天津五大商圈调研报告

专业模块分析

目录

第一部分概要

第二部分天津百货业商圈分析

第三部分南京路商圈百货店代表调查分析第四部分滨江道商圈百货店代表分析

第五部分和平路商圈代表百货店分析

第六部分南门外商圈代表百货店分析

第七部分小白楼商圈代表百货点分析

第八部分友谊商厦分析

第九部分小结

第一部分概要

一、调研目的

此次调研的目的是为了了解天津各大商圈百货店经营特色、状况，为海信（天津）国际购物中心提出合理性建议。

二、调研范围

天津五大商圈和友谊商厦

三、调研时间

2008年

四、调研对象

南京路：伊势丹、国际、津乐汇

滨江道：伊都锦、友谊新天地、滨江商厦

和平路：百盛

南门外：新世界

小白楼：滨江购物、凯旋门

友谊路：友谊商厦

第二部分天津百货业商圈分析

一、五大商圈概况

整个天津百货店按其地理位置可以将其分成五个重点商圈。这五个商圈分别是：南京路商圈、滨江道商圈、和平路商圈、南门外商圈、小白楼商圈。可以说这5个商圈是整个天津最发达的商业地段，是整个天津经济发展的晴雨表。由于历史文化、现代商业竞争、周遍商业环境等诸多因素的影响使得这五大商圈也出现了各自的商业特征。

1.南京路商圈地处于天津和平区南京路，毗邻天津市最繁华步行街——滨江道，周边商场、写字楼众多，商业氛围好。此商圈商场大多为同种业态、同种规模，注重服务质量，定位高端市场。虽然这种近似一致的市场定位加剧了各个百货店的竞争，但同时也产生了一定的聚集效应，吸引了更多的消费者。

2.滨江道商圈地处于和平区滨江道，是天津最繁华、最密集的商业区，周围娱乐、餐饮业发达，已成为天津一大旅游景区。此商圈专卖店，百货店十分聚集，竞争激烈，使得各百货店实行市场细化，错位经营。由于其强大的聚集效应使得此商圈客流很大。但是此商圈由于设计年代久远，几大商场都没有地下停车场，周边道路狭窄，交通不便利，在一定程度上制约了高级百货业态的发展。

3．和平路商圈地处天津和平区和平路步行街，毗邻天津站，与滨江道交错，周围零售种类多样化，有沃儿玛超市、国美电器，百安居装饰等。由于此商圈与滨江道商圈相邻，使得两大商圈相似，但是和平路商圈的正装专卖店，高级娱乐、餐饮场所相对较多，使得此商圈消费人群相对中年化，名品购买力要强于滨江道商圈。

4. 南门外商业圈地处南开区东北角，毗邻古文化街，古玩城、鼓楼等有着浓厚天津传统文化的商业区，周围分布居民小区。此商圈百货店较少，竞争不激烈，主要定位中端市场。但是由于南门外商圈具有良好的交通和商业文化氛围，使得此商圈百货店在未来发展中势必突飞猛进。

5．小白楼商业圈地处和平区、河东区和河西区交界处，地理位置优越，是海信（天津）国际购物中心所在商圈。此商圈为高档写字楼聚集区，消费水平高。不过，目前小白楼商圈面积毕竟有限，纯粹的百货业态也并不是小白楼商圈的主打。随着区域改建、地铁发展在未来的发展中，小白楼地区将建

成以商贸流通业为基础，以金融业为引导，以现代商务为核心内容的中央金融商务区，将成为天津核心，所以在此商圈发展高级百货店潜力巨大。

二、五大商圈百货店总体分析

注：南京路商圈庄吉商厦开业时间为2006年9月 南门外商圈远东百货开业时间为2006年5月18日

南门外商圈铜锣湾百货开业时间未定

图表一：五大商圈百货店数量分析图

南京路, 4

滨江道, 7

和平路, 2

南门外, 3

小白楼, 2

由图表一可以看出，天津五大商圈共有百货店18家（含未开业百货店），其中滨江道有7家，占总数1/3强这说明滨江道商圈仍然是天津百货业的中心，竞争激烈，聚集效应大。小白楼商圈、南门外商圈只有两家百货店，显然数量过少，聚集效力弱，客流会相对较少。

图表二：五大商圈百货店业态类型分析图

高级百货44%

中级百货39%

特色百货17%

由图表二可以看出五大商圈高级百货店占总数的44%，接近一半（含未开业百货店）。这说明从五大商圈整个来看，百货店以高级业态为主，高端市场商圈之间竞争激烈。中级百货力量也较为强大，对高级百货整体冲击最大。针对中级百货的冲击高级百货应在商品质量，服务特色、装饰风格、会员制度等方面给予顾客完美的服务，增加商品附加值。特色百货所占比例为17%。虽然比例不高，但也不应忽视，高级百货应在品类、品牌、花色、质地、售后服务、专业技术等方面要做到大而精，精而专。

图三：五大商圈高级百货占有率分析图

37%

滨江道25%

13%

南门外小白楼0%

由图表三可以看出，南京路商圈高级百货店所占比例最大，占37%（含未开业百货店）。这说明此商圈高端消费人群居多， 购买力强。其他商圈高级百货店占有率分布比较平均。只有小白楼商圈没有高级百货店分布，作为天津CBD 中心这种百货业态显然是不合理的。海信（天津）国际购物中心的出现将填补这一空白。

根据市场调查结果，来具体分析一下各个商圈典型百货店的经营管理特色，主要从以下八个方面来分析：

1.品牌布局

2.客流

3.现场管理特色

4.服务特色

5.陈列

6.促销活动

7.名品销售（待续） 8.客单价（待续）

第三部分南京路商圈百货店代表调查分析（一）品牌分布

备注：南京路商圈营业面积最大的是国际商场,商品品类最多的是津乐汇。

（二）客流

备注：南京路商圈津乐汇客流最大，分析原因如下：

1.地下一层餐饮业、美容美发、娱乐业等附加行业发达而且大众化。

2.一层肯德基快餐店的经营在一定程度上也加大了吸引年轻顾客的光顾。

3.商品价格中等，能够让一般大众接受。

4.与耀化中学相邻，吸引了很多学生顾客。

5．停车方便。

南京路商圈伊势丹消费人群层次最高，分析原因如下：

1.商场装修豪华，可以给顾客美妙的购物体验