中小城镇房地产建设存在的问题及对策研究

中小城镇房地产建设存在的问题及对策探究

摘要：随着我国改革开放的深化和城镇化建设步伐的加快,房地产经济得到了迅猛发展。在2010年到2011年度，由于国家调控措施的有效实行，一线城市及二线的较大城市的房价出现了缓慢稳定的回落。但是，三线城市、中小城镇的房价却少有下降趋势有的甚至有明显上升趋势。2011年1-4月房地产开发投资保持30以上的强劲增长，同期销售则明显放缓。中国国家统计局5月公布，1-4月全国房地产开发投资同比增长34.3，较1-3月34.1略有加快。房屋新开工面积增速也由23.4加速至24.4。受此推动，同期城镇固定资产投资增长25.4。由此可见，中小城镇房地产业也得到飞速发展,特别是发展较快的农村地区。本文针对当前中小城镇房地产开发的现状和出现的问题,较为全面地阐述了这些问题的成因以及造成的不良后果,继而提出了相应的解决对策。

关键词：房地产房地产建设中小城镇

1.中小城镇房地产发展的现状

中小城镇是农村人口相对集中的地区,是区域经济的重要组成部分。当前国家对房地产市场发展和社会主义新农村建设进行的一系列宏观调控,使得许多中小城镇借此新农村建设的契机,掀起了房地产“开发热”,为了换取经济的快速发展而盲目占用大量土地来开发商品房,并以非常优惠的价格吸引投资者,城市开发商也开始向农村转移,需求新的“经济增长点”。但是中小城镇正在兴起的房地产“开发热”有悖于科学发展观的本质要求,与新农村的长远规划并不和谐。

从总体上看，我国目前经济发展水平普遍不高，使得小城镇的发展还处于起步阶段。我国小城镇的形成有两种情形：一种是行政区划调整撤县改镇，这类小城镇规模较大，基础设施较为完备；另一种是世纪之交推进城镇化过程中，撤乡并镇而来，这类小城镇不论是规模还是基础设施都不如前者。但是，这些小城镇在房地产建设中存在着一些共同的问题。这些问题的存在既有机制的原因，又有观念的原因。下面我们逐个加以分析。

2.中小城镇房地产发展中存在的问题

房地产规划意识淡薄,规划滞后,房地产市场结构性供需不平衡。我国中小城镇房地产建设缺乏完善的理论指导,存在低水平重复建设现象,同时投资也具有很大

的盲目性;房地产开发区位选择不合理,土地供求失控,建设项目与城镇规划不相衔。国有土地得不到有效利用,大量土地被搁置。中小城镇土地利用规划滞后,土地资源使用效率普遍不高,导致房地产投资不合理;房地产的建筑密度较低,布局

松散,而且建筑形态千篇一律,失去了地方特色。房地产的开发水平低,有的甚至连工程质量都无法保证。基础设施比较落后,公共设施缺乏统一规划;房地产市场隐形交易比较活跃,国有资产流失严重特别是税收;物业管理比较落后,购房者权益

无法保障,生态环境遭到严重破坏等诸多问题都制约着中小城镇房地产市场的可持续发展。下面我就其中比较突出的几个问题进行简单的分析。

2.1小城镇的房地产建设区位不合理

小城镇土地资源违法占用，浪费现象极为严重，使用效率普遍低下。由于旧中国是一个半封建、半殖民地的国家，自给自足的自然经济占主导地位，大城市中民族工商业尚刚刚起步，工业基础极其薄弱，所以由撤县改镇形成的小城镇，旧城区没有工业区、商业区、生活区的分化，手工作坊、商业店铺、居民住宅混杂在一起。新扩城区的工厂，机关，学校，卫生院等设施也缺乏同一规划。而且随着社会的发展以及城镇规模的不断扩大，机关、学校、和卫生院等几经搬迁，留下许多废弃的土地。撤乡并镇而形成的小城镇，大多由原来较大的村庄或集镇发展而来，多以农业经济为主，商业经济为辅，缺少工业基础设施。新中国成立后，这些小城镇建立了一定规模的工业。但是，随着上个世纪九十年代改革开放的深入发展，这些国有企业或集体企业在转型、改制的过程中，由于自身天生的弱点而遭受灭顶之灾，结果是关、转、并、停，都已破产倒闭，成为废弃的场院。后来，新兴的一些私有企业，通过划拨、租赁、私转（挪用自己承包的土地）等手段获得了一些良好的耕地，重新建设厂房设施。但是这些企业在市场经济的自由竞争中，经过多轮的大浪淘沙，多数倒闭破产，但是所占场地没有及时拆除，退耕复种，造成了大量土地资源的浪费。随着我国公路建设的加快，许多公路尤其是高级别的道路建设不得不绕过原来的小城镇进行。但是许多小城镇尾随着公路走，沿过境公路两侧进行房地产建设，客观上形成了空心城镇和公路城镇并存的状况。小城镇规划的缺失以及规划编制缺乏科学性、预见性和超前性，使得小城镇的发展空间受到限制。不注重小城镇内部资源的充分利用，忽视旧城区的改造，项目用地布局的不合理，生活区与工业区、商业区等功能区相互混杂，直接

造成了用地结构松散，基础设施和公用设施配置困难，投资重复，浪费严重，资源的浪费和生态环境的恶化。

2.2小城镇的房地产建设形态单一、档次不高

目前大部分小城镇房地产开发采用的几乎都是外延扩展的模式，布局松散，占地面积大，建筑密度低。乡镇企业的厂房、车间以及办公设施大同小异，多为质量低劣的平房。临街的商业店铺和违规乱建的路边店也多是稍微体面一点的平房，即便有楼房也多是两层、少数三层的，空间狭窄、建筑质量低下。居民住宅一律为平房加院落的模式。所有这一切，也都导致了有限土地资源严重浪费。分析其原因就是，小城镇房地产开发和建设的投资主体都是单个的乡镇企业和城镇居民，资金实力比较弱，资金分布相对分散，致使房地产的开发建设水平比较低。再者，科学规划的缺失和建筑形态上的千篇一律，也使小城镇建设从整体上失去了地方特色和个性，反映不出当地的地域特征、民俗传统和历史积淀。

2.3基础设施不完善，功能不健全

小城镇建设是一项系统工程，水、电、路、公厕、绿化、农贸市场、学校、医院等公共基础设施必须配套建设，而各种配套性设施建设需要大量的资金投入。由于资金紧缺，许多小城镇的基础设施长期得不到改善，有的地方街道狭窄，弯曲不畅；有的地方街道和公路不分，马路和市场不分，人车拥挤交通阻塞严重。有的小城镇没有公共供水系统，人们吃水难的问题长期得不到解决。有些小城镇变电站容量小，电力供应不正常，不能满足乡镇企业和居民的用电需要。再者，小城镇普遍缺少文化、娱乐、社交场所。基础设施和配套设施严重滞后，生活垃圾乱倒，污水横流。大量未经处理的工业废弃物直接堆放在镇区内，生态环境遭到破坏，严重影响了小城镇的面貌，危害着居民的身心健康。

2.4小城镇房地产建设缺乏正规企业，建筑队素质不高

小城镇房地产建设缺乏正规企业，建筑队素质不高既是小城镇房地产建自身存在的问题，也是小城镇的房地产建设形态单一、档次不高结果产生的一个重要原因。在小城镇，没有正规的房地产开发企业，没有具备合格资质的施工队伍，绝大多数是由农村的木匠和瓦匠、或者被称为“泥木两桌”的小能人组合的建筑队，这些人员都不同程度地存在着文化水平低、技术含金量少的问题。虽然在农