荔湾区概况

荔湾区概况
一、区域因素分析
荔湾，旧称“西关”，现辖区面积11.8平方公里，常住人口50多万，常住外来人口２０多万。

荔湾区位于广州繁华市区西部，地处珠江东、北岸，交通枢纽纵横交错；北接火车站、白云机场；南有人民桥、珠江隧道贯通珠江两岸；西边有珠江大桥，连通南海、佛山；西南有京广铁路广州货运南站及广州港新风作业码头；更有107国道，广佛高速公路连接广深高速公路，直通香港。

建设好的广州地铁一、二号线纵贯全区，形成海、陆、空立体交通网络，使荔湾区的地理位置得天独厚，为商家必争之地。

二、市场背景分析
2003年上半年，广州市房地产市场继续保持持续、健康、稳定发展的趋势，商品房成交保持畅旺，供应量略减，交易价格稳中略降，二手房交易量继续攀升，所占比重继续增加。

近几年来，广州市二手房的交易量在整个房屋交易量中所占的比重越来越大，其中1999年、2000年、2001年、2002年，二手房的交易量分别为63、125、223、305万平方米，占房屋交易的比例分别为9.1%、18.3%、29.5%、34.6%，今年上半年更达到了近4成。

2003年上半年，全市十区二手房屋成交量达267万平方米，成交金额为75亿元，同比增长9.9%和20.9%。

加之交易手续简化，经济、安全，房地产法规的逐步完善及置业者观念的转变，令很多人在选房时更看重二手房，其中年轻人、外来人口是购房的主力人群。

广州市目前有６０万套房改房，这对二手房的市场影响很大。

同时，租赁市场的繁荣也使二手房市场日渐蓬勃。

荔湾区位于广州市区西部。

东沿人民路、西华路、流花路、站前路和越秀区接壤，北沿站西路等路和白云区的王圣堂相邻，西南和芳村区，南和海珠区，西和白云区的螺涌、坦尾隔江相望，全区总面积11.8平方公里，总人口55.5万人。

荔湾片区一向吸引着众多有着西关情节的置业者，其中又尤以二次置业者为多，目前荔湾区东风西路、人民路一带可供开发的土地资源不多，因此该区域目前往西大坦沙和向东南黄沙一带扩张，这些区域较低的价位拉低了荔湾区一向高企的
房价，因此进入2003年以来该区域价格指数一路走低，目前达到1004点的位置，较最高点1455点下跌了3成多。

荔湾区8月二手房租售双丰收，活跃路段集中在宝华路、龙津路、中山八路、康王路等。

三、其他简介
片区特点—拥有浓郁的西关风情，鼎盛的人气，便利的交通和著名的商业旺地，住宅氛围佳，片区内小区规模普遍偏小，且旧城改造进度缓慢
２００３年４－５月各区域新推住宅项目均价（数据由戴德梁行提供）
２００３年４－５月新盘座次重新洗牌
荔湾区房价跃居首位
记者从戴德梁行研究顾问部了解到，广州在２００３年４－５月份新推项目中出现了“怪”现象，在所有新盘中，以荔湾区房价最高，均价达到６１９７元／平方米；其次为天河区，均价６０１５元／平方米；第三名为白云区，５９２９元／平方米。

令人意外的是，一直以“豪宅豪价”著称的东山区则跌至三甲之外，屈居第四，均价为５５００元／平方米。

荔湾区房价高企
荔湾区的房价高企，是因为在二季度中荔湾新盘主要为城启两项目，荔港南湾新推出的Ｅ２１栋均价为６２４２元／平方米，销售业绩一直非常理想；位于宝华路的城启晴轩更是叫出了６３４９元／平方米的成交价。

其他住宅新项目均价也都在６０００元／平方米以上，所以拉高了整个区域的价格水平。

预计本季度荔湾房价仍将领先，康王路上的新光城市广场二期、宝盛园、富力广场锦上居、锦晴轩都纷纷以高价出货。

最近，荔湾区政府在新规划中提出，将打造大“十”商业架，发展五大旅游区，加强危房改造，进一步充实西关风情内涵，建设商贸
文化旅游强区。

打造大“十”字商业架
建成独具鲜明特色的商贸文化旅游区是荔湾区的目标。

文化古迹遍及全区是荔湾的最大特色，荔湾区政府提出，要努力建成最能体现近代历史和岭南文化的城区。

近期的发展重点以南北走向的康王路中央商务区和东西向的上下九休闲步行街两大轴线为基础，打造荔湾区的大“十”字商业架局。

新规划提出，两条轴线将各有侧重，上下九路以保护、恢复和引进老字号名店为主，康王路以集国内外名牌特别是国内名牌为主。

两条轴线一个展现“传统”，一个展现“现代”，将一个个史迹、名店像明珠般串起来，呈现诱人魅力。

康王路中央商务区是沿着长２.６公里的康王路，向两侧纵深３０至５０米开发，建成综合性的中央商务区，形成舒适的购物、休闲环境。

另外，将配合上下九路步行街，整饰泮溪酒家至恩宁路的骑楼街，将广州市最完整的骑楼街连接成环。

发展五大旅游区
荔湾商贸旅游区的发展以商贸、旅游为经济发展的主体，从而带动经济的整体发展，发展成商贸、旅游为核心组织区域经济体系。

荔湾区新规划中提出，为建设商贸文化旅游区，未来五年，将加大文物古迹、商业特色、饮食文化、民俗风情等商贸旅游资源的整合力度，进一步深化“西关风情”内涵，发展五大旅游区。

