宝坻商业地产市场调研报告PPT
《商业地产的市场调》PPT课件
h的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流 量等，主要通过“面”观察。 商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业 店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等，通过 “线”观察。 购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮 食、娱乐、休闲广场等，通过“点”观察。 调查过程及内容，按当时的要求分工细定，但调查 结果均要反映下述内容：
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四、市调内容和考察次序
❖ ⑤交通干道及出入口，消费者基本交通工具，公交线及快速 交通线对外连接区域，停车场数量、泊位及其可观性、便利 性，机动车辆秩序及对行人的干扰性； ⑥商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景 点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务 对象、经营状况与购物消费场所的关联度； ⑦商圈商用物业供求与租售概况（单价水平及走势、租 售比例、付款方式、空置率等）； ⑧在建、拟建大型商用物业个案，城建规划重点，街区 改造和重点扶持对象，政府管治水平等。
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三、基本概念理解与应用
❖ 应用：①上述概念常用，应熟练掌握与区 分，清晰界定市调范围；
②上述概念的空间范围，除不同 商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性 外，基本是从大到小排列，应根据特定任务 选择市调区域。
③出书面正式报告，应使用准确、 学术性用语。
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三、基本概念理解与应用
❖ 2、业态、业种
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2
二、市调准备
❖ 4、资料预热--有关调查城市区位（商圈、项目的书 刊、报纸、网站等公开信息与内部资料； 5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、 公司资料、数码相机、摄像枪等； 6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、 行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工 协作安排； 7、时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假 日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项 目、地段的时序安排等。
房地产商场超市商业地产社区商业营销策划市场调研培训讲义PPT模板
如何轻松驾驭复杂这一矛盾棋局？ 严谨而深入求证是唯一的出路。 本手册正是实际操作的典型方式。 商业地产不神秘。 它只需要更多的精力投入，更深入的研究。
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目录
一、商业地产概述 二、商业地产的定位策划 三、商业地产的分布特点 四、各种类型商家的物业条件要求 五、商业地产特色氛围的营造 六、商业地产物业管理 七、商业地产的营销模式 八、香港商业的借鉴
人均商业面积 （㎡/人） 2.54 1.91 1.62 1.08 0.87 0.87 0.76 0.46 0.36 0.16 0.14
上表中，外向型商业地产的人均商业面积在1.08—2.54㎡之间，中间型及内向型商业地产的
人均商业面积在0.14－0.87㎡之间 。 8
1.1商业地产类型
——按照距离分析
内向型商业面积与住宅面积的2％以下，商业地产规划时基本不考虑商业地 产的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人 口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
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1.1商业地产类型
——按照人均商业面积分析
类型 外向型 中间型 内向型
案例
美丽365花园 招商海月花园
以上几项要素是对商业地产策划定位的主要参考依据， 任何一项要素分析都与项目的商业定位息息相关。
