[房地产市场,国民经济,我国]房地产市场与我国国民经济协调发展分析

房地产市场与我国国民经济协调发展分析
近年来我国房地产业的迅速发展推动了国民经济的持续健康发展，由于房地产业的快速发展，使得我国的GDP的增长速度也在不断加快。

房地产业的发展一是可以为企业提供所需的生产资料，二是可以增加企业的生产需求，三是可以提升社会整体的物质需求和精神文明的需求，因此，如何保持房地产业与国民经济的协调发展，就成为我们必须要密切关注的重点。

一、我国房地产业的近年来的发展现状及发展过程中存在的问题
1.近年来我国房地产业发展现状
跟据中国房地产协会的相关信息，我国房地产市场近年来的发展具有两个特点：一是新的房地产项目开发面积增大与竣工面积的增长幅度减缓并存;二是各地房地产项目拆迁规格的增长放缓，但对土地使用的控制情况恶化。

原因在于，一是在国家的房地产市场宏观调控政策的影响之下，开发企业对土地囤积的空间越来越小，相应的土地利用效率在提高，促使项目开工的比例提高。

但仍然有一些开发企业为了确保项目收益，控制项目的建设进度，延缓项目的开发时间，从而使得竣工面积的增长速度减缓。

二是国家针对拆迁过程中出现的问题，出台了文件政策进行规范，使得拆迁增长速度减缓。

但土地使用情况仍然需要进一步进行规范。

从投资角度看，目前我国对房地产的投资热情仍然持续高涨，对房地产业的投资在整体社会固定资产投资中所占的比例也较大。

从投资构成角度看，主要的资金来源是国内民间资本，其投资占到国内房地产市场投资总份额的绝对比例。

据2011年的统计，这个比例超过76%。

在最近十年的统计数据中，除2008年存在回落之外，国内民间资本对房地产业的投入一直保持着高速增长的状态。

2.我国房地产业发展过程中存在的问题
我国房地产业的快速发展，也导致问题较多，从社会整体来看，目前我国房地产业的发展存在以下问题：
(1)对自然资源的浪费较为严重
伴随着近年房地产业的迅猛发展，土地资源、木材建材资源的浪费较为严重，政府有关部门及房地产开发企业对资源的合理利用工作不到位，房地产开发企业节能技术较低，节能材料及可再生材料使用率较低，管理措施不到位。

(2)对文化环境的破坏较为严重
特别表现为在城市规划及具体拆迁过程中对具有文化、历史内涵，具有较高文化、艺术特色的老城区、老街区、老建筑物的保护不力，随着城市开发的程度加深，高层建筑数量不断增加，城市的文化氛围文化底蕴也越来越淡，各城市外貌在不断趋同。

(3)对生态环境破坏较为严重
部分开发企业片面追逐经济利益，盲目增加开发项目的建筑密度和容积率，由于城市建筑密度的增加，住宅小区建筑物容积率的增大，从而致使城市的绿化空间变小，城市空气质量问题和气候问题突出，导致生态环境的恶化。

(4)商品房的空置率较高
由于种种原因，我国城市的商品房空置率较高，甚至有些地方商品房开发的面积、数量已经超过了当地的人口规模，鬼城频现。

高居不下的空置率给经济社会带来较多的问题。

二、房地产业对我国国民经济发展的影响及重要作用
1.房地产经济周期与我国宏观经济周期具有对应性
房地产业是我国国民经济的重要组成部分。

房地产业特征显著，一是与数量众多的行业的高关联性，二是创造财富的巨额性，三是产品的基础性，从而在我国国民经济中占有重要地位。

我国房地产经济的发展并不是平稳不变的，它的发展与我国宏观经济的发展一样，也会受到资源、消费因素的影响而起伏。

当受到资源、消费的约束时就会收缩，当受到资源、消费的刺激时就会扩张。

(1)我国房地产经济周期性波动
我国房地产经济发展存在周期性波动的特点和规律，与我国宏观经济周期具有较高对应性。

研究我国房地产经济周期性波动的原因，及影响我国房地产经济周期波动的因素，以便采取相关经济手段，并制定相应的宏观调控措施，对于房地产业可持续及保持我国国民经济协调健康发展意义重大。

