对当前旧城改造中存在问题及对策的思考
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提升城 市竞 争力 、 载力、 承 辐射 力和带 动力 的重 要 求高容积率 。以笔者 所 在 的郑州 市 为例 ， ２０ 在 ０ ７年 以来建 设 的 体可持续发展 ，
城 中村改造 和旧城改 造项 目中， 大部分项 目容积率 超过居 住 区规 基 础 。 目前 旧城 区改造 中就项 目 论项 目、 所有技 术经济指 标全部 就 范划定 的 ３ ５ 由此将导致 旧城 区人 口规模超过 总体 规划控制 ， ．， 使
善 旧城 区居 民生活的 目的 。
为 了避免 由开发商完全 主导城 市旧城改造 所带来 的问题 ， 各 地政府应结合 当地实 际 ， 对 旧城 区现 状分 析的基 础上 ， 在 明确 旧 城改造项 目的认 定标准 ， 对 申请 旧改 项 目进 行评估 ， 针 对房屋 质 量差 、 实需要 改造的项 目进行 确认 ， 确 同时 明确 改造范 围 ， 避免 大 拆大建造成 的资源浪 费 ， 有计划 、 步骤地进行 旧城改造 建设 ， 有 达 到真正提升 旧城居 民生活质量 、 改善旧城城市形象的 目的。
１ 当前 旧城 改造存 在 的 问题
１ １ 开发模 式单一 化 、 ． 对城 市文 脉破 坏严 重
２ ２ 加 强规 划 引导 ．
建议各地政府结合本地实 际 ， 对城市 的空间布 局及功能更 新 由于保 护认 识局 限 ， 目前社会 普遍 认为“ 旧城 区” 是过去 留 等 问题深入研究 ， 就 制定 详细 可行 的改造 计划 和改造规 划 ， 在满 足 下 的“ 烂摊 子”是 破坏城 市形象 的 主要 因素 。同时 ， 了降低改 用地功能 、 ， 为 道路 交通、 城市绿化等方 面提升 的基 础上 ， 基础设 施 从
平衡收益 的改造模 式 ， 为保 证经 济 收益 ， 改造 项 目必然会 过 度追
城市的 目的。 老城区改造与新 区开发和谐共生 、 综合互 济的关 系是城市 整
． 由于 旧城改 造的拆迁 成本 高 ， 运作 周期 长 ， 照现 行就 地块 ２ ３ 制 定 旧城 改造与新 区建设捆 绑 开发 的政策 按
・２ ・ ９
对 当前 旧城改 造中存在 问题及对策 的思考
刊、力 如
（ 郑州市 郑东新 区土地规 划勘测 中心 ， 南 郑州 河 ４ ００ ５０ ０）
摘
要： 结合郑 州市１ Ｂ城改造情况对 当前 国内旧城 改造普遍存在的开发模 式单一 化、 发强度偏高 、 开 改造 项 目分 布不科学等 问题
瓦解 了原有城 市的空间结构和原有 社会 网络 ， 城 区丧失 了文 施性 。 使老 化传承 的主体 ， 破坏 了城市文脉 。 在 旧城改造规划有 效引导 的基础 上 ， 改变 现行 由拆建 比 （ 或 另外 ， 此类改造模式 将导 致地 区用 途简 单分 隔 ， 住小 区住 者经济收益分析 ） 居 确定 开发 强度 的模式 ， 为 由基 础设 施承载 力 改
人 新 中小学等公共 服 务设 施 规模 难 以满 足 市 民入 学要 求 ， 同时 给 电 地平衡 的改造模式 使老 城 区密 度越来 越高 ， 口不 断增加 ， 旧 建筑混杂拥塞 ， 老城 区特色 正在改 造 中 日益 消逝 ， 城市 的历史 和 力、 热、 、 供 供气 通信和污水排放等 市政基础设 施 的承载力 带来较
大压力 。高容积率 的旧城 改造 虽然改善 了城市 形象 ， 由此带来 文化特色难 以找 到具有 代表性 的 空间载体 。如果 能采取 旧城 区 但 改造与新城 区建设 捆绑 开发 的模式 ， 能有效 带动新 城建 设 ， 既 又 的交通 、 生活等问题却使 旧城 区居 民生活无法得到真正改善 。
