中小城镇房地产建设存在的问题及对策研究
浅谈中小型房地产成本控制的现状与控制建议
浅谈中小型房地产成本控制的现状与控制建议随着房地产市场的持续发展，中小型房地产项目成本控制成为了开发商和投资者关注的焦点。
在竞争激烈的市场环境下，如何有效地控制成本，提高项目的竞争力，成为了中小型房地产项目的一项重要任务。
本文将从现状分析入手，探讨中小型房地产成本控制的现状以及控制建议。
1. 成本控制难度较大中小型房地产项目的规模相对较小，往往缺乏大型开发商的资源和资金实力。
成本控制难度较大，一些开发商在项目规划的初期并未重视成本问题，导致后期的成本控制困难重重。
2. 材料及施工成本上涨近年来，材料及施工成本逐年上涨，成为制约中小型房地产项目盈利的重要因素。
这些成本上涨主要与原材料价格上涨、用工成本增加等因素有关。
3. 投资成本逐年攀升随着房地产市场的火热，中小型房地产项目的土地成本、开发成本等投资成本逐年攀升，给项目的财务压力带来了更大的挑战。
4. 管理费用增加由于市场竞争激烈，中小型房地产项目为了提升竞争力，需要增加一定的管理费用来进行市场推广、品牌建设等，这些管理费用的增加也加大了项目的成本负担。
二、中小型房地产成本控制的建议1. 加强项目规划和预算管理中小型房地产项目在规划和预算管理上需要更加严谨，项目规划应充分考虑成本因素，合理控制投资规模，避免盲目扩张。
在项目预算管理上，需要根据项目实际情况，合理拟定预算，并在项目实施过程中进行严格控制。
2. 提高成本管理水平中小型房地产项目需要加强成本管理，建立完善的成本核算体系，实行精细化管理，通过压减开支、降低成本，提高效益。
3. 加强供应链管理在材料及施工成本上涨的情况下，中小型房地产项目需要加强供应链管理，与供应商建立长期稳定的合作关系，争取更优惠的价格，降低成本。
4. 注重人力资源管理人力资源是中小型房地产项目的重要成本，项目开发商需要注重人力资源的培训和激励，提高员工的工作效率，降低管理费用。
5. 鼓励技术创新中小型房地产项目需要鼓励技术创新，采用新的建筑材料和技术，提高施工效率，降低施工成本，从而降低项目总成本。
浅析中小型房地产项目建设管理中存在的问题及应对策略
浅析中小型房地产项目建设管理中存在的问题及应对策略通过对中小型房地产建设过程中存在的问题的剖析，着重分析了这些质量问题、隐患对住宅实体的使用功能、耐久性等的影响，提出了采取的应对策略。
标签：房屋工程质量；功能；耐久性；各方责任1、中小型房地产项目的建设现状近年来，房地产业获得井喷式的发展，不仅解决了人们住房难的问题，更重要的是改善了人们住房质量和居住条件，满足了不同层次的人们对居住提出的不同需求。
但是，在取得这一成就的同时，一些中小型房地产项目建设管理过程中存在的一些问题也不断暴露出来，诸如项目设计的深度不准问题；监理的专业性作用没有发挥出来的问题；施工项目的全过程质量管理、控制没有得到有效和全面的执行；政府监督处置的力度不很给力等，从而给房屋的使用功能和耐久性留下严重隐患，房屋质量得不到法律、法规规定的基本保证的现象频发，因此，有必要积极予以面对和解决之。
2、项目建设中存在的问题2.1设计深度不足，设计质量体系不完善由于中小型房地产项目的投资人多数为社会资本，组建房地产公司的目的就是为了赚钱，他们在选者设计人时多数都把价格压得很低，基本上是看谁的价格低选谁，而不是看谁的设计方案好选谁；而设计人为了能够保本经营很难组织大量的技术团队去对方案进行论证和分析，导致初步设计基本不做，套用或参考同类基础、户型等的图纸直接进行施工图设计。
因此，设计的深度、严谨及设计质量无法得到基本保证。
2.2监理的作用得不到发挥监理人的定位一直是尴尬的问题，他接受业主委托依法监理房屋项目，但是其行使职权又受到业主多方限制；他的收费又被业主压得很低，却又要求派出合规的管理人员；还要承担巨大的监理责任。
因此，实际上监理成了橡皮图章，监理工作很难依法开展、监理形同虚设，依靠监理进行工程监理，工程质量根本无法得到保证。
2.3施工质量控制受到严重挑战中小型房地产项目的建造模式多为融投资商、开发商、承包商及物业运营商四位一体的经营模式。
中小型房地产企业发展问题及建议
中小型房地产企业发展问题及建议一、当前存在主要问题1.企业自身定位不明确。
2.企业规模小、实力弱，抗风险能力差。
在当前市场低迷的情况下，中小房地产企业抗风险能力差的弱点将会进一步放大。
3.管理方式落后。
民营企业，管理方式落后，导致企业效率低下。
主要表现为：(1)企业管理制度不健全。
企业受本位思想影响严重，没有建立完整、规范的企业管理制度，企业高层管理人员的理念决定着企业的发展方向。
因而，企业的管理行为存在着很大的随意性，造成企业资源配置效率低下，阻碍了企业长远发展。
(2)重项目轻管理。
企业并不懂得企业管理的重要性，他们往往将企业管理片面地理解为一个个的项目，管理企业就是运作一个个项目，就像运作一单单生意一样。
这样的企业没有长期的发展战略，也没有研究适合企业发展的经营模式，企业的经营业绩完全依赖于某个项目的运营情况。
在市场低迷的情形下，这种企业的经营业绩会直线下滑。
(3)企业在管理上片面地将大型房地产企业的管理模式照搬到本企业，而不是根据企业自身的实际情况来制定适合于企业自身发展的管理模式。
这种照抄照搬的管理模式在很大程度上会影响企业的长远发展。
4.融资渠道狭窄，资金链不稳固。
5.人才匮乏，影响企业的持续发展。
目前，企业都面临着人才短缺的问题。
首先，企业实力弱、影响小、稳定性很差、人员流动性强，企业难以提供合适的薪金来吸引设计、营销、策划、管理等方面的人才加入。
其次：不愿培养企业自身的营销人员，过分依赖策划、宣传等手段，导致企业销售业绩不佳，影响企业的资金回笼。
再次，企业缺乏有效的人才激励机制，无法挽留高素质的人才，造成大量高素质人才向大型房地产企业流动，导致严重的人才短缺问题，影响了企业的长远发展。
二、提出的对策1.明确自身定位，制定长远的战略规划。
2.实施联合开发战略，降低经营风险。
3.规范管理方式，建立健全的管理机制。
在流程设计和任务节点分析的基础上制定各类管理标准;制度的建立必须按部门职能、组织结构、管理标准进行明晰的管理方案设计，把握适度平衡及人性化的原则，保证制度切实可行其次，要根据企业自身的实际情况，建立适合于企业自身发展的管理模式，不照抄照搬别的企业的管理模式。
浅谈中小城市房地产经济管理存在的若干问题及建议措施
济管理的重要性 出发 ， 分析 了目前我 国中小城 市房地 产经济管理 中存在的 问题 ， 并提 出针 对性建议举措 ， 以期通过分析 能 帮助相关管理人 员完善 管理制度 ， 调 整管理 方法 ， 切实促 进我国房地产经济的发展 。 关键词 ： 中小城市 ； 房地产 ； 管理举措 中图分类号 ： Ｆ ２ ９ ３ ． ３ 文献标识码 ： Ｂ 文章编 号 ： １ ６ ７ ２ — １ ６ ７ ５ （ ２ ０ １ ４） ０ ３ — ０ ２ ５ ９ — ０ ２
