨大的压力，尤其是当证券市场饱和的时候，它将对证券市场的发展产生不利的影响。当我们注意到房地产证券的流通要承受证券市场和房地产市场的双重风险时，这将使房地产证券化得推行更加困难。

5.相关法规的不健全

房地产证券化涉及众多的市场主体，包括原始债权人、证券特设机构、信用评级机构、

贷款服务和证券投资者，房地产证券化的过程就是调和他们利益的过程。然而，在我国现行的证券法相关条款并没有规定资产证券化在房地产融资业务中的应用。同时，破产法和信托法都是涉及风险隔离机制的建立等问题，但是这两部法律推出时间都不长，因此在实施过程中难免遇到各种困难。

五、欧美房地产证券化的经验借鉴

其一，建立房地产证券化体系,培育多元化的投资主体。①加决商业银行转制步伐。商业银行通过参与房地产信货业务,在推动住房商品化和社会化方面取得了一定的成效,应及时总结经验,积极培育住房消费市场。②组建全国性的住房银行。住房银行在吸收住房资金积极从事房地产的开发、支持住房消费方面可以发挥积极的作用。③建立专门的政府抵压贷款担保机构。该机构可专门为住房抵压货款提供担保,也可开展抵压货款业务。但其主要职能是在抵押一级市场提供担保或保险,以保障第一货款人的利益并稳定抵押货款规模。④筹建房地产投资信托银行或投资信托公司。积极开展各种信托业务,通过发行收益凭证,广泛筹集资金,进行房地产证券投资或购进房地产等活动,活跃房地产市场,但必须加强管理和监督,禁止投机炒作、扰乱市场秩序的行为。⑤建立二级抵压货款市场,不仅能为商业银行的住房金融业务融入更多的资金,确保安全、可靠、流动性强的运作环境,而且为长期化资金的保值提供可靠的投资环境。

其二，建立健全个人信用制度。银行发放个人住房消费货款,除了审查借款人所购房屋的市场价格,还要审查借款人的资信状况,以确保借款人具备良好的信用和较强的还本付息能力,从而为抵押货款证券化莫定基拙。由于现阶段我国尚无完整意义上的个人信用制度,银行很难对借款人的资信状况做出准确判断,对个人信货业务货款风险的评价显得困难重重。同时,由于个人流动性大,财务收支状况难以确定,借款人有无负债和不良信用记录也无从得知。银行为了减少信货风险,只好在货款方式上严格控制。这样一来,无形中制约了个人信货业务规模的扩展,而规模过小的初级市场对证券化的推行是没有实际意义的。为此,应尽快建立包括个人信用登记、评估、风险预报在内的一系列个人信用制度,对借款人就业和收入变动状况以及资产增减情况实行动态监控和跟踪调查,以利于银行扩大个人住房消费货款规模,推动城镇居民购房需求。

其三，严格监管,促进资产评估业和资信评级业的健康发展。一项较为复杂的资产证券化交易往往要涉及到十几家中介服务机构,其中投资银行、会计事务所、资产评估机构和资

信评级机构则是几乎所有资产证券化交易都必须涉及到的,也是最重要的中介机构。相对而言,目前投资银行业行为较规范,基本能满足资产证券化的要求,而资产评估业和资信评级业则差距较大。资产评估业的主要问题是资产评估管理尺度不一,资产评估机构过多过乱，导致行业内不正当竟争加剧评估业务重复收费,加大了企业正常经营成本等。如果对资产评估业不加以规范,那么资产证券化在中国将会举步维艰。资信评级在我国还属于新兴行业,存在的主要问题是资信评级机构信誉及其独立性差、投资者对资信评级机构认识不足。这些问题导致现有的评级机构做出的评级结果在投资者心目中没有影响力,资信评级无法发挥其应有的作用,使得资产证券化的魅力大为减弱。因此,应规范发展我国的资产评估业和资信评级业。

中文参考文献

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房地产市场风险浅析

当前，房地产业已经成为国民经济发展的主要支柱产业之一。要保持房地产业的持续健康发展，必须继续保持旺盛的房地产有效需求。由于房屋是高价值的耐用商品，市场消费主体的中低收入阶层很难依靠自己的能力购房，必须借助相适应的银行信贷，才能将房地产的潜在需求转换成为真正的住宅需求。单一的房地产抵押贷款蕴藏着巨大的信用风险，尤其是贷款时间长，存在着经济周期波动和地域经济变动引发风险的可能，需要有多种融资形式和贷款担保机制来分散和分担风险。但目前住房贷款抵押手段单一，不仅使银行聚集越来越大的潜在风险，而且贷款门槛较高，限制了部分中低收入居民早日购房的意愿，金融机构和贷款客户普遍感到住房贷款涉及面广、手续繁杂、风险难以控制。建立和完善住宅贷款担保体系，可以起到分散银行金融风险、降低房地产贷款门槛、刺激房地产有效需求的作用。同时还为房地产贷款证券化提供了基础条件，是发展房地产金融业必不可少的内容之一。美国和加拿大政府根据当时的需要，都成立了政府的政策性担保机构，为中低收入家庭的住房贷款进行担保，并给予一定的政策优惠。在此基础上，由政府推动全社会市场化住宅贷款担保制度的实施，允许和鼓励商业性贷款担保机构的发展，建立政策性