从上世纪八十年代开始，我国房地产业发展可以划分为四个发展周期，目前我国房地产业的发展正处在第四个周期。

第一个周期从1981年到1983年;第二个周期从1984年到1990年;第三个周期从1991年到1996年;第四个周期从1997年开始至今。

通过对比我国房地产业的这四个发展周期，可以看出我国房地产经济周期性波动存在以下两个特点：一是房地产经济周期的长度每经过一轮都在变长，波动的幅度在不断减小;二是房地产经济的衰退周期与扩张周期的比例是在不断减少的。

(2)影响我国房地产经济周期性波动的因素
①内在因素主要包括房地产投资和房地产市场供求
房地产投资规模波动是房地产经济周期性波动的引擎。

房地产企业在作投资决策时，必须考虑其投资回报率。

房地产投资回报率的高低直接影响到房地产企业的投资增加或减少，这个对房地产业投资规模的周期波动会直接影响到房地产经济的周期性波动。

房地产市场供求波动对房地产经济周期波动影响巨大。

因市场价格、居民收入、政府政策、对市场预期变
化等因素影响，房地产需求总量会发生波动;因资金、技术、管理、人力资源等因素影响，房地产供给总量会发生波动。

这些波动会对房地产经济周期波动产生巨大影响。

只有在房地产供需总量保持平衡，同时供需结构保持平衡的情况下，房地产经济发展才能保持平衡;只要房地产供需总量失衡，或供需结构发生失衡，就不可避免的影响到房地产经济的周期波动。

②外在因素包括政策因素和社会经济与技术因素
政策因素指国家制定的有关财政政策、货币政策、投资政策、产业政策、经济体制改革政策等。

这此宏观政策因素具有明显的周期性，对房地产经济的周期波动的影响是直接的、显著的。

社会经济与技术因素。

房地产经济发展与我国国民经济增长率相关性极高，当我国宏观经济增长率高的时候，我国房地产经济的发展速度也呈现快速发展势头;反之亦然。

此外，我国对产业结构进行调整、房地产业的技术变革、经济政治体制的变化等，都会对房地产经济的发展带来巨大影响，使得其发生周期性的波动。

③偶发因素是指自然灾害、社会突发事件，及其他不可预测的因素，比如技术的根本性变革等。

这此因素对房地产经济周期波动的影响是突然的直接的。

房地产市场与我国国民经济协调发展研究牛雨来(徐州市观音机场有限公司，江苏徐州 221006)
2.房地产经济周期与我国宏观经济政策具有关联性
房地产经济周期性波动与我国宏观经济政策具较大关联性。

在对房地产业进行宏观调控时，适当的宏观经济政策可以有效预防房地产经济大起大落，力求能够最大限度的减少房地产经济周期性波动对经济社会带来的不利影响。

(1)宏观经济政策统一性与房地产经济周期差异性方面
我国房地产业具有明显的区域性特点，各地区发展水平、程度有很大差异，这也导致我国房地产经济周期既有全国性的，又有区域性。

这在客观上要求宏观经济政策对房地产业的市场调控要结合以上特点，采用科学的理念制定政策，避免一刀切。

(2)货币政策灵活性与经济形势的变化性方面
货币政策对我国房地产经济的影响显而易见，为预防房地产经济的大起大落，客观上要求货币政策要适应我国的经济发展形势，并根据国民经济的发展情况进行灵活调整。

要控制货币政策的调整幅度，控制金融市场的流动性，灵活调整利率，连续微调调控方式及松紧程度，以充分发挥房地产业的经济增长点作用，扩大内需，延缓波动的周期。

(3)财政政策的稳定性与房地产经济的波动性方面
积极、稳定的财政政策对治理经济衰退、促进经济稳定增长有重要作用，要谨慎权衡制定紧缩财政政策、扩张财政政策和稳定财政政策，防止财政政策的调整引发房地产经济周期大幅的波动。

根据目前的经济形势及房地产业现状，应当主动进行结构性的调整，采取中性、稳健的财政政策，适度紧缩由财政资金支持的房地产投资项目。

(4)政府引导的价格体系及市场需求多样性与供应市场相对单一性方面
价格因素对房地产经济波动的影响较为突出，政府应当引导制定合理的房地产产品的价格，避免房地产经济周期波动的不稳定。

对房地产供应市场与房地产需求市场严重失衡问题，要建立健全居民住房保障体系;保持合理的住房投资建设规模;调整住房的供给结构;适当引导市场形成一种梯级消费;促进住房建设和消费模式的合理化。