着 同质性很 高的居民 ， 中小 型商店因失去 经济效益 而被 大型商 场 分析和经济可行 性分析 统筹 确定 开发强 度。以合 理控制 中心 城 代替 ， 大量居民 以私人汽车代 步。如此不仅造 成 中心城 区交通拥 区居住人 口、 提升区域 居住 品质为 原则 ， 控制 改造项 目中住宅 开
进行 了分析 ， 从合 理制定改造标准等方面提 出了相应建 议 ， 以期对今后 的ｌ城 改造提 供更好的思路 。 Ｂ 关键 词 ： 旧城 改造 ， 问题 ， 对策
中图分类号 ：Ｕ ８ ．１ Ｔ ９４ １４ 文献标识码 ： Ａ
０ 引言
随着城 市快速发展 ， 旧城更 新改 造 的要 求 越来 越迫 切 ， 是 但 由于种种原 因 ， 目前 国内各城 市的旧城 改造 中普遍 存在 开发模式 单一化 、 开发强度较高 、 不尊重城市 文脉 的问题 ， 终难 以达到改 最
造难度 、 追求商业利益 ， 大部分城市 均采用一 律整平 土地 、 重新 建 布局等多方面合 理引 导 旧城 改造项 目详 细规 划的编 制。同 时编 设的改造模式 。这样 的做 法见 效 明显 、 产生 效益 较快 ， 但不 仅拆 制 旧城改造规划要与城市经营 的理念 挂钩 ， 每个 旧城 改造项 目 对 除 了有历史价值 的建 筑和 树木 等景 观 ， 同时将 原住 民全 部疏 解 ， 都要进行详细 的经济 收益分析 ， 使旧城改 造规划具备 较强 城 更新 改造与总体 规 使 堵， 还使 复杂多元 的城市 空 间生活 变得单 调化 ， 城市 空 间和城 发量 ， 加商业 、 使 划确定 的公共设施和基础设施承 载力相配套 ， 真正达 到建设宜 居 市形象趋 同。 ’
１２ 改造 强度普 遍偏 高 ．
第３ ８卷 第 １ １期 ２０ １２年 ４月 文章编号 ：０ ９ ６ ２ （０ ２ １ －０ ９ ０ １０ — ８ ５ ２ １ ） ０ ２ ・２ １
山 西 建 筑
Ｓ ＨＡＮ ＡＲＣＨＩ ＥＣ ＵＲＥ ＸＩ Ｔ Ｔ
Ｖｏ ． ８ Ｎｏ １１ １３ ．
Ａ ｒ ２ １ ｐ． ０ ２
城 中村改造 和旧城改 造项 目中， 大部分项 目容积率 超过居 住 区规 基 础 。 目前 旧城 区改造 中就项 目 论项 目、 所有技 术经济指 标全部 就 范划定 的 ３ ５ 由此将导致 旧城 区人 口规模超过 总体 规划控制 ， ．， 使
善 旧城 区居 民生活的 目的 。
为 了避免 由开发商完全 主导城 市旧城改造 所带来 的问题 ， 各 地政府应结合 当地实 际 ， 对 旧城 区现 状分 析的基 础上 ， 在 明确 旧 城改造项 目的认 定标准 ， 对 申请 旧改 项 目进 行评估 ， 针 对房屋 质 量差 、 实需要 改造的项 目进行 确认 ， 确 同时 明确 改造范 围 ， 避免 大 拆大建造成 的资源浪 费 ， 有计划 、 步骤地进行 旧城改造 建设 ， 有 达 到真正提升 旧城居 民生活质量 、 改善旧城城市形象的 目的。
１ 当前 旧城 改造存 在 的 问题
１ １ 开发模 式单一 化 、 ． 对城 市文 脉破 坏严 重
２ ２ 加 强规 划 引导 ．
建议各地政府结合本地实 际 ， 对城市 的空间布 局及功能更 新 由于保 护认 识局 限 ， 目前社会 普遍 认为“ 旧城 区” 是过去 留 等 问题深入研究 ， 就 制定 详细 可行 的改造 计划 和改造规 划 ， 在满 足 下 的“ 烂摊 子”是 破坏城 市形象 的 主要 因素 。同时 ， 了降低改 用地功能 、 ， 为 道路 交通、 城市绿化等方 面提升 的基 础上 ， 基础设 施 从
平衡收益 的改造模 式 ， 为保 证经 济 收益 ， 改造 项 目必然会 过 度追
城市的 目的。 老城区改造与新 区开发和谐共生 、 综合互 济的关 系是城市 整