贷款担保机构和商业性贷款担保并存的房地产贷款担保体系，根据不同目标群体，实现合理分工，公平竞争，保证了房地产业和房地产金融业发展的需要。综上所述，信贷政策既要防止引起房地产泡沫，防范金融风险；又要引导商业银行继续扩大个人住房抵押贷款覆盖面，支持中低收入家庭购买住房。仅仅依靠住房抵押贷款一种方式是不能做到两全其美的，应该开拓思路，寻求新的途径。为了使个人住房贷款业务达到规范、规模化运行，并与国际金融机制接轨，应将个人住房担保制度引入个人住房贷款业务中，以适应房地产金融业发展的客观需求。一、当前房地产信贷市场存在问题及风险分析 1998年以来，银行个人住房信贷保持了高速增长，直接拉动了住房需求，全国大部分地区房地产市场呈现出购销两旺的形势。但是，在个人住房贷款和个人住房消费双增长的同时，仍然存在着不可忽视的问题。（一）当前银行住宅抵押贷款方式使得房贷增长的同时银行金融风险也在聚集和增大

房地产证券化

房地产证券化房地产证券化，是指将对房地产的投资转化为证券形态，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为债权性质的有价证券形式。从广义上讲，房地产证券化可以分为以下四种形式。一是房地产企业进行股份制经营，包括直接或间接成为房地产上市公司，从而使一般房地产企业与证券相融合，也包括一般上市公司通过收购、兼并、控股投资房地产企业等形式进入房地产业，从而使上市公司与房地产业结合。二是以基金形式表现的证券化，有四种，第一种是消费基金，汇集居民以住房消费资金积累为目的的住房资金；第二种是投资基金，汇集投资者的资金投资于房地产的基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发；第三种是资产运营型基金，以房地产投资信托为代表，即不进行项目投资活动，而是直接运作房地产资产，由此而产生经济收益作为基金回报；第四种，在实际情况中，还存在已经具备权益关系但未以证券化方式表现的基金形式，它们只要将权益以有价证券形式表现出来就构成房地产证券化，可称之为“准房地产证券化”，这主要是住房公积金和住房合作社两大类形式。三是以债券形式表现的证券化，有两种主要形式：其一是直接发行的房地产项目债券，针对具体的房地产项目标的，由投资方或开发企业委托金融机构发行。其二是派生出来的债券，主要以资产支撑证券和抵押支撑证券为代表。资产支撑证券是目前国际资本市场发展最快、最具活力的证

券化形式，即以房地产资产（或房地产财产权利）为担保，靠该资产收益偿还的债券。四是住宅抵押贷款证券化，是指金融机构对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的，在贷款期限、利率、抵押范围、类型等方面具备共性的抵押贷款以发行债券的方式出售给投资者，包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种证券。它将使整个住房金融市场与资本市场直接联系，降低了金融机构开展住宅抵押贷款的成本，扩大融资渠道，并为广大投资者增加新的投资机会。房地产业是一个高投入的行业，高投入在带来高收益的同时也必然带来高风险。正是这种高投入、高风险的行业特性决定了房地产业和金融业如漆似胶的关系，房地产业的每一步发展都离不开金融业的支持，金融业的每一次创新也都会给房地产业带来巨大的发展空间。而我国多年以来形成的以银行为主要融资渠道的房地产金融体系僵化、单一，不仅使现有金融系统积累了大量的金融风险，而且客观上限制了房地产业的发展。随着我国住房制度的改革和房地产业建设的加快，突破房地产金融的瓶颈限制，加速房地产金融业的创新势在必行。房地产证券化正是在这样的呼唤中来到中国。房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表，是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。20世纪70年代以来，西方国家金融业发生了重大变化，一直占据金融业主导地位的银行业面临着挑战，而证券化却在竞争中得到了迅速发展，成为国际金融创新的三大主要趋势之一。在金融证

重庆房地产公司排名前50强

重庆房地产公司排名前50强小介绍：重庆龙湖企业拓展有限公司 1 重庆华宇物业(集团)有限公司 2 重庆市金科实业(集团)有限公司3 重庆隆鑫地产(集团)有限公司 4 重庆鲁能开发(集团)有限公司5 重庆同创置业(集团)有限公司 6 重庆东和实业(集团)有限公司 7 重庆光华房地产开发有限公司 8 重庆协信控股(集团)有限公司 9 重庆兴茂产业发展集团有限公司 10 重庆洋世达实业(集团)有限公司11 重庆海宇置业(集团)有限公司12 重庆渝高科技产业(集团)股份有限公司13 融侨锦江(重庆)房地产有限公司14 重庆源聚房地产开发有限公司 15 重庆鸥鹏物业开发有限公司 16 重庆南方集团有限公司 17 重庆港城房地产(集团)有限公司18 重庆升伟房地产集团有限公司 19 重庆晋愉地产(集团)股份有限公司20 重庆英利房地产开发有限公司 21