的需 要 。
提高房价 ， 形成恶性循环 ， 使房地产业的管理更加 困难 。
１ 做好 中小城市房地产经济管理 的重要性
１ ． １ 推 动我 国城 市化 建设 ， 提 高人 民生活 水 平
２ ． ２ 管理 观念 落后 ， 为经 济 管理带 来 困难
中小城市房地产业是在近几年才发展起来的， 相 比起大城市
２ ． ３ 管理 过于注 重形 式 ， 缺 乏有 效监 督 ， 市 场混 乱
经济管理 政策制定 的目的是为了规范房地产经营市场， 使房
１ ． ２ 规 范 的房产 市 场 ， 推 动房 产业 均衡 发展
但 目前看 来， 由于缺 乏必要的监督检查 由于我 国中小城市房地产市场 还不健全 ， 存在着炒房 、 囤房 地产 行业 快速 平稳发展， 政策 的实行成 了“ 摆设” 。首先 ， 由于受建筑材料价格上涨、 行为 ， 严重影 响着房地产行 业的健康发展 ， 做好 中小城市房地产 制度 ， 土地价格上涨等方 面的影响， 房屋价格 也在 不断上涨 ， 很多购房 经济管理可 以有效约束房地产经营者 的行为 ，从而 实现 房地产
中小城镇房地产建设存在的问题及对策研究
中小城镇房地产建设存在的问题及对策研究中小城镇房地产建设存在的问题及对策探究摘要：随着我国改革开放的深化和城镇化建设步伐的加快,房地产经济得到了迅猛发展。
在2010年到2011年度，由于国家调控措施的有效实行，一线城市及二线的较大城市的房价出现了缓慢稳定的回落。
但是，三线城市、中小城镇的房价却少有下降趋势有的甚至有明显上升趋势。
2011年1-4月房地产开发投资保持30以上的强劲增长，同期销售则明显放缓。
中国国家统计局5月公布，1-4月全国房地产开发投资同比增长34.3，较1-3月34.1略有加快。
房屋新开工面积增速也由23.4加速至24.4。
受此推动，同期城镇固定资产投资增长25.4。
由此可见，中小城镇房地产业也得到飞速发展,特别是发展较快的农村地区。
本文针对当前中小城镇房地产开发的现状和出现的问题,较为全面地阐述了这些问题的成因以及造成的不良后果,继而提出了相应的解决对策。
关键词：房地产房地产建设中小城镇1.中小城镇房地产发展的现状中小城镇是农村人口相对集中的地区,是区域经济的重要组成部分。
当前国家对房地产市场发展和社会主义新农村建设进行的一系列宏观调控,使得许多中小城镇借此新农村建设的契机,掀起了房地产“开发热”,为了换取经济的快速发展而盲目占用大量土地来开发商品房,并以非常优惠的价格吸引投资者,城市开发商也开始向农村转移,需求新的“经济增长点”。
但是中小城镇正在兴起的房地产“开发热”有悖于科学发展观的本质要求,与新农村的长远规划并不和谐。
从总体上看，我国目前经济发展水平普遍不高，使得小城镇的发展还处于起步阶段。
我国小城镇的形成有两种情形：一种是行政区划调整撤县改镇，这类小城镇规模较大，基础设施较为完备；另一种是世纪之交推进城镇化过程中，撤乡并镇而来，这类小城镇不论是规模还是基础设施都不如前者。
但是，这些小城镇在房地产建设中存在着一些共同的问题。
这些问题的存在既有机制的原因，又有观念的原因。
房地产行业存在的问题与整改措施
房地产行业存在的问题与整改措施一、引言房地产行业作为我国经济发展的重要支柱产业，对于推动经济增长、促进就业有着非常重要的作用。
然而，在迅猛发展的同时，也不可忽视房地产行业存在的一些问题。
本文将针对这些问题进行深入分析，并提出相应的整改措施，以期促进房地产行业可持续健康发展。
二、房地产市场波动风险较大1. 价格过高和泡沫风险：近年来，中国部分城市房价快速上涨并逐渐形成了明显的泡沫。
如果楼市遇到拐点或者政策调控干预，可能会导致投资回报率下降并带来巨额亏损。
2. 市场供需失衡：部分城市出现了严重供过于求和需求过旺盛的局面。
一方面，由于某些城市政府推土抑购等限制性政策导致购买力锁定在低利润群体；另一方面，在一线及核心二线城市人口密度较高且空间受限所以供求矛盾十分尖锐。
整改措施：一方面通过完善土地供给机制及稳定平衡楼市货币政策以减缓楼市波动计控的速度；另一方面，要建立健全房地产调控长效机制、加强对房价上涨较快城市的监测，并及时采取相应政策有针对性地遏制投资投机需求。
三、购房门槛高阻碍普通百姓住房需求1. 限购政策影响：某些城市出台了严格的限购政策，导致不少家庭难以获得居住权。
这种现象造成了很多人无法享受到合理价格和优质住房资源。
2. 户籍限制：落户问题也是迫切需要解决的一个问题。
许多大城市设置了高昂的落户门槛，这使得外来人口在就业后选择合适住房变得困难。
整改措施：推进户籍制度改革和异地安置政策，降低落户门槛；同时加大保障性安居工程建设力度，提高中小型公租房供应以满足普通百姓的住房需求，同时加大保障性安居工程建设力度。
四、商品房与市场价格虚高1. 价格形成方式不科学：现阶段商品房的定价主要由开发商决定，导致一些地区存在虚高现象。
这种情况下容易造成人们对于购买力的过度消耗，进而影响民众积极参与实体经济项目投资活动。
2. 土地出让制度问题：土地出让制度在规划设计环节，将增量用地按最终规模审批的做法也催生了问卷调查频繁上涨和资源僧多粥少等问题。
中小城市房地产发展问题探究
中小城市房地产发展问题探究改革开放以来，随着经济的快速发展，我国城市数量大幅增长，其中大多数为中小城市。
中小城市房地产发展起来是经济增长和宏观调控的必然结果，为了城市化进程的健康持续发展，做好中小城市房地产开发工作至关重要。
为此，对我国中小城市房地产业的现状做了简要分析，并提出发展对策。
标签：中小城市；房地产开发；城镇化；城市规划随着我国经济的发展和城市化进程的加快，中心城市不仅发挥集聚效应，其扩散效应也在逐步增强，单个中心城市的膨胀已退出主流，都市群和都市圈的成长成为主要发展模式，中国将逐步进入中小城市扩张向大城市发展的阶段，中小城市面临着快速发展的机遇。
1 中小城市房地产发展的机遇和风险我国有八成人口是农村人口，他们的主要居住地是农村，但农村人口城市化是不可阻挡的趋势。
美国的农村人口为7%，我国如此高的比例，其对城市发展的潜在需求是不容低估的，房地产业有着极大的发展空间，但房地产业的扩张主要集中在大城市，中小城市房地产业落后的局面亟待改善。
1.1 房地产业发展所面临的机遇城市化加快了中小城市的发展，大城市的房地产业一定程度上较为饱和，发展空间越来越狭窄，“地荒”成为许多房地产企业生存发展的难题，它们不得不将目光向还未开发起来的中小城市转移。
中小城市不发达，竞争不激烈，大城市的房地产开发公司所拥有的新的理念和管理模式在中小城市占有优势，有利于开发商尽快建立市场，因此发展潜力巨大，蕴藏着极大的机遇。
与此同时，中小城市的客观条件也适宜房地产业的发展。
中小城市的建设成本较低，在土地成本、建安成本、人力成本等方面都较为低廉，并且中小城市政府为了本地的发展，给予了房地产开发商许多土地政策、税收政策等优惠政策，为房地产业的发展助力。
