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• 一新加坡客户签约时未签中文名，交易中心不予办理预告登记，只得 按退房办理注销登记手续。
教训：关注相关部门的办事流程。
案例7：客户投诉变电站承诺未兑现
• 某客户向区消协投诉称：交房时客户想了解所购房屋附近的变电站 是
否有辐射，销售部经理答应可以出具一份证明，证明该变电站不会造成 辐射，现客户想公司索要证明，被拒绝。
教训之一：注意口头解说的准确性
案例2：模型被毁事件
• 某项目交付期间，某房屋业主投诉称：在其购房时，销售人员刻意隐 瞒其所购一楼房屋次卧紧靠配电间的情况，要求退房并赔偿。经多次沟 通，业主坚持要求高额赔偿：退房加房屋总价10%的违约金；或收房加6 万的赔偿金。在一次沟通过程中，业主一位朋友突然动手把小区模型砸 坏。
• 法院判决：撤销原、被告的《商品房买卖合同》，被告向原告返 还购房款，并支付房款利息。
• 教训：关注特殊户型室内的不利因素
案例4：某项目垃圾场事件
• 某项目一二期的业主入住后不久，发现这里的空气中老是散发着阵 阵恶臭。业主们经过调查，发现根源出在位于该小区东南方向的垃 圾场,该项目处于垃圾场的下风口，焚烧和翻垃圾时所产生的恶臭气 体随风飘散到附近楼盘内———夏季和东南风盛行的时候，情况尤 甚。
案例6：境外人士购房问题
• 一对香港夫妻以各自名义购买某项目住宅各一套，付款时询问销售人 员能否将两套房屋的款项作为一笔汇入，销售人员咨询银行，银行未给 与明确答复。为不影响签约，销售人员告诉客户可以一笔汇入，客户一 笔汇入，银行不予结汇，退回汇款，客户分两笔汇入，恰逢人民币升值， 汇率损失2万多人民币。
• 原告于2006年9月29日支付了全部房款，但财务未及时通知相关部 门，导致在2006年11月22日才发送《房屋交付通知书》，通知客 户于11月25日收房。客户以质量问题整改未完成为由，拒绝收房， 直到2007年1月12日才签定《房屋交接书》。 教训：内部信息传递不畅，未及时发送《房屋交付通知书》
• 客户是最稀缺的资源！
• 面对客户的不理性行为，我们更多的应该是尊重理解与耐心沟 通。
案例9：代理购房纠纷
• Ｘ先生是某项目业主，推荐其在北京的大姐购房，以大姐和侄儿名 义（作为买方）签约，但没有授权委托书，落款是大姐与侄儿，由 Ｘ先生代签，没有显示代理人，大姐支付了房款。
• 房屋交付时，大姐对采光等不满意，提出购房未取得其本人同意， 买方二人的签名都是他人代签，要求退房。
销售法律风险防范培训完整版
目录
1
案例分析
2 风险预控对策
3
总结
1 案例分析
案例1：南方某城市某项目事件
• 该项目一期部分业主认为售房广告 • 不实，公司擅自变更售楼广告要约， • 并对是否有三期和三期的高度存有疑 • 义。某业主称，售楼小姐明确地 • 对他说，那块三角形色块是一幢四层 • （也有说六层的，最含糊的说为几层） • 综合楼。在协商未果的情况下，部分 • 业主采取了多种“维权”措施：上网 • 投诉；拉横幅；贴标语（买房受骗）； • 封堵施工场地；堵塞道路交通；冲击 • 售楼处；到信访办上访；到市政府请 • 愿；向法院起诉。
• 教训：知之为知之，不知为不知，避免大包大揽。
案例8：销售顾问因与客户激烈争执而被辞退
• 某项目销售顾问XX在工作中行为失当，并与客户发生激烈争执， 项目营销经理及营销助理在事件中处理措施不力并未及时将事 件上报公司，使公司在相关后续解决工作上处于被动。
• XX的行为严重违反了销售顾问行为准则，给公司的品牌形象和 客户口碑带来严重的负面影响。经公司研究决定，对其以解除 劳动合同处分，免除项目营销经理职务，同时给予营销助理通 报批评处分。
教训之一：关注并主动告知红线内不利因素
案例3：（南方某城市）开发商未披露屋内不利信息，合同被判撤销
• 原告购买被告开发的商铺一套，合同附件房屋平面图未标注屋内 有排污管、横梁等设施。
wk.baidu.com• 房屋交付时，原告发现房屋屋内有排污管、横梁等设施，空间狭 小，严重影响使用，要求解除合同。
• 法院认为：双方签订买卖合同时，房屋尚未建成，原告对所购房 屋的具体情况只能通过被告的口头和书面描述得知，但被告并未 将房屋的详细结构情况通过样板房、平面图或其他书面及口头方 式告知原告，原告在购房时对房屋空间结构存在重大误解。
