天津滨海新区商业市场调研报告书

滨海新区商业市场分析

1、滨海新区核心区商圈分布

标号 1 2 3 4 5 商圈塘沽解放路塘沽洋货泰达黄海路翠亨广场市民广场

2、各商圈概况

商圈建筑面积

（万m2）

沿街一层租

金范围

（元

/m2·天）

租售率主要业态目标消费群范围

塘沽解放

路约30 11-13 89%

百货、大卖场、

餐饮娱乐、专

业卖场、步行街

塘沽居民及外来人口

泰达居民及外来人口

塘沽洋货约20 7-8 86% 大卖场、专业卖

场、步行街、餐

饮、娱乐

周边居民、市区居

民、外来游客、周边

外来人口

泰达黄海

路约10 3-5 90%

百货、大卖场、

餐饮、娱乐

周边居民、周边住宅

租户、塘沽中高收入

居民

泰达翠亨广场约12

2-5（1-2

层）

85%

购物中心、餐

饮、娱乐

泰达居民、塘沽居民

周边住宅租户外来

3、泰达各商圈主要商业项目情况

3.1 黄海路商圈

该商圈相对成熟，乐购超市及周边的餐饮娱乐业态聚集了大量的消费客群，百货的档次与泰达的消费水平比较吻合，泰达常住人口的增加使得该商圈的商业氛围逐渐向好，目前黄海路友谊名都是开发区经营状况最好的百货；临近泰达国际酒店暨会馆、泰达中心酒店也为该商圈的发展提供了较好的外部条件。

3.2 翠亨广场商圈

该商圈起源于翠亨广场，起初以餐饮娱乐业态为主，2007年7月以太平洋百货和鸿泰影城、天上人间KTV以及肯德基等为主力店的鸿泰商业广场进入试营业阶段，使该商圈的业态逐渐丰富；该商圈周边为泰达行政、商务中心和生活中心。

3.3 市民广场商圈

市民广场项目是开发区体量最大的购物中心项目，该项目的目标客户定位涵盖了泰达和塘沽的高收入群体，但目前已开业的友谊名都档次不高，与目标客户定位不一致，名品折扣店狐狸城所在的位置因为周围商业的档次较低，未能吸引中高收入人群的光顾。

4、滨海新区商业市场特点

✧商业分布集中，核心商圈的聚集程度较高

✧商业区与住宅区相混合，业态丰富

✧商圈的辐射范围较广，消费者来源趋向多元化

5、典型个案研究——市民广场

◆位置：开发区市民广场

◆开发商：天津滨海快速交通发展有限公司

◆物业公司：自管

◆物业服务：物业分为常规服务和特约服务，常规包括全天候24小时保安服

务、停车场管理服务、全天侯清洁服务、绿化保养服务、土建、公共设

施、设备维修保养服务、客户室内土建、水电维修服务

◆项目概况：

✓产品形式：地下一层、地上5层，层高5.4米

✓建筑面积：19.58万平方米，酒店38971平方米、商业146755平方米◆业态配比：

◆均价：

✓一拖二：2.7—3元/天/平方米；3F：1.5元/天/平方米；4F：面谈

✓物业费：1元/平米·月

✓采暖费：12.02元/平米·月

客户需求：

个人客户的需求主要集中在位置好、性价比高的商圈，需求面积在

100-800平米之间，价格承受力一般售价为同区域商品住宅的1.5-2倍，租金则根据售价，要求投资回报率在5%-8%。目前塘沽区的商业价格在1.4-2万元左右，租金从1.1元/平米·日到6元/平米·日不等。

天津消费者需求分析

1、居民收入情况

1.1 按性别分

中高收入人群中，男性所占比重明显高于女性，个人消费能力强。

1.2 按行业分

在各行业人群中，公务员、医疗、科技及金融业整体收入水平较高。

1.3 按企业性质分

国有企业及事业单位收入相对稳定、政府机关及外资企业单位高收入群体占比较多。

2、天津商业消费者整体特征

✧消费者认为购物中心中不可缺少百货商场、休闲娱乐及餐饮三大业态

✧消费者更期待天津能出现娱乐型的Mall

✧消费者外出购物、休闲时通常和恋人/配偶、朋友/同学一起

✧消费者出行主要交通工具为：公交车、私家车及出租车三种形式

✧消费者在购物、娱乐时最能接受的交通时间为半小时以内，多数不超过

1小时

✧消费者在选择购物场所时所考虑的主要因素为：价格、环境及交通、泊

车便利性

✧消费者对会员卡的功能需求较为实际，“打折”是首选

2.1 对消费者最有吸引力的商业业态分析

餐饮、休闲娱乐、百货商场占据大众消费意识的主导，消费者更期待天津能出现娱乐型的Mall 。 2.2 居民消费支出情况分析

居民消费情况

40%

10%

27%

4%

17%2%

餐饮、食品服装日用百货烟酒娱乐其它

2009年，天津市民人均消费支出为1161.12元/月，其中最大支出是饮食方面的支出，占个人消费支出总额的40%，其次是生活日用品的支出，占27%，娱乐和服装则分别占17%和10%。目前天津市民的消费水平低于北京、上海等一线城市，消费支出绝大部分是为了满足日常生活需要。

2.3 居民外出消费交通工具分析

天津市民外出购物时的出行方式集中于公交车、私家车及出租车三种形式。

2.4 居民外出消费、娱乐的交通时间承受力分析

通常情况下，市民在购物、娱乐时最能接受的交通时间为半小时以内，多数不超过1小时。