1.2 房地产业发展所面临的挑战中小城市房地产开发同样存在着困难和风险。
中小城市与大城市相比，许多小区规划规划不合理的问题严重，住宅的规划较为老套，正规的小区物业管理的概念也没有形成，其城市的多样性和复杂性导致合理规划的难度加大，给房地产开发商的业务的施展形成了不小的阻力。
房地产行业存在的问题及整改措施
房地产行业存在的问题及整改措施一、问题的背景随着经济的发展，人们对居住条件的要求也不断提高，房地产行业作为满足人们住房需求的重要行业，发挥着不可忽视的作用。
然而，房地产行业在快速发展中也暴露出一系列问题，给社会经济发展带来了许多负面影响。
本文将就房地产行业存在的问题及整改措施进行探讨。
二、存在的问题1. 高房价问题目前，我国房地产市场普遍存在房价过高的问题，特别是一线城市及热点城市的房价猛涨，导致普通民众难以负担购房压力增大。
部分投资客投机炒房，房价被过度炒作，严重影响了居民的生活质量。
这种高房价现象也导致城市的人口积聚，进一步加大了城市资源的紧张程度。
2. 土地供应不足问题土地是房地产行业的基础，但现实中存在着土地供应不足的问题。
有些地方缺乏合理的土地供应机制，导致土地价格虚高。
此外，一些地方对土地投机开发，导致土地资源无法得到充分利用，浪费了宝贵的土地资源。
3. 房地产泡沫问题房地产泡沫是一个普遍存在的问题，当人们对房价的投资预期过高，导致房地产市场过度繁荣，市场泡沫风险暴露出来。
一旦泡沫破裂，将给整个经济体系带来巨大冲击。
此前发生的房地产泡沫问题严重损害了人们的财产安全和经济发展稳定。
4. 寡头垄断问题一些大型房地产开发商垄断市场，形成了寡头垄断现象。
这导致市场竞争程度不足，消费者的选择余地受限，价格难以合理调节。
寡头垄断的行为也可能引发不正当竞争和市场乱象，损害消费者利益。
5. 住房质量问题房地产行业在追求利润的同时，有的开发商为了降低成本，忽视了住房质量的问题。
一些民生问题，如房屋漏水、电线隐患、建筑安全等问题频繁出现，给居民的生活带来了安全隐患和质量问题。
三、整改措施针对房地产行业存在的问题，有必要采取一系列的整改措施来改善现状，让房地产行业更好地服务于人民群众，推动社会经济的健康发展。
1. 加大土地供应政府应加大土地供应，开发潜力区域，提高供应量来缓解土地供应短缺问题。
同时，建立健全土地供应机制，加强对土地开发利用的监管，遏制土地流转过程中的不正当行为，保证土地资源合理利用和公平分配。
小城镇房地产开发领域存在的问题与建议
小城镇房地产开发领域存在的问题与建议小城镇房地产开发领域存在的问题与建议近年来，随着城市房地产行业的蓬勃发展，小城镇的房地产开发也得到了政府的高度重视和大力支持，始终把发展城镇房地产开发作为促进乡镇经济和社会发展的一大战略，坚持高起点、高质量、高水平地抓好城镇的总体规划和房地产建设。
在政策保障上，加强和完善了集镇的基础设施与环境，改善了城镇的投资环境和人居环境，使城镇的房地产开发获得了蓬勃发展。
一方面创造了更多的就业机会，这在很大程度上解决了农村转移人口的后顾之忧，同时也为农村转移人口提供了良好的居住环境和生活环境。
另一方面，鼓励农村人口向城镇转移，有力地带动集镇房地产业的发展。
但同时，集镇房地产行业的开发还存在着一些不容忽视的问题。
一、房地产开发与管理相关政策的学习、宣传和实施情况为了更好的了解和掌握房产行业相关政策，服务社会，我镇相关部门积极学习房地产行业相关政策法规，如《城乡规划法》、《房地产管理法》、《商品房预售管理办法》、《市人民政府进一步加强和规范房地产管理工作的意见》等法规和政策性文件精神，积极宣传房地产管理方面的法律法规，向办事群众、企业宣传政策。
在政务中心设立政策咨询服务窗口，筛选熟悉法律法规、精通业务的人员提供咨询服务，介绍有关政策的出台背景等，帮助企业寻求解决问题的途径，力求让服务对象满意、让投资者满意。
印发房地产相关法规政策宣传单，加大政策宣传力度，让广大群众了解当前房地产行业有关政策法规，更好地维护自己的合法权益。
并严格按政策法规开展工作和实施。
但也存在着一些不足。
一是新的政策法规更新快，而相关工作人员知识更新跟不上步伐，导致工作脱节，凭经验办事。
二是部门工作人员系统培训学习较少，学习仅仅停留在依靠网络信息上。
三是城镇地方性相关政策法规不够完善，致使一些无章可循的现象出现。
二、房地产领域存在的问题（一）房地产开发土地利用不合理。
城镇房地产开发的投资主体是单个的城镇企业和城镇居民，资金实力比较弱，资金分布相对分散，房地产的开发水平比较低。
房地产工作中存在的问题及对策
房地产工作中存在的问题及对策随着经济发展和城市化进程不断推进，房地产行业已成为我国经济增长的重要支柱之一。
然而，在快速发展的背后，也暴露出了一系列问题。
本文将探讨当前房地产工作中存在的问题，并提出相应对策。
一、房价上涨过快近年来，房价上涨过快已成为社会关注的焦点。
一方面，供需失衡导致房屋供给量远远小于市场需求，从而推高了房价；另一方面，投资投机现象严重，大量炒房资金流入市场加剧了价格波动。
针对这一问题，应该采取以下对策：（1）加强土地供应管理。
通过合理规划土地资源利用，增加土地储备并优化配置方式，提高供应效率。
（2）完善住房保障体系。
加大公共租赁住房建设力度，改善政府购买服务方式并引导社会资本参与保障性住房项目。
（3）建立监管机制。
强化市场调控和监管力度，制定更加有效的调控政策，防范投机行为。
二、土地资源浪费当前，土地资源被过度开发和滥用的问题日益突出。
一方面，城市扩张带来了大量农田被征用，导致耕地面积减少；另一方面，城市建设中存在很多“小碎片”用地和低效利用现象。
为解决土地资源浪费问题，以下对策可供考虑：（1）严控用地总量。
“以人为本、科学发展”的原则下，合理规划土地使用总量，并对城乡建设用地进行管控。
（2）优化土地利用方式。
推动产业转型升级，加强城市更新与旧区改造，提高土地利用效率。
（3）加强生态保护。
坚持绿色可持续发展理念，在征收拆迁中注重生态环境保护，促进生态补偿和生态修复。
三、房屋质量不达标在一些房产项目中，偷工减料和低劣施工现象时有发生。
这种情况不仅影响了购房者的权益和正常居住环境，也损害了整个行业的声誉与信任。
针对房屋质量不达标问题，下面是一些建议的对策：（1）加强监督检查。
建立健全施工质量和安全监管机制，加大对开发商和施工单位的监督力度。
（2）完善法律法规。
修订和实施有关住宅建设与市场准入方面的相关法律法规，提高违法成本。
（3）加强行业自律。
房地产企业应积极倡导诚信经营理念，主动接受第三方评估机构评价，并将其作为竞争优势之一。
论文：小城镇房地产市场发展存在问题及对策
摘要本文首先研究了小城镇房地产市场存在的问题，这些问题包括市场信息不对称，供求结构矛盾明显，隐形交易活跃，土地资源浪费严重，生态环境意识淡薄，房地产建筑无特色，物业管理不规范。
