房地产估价技术报告

房地产估价技术报告
一、个别因素分析：
委估房地产位于东川区铜都镇新街村(原糖厂院内)，东川工业园区碧谷镇凯通路岔路口附近，距离东川区政府约2．5
公里，距离东川火车站约3公里，宗地四至为：宗地东临凯通路延长线、南临老糖厂宿舍区、西临云南奥宇锌业有限公司、北临东川工业园区土地。

由于地处东川工业园区内，区域内交通条件、基础设施条件较好，产业聚集度较优，周边有云南奥字锌业有限公司、昆明宇翔纸业有限公司、碧谷镇政府等。

估价对象土地面积3156.5㎡，形状呈长方形，地形规整，土地开发程度宗地红线内外达到“五通一平”(通给水、通排水、通电、通信、通路及宗地内场地平整)，为东川区铜都镇II级工业用地。

估价对象土地地上建筑物主要有：1幢为云南长宇清真食品有限公司办公楼，2层砖混结构，外墙为涂料，内部均为中等装修；2幢、6幢为冷藏仓库、熟食仓库及生产车间，单层砖混结构，内部按食品生产要求进行装修；5幢为生产车间、包装车间、风干车间及检验室等，单层砖木结构，内部按食品生产要求进行装修。

建筑物均建成于2 006年，勘估时建筑质量状况良好，使用正常，委估地块土
到评估基准日土地日，4月12年2 056地使用权终止日期为剩余使用年限为46．33年。

二、区域因素分析
东川是昆明市所辖五区之一，拥有人口30．2万，国土面积1858．79平方公里，东邻会泽，南接寻甸，西连禄劝，北与四川省会东县隔金沙江相望。

境内最高海拔4344．1米，最低海拔695米，高差3649．1米。

区政府所在地距昆明距离1 5 7公里，距四川西昌31 6公里。

东川自古就有“天南铜都”之美誉，东汉以后为历代王朝提供铸币原料，到清代盛极一时，称为“京铜”、“云铜”。

东川矿产资源丰富，为我国六大产铜基地之一，到目前探明的矿产资源主要有铜、铁、磷、金、铅矿等，铜金属储量335万吨，占全省储量的三分之一，位居全国第三；东川轿子雪山以“雄、奇、险、峻”被誉为“滇中第一山”；红土地以大奇大美的神韵闻名遐迩；小江流域为世界典型暴雨泥石流区，被称为“泥石流的天然博物馆”；小江两岸是昆明市最大的热带作物区，素有“天然温室”之美称。

2004年4月l 3日，省委、省政府决定建立东川再就业特区，以特殊的优惠政策吸引资金、人才、技术和产业项目，构建产业群，充分实现工业兴区。

东川将以团结进取，奋力拼搏，开拓创新的勇气和信心，把再就业特区建成工业结构优化，农业独具特色，商贸旅游活跃，城市功能完善，具有．
亚热带风光特色的昆明新区，“天南铜都”将再现新辉煌。

建立东川再就业特区土地优惠政策：
一、再就业特区建设需要的土地，以盘活存量土地和现有的建设用地为主；特区建设需要的新增农用地转用指标，纳入昆明市土地利用年度计划统筹安排，若昆明市农用地计划指标不足，由省国土资源厅负责按项目予以追加。

二、再就业特区的建设用地审批纳入城市建设统一管理，省、市国土资源部门在用地指标、用地审批方面给予优先安排，并由专人负责落实，免收征地管理费。

三、再就业特区内土地出让金等国有土地收益，按收支两条线的原则，定向用于特区的城市基础设施建设和农业综合开发。

四、再就业特区的新增建设用地有偿使用费，除30％上缴中央财政外，其余定向用于东川区的土地开发整理和复垦项目。

三、市场背景分析：
云南地处祖国西南边陲，既因其独特的高原风光、热带雨林和奇景荟萃的溶洞、石林等自然综合资源，又因其多姿多彩的民族风情、历史悠久的文物古迹等众多人文综合资源，使其成为国内著名的综合胜地，并蜚声于世界。

昆明是云南政治、经济、文化中心和交通枢纽，省会所在地，是中国架
设第三座欧亚大陆桥的战略通道，是国务院首批公布的．
4个历史文化名城之一，以其独特的自然条件、人文景观及
历史文化遗迹著称于世，是国内及东南亚地区的综合热点城市之一。