• 回售楼处后，邱先生情绪非常激动，指责开发商的办事效率，并威胁再不弄 好就要带人来砸售楼处。当时客户情绪失控，并伴有肢体动作，销售人员小 刘非常害怕，在与案场专案沟通后致电开发商项目负责人张经理，告知现场 情况，张经理表示要尽量避免客户在售楼处有过激行为，以免造成恶劣影响 。张经理当时让小刘找物业处理，于是小刘致电物业说明此事，但物业确定 此事不归他们负责，小刘只能再次致电张经理说明情况，张经理表示他自己 去找物业协商，让小刘安抚客户情绪。
• 法院判决：支持齐某请求，商品房预售契约无效，同时返还齐某的购 房款、利息及双倍定金共计69万多元。
• 教训：关注特殊户型，特别是户型图与交付标准
案例11：逾期交房纠纷
• 某项目业主XX起诉到区人民法院 ，要求被告支付逾期交房的违约 金40多万元。
• 2006年8月，双方签订了《某市商品房出售合同》，总价款约人民 币1200万元，合同约定甲方在收到乙方全部房价款之日起 30 天 内交付房屋，逾期交房的违约金为日万分之五。
• 经协商，最终退房。 教训：关注代理签约与第三人付款问题。
案例10：（北方某城市）合同附件标错 被判无效
• 起因：支付定金，签订《商品房预售契约》，并于签约后一次支付了 全部房款。房屋交付时，原告发现卧室与合同约定的不一样。
• 法院审理后查明：齐某购买的房屋属于非标准层，合同中标明的面积 及价款也是非标准层标准，只是合同附件的平面图为标准层平面图， 而这是开发商工作疏忽造成的。
• 业主认为：该项目的广告和宣传资料中没有关于垃圾场的标识和提 示，自己是在不知情的情况下作出购买决策的。
• 一些客户提出退房，已入住的业主要求赔偿，关于垃圾场异味问题 投诉激增，甚至业主集体冲击公司办公楼。
教训：主动告知红线外不利因素
大家学习辛苦了，还是要坚持
继续保持安静
案例5：地下室面积问题
案例12
• 2009年7月某日，上海**楼盘业主邱先生前来收房并查看房屋情况， 由售楼处销售人员小刘陪同一起前去。进去一看，发现房屋仍有如下 问题没有处理：落地窗的门把手以及密封胶条未安装；一扇窗的玻璃 缺少；窗户把手未装；房屋一小块外墙瓷砖脱落。邱先生当时非常气 愤，张口指责开发商做事不负责，过了这么长时间仍然没有把这些问 题处理好，并用相机一一拍下。
教训：关注相关部门的办事流程。
案例7：客户投诉变电站承诺未兑现
• 某客户向区消协投诉称：交房时客户想了解所购房屋附近的变电站 是
否有辐射，销售部经理答应可以出具一份证明，证明该变电站不会造成 辐射，现客户想公司索要证明，被拒绝。
教训之一：注意口头解说的准确性
案例2：模型被毁事件
• 某项目交付期间，某房屋业主投诉称：在其购房时，销售人员刻意隐 瞒其所购一楼房屋次卧紧靠配电间的情况，要求退房并赔偿。经多次沟 通，业主坚持要求高额赔偿：退房加房屋总价10%的违约金；或收房加6 万的赔偿金。在一次沟通过程中，业主一位朋友突然动手把小区模型砸 坏。
• 法院判决：撤销原、被告的《商品房买卖合同》，被告向原告返 还购房款，并支付房款利息。
• 教训：关注特殊户型室内的不利因素
案例4：某项目垃圾场事件
• 某项目一二期的业主入住后不久，发现这里的空气中老是散发着阵 阵恶臭。业主们经过调查，发现根源出在位于该小区东南方向的垃 圾场,该项目处于垃圾场的下风口，焚烧和翻垃圾时所产生的恶臭气 体随风飘散到附近楼盘内———夏季和东南风盛行的时候，情况尤 甚。
案例6：境外人士购房问题
• 一对香港夫妻以各自名义购买某项目住宅各一套，付款时询问销售人 员能否将两套房屋的款项作为一笔汇入，销售人员咨询银行，银行未给 与明确答复。为不影响签约，销售人员告诉客户可以一笔汇入，客户一 笔汇入，银行不予结汇，退回汇款，客户分两笔汇入，恰逢人民币升值， 汇率损失2万多人民币。
• 原告于2006年9月29日支付了全部房款，但财务未及时通知相关部 门，导致在2006年11月22日才发送《房屋交付通知书》，通知客 户于11月25日收房。客户以质量问题整改未完成为由，拒绝收房， 直到2007年1月12日才签定《房屋交接书》。 教训：内部信息传递不畅，未及时发送《房屋交付通知书》
• 客户是最稀缺的资源！
• 面对客户的不理性行为，我们更多的应该是尊重理解与耐心沟 通。
案例9：代理购房纠纷