其次，分析了上述问题出现的原因，这些原因包括市场发展不规范，住宅消费需求旺盛，用地审批不严格，土地规划滞后，开发企业素质不高，住房金融制度不完善。
在此基础上，本文从政府、开发商和消费者三个层面提出了解决上述问题的对策。
本文认为，政府应聚集发展小城镇产业，提高市场透明度，加强住房价格调控，建立金融支持系统，强化政府监管，编制科学规划。
房地产开发商应提升城镇建设特色，开发过程中保护环境，建立良好品牌形象。
消费者应该树立正确的消费观念，加强自身的维权意识。
最后，本文阐述了小城镇房地产发展前景。
关键词：房地产；小城镇；问题；对策AbstractThis paper firstly studies a series of problems in the development of small towns in the real estate market, and the problem include market information asymmetry, the structure of supply and demand contradictory, invisible transactions active, serious waste of land resources, consciousness of environmental protection, no characteristic of real estate construction, property management irregularities. Secondly this paper analyze the cause of the problems, which including the development of the market not standardized, demand for residential consumption rigid, land use approval not strict, land planning lag, the backwar technology of the construction, housing finance system not perfect. On the basis of these cause, I proposed countermeasure in this paper from three aspects. This paper thinks the government should develop small towns industry, enhance market transparency, strengthen housing price regulation, establish financial support system, strengthen government regulation, establish scientific planning. Real estate developers should enhance the characteristics of the urban construction, protect the environment, establish a good brand image. Consumers should also establish a correct concept of consumption and enhance their awareness of rights. Finally, this paper expound about the development prospect of small town real estate.Keywords: real estate; small town; problem; countermeasure目录目录摘要 (I)Abstract (I)一小城镇房地产市场发展存在的问题 (1)（一）市场信息不对称 (1)（二）供求结构矛盾明显 (2)（三）隐形交易活跃 (2)（四）土地资源浪费严重 (3)（五）生态环境意识淡薄 (3)（六）房地产建筑无特色 (4)（七）物业管理不规范 (4)二问题的成因分析 (5)（一）市场发展不规范 (5)（二）住宅消费需求旺盛 (5)（三）用地审批不严格 (6)（四）土地规划滞后 (6)（五）开发企业素质不高 (6)（六）住房金融制度不健全 (7)三解决的对策 (7)（一）政府的对策 (7)（二）房地产开发商的对策 (9)（三）消费者的对策 (10)四小城镇房地产发展前景 (11)（一）国家宏观政策导向 (11)（二）地方政府大力支持 (11)（三）企业发展需要 (11)（四）地方刚性需求增加 (12)结论 (12)参考文献 (12)致谢 (13)我国十三亿人口的三分之二在农村，解决农业、农村、农民的三农问题是国家全面建设小康社会的重要战略问题。
中小城镇房地产建设存在的问题及对策分析研究
中小城镇房地产建设存在的问题及对策探究摘要：随着我国改革开放的深化和城镇化建设步伐的加快,房地产经济得到了迅猛发展。
在2018年到2018年度，由于国家调控措施的有效实行，一线城市及二线的较大城市的房价出现了缓慢稳定的回落。
但是，三线城市、中小城镇的房价却少有下降趋势有的甚至有明显上升趋势。
2018年1-4月房地产开发投资保持30以上的强劲增长，同期销售则明显放缓。
中国国家统计局5月公布，1-4月全国房地产开发投资同比增长34.3，较1-3月34.1略有加快。
房屋新开工面积增速也由23.4加速至24.4。
受此推动，同期城镇固定资产投资增长25.4。
由此可见，中小城镇房地产业也得到飞速发展,特别是发展较快的农村地区。
本文针对当前中小城镇房地产开发的现状和出现的问题,较为全面地阐述了这些问题的成因以及造成的不良后果,继而提出了相应的解决对策。
关键词：房地产房地产建设中小城镇1.中小城镇房地产发展的现状中小城镇是农村人口相对集中的地区,是区域经济的重要组成部分。
当前国家对房地产市场发展和社会主义新农村建设进行的一系列宏观调控,使得许多中小城镇借此新农村建设的契机,掀起了房地产“开发热”,为了换取经济的快速发展而盲目占用大量土地来开发商品房,并以非常优惠的价格吸引投资者,城市开发商也开始向农村转移,需求新的“经济增长点”。
但是中小城镇正在兴起的房地产“开发热”有悖于科学发展观的本质要求,与新农村的长远规划并不和谐。
从总体上看，我国目前经济发展水平普遍不高，使得小城镇的发展还处于起步阶段。
我国小城镇的形成有两种情形：一种是行政区划调整撤县改镇，这类小城镇规模较大，基础设施较为完备；另一种是世纪之交推进城镇化过程中，撤乡并镇而来，这类小城镇不论是规模还是基础设施都不如前者。
但是，这些小城镇在房地产建设中存在着一些共同的问题。