． 由于 旧城改 造的拆迁 成本 高 ， 运作 周期 长 ， 照现 行就 地块 ２ ３ 制 定 旧城 改造与新 区建设捆 绑 开发 的政策 按
・２ ・ ９
对 当前 旧城改 造中存在 问题及对策 的思考
刊、力 如
（ 郑州市 郑东新 区土地规 划勘测 中心 ， 南 郑州 河 ４ ００ ５０ ０）
摘
要： 结合郑 州市１ Ｂ城改造情况对 当前 国内旧城 改造普遍存在的开发模 式单一 化、 发强度偏高 、 开 改造 项 目分 布不科学等 问题
瓦解 了原有城 市的空间结构和原有 社会 网络 ， 城 区丧失 了文 施性 。 使老 化传承 的主体 ， 破坏 了城市文脉 。 在 旧城改造规划有 效引导 的基础 上 ， 改变 现行 由拆建 比 （ 或 另外 ， 此类改造模式 将导 致地 区用 途简 单分 隔 ， 住小 区住 者经济收益分析 ） 居 确定 开发 强度 的模式 ， 为 由基 础设 施承载 力 改
人 新 中小学等公共 服 务设 施 规模 难 以满 足 市 民入 学要 求 ， 同时 给 电 地平衡 的改造模式 使老 城 区密 度越来 越高 ， 口不 断增加 ， 旧 建筑混杂拥塞 ， 老城 区特色 正在改 造 中 日益 消逝 ， 城市 的历史 和 力、 热、 、 供 供气 通信和污水排放等 市政基础设 施 的承载力 带来较
大压力 。高容积率 的旧城 改造 虽然改善 了城市 形象 ， 由此带来 文化特色难 以找 到具有 代表性 的 空间载体 。如果 能采取 旧城 区 但 改造与新城 区建设 捆绑 开发 的模式 ， 能有效 带动新 城建 设 ， 既 又 的交通 、 生活等问题却使 旧城 区居 民生活无法得到真正改善 。
着 同质性很 高的居民 ， 中小 型商店因失去 经济效益 而被 大型商 场 分析和经济可行 性分析 统筹 确定 开发强 度。以合 理控制 中心 城 代替 ， 大量居民 以私人汽车代 步。如此不仅造 成 中心城 区交通拥 区居住人 口、 提升区域 居住 品质为 原则 ， 控制 改造项 目中住宅 开
进行 了分析 ， 从合 理制定改造标准等方面提 出了相应建 议 ， 以期对今后 的ｌ城 改造提 供更好的思路 。 Ｂ 关键 词 ： 旧城 改造 ， 问题 ， 对策
中图分类号 ：Ｕ ８ ．１ Ｔ ９４ １４ 文献标识码 ： Ａ
０ 引言
随着城 市快速发展 ， 旧城更 新改 造 的要 求 越来 越迫 切 ， 是 但 由于种种原 因 ， 目前 国内各城 市的旧城 改造 中普遍 存在 开发模式 单一化 、 开发强度较高 、 不尊重城市 文脉 的问题 ， 终难 以达到改 最
造难度 、 追求商业利益 ， 大部分城市 均采用一 律整平 土地 、 重新 建 布局等多方面合 理引 导 旧城 改造项 目详 细规 划的编 制。同 时编 设的改造模式 。这样 的做 法见 效 明显 、 产生 效益 较快 ， 但不 仅拆 制 旧城改造规划要与城市经营 的理念 挂钩 ， 每个 旧城 改造项 目 对 除 了有历史价值 的建 筑和 树木 等景 观 ， 同时将 原住 民全 部疏 解 ， 都要进行详细 的经济 收益分析 ， 使旧城改 造规划具备 较强 城 更新 改造与总体 规 使 堵， 还使 复杂多元 的城市 空 间生活 变得单 调化 ， 城市 空 间和城 发量 ， 加商业 、 使 划确定 的公共设施和基础设施承 载力相配套 ， 真正达 到建设宜 居 市形象趋 同。 ’
１２ 改造 强度普 遍偏 高 ．
第３ ８卷 第 １ １期 ２０ １２年 ４月 文章编号 ：０ ９ ６ ２ （０ ２ １ －０ ９ ０ １０ — ８ ５ ２ １ ） ０ ２ ・２ １
山 西 建 筑
Ｓ ＨＡＮ ＡＲＣＨＩ ＥＣ ＵＲＥ ＸＩ Ｔ Ｔ
Ｖｏ ． ８ Ｎｏ １１ １３ ．
Ａ ｒ ２ １ ｐ． ０ ２