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目录
一、商业地产概述 二、商业地产的定位策划 三、商业地产的分布特点 四、各种类型商家的物业条件要求 五、商业地产特色氛围的营造 六、商业地产物业管理 七、商业地产的营销模式
八、香港商业的借鉴
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二、商业地产的定位策划 2.1规模定位 2.2市场定位 2.3主题定位 2.4业态组合规划 2.5租售定位
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1.1商业地产类型
商业地产调研页PPT课件
（1）市场调研已从本地发展到全国乃至国际； （2）从满足购买者的需要发展到满足购买者的欲望；
➢ 为了及时、有效地寻求和发现市场机会，为了在日趋激烈的市场竞争中获胜， 企业需要建立一个有效的市场调研信息系统。
➢按调查的层次分类
（1）企业经营方向调查 通过对企业外部环境的系统分析，结合企业内部资源，为企业在 商品经营结构、经营方式、经营策略等方面的决策提供依据。
（2）市场营销组合及效果调查 通过调查，了解社会公众对企业市场营销组合的要求及企业市场 营销组合策略的执行效果及优缺点。
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营销组合策略
➢产品策略：产品系列、产品广度、深度和关联度、楼层结构、产品 流行周期等
➢ 竞争对手分析，不仅要调查周边同类项目，而且要充分借鉴国外Shopping -mall经验，对国外MALL进行专题调查。
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商圈的调查分析
大型购物中心规模大、业态复杂，建议采用如下调查模型：
➢ 购物中心业态分类与分析。观察不同业态在平时和节假日的营业状况。 ➢ 积累主要城市和商圈的重点数据，定时更新公布的上市商业企业经营数据。 ➢ 摸清购物中心建筑形态特点，从平面布局、里面、停车场、内外交通
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商业地产市场调研方法
➢ 大客户调查法
大客户或重点客户是调查的难点，也是调查突破的重要。 通过专题讲座聚集高端客户，由主讲老师配合进行访问调查，例如举 办中日韩零售专家讲座，调查人员与记者一起对企业家进行深度访 问。对于一些不愿意教授深度访 问的企业家阶层，可以由有社会地 位的领导或专家推介。对于购买商铺的重点客户，可以有主要领导专 程访问。
➢ 第二手资料的来源较为广泛，可从企业内部、政府公开的报告和其他出 版 物、报刊和书籍、计算机网络及其他商业性资料中获取，通常采用文案调 查方法。
市场调研模块 商业地产市场调研不求人
6表8在：营在/在售售/ /待售 项待售目项目基调础查 资料 在售/待售项目调查
收集表 在营项目调研
文字资在料售：项目调研
占地面积
建筑面积
容积率待售项目调研 车位数
分期规模 图片资料：
开盘时间
广告牌
路旗等
售楼处
围墙
展示区（园林） 媒体资料
•
地块四 至
1.宏观资料
•产业 •房地产板块研究
、 54经..开 竞营1发争者，商项、2、目投部消调资费 查分者者主••••••••要人 流 商 营 金 辐 口以开 调 消 调 经 调 投 调 附 谈文流 状 业 及 状 射发 查 费 查 营 查 资 查 ： 名献车 况 经 租 况 人等商 者 者 者 访 录二手•••••资料工模城圈划商通调商量态商金竞目状竞目状查竞目状查为商块主市结分圈结查业、调业状争分况争物况争经况市结，调构商构交构体业查租况项布项业调项营调3~6部分究查主23..城城要市市以规商实划圈研调地调••••••功城人土重商研能市口地大业分发分供交网的区展布应通点一历状状和规程况况市划手及政资方设向施 料为主，本模块以探讨3~6部•分的调竞调查争研方项法为主 • 代目表销商售
【样本选取原则】
街头拦截样本选取原则——采用“定数法”选取样本，即选择一个固定点，间 隔相同人数（如5人）进行拦截，如果拦截不成功，继续转入下一个间隔单元 拦截
小组访谈样本选取原则——保证样本覆盖范围广度与深度，选取标准必须保证 有：一次置业/投资和多次置业/投资、本区域和周边区域、投资和自营、不同 职业来源（白领、公务员、银行电信系统、私营业主、教师等)等
【目的】
通过人流量及人流结构的区域比较来确定 各商圈的属性
商业地产经典案例分析_115页调查研究报告精品PPT课件
商业地产
1
案例目录
• 宝鸡华夏高新五路城市综合体 • 温州瓯北商务中心 • 长沙华夏世纪广场 • 赤峰东方伟业城市广场 • 青岛伟业宣称大型城市综合体 • 武汉汉阳福星城 • 内蒙古巴彦淖尔峻峰城市广场 • 内蒙古包头东方伟业城市广场 • 镇江华都名城 • 绿地顾村公园商务广场 • 绿地庙行风尚天地广场 • 盐城金大洋城市生活广场 • 济南省府前街商业中心 • 石家庄新源欢乐谷商业中心 • 上海绿地峰汇商务广场 • 复地净月国际