这些问题的存在既有机制的原因，又有观念的原因。
下面我们逐个加以分析。
2.中小城镇房地产发展中存在的问题房地产规划意识淡薄,规划滞后,房地产市场结构性供需不平衡。
谈中小房地产企业面临的问题及发展对策
谈中小房地产企业面临的问题及发展对策房地产业已成为我国国民经济的支柱产业，经过20多年的发展，取得了很大的成绩，但同时也暴露了很多问题。
自2003年开始，国家出台了一系列的宏观调控政策，旨在引导房地产企业的健康发展,这些政策对中小房地产企业构成了巨大的冲击。
针对中小房地产企业发展面临的问题，提出了相应的发展对策。
标签：政策中小房地产企业问题对策改革开放以来,房地产行业因其关联度高、带动性强,对国民经济贡献大的特点,成为我国社会主义市场经济的基本支撑点,其中星罗棋布的中小房地产企业(根据《中小企业标准暂行规定》，依职工人数、销售额、资产总额等指标进行划分，我国至少有90%以上的房地产开发企业属于中小企业。
)对于改善居住条件、增加就业、促进国民经济发展、减弱经济波动起到重要的作用。
经过20多年的发展,我国房地产行业积累了一定的经验,也出现了一些问题。
自2003年开始,国家出台了一系列的宏观调控政策,旨在通过紧缩房地产企业赖以生存的两大因素——资金和土地,来引导房地产企业的健康发展。
这些调控政策对于企业规模小、资金实力弱、竞争能力差的中小房地产企业构成了巨大的冲击。
中小房地产企业如何在竞争中寻求发展是面临的普遍问题。
一、中小房地产企业面临的问题1.信贷融资困难2001年6月，中国人民银行发出了关于规范住房金融业务的通知，要求住房开发贷款的发放对象应为信用等级较高的开发企业，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30％；对于借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须具备多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的条件；个人申请商业用房抵押贷款的比例不得超过60％，最长期限不得超过10年，而且只能是现房。
这些规定不但使信用程度不高的中小开发企业难于取得开发性贷款，也因住房抵押贷款申请时间随着住宅建设形象进度要求的提高而推迟，使通过销售期房回笼资金的速度更慢，因此开发商建房自有资金的需要量自然就会加大。
小城镇建设中房地产开发的问题及作用探究
小城镇建设中房地产开发的问题及作用探究摘要：小城镇的发展是区域经济发展的必然结果，也将促进促进区域经济的发展。
小城镇房地产的发展，能够带动城镇相关产业的发展，解决大量农村剩余劳动力就业问题。
通过对小城镇建设中房地产开发重要性的认识和解决发展中存在的问题，能够促进小城镇科学、合理发展。
关键词：小城镇建设；房地产开发；作用；问题一、小城镇建设中房地产开发应注意的问题（一）房地产开发应以城市总体规划作指导城镇发展房地产不能仅仅追求短期利益，应合理在城市合理规划下进行房地产开发。
房地产企业在追求短期利益的过程中可能会损害小城镇的长远发展，当地政府应对城市发展进行整体规划，从长远考虑城市发展，保证城市未定、协调发展。
一些盲目地房地产开发，难以协调各个功能区的资源配置，出现务工人员住房困难、子女上学难，局部交通堵塞等问题。
房屋建设成本高，建设之后长期影响城市区域功能和形象，小城镇发展中应重视城市总体规划，协调当前利益和长远利益，保证城镇长期发展的需要。
（二）房地产开发设计应融入现代科学技术成就随着绿色建筑和生态建筑的发展，房地产开发过程中，更加重视环境保护、资源节约、人与自然和谐统一、低碳环保。
生态建筑理念能够使建筑与周围环境生态系统保持平衡，使建筑更加人性化、自然。
绿色建筑在建筑寿命周期中，尽可能节约资源、降低资源消耗、保护环境，重视对资源的重复循环利用，能够降低建筑开发和试用期间的总体成本，也是国家提倡的建筑理念。
通过使用太阳能、自然通风等手段，融合先进的科学技术，使建筑更加的节能、环保，运行成本更低。
（三）房地产开发应体现时代特色、文化特色很多小城镇在发展过程中，缺少对当地特色和文化的重视，建筑形式千篇一律，难以体现建筑风格和审美价值。
小城镇在发展过程中，容易牺牲农民的利益，开发方式粗放，布局杂乱无章，占地面积达。
小城镇房地产的对象主要是当地居民和农民，开放者常常是当地的小型房地产企业，由于资金的限制，开发过程中追求低成本高效益，开发的发地产还处于较低的档次，审美、宣传等功能难以实现，购房者又意识不到对历史文化的保护。
房地产行业的不足与改进方案 (3)
房地产行业的不足与改进方案一、引言房地产行业作为国民经济的支柱产业，在推动经济发展和居民生活质量提升方面具有重要作用。
然而，随着社会发展以及城市化进程的加快，房地产行业也暴露出一些问题和不足之处。
本文将重点探讨房地产行业存在的不足，并提出相关改进方案。
二、市场调控不力1.过度依赖楼市拉动经济增长房地产行业在一定程度上成为拉动经济增长的核心动力，但是过度依赖楼市对于房地产行业来说存在风险。
当楼市出现波动时，可能导致整个经济出现震荡。
2.商品住宅供应过剩随着城市化进程的加速，大量商品住宅项目涌现，造成了供给过剩的问题。
这样情况下，很多项目无法及时销售完毕，导致投资回报率降低。
3.土地供给机制亟待改进目前我国土地流转途径仍然狭窄，土地供给机制不够市场化。
这使得开发商参与土地竞拍过程中面临巨大的成本压力，进而转嫁给购房者。
三、缺乏可持续发展思维1.建筑能效低下我国目前有关绿色建筑方面的规范推行并不普遍，导致建筑能耗高、排放量大。
对于实现可持续发展的目标而言，这是一个亟待解决的问题。
2.城市更新周期长针对老旧小区改造和城市更新项目，由于审批程序复杂以及利益相关方众多、分散，常常导致工期拖延、项目滞后。
这不仅增加了投资成本，也限制了可持续发展速度。
四、销售模式亟须创新1.销售信息不透明在一些房产交易中，由于信息不对称或者做手脚操作等原因，购房者往往在签约前得到的信息质量较低。
为了提高交易效率，我们应该加强消费者权益保护，并提供充足透明的信息。
2.售后服务待提升在购房后，购房者往往无法得到及时有效的售后服务，这对于楼盘品牌形象以及居民生活质量造成了一定影响。
建立健全相关售后服务体系可以提高房地产行业整体形象。
五、改进方案1.控制市场波动风险针对过度依赖楼市拉动经济增长的问题，政府应加强市场调控和监管力度，稳定楼市。
同时，通过鼓励发展产业、创新科技等方式，减少对楼市的依赖。
2.优化土地供给机制针对土地供给机制不够市场化的问题，政府可以通过深化土地流转改革、推进集体土地确权等方式，促进土地资源有效利用。
房地产目前存在的问题和对策
房地产目前存在的问题和对策近年来，中国的房地产市场发展迅猛，成为国民经济的重要支柱行业。
然而，在房地产市场快速发展的同时，也暴露出一些问题。
本文将就当前房地产市场存在的问题进行分析，并提出相应的对策。