3.房地产业对我国国民经济发展具有重要作用
(1)对我国国民经济的发展具有带动作用
房地产业因其自身规模较大，因此，其对我国国民经济的总体影响非常强，其对我国国民经济发展的带动作用非常大。

据有关资料显示，1998年-2011年，房地产业包括建筑开发对GDP的直接拉动作用呈上升趋势，从1998年的0.43%上升到2011年的0.65%，房地产业每年平均拉动我国经济增长0.64%。

房地产业对GDP的间接拉动作用也越来越大，从1998年的0.81%上升到2011年的1.21%，年平均拉动经济增长1.19%。

直接拉到与间接拉动合计，房地产业每年平均拉动我国GDP增长1.84%。

同期我国平均经济增速为年9.86%，房地产业对我国经济的贡献率超过19.7%。

房地产业自身增加值占GDP的比重从2009年起已经超过9%，2009年到2011年这个比例平均为9.6%。

房地产业自身增加值加上间接带动产业的增加值一共占GDP的比重，从2010年起已超过30%，2009年到2011年这个比例平均为30.1%。

(2)对关联产业具有需求拉动作用
据有关资料显示，抽样调查2002年、2005年和2007年这3年，房地产业对我国42个产业的完全消耗系数之和分别是1.6339、1.7977和1.9526，这意味着房地产业每增加1个单位产值，2002年拉动关联产业增加1.6339个产值，20005年数据为1.7977，2007年数据为1.9526。

证明房地产业对关联行业的需求拉动作用越来越大。

从拉动的行业种类来看，主要受益的是物质及原材料型行业。

这3年，受房地产业需求拉动影响最大的前10个产业中2002年有6个是物质及原材料型产业，2005年有8个，2007年有9个。

2002年房地产业对这些关联产业的单位拉动作用占所有产业单位拉动作用的61.5%，2005年占63.2%，2007年占66.5%，呈逐步上升趋势。

(3)对关联产业价格的影响突出
房价的变化对其关联产业产品价格的变化影响突出，根据有关资料对房价上升10%，其对关联产业产品价格的影响，及对物价指数的影响，排名前10的产业列表如下：从上表可以看出，价格上涨幅度最大的主要是服务业，在服务业的成本比重中房地产所占比较高，因此房价的变化对服务业的影响更大。

三、促进我国房地产业的可持续发展，与我国国民经济协调发展
1.房地产业可持续发展内涵
房地产业可持续发展有丰富的内涵，它涵盖了社会、经济、文化、技术、环境等领域，总体来说，包括其一，要能够促进经济的持续增长，其二要能够保护环境，保证资源的有效利用及持续发展，其三是能够促进社会的全面进步。

也就是说，实现房地产经济可持续发展，既要能够满足目前人民的物质需求，并能给今后预留发展空间，还要能够使得房地产业与社会各产业协调发展。

2.房地产业可持续发展的措施及对策
(1)加强对房地产业的市场监管力度
政府要加大对房地产业的市场监管力度，理顺行政管理和企业自主经营的关系，管好政府的份内工作，引导房地产市场向规范化、市场化方向发展。

要加强对房屋质量检测力度，确保开发项目的质量;要努力提高土地利用率，避免土地空置现象;加强管理监督的同时必须杜绝对项目的暗箱操作，减少并消灭对房地产业的不合理收费。

此外，还要积极引导房地产企业适应市场需求，促使开发项目与当地的环境资源人口等相协调，控制房地产开发的投机行为和短期行为。

(2)重视制度创新和科技创新
制度创新。

一是优化税收结构，除对增量房产进行征税外，对存量房产征税要进入议事日程;二是开发企业的观念创新、产品创新，房地产开发企业必须进行环境成本核算，改变过去片面追求环境、低容积率、人均居住用地超规范的做法;三是消费观念创新，考虑潜在需求如何转化为有效需求问题;四是服务创新，创新中介、经纪、物管的内容和形式，简化房贷、产权登记等事项繁琐的手续，建立一套科学合理利于操作的流程。

科技创新。

要采用先进的科技手段和方法，利用新能源，使用新材料，争取最大的经济效益;要提高资源的有效利用率，减少环境污染，改善人们的居住、办公条件，优化城市环境，从而增进人与自然的亲和力，使得房地产业的发展与人民居住文明协调发展。