重庆财信房地产开发有限公司 22 重庆长安房地产开发有限公司 23 重庆珠江实业有限公司24 保利(重庆)投资实业有限公司 25 重庆力扬物业发展有限公司 26 重庆金阳房地产开发有限公司27 重庆香江高科地产发展有限公司 28 重庆市锦天置业(集团)有限公司 29 重庆庆隆屋业发展有限公司 30 重庆斌鑫集团有限公司31 重庆渝开发股份有限公司 32 重庆天景置业有限公司 33 重庆北城置业有限公司34 重庆大川集团房地产开发有限公司 35 重庆东海房地产开发(集团)有限公司36 重庆浦辉房地产开发有限公司37 重庆聚丰房地产开发(集团)有限公司38 重庆市人和房地产发展有限公司 39 重庆市元方房地产开发有限公司40 重庆金鹏物业(集团)有限公司41 重庆聚富房地产开发有限公司 42 重庆世家地产发展有限公司 43

重庆市房地产市场存在的问题及对策分析

模板1：重庆市房地产市场存在的问题及对策分析 1.绪论 1.1问题的提出及研究意义 1.1.1问题的提出房地产市场在实际运行过程中，由于受到资源约束或消费约束而出现经济收缩阶段，并且因资源供给充裕或消费需求拉动而进入经济扩张阶段，周而复始、循环往复，由此构成房地产市场的周期波动现象，根据发达国家或地区的经验，每个国家或地区房地产业的发展都会有一定波动周期，各国或各地区波动的周期长度也不尽相同，中国的房地产业发展过程也存在着明显的周期波动特点。那么中国的房地产周期波动的特点是什么?是否存在着波动规律?这种波动规律又是否如传统理论界所认为的那样，是一种周期性规律，还是有其他规律，如何来描述这种规律，并且能否根据这种波动规律，对今后一个时期内的房地产发展趋势做出比较准确的预测。这些都是研究房地产周期波动所要解决的问题。研究房地产周期波动是对房地产市场正确认识的需要，是房地产市场化和对房地产管理体制重新认识的需要，也是适应新的国际环境和宏观调控的需要。 1.1.2研究意义中国房地产经济的发展与整个国民经济的发展一样具有周期性，这是绝大多数经济学家的一致看法。随着改革开放的深化和市场化进程的加快，房地产业己经形成为一个独立的产业部门，获得了迅速的发展并愈来愈显示出其发展的周期性波动。而房地产业己逐步成为我国新的经济增长点，因此研究房地产经济周期波动具有很深的意义。选择这个课题的学术意义主要表现在以下几个方面:第一，可以明确房地产业经济运行过程中是否存在着经济的周期性波动。可以了解波动的规律性、周期性，促进房地产周期理论的完善和发展。有助于房地产周期理

ABS专题房地产资产证券化全解析

【ABS专题】房地产资产证券化全解析超过万亿的巨大市场前景，房地产资产证券化作为化解房地产库存的一个重要途径而被中央文件所提及，让众多资本机构觊觎这个万亿海洋。房地产资产证券化的底层资产主要包括两方面： 1、不动产，即我们经常提到的REITs或者是类REITs； 2、债权，债权又分为既有债权和未来债权。一、房地产投资信托（REITs） 1、什么是REITs？与我们通常讲的类REITs产品有什么区别？简单讲，REITs好比房地产的IPO，一般都是将房地产或持有房地产的项目公司股权装入特殊目的载体，以房地产租金以及房地产变现收入（包括房地产的增值收益）作为投资者本息收入的主要来源。以特殊目的载体是公司为例，投资者投资了REITs份额，相当于投资了一家只拥有房地产资产并以持有房地产为业的公司（各国对REITS持有房地产的比例要求不同，一般至少要求高于70%以上）。在这个架构下，REITs投资者可以真正分享房地产的增值收益，而并非是固定收益类产品或是融资主体通过一定期限实现融资需求后回购房地产。在国际市场上，一般都要求REITs上市，也就是说一支真正的REITs在二级市场交易非常活跃。我们常常说的类REITs产品主要是以房地产租金支撑产品的利息，但是无法覆盖产品的本金；如果REITs产品流动性非常强的话，本金偿付问题就不那么突出，就像股票一样，是可以通过二级市场交易来提供流动性支撑。另一方面，持有REITs份额，就相当于持实质上有了房地产，如果房地产涨幅巨大，那么在短短的几年时间内投资者获得的收益可能就实现本金回收了；反之，一个真正的REITs，本金偿还也需要靠房地产自身的处置实现。 2、关于REITs的结构标准REITs所采取的结构包括公司、信托以及合伙等。其中，信托方式对我国比较具有借鉴意义。比如新加坡、我国台湾地区以及香港地区，都采用了信托结构。下面是香港REITs的典型框架图：

中国房地产企业排名榜前100强

中国房地产企业排名榜前100强 ◇1.万科企业股份有限公司 ◇2.上海绿地(集团)有限公司 ◇3.顺驰中国控股有限公司 ◇4.碧桂园集团 ◇5.中海地产股份有限公司 ◇6.广州恒大实业集团有限公司 ◇7江苏高力集团有限公司 ◇8 合生创展集团有限公司 ◇9 广州富力地产股份有限公司 ◇10 绿城房地产集团有限公司 ◇11 雅居乐地产控股有限公司 ◇12 卓达集团 ◇13 百仕达地产有限公司 ◇14 中体奥林匹克花园管理集团 ◇15 大华集团 ◇16 四川蓝光实业集团有限公司 ◇17 浙江华门房地产集团有限公司 ◇18 园城实业集团有限公司 ◇19 新世界中国地产有限公司 ◇20 SOHO(中国)有限公司 ◇21 苏州工业园区建屋发展集团有限公司 ◇22 广州颐和集团有限公司 ◇23 华润置地（北京）股份有限公司 ◇24 招商局地产控股股份有限公司 ◇25 金地(集团)股份有限公司 ◇26 江苏华厦融创置地集团有限公司 ◇27 北京万通地产股份有限公司 ◇28 中华企业股份有限公司 ◇29 南方香江集团有限公司 ◇30 复地（集团）股份有限公司 ◇31 江苏新城房产股份有限公司