一是上下九步行街，将集休闲、购物、旅游于一体的，以发展名店街为导向，引入和弘扬名、老字号，建设充满现代化气息的商业广场，完成步行街路面和配套设施改造。

二是西关民居民俗风情区，整饰周边路段和蒋光鼐故居，加快广州美食城筹建，推进荔枝湾路古玩城的改造等。

三是包装好沙面欧陆风情区旅游景区，整饰美化西堤环境。

四是作好陈家祠旅游区的整体开发规划。

五是继续推进十三行遗址开发利用和策划工作。

加大改造危房治涌添绿
为进一步提高居民生活文化质量，荔湾区将进一步加强城市基础设施建设，重点配合和抓好路、涌、场、绿以及危房改造等“民心工程”的建设。

道路建设方面要配合完成康王路建设，启动康王路两侧开发，打通“断头路”，让旅游者不用走“回头路”。

在危房改造中将大力推进私危房督修工作，把危房的维修和连片开发建设、市政建设结合起来。

在河涌整治中将全力配合市推进驷马涌、澳口涌的整治改造。

另外，荔湾区正将按规划目标进行建设，因地制宜，精心设计，抓好一批绿化小广场和天台绿化、街心绿化、道路绿化和公园建设，做到危房连片改造时确保公共绿化、新开道路都有路树，为老百姓打造更优美的生活环境。

物业速递：荔湾九月笋货逐个数
荔港南湾在推的C、D区共剩500多套单位，均价4800元／m2。

以小户型为主，大户型只占了1／3左右。

目前市场对较大户型的需求达到60％，因此在D16中将加推120平方米的单位以迎合市场需求。

特别值得推介的是D区60多平方米两房，南北朝向望小区园林和泳池的单位，只售20多万元。

蓬莱阁已进入了清货阶段，今年5月1日推出的140套单位，只剩下20套左右，以小户型为主，60～100m2，朝向东南和西南，均价4600元／m2（毛坯）。

由于邻近市一中，因而吸引部分想读名校的买家。

荔湖明苑三期推出的3栋32层500套单位，现推剩下的26套高层保留单位全湖景和全江景的优质单位，毛坯起价4400元／m2。

辉洋苑一共有四栋楼，现正重点推其中两栋的低层单位，小户型占的比例相对较大，都是70～80平方米两房，均价6000元／m2（带装修）。

其中有不少望荔湾湖和望珠江靓景的单位。

其余两栋预计明年推出。

康王阁位于中山七路地铁上盖，现也进入清货阶段。

去年底推出的230套单位，只剩下20多套，户型以30～130m2为主，其中大户型只占了1／4，均价约5000元／m2。

康王阁一房一厅的小单位最为投资者青睐。

为了迎接“十·一”黄金周，将会在9月15日～10月15日，推出37平方米的套间，售价在16万元左右。

市场背景分析
2003年上半年，广州市房地产市场继续保持持续、健康、稳定发展的趋势，商品房成交保持畅旺，供应量略减，交易价格稳中略降，二手房交易量继续攀升，所占比重继续增加。

近几年来，广州市二手房的交易量在整个房屋交易量中所占的比重越来越大，其中1999年、2000年、2001年、2002年，二手房的交易量分别为63、125、223、305万平方米，占房屋交易的比例分别为9.1%、18.3%、29.5%、34.6%，今年上半年更达到了近4成。

2003年上半年，全市十区二手房屋成交量达267万平方米，成交金额为75亿元，同比增长9.9%和20.9%。

加之交易手续简化，经济、安全，房地产法规的逐步完善及置业者观念的转变，令很多人在选房时更看重二手房，其中年轻人、外来人口是购房的主力人群。

广州目前有６０万套房改房，这对二手房的市场影响很大。

同时，租赁市场的繁荣也使二手房市场日渐蓬勃。

荔湾片区一向吸引着众多有着西关情节的置业者，其中又尤以二次置业者为多，目前荔湾区东风西路、人民路一带可供开发的土地资源不多，因此该区域目前往西大坦沙和向东南黄沙一带扩张，这些区域较低的价位拉低了荔湾区一向高企的房价，因此进入2003年以来该区域价格指数一路走低，目前达到1004点的位置，较最高点1455点下跌了3成多。

荔湾区8月二手房租售双丰收，活跃路段集中在宝华路、龙津路、中山八路、康王路等。