元功能。L形的商业流线，由哈达街主入口进入基地，经由这里，稍微架高的宽阔平台
提供人们等待、缓冲的场所。人气会在此积聚。同时平台上还设计了夹胶钢化玻璃采光
天窗，可为地下空间采光，增加地下购物空间的趣味性。鉴于赤峰当地气候特点，整个
商业内街顶部设计了具有现代科技特色的张拉膜顶盖，不但为商业中心提供了很好的视
项目地上包括一座400间客房的超高层五星级国际酒店，一座5A智能型办公楼，一座大型百货 商场和特色卖场以及IMAX影院，两栋酒店公寓和四栋豪华型高层住宅。地下有两层，地下一层为 大卖场和一些零售并和地铁直接相连，其余部分和负二层可容纳约1600辆停车。值得一提的是，其 中五星级酒店作为地标性建筑，高度达到了140米，建成后将成为当地最高的建筑之一。
•
项目位于福州市仓山区金山新区板块核心地段。基地内的规划“矩
形”，基地位于浦上大道中段，南临浦上大道，北侧是金建小区安置
房，西向9.71亩城市公共绿地和20米宽的规划河道，东侧为一品新筑
商业地产行业分析研究报告PPT
商业地产行业的发展历程
商业地产行业的现状与未来趋势
同时，商业地产行业也面临着一些挑战，如经济下行压力、竞争激烈、政策调控等。
未来，商业地产行业将继续深化改革创新，推动转型升级，实现高质量发展。
目前，我国商业地产行业进入了一个新的发展阶段，呈现出多元化、专业化、品牌化、信息化等发展趋势。
02
商业地产市场分析
商业地产行业绿色建筑的重要性
例如，采用可再生能源、选用环保材料、提高建筑能效等。
商业地产行业绿色建筑的具体措施
商业地产行业应该加强智能化发展，以提高效率、节约成本、提高服务水平等。
商业地产行业智能化发展的必要性
例如，采用物联网、人工智能等技术，对商业地产项目进行智能化改造等。
商业地产行业智能化发展的具体措施
商业地产行业分析研究报告ppt
目录
contents
商业地产行业概述商业地产市场分析商业地产行业的投资风险与机遇商业地产行业的运营模式与盈利商业地产行业的管理与运营商业地产行业的可持续发展结论与展望
01
商业地产行业概述
商业地产行业是指从事商业活动的房地产行业，包括商业街、商场、购物中心、写字楼等。
商业地产行业的可持续发展战略与建议
商业地产行业可持续发展的战略目标
商业地产行业的可持续发展目标应该是实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。
商业地产行业可持续发展的战略措施
例如，优化产业结构、推动创新、加强人才培养等。
对商业地产行业可持续发展的建议
例如，加强政策支持、推动技术进步、提高公众意识等。
02
销售收益模式
该模式通过出售商铺或商业地产项目的产权获得收益，收入较高但可能影响商业地产项目的长期经营。
商业地产市场调研报告模板
商业地产市场调研报告模板以下排列不分顺序（可自行排列）城市区位：________________城市 GDP: ________________城市未来规划：________________主导产业：________________城市区域图：________________当下城市商业现状：________________项目地址：________________总面积：________________单层面积：________________交通优势：地铁（地铁站），公交（公交站），轮渡等________________ 社会属性：________________人均消费：________________人均收入：________________消费习惯：________________进商场频率：________________出行工具：________________行政区单位：________________街道办：________________近三年人口变化: ________________近三年 GDP: ________________主干道：宽度/________________地段优势：________________项目实景：________________业态比例：________________项目定位：________________项目主题：________________客户群体：________________楼层业态规划：________________业态落位：________________主力店：________________已经签约品牌：________________开发商：________________运营团队：________________常住人口：________________未来 3-5 年常住人口：________________周围小区：________________未来周围小区：________________居民消费力人群：________________停车位：________________开业日期：________________商业类型：________________商业特色：________________商业档次：________________商业辐射：________________商圈名称：________________未来 