◇32 金融街控股股份有限公司 ◇33 上海城开(集团)有限公司 ◇34 天津泰达集团有限公司 ◇35 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 ◇36 宁波联合建设开发有限公司 ◇37 北京金源鸿大房地产有限公司 ◇38 北京城建投资发展股份有限公司 ◇39 重庆华宇物业(集团)有限公司 ◇40 北京住总集团有限责任公司 ◇41 绿都控股集团有限公司 ◇42 宁波维科置业有限公司 ◇43 苏州新区高新技术产业股份有限公司 ◇44 浙江国际嘉业房地产开发有限公司 ◇45 天津优联投资发展集团有限公司 ◇46 上海宝华企业集团有限公司 ◇47 深圳市振业（集团）股份有限公司 ◇48 天安中国投资有限公司 ◇49 上海置业有限公司 ◇50 苏州中茵集团有限公司 ◇51 上海金桥集团有限公司 ◇52 深圳市南光(集团)股份有限公司 ◇53 今典投资（集团）有限公司 ◇54 宝龙集团发展有限公司 ◇55 深圳市长城投资控股股份有限公司 ◇56北京北辰实业股份有限公司 ◇57 南京栖霞建设股份有限公司 ◇58 北京城建兴华地产有限公司 ◇59 上海实业发展股份有限公司 ◇60 深圳泰然(集团)股份有限公司 ◇61 厦门国贸集团股份有限公司 ◇62 宁波雅戈尔置业有限公司 ◇63 北京市华远地产股份有限公司

上海房地产的18种融资渠道

上海房地产的18种融资渠道房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构。 1．自有资金：开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。 2．预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。 3．建设单位垫资：一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。

房地产风险与对策

房地产风险与对策文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

房地产开发公司风险与对策 13工管童斌 13工管杨娇娇一、房地产开发公司经营范围：本公司主营房地产开发、建设、销售、出租。二、房地产开发项目风险： 1.决策风险决策阶段是房地产开发过程中一个重要的环节，在本阶段，通过对政治、经济和社会发展趋势的研究，综合分析市场的供需情况、城市规划、产业政策、国家宏观经济政策等，制定房地产开发项目策略，以确定房地产开发项目经营的类型和时机。房地产行业与国民经济的发展密切相关，受政策的影响很大，政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境保护的要求，以及对投资规模、投资方向和税收的控制等，都会对房地产开发项目构成风险。项目的开发类型定位对项目的成功与否至关重要，房地产土建工程一旦完成，很难再就房地产的开发类型进行更改。 2.土地风险土地是房地产开发项目的基础，对房地产开发项目影响很大。土地所处区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素产生的综合效应，决定着土地的潜在收益能力，是影响房地产投资风险的决定性因素。土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度等。土地要通过公开拍卖、招标、协议出让等方式取得，在取得土地的过程中，对土地的价格定位、竞标方式的选择等都可能造成土地风险。土地在竞标成功后，一般面临大量的征地、拆迁、安置和补偿工作，并且涉及许多法律，使开发商面临各种复杂情况。因而，拆迁也会给房地产开发项目带来风险。有的开发商为了战略考虑，对土地进行储备，在土地价格比较低的时候买进土地，从而获得更多的利润，但在土地储备过程中，可能面临土地收回、土地政策变动等风险。 3.设计风险

中国十大房地产公司排名

中国十大房地产公司排名建筑与经济2010-03-29 15:58:32 阅读1948 评论1 字号：大中小订阅万科（Vanke) 公司前身为成立于1984年的深圳现代科教仪器展销中心，1987年3月更名为“深圳现代企业有限公司”，同年11月进行股份制改组，并向社会发行股票。1988年深万科股票在深圳特区证券公司挂牌，1991年1月29日“深万科A”在深圳证券交易所上市，上市首日开盘价14.58元，1993年4月首次发行B股，同年5月28日“深万科B”上市。中海地产中海地产集团有限公司是香港中国海外集团有限公司控股的属下企业，在香港交易所上市的地产公司。主要业务是物业发展及投资、楼宇及土木建筑、基础工程及项目管理、房地产代理及管理，以及基建项目投资。是恒生指数成份股(蓝筹股)。合生创展民营企业家朱孟依先生于1992年成立，1998年在香港联合交易所有限公司主板上市，是以发展中高档大型住宅地产物业为主的大型地产集团。主要业务是投资控股、物业发展、物业投资及物业管理业务。保利地产