实际居住人口，已达到58 3万人，其中城市人口292万人，交通及居住条件还需要进一步加强，客观上使昆明的土地长期需求看好。

昆明还被国务院批准为享受沿海开发城市优惠政策的城市。

通过积极的招商5『资，吸5l了广大国内外客商前来投资，极大地加快了昆明市经济的发展。

东川区位于云南省东北部，是昆明市所辖五区之一，拥有人口302万，国土面积1，858平方公里，境内最高海拔4，344米，最低海拔695米，东与会泽县相邻，西与禄劝县接壤，南与昆明寻甸相连，北与四川省：会东县隔金沙江想望。

区政府所在地距离昆明1 50公里(高速路)，从昆明到东川乘车约1．5至2小时左右，距离昆明新国际机场100公里，是出滇入川的最近通道。

东川准轨铁路支线连接贵昆线，全长81公里。

距离东川100公里的大型水电站白鹤滩电站将开工建设，电站建成，东川境内金沙江水位将上升1 00多米，东川将出现高峡出平湖的壮丽景观。

2 004年4月1 3日，云南省委省政府决定设立云南省东川再就业特区，给予全省乃至全国最优惠的政策。

东川自古就有“云南铜都”之美誉，东汉以后为历代王。

“云铜”、朝提供铸币原料，到清代盛极一时，称为“京铜”
东川矿产资源丰富，为我国六大产铜基地之一。

到目前探明的矿产资源主要有铜、铁、磷、金、铅锌、汉白玉等，铜金
属储量335万吨，占云南省储量的三分之一，位居全国第三；东川是中国的老工业基地，工业基础强实，工业氛围浓厚；东川轿子雪山以“雄、奇、险、峻”被誉为“滇中第一山，'；红土地以大奇大美的神韵闻名遐迩；白土地以世界泥石流天然博物馆而胜誉中外，是世界独具特色的泥石流汽车越野赛道；小江两岸是昆明市最大的热带作物区，素有“天然温室”之美称。

2009年，全区预计实现生产总值31．5亿元，增长11．3％，其中第一产业预计实现增加值3．6亿元，增长6．3％；第二产业预计实现增加值2 0．4亿元，增长1 4．8％；第三产业预计实现增加值7．5亿元，增长2．3％。

工业总产值预计完成86．7亿元，下降5％；财政总收入完成4．8亿元，减少48％，完成调整预算的l 00％(其中，地方财政收入完成3亿元，减少29％，完成调整预算的100％)；城镇居民人均可支配收入1 3228元，增长8％；农民人均纯收入达2695元，增长14．1％。

实施项目191个，新开工项目144个，全社会固定资产投资完成31．5亿元，增长40％；金融机构各项存款余额为51亿元，比年初增长18％；各项贷款余额达2 5亿元，比年初增长30．4％。

四、变现能力分析：
估价对象为工业厂房及工业用地，有独立产权，可独立转让，但市场变现有一定难度，需要一定的时间，且变现价值与市
场正常成交价会有一定差异。

五、最高最佳使用分析：
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。

最高最佳使用是指法律上允许、技术上可行、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值使用。

根据《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》记载，估价对象的用途为工业用地和工业厂房，根据对估价对象的综合分析，保持现用途已为最高最佳使用。

六、估价测算过程：
由于估价对象为工业厂房，其所处区域没有可用以参照的成交实例，其房地产所产生的客观纯收益也无法获取，因此本估价报告采用成本法评估，并运用数理统计分析的有关方法，结合估价人员的经验，最终确定估价对象的估价结果。

具体计算过程为：首先用市场比较法求取别墅土地的价值，然后用重置成本法求取建筑物的价值，两者相加得出委估房屋房地合一的价值。

1、用市场比较法求取委估对象土地的价值
在求取某一宗待估土地的土地价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行
对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易．
情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。

其计算公式为：待估宗地价格=比
较案例价格×(待估宗地情况指数／比较案例宗地情况指数)×(待估宗地价期日地价指数／比较案例宗地交易日期地价
指数)×(待估宗地区域因素条件指数／比较案例宗地区域因
素条件指数)×(待估宗地个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素指数)
比较案例情况说明表
比较因待估宗案例案例案例
东川区铜都东川区铜都东川工业园东川工业园位新街工工工土地用工
2009.122010.07交易日2010.042010.03
正正交易情正正
50土地使用年46.335050
出出出交易类出较较与原料消费市场的位置关较较道路状一较较较距离主干道
临次干临主干道路通达临支10较完完较完交通运输设施完备完较较较较基础设
施供给及其费产业集聚较自然条较较较规划限污染管较较较地形与地较较好
较好地质与水文条件较好较好个较好较好适中宗地面积适中邻接道
路的宽度等级及通达别好较好较好一般性与干路及主要交通运输设施因
临主干道较近一般较近的位置关系好一般较近基础设施通达与供给度
较好素无无无无土地使用限制．
确定调整系数：
(1)交易情况修正
待估宗地与比较实例均为正常的市场交易价格，无异常情况，故不需做交易情况修正。

