广州市商业地产市场调查报告

广州市商业地产市场调查报告

目录

广州商圈的变迁 (1)

广州商圈分布 (2)

重点商圈分布 (4)

中华广场商圈 (4)

北京路商圈 (6)

天河路商圈 (8)

天河商圈的经营特点及问题 (9)

天河城商圈存在的机会 (12)

广州商圈的变迁

广州可以说自古都是商家必争之地。两千年的商业沉淀，广州商业文化的变迁，从十里

洋场到上下九，西湖路。再到如今腾飞的天河城，广州商圈已经形成了多个地段、多种档次

又齐全互补的格局。

西堤固百世留芳，南大亦盛极一时

直到上世纪80年代中期，如果外地人到广州，广州人一定会带他去城西的南方大厦、

西堤走走，“不到南方大厦，不算到了广州”是当时广州人的口头语。

沙面长堤、南方大厦、人民路一带堪称老资格的“十里洋场”；然而，从1987年有关

部门为了缓解城市交通压力，架起了人民路高架桥开始，这一带的城市景观与商业氛围同时

遭受重创，就此步入平淡。

上下九一鸣惊人，北京路渐入佳境

上世纪90年代中后期的广州，北京路、上下九路等商业街与北京的王府井、上海的南

京路一样，成为最繁华商业区的代名词。

而作为这一时期广州新兴商业的代表，高第街服装专业街、西湖路夜市也一时风光无二。

开办于1980年的高第街服装专业街，经营的服装品种丰富多样，特别受外省客商的青睐，

每日来购货的人络绎不绝，曾是国内著名的专业市场。此后，西湖路“灯光夜市”逐步崛起。

其处于东西(西湖路)、南北(教育路)纵横交错的两条马路两边，临时搭置竹棚作时装售卖点

档，鼎盛时多达几百档。西湖路“灯光夜市”曾是羊城八大风情街之一。

天河城风光无限

随着广州市“南拓北优、东进西联”城市空间发展布局构想逐步实施，老城区作为商业

中心的传统地位已经受到冲击和削弱，以1998年正式开业的天河城广场为代表的天河路商

圈在迅速走向成熟、壮大。

据统计，北京路商业步行街人流量日均30万人次，节日逾40万人次。上下九路日均客

流量为20万人次。而作为中国大陆最早和最成功的购物中心，天河城广场的日客流量早在2004年即突破83万人次。其聚客能力已足以令商业街望尘莫及。

时至今日，从商业地产的规模、人流量、销售额、产业布局等方面来看，天河商圈无疑

已发展成为中国最先进的带状式MALL群。目前的天河商圈，已拥有天河城、维多利广场、

广州购书中心、广州电脑城、南方电脑城、颐高数码广场、天河娱乐广场等项目。此外，还

有中怡时尚购物中心、天河又一城。

随着珠江新城规划的最后敲定及珠江新城地下线的动工，搁置多时的珠江新城开发重新

热乎起来。一座规模不亚于天河城广场的超大商业城将选址原赛马场边，将会带动整个珠江

新城的商业发展。

广州商圈分布

对商家而言，对商圈最关心的因素主要包含两个方面，一是人流，二是消费能力。以此为依据，可以将商圈大致分为四类。

1、A类：人流旺，消费能力高。

2、B类：人流不旺，消费能力高。

3、C类：人流旺，消费能力较低。

4、D类：人流不旺，消费能力较低。

用图示如下：

在下图中，

不同商圈的

分类就以这

四种不同的

线条区分。

广州商

圈构成图

商圈说明

从路段及标志性和主要商场来说明不同商圈情况，重点介绍1类的商圈，

1、北京路商圈：包括中山五路和教育路部分路段，标志当然是广百、新大新、天河城北京路店和滔博运动城等，近两年又开了很多购物中心，但两位大哥相比仍有很大差距。

2、天河城广场、正佳广场：包括天河南路内已经成气候的特色购物区,维多利亚广场和广百中怡店等，而购书中心对凝聚人气的作用也是功不可没。

3、上下九，泛指西关老城区，新大新进驻下九路，原先荔湾广场很旺，但现已势微，康王兴起，且又有不少新的中小型MALL出现。

4、中华广场：包括中附近的中山二路及中山三路部份路段，有中华百货、流行前线等，旁边的英雄广场带来不少人气，中华广场酝酿增加中华百货。

5、友谊商圈：包括淘金路、建设六马路，主要是友谊百货，好世界广场、谊安广场、顶级高端消费的柏丽广场；可延伸至东山广场的新大新百货。

6、农林下路：包括庙前直街，标志是王府井百货和东山景轩现代城。

7、中天购物城：包括天河北路部分路段及东站旁的百盛广场。

8、江南大道，前进路至江南西路路段，前进路有万国广场，招牌是广州第一家家乐福；传统的有海珠购物广场及婚纱一条街；信和广场有广百,以及新兴的江南新地。

9、珠江新城，除了美居中心和好家思广场作为专业市场外，目前还不旺，但有不少特色店形象店陆续进入。接下来将会建成大型的国际性购物中心的太阳城广场和珠江新城地下城。

10、五羊新城，主要集中在万佳附近，以日常消费为主。今后杨萁车站将增加新的地铁物业，至少增加２万平方米商业。

11、滨江新区，指滨江东路的珠江广场附近，以休闲及日常消费为主。

12、岗顶天河娱乐城商圈。

重点商圈分析

中华广场商圈

一、商圈概况

英雄商圈位于中山二路英雄广场地段，主要由中华广场、流行前线地下商城、地王广场、陵园西通讯专业市场、烈士陵园、广东省体育场等大型商业、公园、体育场地组成，已呈现综合商业区的雏形，成为广州母城次新区——东山区在北京路、农林下路传统商业街区之间的新崛起大型商圈。该地区目前年商品销售额已超过20亿元，并保持两位数的良好增长势头。

1. 1997年以前，缓慢发展阶段。

以中山三路百货店、专业店等中小型社区商业和陵园西路电信营业厅、BP机、手机维修点、通讯零配件专营店为主，缺乏影响力。

2. 1998年－2001年，购物中心替代阶段。

中华广场建成并调整优化，成功站稳，以超大规模现代业态、先进交通、流行荟萃、广场文化等特点，迅速替换老城区传统小、散、旧商业形象。

3. 2002年至今，零售功能整合优化阶段。

中华广场、电讯时尚一条街、流行前线、地王广场、老鼠街相互融合，错位经营，不仅成为东山区第一大商圈，而且以潮流消费、青少年集聚的特点辐射全市及周边城市。