中国保利集团旗下的大型房地产国有企业。公司总部设在广东广州。1992年底成立后开始进入房地产行业，在坚持以中高端精品住宅开发为主。1983年，解放军总参谋部、中国联合组建一家对外贸易公司，起名“保利”，保卫胜利之意。英文前缀词POLY-有“多”“聚”的含义，与中文“保利”一词发音相同且寓意也契合。保利集团的主标志，取英文“PLA”（中国人民解放军缩写）、“POLY”、“POWER”等单词首字母P变形而来。一大批老一辈国家领导人都在保利。碧桂园(Country Garden 名字来自广东顺德的“碧江”和“桂山”合称而成。物业买家大多数是香港人，用途是香港人的渡假屋（香港亲朋假日社交联谊）、安顿在内地居住的家人、或者退休回乡的长者父母。碧桂园根据社会和人居发展的需求，不断丰富“大规模社区+优美环境+优质产品+优质管理服务+超级配套体系+合理定价” 为内涵的碧桂园家园模式。首都开发由城开集团与天鸿集团合并重组，于2005年12月10日正式挂牌成立的国有大型房地产开发企业。2008年奥运会重大工程项目中，两大集团也是重要的投资建设者。恒大地产恒大地产集团是集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化大型房地产综合企业，连续五年荣登中国房地产企业10强。拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级资质的建筑设计规划研究

房地产企业各类证券化产品及风险分析

房地产企业各类证券化产品及风险分析研究背景：近年来，我国对房地产行业实现强监管政策，鼓励房地产企业去杠杆；此外，自2016年四季度以来，我国房地产企业开发贷、公司债以及非标融资等融资渠道先后收紧，外部环境的变化使得具有优化财务报表、降低融资成本、实现经营模式创新等多重特点的资产证券化产品，在房企融资过程中得到更为广泛的应用。随着房地产企业再融资空间的不断收紧、信用债迎来偿债高峰，房企的流动性安全持续成为市场关注焦点，但由于资产证券化产品的复杂性，房企参与该类产品的融资而带来的信用风险提升相对隐蔽，这成为本文研究的初衷。对于目前发行的相关资产证券化产品而言，无论房地产企业在交易结构中担任的具体角色如何，资产证券化融资产品的发行往往会增加参与房企的实际债务负担，增加企业或有风险，降低其长期偿债能力，并通过影响特定时点上企业的存量和流量现金流的方式导致房地产企业短期内流动性风险的增加，进而增加房地产企业的信用风险。上述信用风险的提升往往无法从房地产企业的财务报表上得到充分体现，更应引起投资人的持续关注和纳入信用评级机构的考察体系。一、房地产企业资产证券化融资产品分类资产证券化是指一种将缺乏流动性，但具有未来稳定可预期现金流入的资产打包收集起来，建立资产池，并通过结构性重组方式，将资产转变成可以在金融市场上出售和流通证券的融资技术。具体来看，我国房企发行的主要资产证券化产品有以下类别：?REITs类标准REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。房地产信托投资基金通过集中投资于可带来收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅，以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。该类产品权益类属性较为明显。由于国内尚未推出严格意义上REITs的相关法律法规，目前在市场上发行的产品均为类REITs产品，类REITs产品同成熟市场REITs产品相比在交易结构、税负水平、运营方式收入来源、收益分配方式、募集范围等方面具有一定差异；具有权益+债权属性，且因刚性回购、差额支付等交易安排的设置使得此类产品普遍债权属性更为明显。 ?CMBS类 CMBS通常以商业房地产为抵押，以相关商业房地产未来收入（如租金、物业费、管理费等）为主要本息偿还来源的资产支持证券产品。CMBS产品其优势在于可以突破银行经营性物业贷款的限制，融资不完全依赖于借款人的主体信用，附以物业定性及定量分析，评估

房地产行业税收管理中存在的问题及对策

房地产行业税收管理中存在的问题及对策一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。

房地产开发存在的问题及对策

关于房地产开发在企业项目管理中存在的问题及对策一、目前我国房地产开发项目管理存在的主要问题 1、项目方案确定阶段存在的问题项目方案的确定，作为开发商还是能够足够重视的，但开发商往往没有按照规范程序进行运作，使得这个阶段的工作存在一些不足。首先，缺乏充分的市场调研。一些房地产开发企业在拿到项目后，为了尽快实现效益，没有经过充分的市场调研，匆忙确定方案，仅就目前市场什么赚钱，就开发什么，由于只是简单地模仿别人，在同类开发产品中，没有自己的特色，从而在市场上缺乏吸引力，始终滞后于别人。另外，由于决策层缺乏市场调研的支柱，房地产开发企业项目管理存在的问题及对策吴小琴西安天地源房地产开发有限公司710015摘要文章从房地产开发中项目管理的角度，分析了目前我国房地产开发中存在的主要问题，并提出相应的对策。关键词房地产企业；项目管理；问题；对策往往在方案决策阶段可能会出现失误，增大了企业的风险。因此开发商在项目方案确定前，必须做好充分的市场调研工作。其次，缺乏品牌、精品意识。由于企业以利润最大化为根本目的，一些开发企业为了追求高额利润，在方案确定阶段，考虑过多的是如何从这个项目上多赚钱，而忽视产品的精品意识，企业的品牌形象。企业要想谋求长远发展，在方案确定阶段必须具备“精品意识、品牌形象”的战略眼光。这本身对企业来说也是一种无形资产，否则，在现代社会中企业将无法生存。此外，没有较为全面和实际的投资估算报告。开发商取得一个新项目后，往往只是做项目概算报告，而一旦项目的方案、功能等确定后，并没有针对确定后的方案做投资估算报告，只有项目工程招标造价资料。由于工程造价只是项目投资的一部分，如果项目开工前没有一个全面和较为实际的投资估算，项目实施过程将无法准确地进行投资控制。常常一个项目全部竣工后，投资额大大超过计划投资额。 2、施工图设计管理方面现阶段房地产开发企业对于图纸设计阶段的管理工作可以说是很少，甚至是一片空白。绝大多数开发商可能认为，方案、功能确定后交设计单位设计，具体事情那是设计院的事，房地产开发公司对这些专业设计的管理能力弱，加上多数设计人员无成本概念、无创造附加价值的能力、图纸错误多、欠缺细部设计图纸。开发商只注重施工现场的成本、质量控制，而忽视设计阶段的成本、质量控制。首先没有具有详细和明确要求的设计委托书。一些企业为了尽快拿到图纸，在功能和要求还不确切的情况下，就要求设计院设计图纸，这样