(2)交易时间修正
云南省实行了国有土地储备和公开交易制度后，对土地利用进行了合理调整，优先满足社会公益事业、基础产业和新兴产业的用地需求，而且对新兴产业、公益事业采用成本价或划拨方式供地。

加强地价的管理，合理控制土地的成本，变“生地、毛地”供应为“熟地、净地”供应，保证了城市规
划的落实，使土地价值与价格趋于平衡。

根据昆明市东川区国土资源局公布的数据显示，今年东川区土地交易价格与去年同期相比价格没有发生较大变化，尤其是工业用地今年上半年来交易价格变化幅度不大，因此本次估价期日和各交易案例交易时的地价指数可不作修正。

(3)区域因素及个别因素
区域因素及个别因素每项均分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正1％。

根据以上分析建立土地比较因素条件指数和修正计算表(下表)。

比较因素条件指数和修正计算表
比较因素估价对象案例一案例二案例三
410 445 待估交易价格（元/平方米） 390
100 100 100 土地用途 100
100 100 100 100 交易日期100 交易情况 100 100 100
100100土地使用年100100
100100产易类100100
100100100与原料消费市场的位置关100
10099100100道路状
10010110099道路通达9999100100交通运输设施完备区因100100100100基础设施供给及其费
100100100100产业集聚
100100100规划限100
100100100污染管100
100100100地形与地98
100100100地质与水文条100
101100宗地面100101
99个邻接道路的宽度等级及通达100100101
因与干路及主要交通运辅设放10010099101位置关9910199100基础设施通达与供100100100100土地使用限
418.37
平方米待估宗地比准价格（423.40
418.47
(4)求取比准价格
比准价格=实例交易单价×交易情况修正系数×交易日期调整系数×土地用途调整系数×区域因素调整系数×个因素调整系数(见上表)
(5)计算土地评估单价
通过对可比实例价格进行调整，本次估价确定采用A、B、c 三个可。

比实例比准价格的算术平均值作为本次评估土地的评估单价，即：
3
÷=(423.40+418.47+418.37)土地评估单价．
=420．08元／㎡
本次估价取整为：420元／㎡
(6)计算估价对象土地的总价
估价对象土地总价=估价对象土地面积×估价对象土地评估单价
=3156.50㎡×420元／㎡
=132.60万元
2、用重置成本法求取委估对象建筑物的价值
重置成本法是采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的
全新状态的建筑物的正常价格。

成新率根据现场勘察打分及结合估价对象使用年限综合评定。

房屋评估价值=建筑物重置价值×建筑物综合成新率
(1)砖混结构厂房
以委估房屋l幢为例：1幢为云南长宇清真食品有限公司办公用房，2层砖混结构，外墙为涂料，建成于2006年，内部均为中等装修，办公室地面铺地砖，墙面和顶面刷乳胶漆，铝合金窗、木门或防盗门，通风、采光良好、工程质量良好，房产的保养、维护状况一般。

①成本法求取房屋建筑物价格：
工程直接费参照用云南省多项类似结构的房屋耗材、工时、机械计取直接费值。

然后根据现行使用定额《云南省建
筑工程预算定额(2003)》、《云南省安装工程消耗量定额(2 003)))及与之配套的取费用定额；《云南省工程建设材料、设备价格信息》等详细预算方法计算得出该类型房屋建筑工程造价并计算建筑的前期工程费用及资金成本等费用最终
得出该类房屋建筑重置价值。