一、楼市稳定难题在过去几年里，中国楼市经历了快速增长和投机泡沫化的阶段。
由于政策松动以及投资者对楼市回报率高涨的预期，部分城市出现了明显的投机现象。
这种投机行为加剧了楼市供需失衡、价格波动大等问题。
面临楼市不稳定的挑战，政府需要采取有效措施遏制投机泡沫化，并实现楼市平稳持续发展。
首先，应加强土地供应管控，避免过度投放土地资源造成房价上涨过快。
其次，要完善调控政策，建立长效调控机制，防范投机行为带来的风险。
此外，在房贷利率和购房门槛方面适度收紧也是必要之举。
二、住房供应不足问题尽管许多城市出现了大量的楼盘，但实际上，中国面临着严重的住房供应不足问题。
这主要是因为大部分开发商更倾向于建造高价位的商品住宅，而忽视了中低收入人群的需求。
针对住房供应不足问题，政府应加大力度推进公共租赁住房和廉租房建设。
此外，还可以采取一些措施鼓励经济适用住房和共有产权房项目的发展。
同时，支持企业建设员工宿舍和集体宿舍，为流动人口提供合适的居住条件。
三、土地储备管理亟需改革土地是楼市发展的基础资源，在当前情况下，土地储备管理呈现出一些亟待解决的问题。
例如，一些地方政府过度依赖土地销售来获取财政收入，导致竞拍价格居高不下；另外，由于缺乏统筹规划和科学配置，在城市发展中存在片段化及乱象现象。
为解决这些问题，应加强对土地储备规划的统筹和科学管理，确保土地供需平衡。
政府可以通过建立长效机制来适度稳定土地价格，避免过度炒作和投机行为的出现。
同时，应加强监管力度，打击违规开发商和不当行为。
四、住房质量问题须高度重视随着楼市快速发展，一些开发商为了追求利润最大化，采用劣质材料和工艺进行建设。
这导致了许多住房存在隐患安全问题，给购房者带来了很大风险。
小城镇房地产开发的问题及解决之道
小城镇房地产开发的问题及解决之道小城镇是联结城乡经济的纽带，是一个区域的政治、经济、文化中心。
小城镇房地产业是小城镇赖以生存和发展的物质基础，房地产业的发展不仅拓宽了城镇空间，提升了城镇功能，还带动了相关产业的发展。
房地产业发展与城镇化进程是相辅相成的，目前，我国城镇化率已达到46％，正处于世界公认的城镇化加速发展阶段，也是小城镇房地产业迅速发展的黄金时段。
但是，目前小城镇房地产开发存在的种种问题，严重影响了小城镇的健康发展，解决这些问题已是迫在眉睫。
一、存在的主要问题1.缺乏科学规划，建设盲目无序。
小城镇的健康发展关键在于规划的科学性。
然而，在小城镇发展过程中，普遍存在着规划和建设本末倒置的问题，使得规划跟着建设走，导致城镇布局不合理，功能定位不明确，基础公用设施配置困难，造成土地资源的严重浪费。
2.建筑质量差，形态单一。
小城镇住宅建设主要是居民自筹资金，自行组织建设为主，而房地产开发采用的几乎都是外延扩展的模式，布局松散，建筑密度低，配套设施不全，工程质量差，设计不规范。
另外，建筑形态单一，无法彰显当地的地域特征和文化底蕴。
这些都严重影响了小城镇的发展和建设，既不利于居住环境的改善，也无法提升小城镇对农民的吸引力，阻碍城镇化进程。
3.居住环境差，物业管理落后。
由于房地产统一开发比例小，城镇居民住宅分散、杂乱，居民的经济水平参差不齐，致使物业管理难以开展。
同时，由于城镇功能分区不明确，基础配套设施严重滞后，污水横流、垃圾乱倒等现象时有发生，不仅导致物业管理难度加大，而且使居住环境进一步恶化。
4.房地产市场秩序混乱。
由于小城镇房地产市场机制不完善，法律法规不健全，管理体制不顺，宏观调控乏力，存在“无证开发，无证施工，无证预售，无监理，无验收”等现象，这些问题若得不到解决，将直接影响小城镇房地产市场的健康发展。
二、上述问题产生的原因1.宏观调控的制约。
政府的宏观调控政策对小城镇发展起着至关重要的作用，但从小城镇发展现状来看，规划严重滞后于小城镇建设。
小城镇房地产开发中存在的问题及对策
小城镇房地产开发中存在的问题及对策在积极的财政政策和稳健的货币政策的影响下，受住房体制改革的刺激，全国的房地产开发投资持续保持旺盛的增长势头，尤其是小城镇的房地产开发更是方兴未艾，房地产业已成为推动经济增长和发展的重要力量，其现状及发展前景倍受各界关注。
作为一个新兴产业，小城镇的房地产业涉及的领域较为广阔，影响其发展的因素也是多方面多层次的，同时开发中存在的问题也是多方面的。
本文在这方面仅从开发中存在的一些问题做一些浅显的探讨，希望能为进一步开发好小城镇房地产提供一些有益的参考。
一、小城镇房地产开发中存在的问题1.房地产开发的区位选择不合理。
有些小城镇乡镇企业的厂房和居民住宅分散、杂乱，工业区、商业区、生活区混杂在一起，缺乏层次感。
许多小城镇沿过境公路开发房地产，用地结构松散。
形成了公路城镇，致使基础设施和公用设施配置困难投资过高，浪费现象严重，土地利用效率极低。
据调查，这样的公路城镇一般要多占地20%左右，而单位面积提供的GDP仅相当于全国城市平均水平的33.3%，相当于200万人口以上大城市的3%。
2.房地产的建筑形态缺乏特色，开发档次不高。
大部分小城镇的房地产开发采用的几乎都是外延扩展的模式，布局松散，占地面积大，建筑密度低。
据调查，全国小城镇建筑物的平均高度还不到两层，建筑容积率仅为1.2左右，浪费了大量的耕地。
这种雷同的规划和建筑形态千篇一律，失去了地方特色和个性，反映不出当地的地域特征、民俗民风、人文传统和历史积淀。
3.生态环境遭到破坏。
一些房地产开发企业和城镇居民、乡镇企业乱开发、乱建设，基础设施和配套设施严重滞后，导致污水横流，垃圾乱倒，大量未经处理的工业废弃物直接堆放在镇区内，容易导致各种传染疾病的蔓延。
4.房地产隐形交易活跃，国有资产大量流失。
房地产的隐形交易主要表现在旧城改造、合作建房、以产权换产权、房屋的私下交易等方面。
一些通过划拨无偿使用的土地通过私下的隐形交易，转给其他使用者，从中获得大量的土地增值收益，而作为土地所有者的国家却分文难得。
浅谈中小房地产企业发展中存在的问题
浅谈中小房地产企业发展中存在的问题中小房地产企业在发展过程中，融资难是一个十分普遍的问题。
由于中小房地产企业规模相对较小，业务范围有限，往往难以获得大额的融资支持。
同时，由于行业的波动性较大，银行等金融机构对中小房地产企业的融资也存在着较高的风险，因此融资难成为了中小房地产企业发展的一大瓶颈。
为了解决这一问题，中小房地产企业需要积极寻找各种融资渠道，如银行贷款、招商引资等，同时也需要提升企业的信用和经营管理水平，提高融资成功率。
1.4产品技术含量低中小房地产企业在产品技术方面的投入相对较少，产品技术含量低是另一个制约企业发展的问题。
中小企业往往缺乏研发能力和技术创新意识，导致产品同质化严重，缺乏市场竞争力。
此外，中小企业在产品设计和营销方面也存在不足，缺乏对市场需求的准确把握和对消费者的深入了解，导致产品无法满足消费者的需求，销售低迷。