房地产证券化

我国房地产证券化—— 之商业地产证券化与住房抵押贷款证券化房产0801 刘巨袁健摘要：在世界金融证券化浪潮中，房地产证券化成了金融银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主要类容之一。而我国房地产行业现状看来，商业地产在将来的发展有很大空间，住宅地产则需要发展住房抵押贷款二级市场。因此，我们着重讨论了商业地产证券化的重要性和住房抵押贷款证券化。关键词：房地产证券化；商业地产证券化；住房抵押贷款证券化第一篇商业地产证券化的重要性从6月20日起，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是半年内第6次上调了。按5月末人民币存款余额76.73万亿元计算，本次上调存准率将直接冻资3836.5亿元。全国房地产开发企业资金问题已渐接近预警区，无疑，融资之困会渐浮出水面。其实，投资渠道窄、开发商资金短缺等问题一直困扰着这一行业的发展。商业地产不同于住宅的开发，商业地产一直处于开发周期长、资金占用数额大、回笼资金缓慢的状态。一个大型商业项目动辄数十亿元以上的投资，仅靠开发企业自有资金肯定是不够的。比如做只租不售的长线经营，那就必须找到能够为其提供资金支持的合作者。因资金量需求比较大，任何个人或机构想独立持有商业物业的难度非常大。开发商筹措资金，首先考虑的是低成本的银行信贷。这是传统的商业思想，通过与银行的金融资本合作，既规避了单一投资的风险，又可以获得一个比较稳定合理的投资回报。但是由于受到楼市调控政策的影响，银行贷款收紧。但是如果采取出售商铺的资金回笼方法，则对商业地产的后期经营管理无疑是釜底抽薪，最终会导致整个项目的失败。如果资金问题得不到有效的解决，观念的转变也将难以实现，这种“先天不足”无疑限制了开发企业在商业地产领域大展拳脚。因此，最近，一些开发商开始参与到私募、信托等融资新渠道。这些行为背后的利益动机很容易理解。而这些行为所表现出来的征兆却更让人激动。无论是私募基金、信托、项目融资还是金融租赁，这些在金融界被应用的模式正渐渐进入商业地产领域。这是一个信号，因为在众多融资渠道面前，不同的企业可以选择适合自己的不同的融资方式，有效解决商业地产企业融资渠道的问题，房地产证券化趋势渐显现其重要性。 “一些外资收购中国商业地产的背后，几乎都有证券化的结构安排。”一位房地产律师说，“澳大利亚麦格理银行收购大连万达集团商业地产就是典型例子。”这个精巧的证券化项

房地产资产证券化的定义及主要形式

试论当今中国房地产资产证券化进行融资内容提要：房地产资产证券化主要有四种形式，即表外处理、表内处理、抵押贷款证券化、房地产融资租赁资产证券化。目前国内大多使用的是表内处理方式。我国房地产资产证券化刚刚起步，有很多问题需要解决，但实行资产证券化这种融资方式是不可阻挡的趋势。关键词：资产证券化金融机构日前，由于国家加大对房地产的宏观调控，房地产投资商的资金来源大量紧缩，引起房地产界轩然大波。各相关人士纷纷发表观点，探讨房地产融资新渠道。在各种渠道当中，一个在国外已经成熟的方法受到人们的密切关注，那就是房地产的资产证券化。一、房地产资产证券化的定义及主要形式房地产资产证券化，是指从事房地产的企业以及其他金融机构将其所拥有的资产转换成股票、股份或债券，发行到证券市场上进行自由交易，使房地产资本的运转社会化。房地产资产证券化最早是在60年代的美国兴起于住房抵押证券，并在80年代广泛扩大到其他行业。和其他行业的资产证券化相同，房地产资产证券化是将企业不流通的存量资产或可预见的未来收益构造和转变成为可流通的金融产品的过程。房地产证券化的发展需依托完备而发达的社会资本市场，将房地产资产社会化。在金融界，房地产资产证券化的形式有很多种，归纳起来目前业内主要有以下四类：1、表外处理——以销售实现的证券化房地产公司将自有资产出售给SPV（专业操作资产证券化的中介机构）。该资产经出售后与原公司（发起人）的债务隔离。SPV通过中介使该资产信用提高（资产收益保证担保、保险、发起人连带偿付责任等）。由投资银行进行证券化设计，向投资人发行ABS（信贷资产证券化）收回现金用于向发起人购买资产。 2、表内处理——以资产担保而融资的证券化