3-5 年周围商圈预判基数：________________商业规模：________________办公人群：________________写字楼集群数：________________热力图：________________房价数据：________________差旅人口：________________功能描述：________________商业规模：________________未来预判：________________常驻企业：________________周边医院：________________周边商业：________________周边产业园区：________________菜场：________________旅游景点：________________离飞机场，汽车站，核心商圈，火车站距离________________公摊系数：________________周边学校：________________商业功能：________________电梯：________________货梯：________________扶梯：________________消防：________________人流动线：外观动？/内部动线________________层高：净层高/挑高________________柱距：________________周围项目平均租金：________________广告位：________________内部装修：________________人流量/坪效/提袋率/客单价/停滞时间：________________绿化：________________商业自身形象：项目外观/室内空间/天顶设计/店铺设计/________________ 休息区位置：________________洗手间的便利性：________________物品寄存：________________导视牌：________________服务台：________________现场管理：________________巡场管理：（物业水平和标准）________________ 背景音乐：________________出租率：________________招商品牌合格度：________________进深：________________灯光：________________店招：________________演艺区：________________中岛：________________商户品牌：________________业态属性：________________面积大小：________________装饰风格：________________装修材料：________________人车分流：________________出租车等候点：________________道路设置：________________艺术墙：________________宣传单广告取阅栏：________________安全警示：/消防警示/________________商业景观：________________每小时人流：________________美陈：________________翻台率：________________品牌拓展：________________店铺租金：________________区位鸟瞰图：________________当下商业现状：________________每层商户数据：________________造型设计：________________补充项目：________________。
天津商业地产发展现状及趋势分析 PPT课件
2000 年，和平路商业街经过大规模的改造，已经成为了 一条现代化的商业步行街，被命名为金街。和平路商圈的经 营定位为中、低档百货及专卖；客源辐射范围涉及市内六区、 郊县顾客及外地游客；消费群体适合各年龄层次，消费群体 以中、低收入为主。
和平路商圈的最大问题是由于和平路及与其交叉的滨江道 均为半封闭的步行街，且与滨江道商圈业态、定位趋同，而 和平路的商业气氛长期以来都不及滨江道，在顾客首选滨江 道的前提下，和平路往往因为顾客的体力原因被选择放弃。 万达商业广场竣工一定程度上丰富了原有业态。但是，与滨 江道商圈定位趋同而互相抢夺客源的局面并未发生实质性改 变，同时该商圈位于南市商圈和滨江道商圈的中间，交通拥 挤、通达性差。
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⑤经营方式由拆散销售到持有经营 一直以来，开发商自主规划设计，然后全