因此，中小房地产企业需要加强技术研发和创新能力，提高产品的技术含量和市场竞争力，同时也需要加强对市场的研究和对消费者的了解，提高产品的市场适应性和销售能力。
中小房地产企业的人力资源管理存在着不足，这也是制约企业发展的重要因素。
因此，中小房地产企业应该加强人力资源管理，提高员工的素质和能力。
一方面，要加强对员工的培训和教育，提高员工的专业水平；另一方面，要建立完善的激励机制，激励员工的积极性和创造性，提高企业的竞争力。
同时，要加强对人才的引进和管理，吸引更多的优秀人才加入企业，为企业的发展提供更好的人力资源保障。
2.3加强品牌建设和市场营销中小房地产企业在品牌建设和市场营销方面存在着不足。
要想在激烈的市场竞争中脱颖而出，必须加强品牌建设和市场营销。
一方面，要树立良好的品牌形象，提高企业的知名度和美誉度；另一方面，要加强市场调研，深入了解市场需求和消费者的心理，及时调整产品结构和销售策略，提高产品的市场竞争力。
2.4加强与金融机构合作中小房地产企业在融资方面存在着困难，因此，要加强与金融机构的合作，寻求更多的融资渠道。
小城镇住宅小区建设中存在的问题及对策分析
小城镇住宅小区建设中存在的问题及对策分析[摘要] 住宅是人类生存的重要载体，改革开放以来，随着我国城镇化进程的加速发展，住宅开发与建没的速度和规模都是空前的。
在解决人类生存需要和改善人们居住环境的同时也拉动了区域经济的发展。
但也存在一些不规范的问题，值得我们思考。
文章指出了存在的问题，分析了产生的原因，提出了改进得措施。
[关键词] 小城镇住宅开发问题措施随着我国经济的快速发展，人们在生活水平不断提高的同时，生活质量也越来越好，尤其是在衣、食、住、行中住的方面越来越有讲究，特别注重居住的舒适、环保、安全。
近几年来，国家建设部先后制订出了城镇建设的中长期发展规划，各地也相继将城镇建设与发展纳入了地方建设的重要内容。
一些小城镇政府就明确提出了“农业产业化、工业化、城镇化”的工作目标。
由此而来，城建设发展特别快，尤其是城市房地产开发市场异常活跃。
住宅小区的建设不仅满足了人民群众日益增长的住房需求，扩展和美化了城市，而且也拉动了区域经济的发展，对促进城镇建设和改善居民生活也发挥了重要作用。
但是，中小城市的住宅小区建设的盲目性也给城市居民带来了诸多问题，如环境问题、安全问题等。
因此，住宅小区建设在设计建设管理等方面迫切需要完善和规范。
一、小城镇住宅小区建设中存在的问题1住宅小区位位置选择不合理，布局上绿化面积不足，设计上消防被忽视有些小城镇乡镇企业的厂房和居民住宅分散、杂乱，工业区、商业区、生活区混杂在一起，缺乏层次感。
有些城镇规划滞后，管理混乱、导致乱批乱占、未批先占、耕地撂荒。
许多小城镇沿过境公路开发房地产，用地结构松散。
形成了公路城镇，致使基础设施和公用设施配置困难，投资过高，浪费现象严重，土地利用效率极低。
而且开发商在开发住宅小区时，只注重建住宅楼，不注重绿化，也没有预留绿化地带。
国家规定：居民住宅区绿化面积应不少于住宅区面积的30％。
笔者走访调查了已交付使用和正在开发新建的多处住宅小区，在各小区内很难见到花草树木。
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中小城镇房地产建设存在的问题及对策探究摘要：随着我国改革开放的深化和城镇化建设步伐的加快,房地产经济得到了迅猛发展。
在2010年到2011年度，由于国家调控措施的有效实行，一线城市及二线的较大城市的房价出现了缓慢稳定的回落。
但是，三线城市、中小城镇的房价却少有下降趋势有的甚至有明显上升趋势。
2011年1-4月房地产开发投资保持30以上的强劲增长，同期销售则明显放缓。
中国国家统计局5月公布，1-4月全国房地产开发投资同比增长34.3，较1-3月34.1略有加快。
房屋新开工面积增速也由23.4加速至24.4。
受此推动，同期城镇固定资产投资增长25.4。
由此可见，中小城镇房地产业也得到飞速发展,特别是发展较快的农村地区。
本文针对当前中小城镇房地产开发的现状和出现的问题,较为全面地阐述了这些问题的成因以及造成的不良后果,继而提出了相应的解决对策。
关键词：房地产房地产建设中小城镇1.中小城镇房地产发展的现状中小城镇是农村人口相对集中的地区,是区域经济的重要组成部分。
当前国家对房地产市场发展和社会主义新农村建设进行的一系列宏观调控,使得许多中小城镇借此新农村建设的契机,掀起了房地产“开发热”,为了换取经济的快速发展而盲目占用大量土地来开发商品房,并以非常优惠的价格吸引投资者,城市开发商也开始向农村转移,需求新的“经济增长点”。
但是中小城镇正在兴起的房地产“开发热”有悖于科学发展观的本质要求,与新农村的长远规划并不和谐。
从总体上看，我国目前经济发展水平普遍不高，使得小城镇的发展还处于起步阶段。
我国小城镇的形成有两种情形：一种是行政区划调整撤县改镇，这类小城镇规模较大，基础设施较为完备；另一种是世纪之交推进城镇化过程中，撤乡并镇而来，这类小城镇不论是规模还是基础设施都不如前者。
但是，这些小城镇在房地产建设中存在着一些共同的问题。
这些问题的存在既有机制的原因，又有观念的原因。
下面我们逐个加以分析。
2.中小城镇房地产发展中存在的问题房地产规划意识淡薄,规划滞后,房地产市场结构性供需不平衡。
我国中小城镇房地产建设缺乏完善的理论指导,存在低水平重复建设现象,同时投资也具有很大的盲目性;房地产开发区位选择不合理,土地供求失控,建设项目与城镇规划不相衔。
国有土地得不到有效利用,大量土地被搁置。
中小城镇土地利用规划滞后,土地资源使用效率普遍不高,导致房地产投资不合理;房地产的建筑密度较低,布局松散,而且建筑形态千篇一律,失去了地方特色。
房地产的开发水平低,有的甚至连工程质量都无法保证。
基础设施比较落后,公共设施缺乏统一规划;房地产市场隐形交易比较活跃,国有资产流失严重特别是税收;物业管理比较落后,购房者权益无法保障,生态环境遭到严重破坏等诸多问题都制约着中小城镇房地产市场的可持续发展。
下面我就其中比较突出的几个问题进行简单的分析。
2.1小城镇的房地产建设区位不合理小城镇土地资源违法占用，浪费现象极为严重，使用效率普遍低下。
由于旧中国是一个半封建、半殖民地的国家，自给自足的自然经济占主导地位，大城市中民族工商业尚刚刚起步，工业基础极其薄弱，所以由撤县改镇形成的小城镇，旧城区没有工业区、商业区、生活区的分化，手工作坊、商业店铺、居民住宅混杂在一起。
新扩城区的工厂，机关，学校，卫生院等设施也缺乏同一规划。
而且随着社会的发展以及城镇规模的不断扩大，机关、学校、和卫生院等几经搬迁，留下许多废弃的土地。
撤乡并镇而形成的小城镇，大多由原来较大的村庄或集镇发展而来，多以农业经济为主，商业经济为辅，缺少工业基础设施。
新中国成立后，这些小城镇建立了一定规模的工业。
但是，随着上个世纪九十年代改革开放的深入发展，这些国有企业或集体企业在转型、改制的过程中，由于自身天生的弱点而遭受灭顶之灾，结果是关、转、并、停，都已破产倒闭，成为废弃的场院。