我国房地产开发企业面临的问题及对策

我国房地产开发企业面临的问题及对策【摘要】在日趋激烈的市场竞争环境和复杂的宏观环境下，房地产市场呈现出供不应求向结构性过剩转变。大量的中小型房地产企业面临被迫退出市场的风险，而大型的房地产企业也到了一个需要重新思考企业发展战略的时刻。本文通过对房地产业现状的分析，探讨房地产开发企业存在的问题，并提出相应的意见及建议，以期提高房地产企业的竞争能力。【关键词】房地产行业房地产企业问题对策一、引言随着消费者购房消费日趋成熟，以及政府对房地产业发展宏观调控政策的不断出台和完善，房地产市场的竞争必将日趋激烈，房地产开发企业要想在竞争中获得优势，就必须提高企业竞争力，扩大企业的规模和知名度，从而带动整个房地产市场的日趋完善和成熟，更好地满足消费者的需求。然而我国房地产开发企业普遍存在竞争力不高的问题，既有房地产产业不发达和行业规范有待进一步完善的影响，也有企业自身的原因，提高房地产企业的竞争力就成为当下亟待解决的问题。二、房地产业现状分析（一）宏观经济的调整。由于中国房地产市场的特殊性，所以其与宏观经济存在着相互影响的关系。当前宏观经济面临新常态，将继续深化实施“稳增长、调结构、促转型、惠民生”

的战略，在此期间，房地产业在结构调整中的地位趋于下降但仍是稳增长的重要力量，由此，“稳”是房地产业在未来一年中的基本特点，在这样的特点下，窄幅震荡很可能成为房地产业的常态表现。（二）土地市场的变化。伴随地方政府推地节奏放缓和房企受存货与资金压力影响，企业投资放缓，拿地日趋谨慎，土地市场下行趋势更加明显，供求量持续下降且降幅扩大，市场持续走低加速降温。各能级城市土地市场分化进一步加剧，马太效应更加明显。但由于地方政府过度依赖土地财政，囤积土地，出售优质地块，使得地价继续成为推高房价和房价过高的主体因素。（三）金融市场的变化。房地产企业直接金融市场融资比重微升，间接融资比重微降，但信贷融资市场主导格局未变。其背后的机理来自三方面的因素的综合作用，其一是国家层面战略推动。其二是近两年持续收缩的房地产信贷政策迫使房地产企业增加直接融资。其三是IPO重新开闸。三、房地产开发企业存在的问题（一）开发企业数量多但规模小。目前我国房地产开发企业数量多、规模小，相对于发达国家，存在较大差距。这样不仅分散了有限的投资资金，还引发了行业内部的恶性竞争，导致开发的房屋质量差、不能按期交房，老百姓投诉不断，从整体上影响了房地产开发企业的公众形象。（二）人才紧缺，专业化经营人才需求增大。我国房地产

房地产资产证券化的定义及主要形式

试论当今中国房地产资产证券化进行融资内容提要：房地产资产证券化主要有四种形式，即表外处理、表内处理、抵押贷款证券化、房地产融资租赁资产证券化。目前国内大多使用的是表内处理方式。我国房地产资产证券化刚刚起步，有很多问题需要解决，但实行资产证券化这种融资方式是不可阻挡的趋势。关键词：资产证券化金融机构日前，由于国家加大对房地产的宏观调控，房地产投资商的资金来源大量紧缩，引起房地产界轩然大波。各相关人士纷纷发表观点，探讨房地产融资新渠道。在各种渠道当中，一个在国外已经成熟的方法受到人们的密切关注，那就是房地产的资产证券化。一、房地产资产证券化的定义及主要形式房地产资产证券化，是指从事房地产的企业以及其他金融机构将其所拥有的资产转换成股票、股份或债券，发行到证券市场上进行自由交易，使房地产资本的运转社会化。房地产资产证券化最早是在60年代的美国兴起于住房抵押证券，并在80年代广泛扩大到其他行业。和其他行业的资产证券化相同，房地产资产证券化是将企业不流通的存量资产或可预见的未来收益构造和转变成为可流通的金融产品的过程。房地产证券化的发展需依托完备而发达的社会资本市场，将房地产资产社会化。在金融界，房地产资产证券化的形式有很多种，归纳起来目前业内主要有以下四类： 1、表外处理——以销售实现的证券化房地产公司将自有资产出售给SPV（专业操作资产证券化的中介机构）。该资产经出售后与原公司（发起人）的债务隔离。SPV通过中介使该资产信用提高（资产收益保证担保、保险、发起人连带偿付责任等）。由投资银行进行证券化设计，向投资人发行ABS（信贷资产证券化）收回现金用于向发起人购买资产。 2、表内处理——以资产担保而融资的证券化房地产公司将自己名下的资产收益出售给SPV，向投资人发行ABS融资。由于该资产没有实现销售，房地产公司是以该资产为证券偿付的抵押担保，该资产还在发起人的资产负债表上。 3、抵押贷款证券化由贷款银行将抵押贷款本息收益组合，出售给SPV，并通过投资银行发行资产支持证券的过程。它使银行的长期贷款变成可流通的证券加速了银行资金周转，降低