部或大部分产权拆散出售是中国商业地产开发 的主流模式，随之造成的无序开发和过度开发、 产品功能不适应商业企业要求、产权分散难以 统一管理、限制物业升值等诸多问题。近年来 部分大体量商业项目先确定入驻企业，再进行 规划设计的定单生产模式就是这种趋势的有益 实践。
商业地产这一房地产业态具有投资回报率高、 升值空间大、投资数额大、投资回收期长、受内、 外部环境影响大等特征，因此，研究商业地产发 展现状，预测未来商业地产发展趋势对科学进行 投资决策，降低经营风险具有重要意义。
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一、天津商业地产总体发展现状概述
近几年，天津的各项经济指标都呈大幅度上升 趋势，2005全市生产总值达到3665亿元，年均 增长13.9%，人均生产总值4300美元，年均增 长12.7%；经济结构调整迈出重大步伐，整体素 质明显提高，服务业增加值1485亿元，年均增 长11.4%；商品购销总额8300亿元，年均增长 27.7%，社会消费品零售总额在2005年已达到 了1190亿元；现代物流、商贸会展、房地产等 行业规模不断扩大。这些都刺激了商业的发展， 随着天津市建设力度的不断加大、环渤海经济圈 中心地位的确立，天津商业地产已进入了厚积薄 发的快速发展阶段。
商业房地产项目分析报告模板课件
来作为投资用的
发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管 发展商考虑的不仅仅是如何将商品卖出去，
理做好，就基本算大功告成
而且还要将后期的经营、推广作为第一等大
事来对待
住宅地产投资回收期较短，房子买出去就开 投资回收期较长，商业项目开始运营后还需
始回收投资。
要经过培育期后，才开始回收投资；
PPT学习交流
商业成功的要领： 1、怎么吸引人？ 2、怎么留着人？ 3、怎么让人主动掏钱？ 4、怎么让商户相信你？
商业营销推广策略
经营者的实力（包括建筑 、招商）
商城运营及管理服务
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目录
PPT学习交流
商业发展形势
商业项目的演变过程：
14
PPT学习交流
商业项目业态形式组成
商业项目的业态形式：
15
PPT学习交流
PPT学习交流
商业项目-奥特莱斯2 19
OUTLETS—奥特莱斯特点 吸引顾客的三样法宝： 1. 驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘； 2. 难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋 之
若鹜； 3. 方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。 目前奥特莱斯作为一种热潮，很多城市都在大面积的建设，导致各店的品质
奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets 最早就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似 ShoppingMall的大型购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然 这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开 始的。进入中国是2002年北京的燕莎奥特莱斯。其后在在国内市场迅速发展， 其原因是名牌+低折扣的经营模式得到了消费者的青睐。
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•区域界定 •商业分布 •经济指数 •发展规划
小结
•区域：南部新区为宝坻城区重点发展区域 未来宝坻最具升值潜力区域
•商业：大型商业卖场数量稀少 •经济：居民收入水平一般，消费水平较低 •发展：南部新区为未来商业商务综合中心
Part2:宝坻商业市场现状
•集中商圈 •沿街商铺 •社区商铺
市场现状
辐射范围最大、 知名度最高的 相对大型购物
3个片区商业中心
4条特色街区
4个特色市场
北部商贸中心
南部新区 商业商务综合中心
城西商业中心
北城东路 商贸街 南城路
北部 中部 南部
环城北路商业街 珠江大道商业街 第五大道商业街
古玩和纪念品市场 电子商贸市场 宠物市场
城东商贸物流中心
南关大街北段
南部商业街
农产品（花卉）市场
南关大街南段
南街
中保楼街
南三路
中心城区 东起环城东路，南至环城南 路，西往宝平线，北去建设 路，是宝坻的中心城区和商 贸中心，该区域目前基础设 施完善、生活配套齐全、土 地资源稀缺、居住密度大。 区域内，以南关大街劝宝超 市周边为核心的商业区是宝 坻目前最为成熟的商业区， 客户群体不仅包括该区域内 20余个成熟住宅小区，还能 辐射宝坻下属城镇，该区域 在宝坻居民心目中的认知程 度可见一斑。