后来，新兴的一些私有企业，通过划拨、租赁、私转（挪用自己承包的土地）等手段获得了一些良好的耕地，重新建设厂房设施。
但是这些企业在市场经济的自由竞争中，经过多轮的大浪淘沙，多数倒闭破产，但是所占场地没有及时拆除，退耕复种，造成了大量土地资源的浪费。
随着我国公路建设的加快，许多公路尤其是高级别的道路建设不得不绕过原来的小城镇进行。
但是许多小城镇尾随着公路走，沿过境公路两侧进行房地产建设，客观上形成了空心城镇和公路城镇并存的状况。
小城镇规划的缺失以及规划编制缺乏科学性、预见性和超前性，使得小城镇的发展空间受到限制。
不注重小城镇内部资源的充分利用，忽视旧城区的改造，项目用地布局的不合理，生活区与工业区、商业区等功能区相互混杂，直接造成了用地结构松散，基础设施和公用设施配置困难，投资重复，浪费严重，资源的浪费和生态环境的恶化。
2.2小城镇的房地产建设形态单一、档次不高目前大部分小城镇房地产开发采用的几乎都是外延扩展的模式，布局松散，占地面积大，建筑密度低。
乡镇企业的厂房、车间以及办公设施大同小异，多为质量低劣的平房。
临街的商业店铺和违规乱建的路边店也多是稍微体面一点的平房，即便有楼房也多是两层、少数三层的，空间狭窄、建筑质量低下。
居民住宅一律为平房加院落的模式。
所有这一切，也都导致了有限土地资源严重浪费。
分析其原因就是，小城镇房地产开发和建设的投资主体都是单个的乡镇企业和城镇居民，资金实力比较弱，资金分布相对分散，致使房地产的开发建设水平比较低。
再者，科学规划的缺失和建筑形态上的千篇一律，也使小城镇建设从整体上失去了地方特色和个性，反映不出当地的地域特征、民俗传统和历史积淀。
2.3基础设施不完善，功能不健全小城镇建设是一项系统工程，水、电、路、公厕、绿化、农贸市场、学校、医院等公共基础设施必须配套建设，而各种配套性设施建设需要大量的资金投入。
由于资金紧缺，许多小城镇的基础设施长期得不到改善，有的地方街道狭窄，弯曲不畅；有的地方街道和公路不分，马路和市场不分，人车拥挤交通阻塞严重。
有的小城镇没有公共供水系统，人们吃水难的问题长期得不到解决。
有些小城镇变电站容量小，电力供应不正常，不能满足乡镇企业和居民的用电需要。
再者，小城镇普遍缺少文化、娱乐、社交场所。
基础设施和配套设施严重滞后，生活垃圾乱倒，污水横流。
大量未经处理的工业废弃物直接堆放在镇区内，生态环境遭到破坏，严重影响了小城镇的面貌，危害着居民的身心健康。
2.4小城镇房地产建设缺乏正规企业，建筑队素质不高小城镇房地产建设缺乏正规企业，建筑队素质不高既是小城镇房地产建自身存在的问题，也是小城镇的房地产建设形态单一、档次不高结果产生的一个重要原因。
在小城镇，没有正规的房地产开发企业，没有具备合格资质的施工队伍，绝大多数是由农村的木匠和瓦匠、或者被称为“泥木两桌”的小能人组合的建筑队，这些人员都不同程度地存在着文化水平低、技术含金量少的问题。
虽然在农村这些人可以被称为能工巧匠，但由于缺乏专业的学习培训、必要的建筑设备和科学的管理制度，他们就不能满足小城镇现代化建设的需要。
在建造过程中，他们缺乏房地产正规建设经验，容易忽视质量、风险等高层次的东西，形成了低层次、低技术含量的简单再生产，最终导致了小城镇房地产建设档次不高。
2.5集聚辐射作用不明显我国建设小城镇的目标是力争经过1O年左右的努力．将一部分基础较好的小城镇建设成为规模适度、规划科学、功能健全、环境整洁、具有较强辐射能力的农村区域性经济文化中心。
其中少数具备条件的小城镇要发展成为带动能力更强的小城市，使全国城镇化水平有一个明显的提高。
但是当前我国小城镇发挥集聚、辐射和带动作用距离目标要求差距很大。
首先是小城镇人口规模普遍偏小。
我国设镇标准低，1 984年1O月我国调整后的设镇标准规定．乡政府驻地非农业人口达到2000人左右就可以建镇．加上历史原因我国小城镇人口规模普遍偏小．而许多小城镇规划的人口规模依据不足，直接限制小城镇规模经济的发挥．降低小城镇对农村剩余劳动力以及外来人口的吸纳能力．影响其集聚．辐射．带动作用的发挥。
我国小城镇镇区人口只有少数超过1万人．多数都在5000人以下。
而我国一批大城市和特大城市的郊区也同样存在相当数量规模偏小的小城镇．与中心城的发展很不适应。
星罗棋布的小城镇规模偏小．同样达不到规模经济，无法形成社会服务及其设施建设的合理规模．也严重影响城镇集聚和辐射功能的形成。
其次，小城镇规划理论方法落后。
特别是小城镇相关城镇体系规划理论方法的研究，以及小城镇规划建设相关政策．标准法规的研究基础薄弱．明显落后于当前小城镇发展。
另外，小城镇盲目建设，造成浪费。
我国地域辽阔．地区经济发展很不平衡．不同地区小城镇发展的基础差别很大．小城镇发展需要有相当的经济实力作为基础．而且不同地区不同类型的小城镇需要有其辐射的适宜腹地范围。
小城镇的区域差异性和类型的不同性．要求小城镇根据不同的区位条件和其要素分析．确定小城镇规划布局的合理功能定位．规模和地理分布。
而近些年来一些地方不顾客观条件和经济社会发展规律、片面追求小城镇发展、盲目攀比一哄而起，功能重叠、重复建设不但造成资源浪费，也直接影响小城镇的集聚和辐射，以及健康可持续发展。
2.6房地产建设投资不足房地产投资不足，这是制约小城镇房地产建设健康发展的又一重要因素。
从投资结构看，目前小城镇房地产建设国家和集体的投资缺位，国家财力和政府资金还没有能力大量投放到小城镇房地产建设。
小城镇房地产开发和建设的投资主体是乡镇企业和个体商贩，他们实力都比较弱。
作为私营老板和个体商贩，一方面要保障经营的顺利进行，另一方面要不断扩大企业和经营，进行扩大再生产。
他们都不可能把过多的资金投放到房地产建设。
金融部门支持小城镇建设的中长期贷款不足，且资金的运作不规范。
这种状况导致了在小城镇建设初期投资不足，基础设施规模过小，后期规模扩张改建压力增大。
预算外投资的主要来源是土地出让金，过度地依靠预算外投资，会导致土地价格抬高，提高了农民进城和开发商投资建设的门槛。
小城镇建设中的非规范的资金运作使得小城镇的发展难以和真正的市场机制接轨，房地产开发资金难以做到滚动周转。
资金来源分散，资金的利用效率低下，难以发挥资金的集聚功能。
3.针对存在的问题所采取的对策在未来房地产发展中,我国要高度重视中小城镇的可持续发展、走特色城镇化道路。
要坚持以市场为导向,逐步规范房地产市场机制,合理利用土地资源,积极引导中小城镇房地产业的发展;编制科学的规划,完善中小城镇房地产开发的配套管理措施;加强中小城镇房地产业的宏观调控;努力提升中小城镇地域风格特色,加强对房产发展的有关政策、法律、法规的宣传工作。
在中小城镇房地产发展过程中坚持可持续发展战略,优化生态环境,努力营造人类最适宜的居住场所。
小城镇房地产业的发展是市场经济发展的产物，受到需求和供给等因素的影响，同时受到地区经济和社会发展水平的制约。