(3)建立健全房地产业法律法规，规范和指导房地产市场
积极推进房地产市场的制度化和法制化建设，对房地产业经济活动整个流程的各个环节，都要有规定明确具体、具有较强操作性的法规和准则，从而引导和规范我国房地产市场健康有序发展。

对该流程中的买(拍)地环节、行政审批环节、企业融资环节、开发建设环节、质检环节、商品房预售环节、销售环节、售后环节、物管环节等几大重要环节的法律法规进行建立健全完善。

特别要注意对法规准则的细化，如买(拍)地环节中对土地市场信息公开的法规准则，应细化说明规划结构、土地储备量、在拍土地、规划评估价格等;行政审批环节中审批程序和监督机制应细化;融资环节中指定金融机构、指定金融监控机构及金融秩序的监管制度应细化;开发建设环节中房地产税收的细则要细化;销售环节中对价格标准应细化。

(4)创立房地产金融二级市场，完善房地产金融体系
据有关资料，其他国家居民个人住房的贷款占社会总贷款的比例大约为20%，而我国的比例仅为1.6%，这可以解释为我国房地产业有效需求不足，因此，有必要把房地产金融信贷
更多的转移为房地产消费信贷，以实现我国房地产业生产-消费的良性循环。

制约我国房地产业发展的瓶颈之一就是金融信贷问题，我国房地产业一直被资金来源、资金流动性、期限错配等等因素的制约，为确保房地产业的可持续发展，就要完善现有的房地产金融体系，打通房地产市场与资本市场的联系。

具体讲就是建立和完善我国住房抵押贷款的二级市场，争取将抵押贷款实行证券化，把住房抵押贷款的一级及二级市场纳入到金融的整体大循环之中。

(5)做好房地产信贷风险的预防及管控工作
由于我国商业银行及其他金融机构与房地产业的联系是如此紧密，房地产业的行业风险会传递到商业银行及其他金融机构，成为它们的信贷风险，要做好预防及管控工作，一是，要抓紧做好自身信贷结构的调整，自身资料缺课大，规模小的开发企业，抗风险能力不强，必须严格控制信贷;二是控制好个人住房贷款的风险，重点支持自住房及改善型住房的贷款需求，同时还要严格执行贷款审查，坚决杜绝开发企业假按揭真贷款的风险做法;三是要加强贷后的管理，做好信贷资金的跟踪、调查工作。

(6)制定合理规划，提高资源有效利用率
房地产业要改变过去那种粗放型的发展方式，合理规划，提高对土地资源及其他各种资源的合理利用，提高资源的有效利用率。

一是合理利用土地资源。

土地资源是不可再生资源，是我国房地产市场开发过程中必须加以合理利用的资源;土地资源也是我国实现房地产业可持续发展的基础，是我们改善人居环境的的前提。

要合理利用土地资源，必须首先按照可持续发展的原则来开发利用;其次，对城乡结合地区的土地开发，要对土地征用许可证进行严格把关;再次，对已经转为建设用地的，政府有关部门必须要督促开发企业提高土地的利用效率;最后，要对各类用地合理配置，以实现土地资源高效配置。

二是抓好空置土地的处理工作首先要调整土地的存量，避免闲置，其次，需要从法规制度的角度妥善处理闲置的土地，对通过招拍挂手续以后超时限的土地，要通过回收、收购、兼并、拍卖的方式来使土地重新回到市场，从而使土地的利用率得以提高。

(7)抓好环保工作，促进生态可持续发展
一是在房地产开发建设过程中必须注重对生态的保护，生态环境直接影响人们身心健康，是我们生活的重组成部分，是一直以来人类发展关注的重点，因此，房地产开发建设必须树立以人为本的设计理念，在开发建设过程中抓好对环境的保护工作。

二是要发展低碳房地产，积极提倡使用节能材料、可再生能源。

(8)做好保障性住房建设，促进社会和谐
本着保护弱势群体的原则，政府必须保证中低收入阶层对住房的刚性需求，切实解决中低收入人群的住房问题，因此，必须加大力度建设保障房，保质保量完成国家制定的保障房开工面积、套数及竣工面积、套数的目标，以促进社会和谐发展。

保障房建设应做到公开透明，要坚持监督公开、地价公开、招标公开、建设公开、决算公开、住户申请公开、入住情况公开等，坚持全过程信息透明，把好事办好。