根据图示可以得出，宝坻区的人均年纯收入在远郊五县中并不占优，人均消费支出 和代表食品支出在总支出当中比例的恩格尔系数也均为居中位置，消费水平一般， 与环城四区相比差距较大。
经济指数
2010年天津市各区县人口分布情况
•区域界定 •商业分布 •经济指数 •发展规划
1000000
1800
900000
1600
京沈高速公路
唐通改线
环城北路
宝 平
劝 进京路 宝
线
超
距离本案2公里 建设路
市
开
元 南三路 路
汇丰广场购物公园
距离本案2公里
怡购商业广场
东 城 南 路
百货大楼
进京路
距离本案3公里
天赋源商业广场
路环 城
环城南路 东
劝宝购物广场
窝头河
本案
潮阳大道
潮白新河
津蓟铁路
在营商业铺 在建商业
比例尺 1:500
经济指数
12834 7653 38.80
12986 5980 35.64
11663 7586 35.61
12908 6525 38.93
10505 3859 46.77
9966 4059 42.25
10312 9968 4039 4542 44.44 37.38
9965 3967 37.13
人均年纯收入（元） 人均消费支出（元） 恩格尔系数（%）
场所
四大集中商圈
劝宝购物广场 百货大楼
劝宝超市 怡购商业广场
•集中商圈 •沿街商铺 •社区商铺
京沈高速公路
东
城
南
唐通改线
路
环城北路
进京路 北区老城区
宝
平 线
建设路
开
元
路
钰
华
南
街
关
大 中街心城区 南三路
进京路
环 城 东 路
环城南路
本案
城南新钰区 华 街
潮阳大道
窝头河
潮白新河
津蓟铁路
城南新区：板块特 征明显，北享中心 城区丰富成熟配套、 南接新城绝对优势 资源，区域升值潜 力远远高于其他区 域。
593063 1529
669031 1415
949413 603
799057 530
416143 321
646978 438
784789 494
常住人口（人） 人口密度（人/平方公里）
根据图示可以得出，宝坻区常住人口数量和人口密度在远郊区县中较高，人口数量 略高于环城四区，人口密度却仅是环城四区的三分之一到一半。
2009年天津市各区县人均收入支出情况
•区域界定 •商业分布 •经济指数 •发展规划
14000
50
12000
45
40
10000
35
8000
30
25
6000
20
4000
15
10
2000
5
0
0
东丽区 西青区 津南区 北辰区 武清区 宝坻区 宁河县 静海县 蓟县
人均年纯收入（元） 人均消费支出（元） 恩格尔系数（%）
宝坻区工业布局
•区域界定 •商业分布 •经济指范工业园区
节能环保工业区
塑料制品工业区
马家店工业区
七个特色 工业园区
八门城
林亭口
新开口
大口屯
方家庄
新安镇
大钟庄
宝坻区商业布局
•区域界定 •商业分布 •经济指数 •发展规划
两个商贸经济圈
宝坻新城
京津新城
4个片区商业中心
8条特色商业街区
发展规划
•区域界定 •商业分布 •经济指数 •发展规划
根据《宝坻区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，宝坻区未来发展 的支柱产业为： •第一产业：绿色生态农业 •第二产业：先进制造业 •第三产业：金融服务、商贸物流、休闲旅游、会议会展、文化教育等特色服 务业
《纲要》中特别指出发展楼宇经济和总部经济：在两个新城规划建设一批高档 商务楼宇，打造一批专业特色楼宇，提高楼宇智能化水平。完善商务、商业、 物业等配套设施和相关扶持政策，提升服务水平。积极吸引国内外企业到我区 设立区域性总部、研发中心、物流中心、结算中心等，推进楼宇经济和总部经 济加速发展。力争到2015年引入企业总数达到7500家以上，纳税总额达到50 亿元以上。
800000
1400
700000
1200
600000 1000
500000
800 400000
600 300000
200000
400
100000
200
0
0
东丽区 西青区 津南区 北辰区 武清区 宝坻区 宁河县 静海县 蓟县
环城四区
郊县五区
常住人口（人）
569955
人口密度（人/平方公里） 1191
684690 1209
谨呈：金厦宝坻项目
宝坻商业地产市场调研报告
调研内容
Part1:宝坻区域环境研究 Part2:宝坻商业市场现状 Part3:宝坻客群分析研究
Part1:宝坻区域环境研究
•区域界定 •商业分布 •经济指数 •发展规划
•区域界定 •商业分布 •经济指数 •发展规划
宝坻城区规划
北区老城区 宝坻老城区，配套陈旧，居 住密度大，区域内住宅小区 稀少，多为厂区宿舍和平房， 商业极其不成熟，多数是露 天的集散市场。新楼盘多为 旧城改造项目。
城南新区 按照宝坻区“十二五”城乡 总体规划，着力构建“一河 双城、相向拓展，两翼联动、 城乡一体”空间发展的新格 局,城南新城将作为未来全 区的政治、经济、文化、信 息中心打造，区内无工业污 染，居住环境纯净，必将是 未来五年内宝坻投资开发的 热点区域，升值潜力巨大。
宝坻城区商业分布
•区域界定 •商业分布 •经济指数 •发展规划