• Ｘ先生是某项目业主，推荐其在北京的大姐购房，以大姐和侄儿名 义（作为买方）签约，但没有授权委托书，落款是大姐与侄儿，由 Ｘ先生代签，没有显示代理人，大姐支付了房款。
• 房屋交付时，大姐对采光等不满意，提出购房未取得其本人同意， 买方二人的签名都是他人代签，要求退房。
销售法律风险防范培训完整版
目录
1
案例分析
2 风险预控对策
3
总结
1 案例分析
案例1：南方某城市某项目事件
• 该项目一期部分业主认为售房广告 • 不实，公司擅自变更售楼广告要约， • 并对是否有三期和三期的高度存有疑 • 义。某业主称，售楼小姐明确地 • 对他说，那块三角形色块是一幢四层 • （也有说六层的，最含糊的说为几层） • 综合楼。在协商未果的情况下，部分 • 业主采取了多种“维权”措施：上网 • 投诉；拉横幅；贴标语（买房受骗）； • 封堵施工场地；堵塞道路交通；冲击 • 售楼处；到信访办上访；到市政府请 • 愿；向法院起诉。
• 教训：知之为知之，不知为不知，避免大包大揽。
案例8：销售顾问因与客户激烈争执而被辞退
• 某项目销售顾问XX在工作中行为失当，并与客户发生激烈争执， 项目营销经理及营销助理在事件中处理措施不力并未及时将事 件上报公司，使公司在相关后续解决工作上处于被动。
• XX的行为严重违反了销售顾问行为准则，给公司的品牌形象和 客户口碑带来严重的负面影响。经公司研究决定，对其以解除 劳动合同处分，免除项目营销经理职务，同时给予营销助理通 报批评处分。
教训之一：关注并主动告知红线内不利因素
案例3：（南方某城市）开发商未披露屋内不利信息，合同被判撤销
• 原告购买被告开发的商铺一套，合同附件房屋平面图未标注屋内 有排污管、横梁等设施。
wk.baidu.com• 房屋交付时，原告发现房屋屋内有排污管、横梁等设施，空间狭 小，严重影响使用，要求解除合同。
• 法院认为：双方签订买卖合同时，房屋尚未建成，原告对所购房 屋的具体情况只能通过被告的口头和书面描述得知，但被告并未 将房屋的详细结构情况通过样板房、平面图或其他书面及口头方 式告知原告，原告在购房时对房屋空间结构存在重大误解。
• 回售楼处后，邱先生情绪非常激动，指责开发商的办事效率，并威胁再不弄 好就要带人来砸售楼处。当时客户情绪失控，并伴有肢体动作，销售人员小 刘非常害怕，在与案场专案沟通后致电开发商项目负责人张经理，告知现场 情况，张经理表示要尽量避免客户在售楼处有过激行为，以免造成恶劣影响 。张经理当时让小刘找物业处理，于是小刘致电物业说明此事，但物业确定 此事不归他们负责，小刘只能再次致电张经理说明情况，张经理表示他自己 去找物业协商，让小刘安抚客户情绪。
• 法院判决：支持齐某请求，商品房预售契约无效，同时返还齐某的购 房款、利息及双倍定金共计69万多元。
• 教训：关注特殊户型，特别是户型图与交付标准
案例11：逾期交房纠纷
• 某项目业主XX起诉到区人民法院 ，要求被告支付逾期交房的违约 金40多万元。
• 2006年8月，双方签订了《某市商品房出售合同》，总价款约人民 币1200万元，合同约定甲方在收到乙方全部房价款之日起 30 天 内交付房屋，逾期交房的违约金为日万分之五。
• 经协商，最终退房。 教训：关注代理签约与第三人付款问题。
案例10：（北方某城市）合同附件标错 被判无效
• 起因：支付定金，签订《商品房预售契约》，并于签约后一次支付了 全部房款。房屋交付时，原告发现卧室与合同约定的不一样。
• 法院审理后查明：齐某购买的房屋属于非标准层，合同中标明的面积 及价款也是非标准层标准，只是合同附件的平面图为标准层平面图， 而这是开发商工作疏忽造成的。
• 业主认为：该项目的广告和宣传资料中没有关于垃圾场的标识和提 示，自己是在不知情的情况下作出购买决策的。
• 一些客户提出退房，已入住的业主要求赔偿，关于垃圾场异味问题 投诉激增，甚至业主集体冲击公司办公楼。
教训：主动告知红线外不利因素
大家学习辛苦了，还是要坚持
继续保持安静
案例5：地下室面积问题
案例12
• 2009年7月某日，上海**楼盘业主邱先生前来收房并查看房屋情况， 由售楼处销售人员小刘陪同一起前去。进去一看，发现房屋仍有如下 问题没有处理：落地窗的门把手以及密封胶条未安装；一扇窗的玻璃 缺少；窗户把手未装；房屋一小块外墙瓷砖脱落。邱先生当时非常气 愤，张口指责开发商做事不负责，过了这么长时间仍然没有把这些问 题处理好，并用相机一一拍下。