房地产证券化风险分析

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/a918036400.html, 房地产证券化风险分析作者：李强来源：《合作经济与科技》2008年第02期房地产抵押贷款证券化即抵押债权证券化，是房地产证券化的一种，它是指房地产抵押贷款机构将其所持有的抵押债权汇集形成一个资产池，按同质性重组为抵押贷款库，然后出售给一个特定目的公司（SPV），特定目的公司对贷款库中的资产重新包装组合，经过政府机构或私人机构的担保和信用加强，以证券的形式出售给投资者的融资过程。当前，我国房地产业面临着结构性调整，激活房地产次级市场，盘活存量，改善增量十分必要，而激活房地产市场和扩大内需都需要巨额资金。在银行信贷资金的投入和引进外资投入都相继乏力而期限较短的居民储蓄存款难以有效地为房地产业融通长期资金的情况下，推行房地产证券化可以直接向社会融资，且融资规模可不受银行等中介机构的制约。房地产证券化可以有效地稀释、分散风险。首先，证券化不仅满足了房地产发展的资金需求，而且增强了房地产的流动性、变现性，并使巨额房地产投资的组合成为可能，从而降低总体风险，如供求变化及人们偏好带来的市场风险和通货膨胀带来的货币购买力风险。其次，证券化使房地产业的投资者与经营者分开，体现了现代企业制度对所有者与经营者分开的要求，有利于提高行业经营水平，提高资本的利用率，从而降低个体风险。推行房地产证券化，不仅可以防范和化解风险，而且还可以解决由于房地产贷款规模急剧扩大后造成的长期住房信贷资金来源不足问题。一、证券化面临的风险抵押贷款证券化在我国还处于试验阶段，特别是房地产资产证券化本身具有一定的风险，如募集资金失败的风险、代理关系的风险和易受房地产市场与利率市场波动的影响等。目前，我国住房抵押贷款证券化在供给上的障碍有一级市场欠发达、政府与有关部门认识不统一、商业银行参与的动力不足；在需求上的障碍有能够参与证券投资的投资者很少，且能够真正用于投资的资金规模也很有限，制度上的障碍表现为法制制度、会计制度和税收制度等方面，此外还缺乏权威的中介机构，真正实施起来困难重重。我国抵押贷款二级市场尚处于萌芽阶段，属于新生事物，存在较多风险和制约因素。房地产贷款证券化代表着一个履约、技术和结构技巧均衡的顶峰，如果这些因素中的任何一个环节出现故障，整个交易就会中断。在发行过程中最有可能发生的风险有： 1、发放机构和SPV的风险。资产证券化中，很重要的一点就是风险隔离，要求贷款发放机构以买卖的形式转移贷款是—种真实出售，以保证实现破产隔离，商业银行如果不将资产真实出售给SPV，贷款发放机构和SPV之间只是一种委托和受托关系，资产仍将留在银行的资

我国房地产抵押物风险分析及防范对策

【内容提要】近年来，经过国家一系列的宏观调控政策，房地产市场在经历了连续三年的高速增长之后，进入了调整回归的运行阶段。一旦房地产价格大幅下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。本文从抵押物贬值的角度分析了商业银行面临的风险，并在此基础上提出几点参考建议。一、引言从2005年商业银行的信贷余额来看，个人住房贷款、房地产开发类贷款及以房地产作为抵押物的流动资金贷款的余额较大，鉴于房地产价格正处于开始步入一个循环景气的下降通道之中，商业银行应加强对房地产行业的研究，对未来房地产价格走势进行分析，严格评估房产抵押物的价值，及时建立应对市场变化的全面管理机制。本文将从抵押物贬值的角度分析了商业银行面临的风险，并在此基础上提出几点参考建议。二、房地产抵押的类型房地产是房产和地产的总称，包含土地和土地的定着物。土地的定着物是指附着于土地，与土地在不可分离的状态下才能使用的物体，包括建筑物、构筑物等。依据房地产类型及开发程度，一般把房地产抵押分为土地抵押、在建工程及房屋期权的抵押和建成后的物业抵押三种类型；（一）土地抵押土地是房地产的一种原始状态，单纯地土地并不能满足人们人住的需要，只有通过投资才能达到为人类提供人住空间的目的。土地抵押按类别分为国有土地出让、国有行政划拨、集体土地使用权抵押三种形式。（二）在建工程及房屋期权的抵押在建工程抵押系指抵押人（主要是开发商）将“在建工程已完工部分连同其合法取得的土地使用权”抵押给抵押权人（银行）以获取在建工程继续建造的资金的行为。房屋期权抵押是指购房人在支付首期规定的房款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，而将的所购商品房抵押给银行，作为偿还购房款的担保行为。这种形式大多为居民采用分期偿还本金的抵押贷款购房模式。（三）建成后的物业抵押贷款建成后的物业按其特性分为商业、住宅、工业等类物业。这一部分物业显著标志是竣工后领取土地房屋产权证。建成后物业抵押贷款是指在物业不转移占用的情况下，将其房屋所有权连同土地使用权提供给抵押人作为履行债务的担保。三、房地产信贷业务中的抵押物风险分析（一）房地产开发贷款面临的抵押物贬值风险如房价持续下调，在房产销售不景气的市场环境下，开发商会面临预售资金难以及时回笼，使项目不能按计划完工，又进一步影响销售进度，致使贷款到期无法归还。在土地和建工程抵押评估时，土地使用权证基本是采用“获得土地的实际支付价格与评估时周边的土地实际价格就低法”确定的。近年来，土地价格飞快上涨，2002年以来土交易价格涨幅分别为10.2％，与同期房屋销售价格涨幅的9.7％相比，土地交易价格的涨幅持续高于同期房

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