建筑安装评估造价费用计算表
建安工程造价估算表
费（税金计算公费用名序471.23直接（一
121.97）×工程数人工324.69材料）×工程数
24.57机械）×工程数
56.5512.00%措施（二按（一）的比例估48.0756.558585.00%其中：通用措施费（8.4856.55
专业措施费（1515.00%
7.071.50%其它项目按（一）的比例估（三
26.38×费18.00%（四管理费（三类工程]
13.199.00%]（五×费利润（三类工程32.86规（六
31.7126.00%①×费社会保障及住房公积
0.00工程定额侧定×费0.00%（一（二（三（四（五]
1.15（一×费（五]0.20%（四（二（三意外伤害保险19.68（六]×费3.24%税（一（二（三（四（五（七626.94（二（三建筑工程造（四（五（八（六（七（一费15
2.60（九给排水及电气照明安装工程0.50%（八）779.54（九（十（八建它工程造
57.69 费率（十）+ 前期费 7.40% （十一）0.00 其它费
22.23 （建安造价0.5
1 资金成本前期及其它费）×利率×+ （十二）×5.31%
859.46 重置全价（十三）++建安造价前期及其它费资金成本
779.54 建安单价
859
重置单价砖混结构重置单价取整为：859元／平方米
②成新率的确定计算．
理论成新率=(1一已使用年限／设计规定使用年限)x 1 00％，由于委估房屋为砖混结构生产用房，建筑设计经济耐用年限为40 年，至评估基准日已使用年限为4年。

理论成新率=(1—4／4 0)×1 00％=9 0％
③现场勘查成新率采用打分法确定：
根据对该建筑的实地详细勘察，并向有关管理人员询问该建筑的相关情况参照“房屋完损评定标准”分项确定建筑的现场勘查成新率。

砖混结构厂房成新率计算表
序分标准评定评定依
未发现明显不18基201匀下
可见部分未发282承重构30明显变
墙体基本完15非承重结133结防水未见渗20层418
面层存在一定14155地
权100小A9180%
轻度变形受门12523
完18202外
一般性蚀183内20
装一般完好，局17420顶老化剥
使用正其51315
权重100 小计B 89 10%
基本完好，个别23 1 25 水卫轻微渗漏
线路装置基本完好，设备可满足2
30 电照29 设备使用要求3 33 设施设备完好35 暖通4 使用正常10 其他8
C
10%
100
小计93
权重勘查成新率91.00%
A+B+C=
④综合成新率的确定：
综合成新率=勘查成新率×6 0％+理论成新率×40％=91％×60％+90％×4 0％
=91％(取整)
⑤砖混结构厂房评估单价=重置单价×综合成新率
859元／㎡×91％
=781．69元／㎡
本次评估砖混结构厂房评估单价取整为782元／㎡
(2)砖木结构厂房
以委估房屋5幢为例：5幢为云南长宇清真食品有限公司生产车问，单层砖木结构，外墙为涂料，建成于2 006年，内部按食品生产要求进行装修，室内地面铺地砖，墙面部分贴墙砖，顶面为塑扣板吊顶，塑钢窗、通风、采光良好、工程质量良好，房产的保养、维护状况一般。

①成本法求取房屋建筑物价格：
工程直接费参照用云南省多项类似结构的房屋耗材、工时、机械计取直接费值。

然后根据现行使用定额《云南省建筑工程预算定额(2 003)》、《云南省安装工程消耗量定额(2003)》及与之配套的取费用定额；“云南省工程建设材料、设备价格信息》等详细预算方法计算得出该类型房屋建筑工程造价并计算建筑的前期工程费用及资金成本等费用最终得
出该类房屋建筑重置价值。

．
建筑安装评估造价费用计算表
建安工程造价估算表
序号费用名称计算公式费(税)率金额
339.79 ②直接费+③(一) ①+113.56 (1)×工程数量人工费208.52(4×工程数材料
17.71机械(6)×工程数40.7812.00%的比例估措施
34.6685.00%40.78其中：通用措施85%)
6.1215%)15.00%40.78
专业措施5.10其它项目)1.50%的比例估23.63管理三类工)]×费18.00%)11.81)]×费9.00%
)利三类工30.37)规29.5326.00%①×费社会保障及住房公积0.00)+)+[工程定额侧定)+)+)]0.00%
×费0.840.20%)])+)+[意外伤害保险)+)+×费14.633.24%
)])+)+)[)+)+税×费466.11)+)+)+)+))+) +建筑工程造)152.601.50%
))×费给排水及电气照明安装工程618.71))+)建安工程造45.787.40%
十)前期×费)
0.00其它
17.64十)×利前期及其它建安造)5.31%资金成
0.5
十682.13)重置全资金成建安造前期及其它618.71682
价砖木结构重置单价取整为：682/平方米
②成新率的确定计算
理论成新率=（1-已使用年限/设计规定使用年限）×100%，由于委估房屋为砖木结构生产用房，建筑设计经济耐用年限为30年，至评估基准日已使用为4年。

理论成新率=（1-4/30）×100%=86.67%
③现场勘查成新率采用打分法确定：
砖木结构重置单价取整为：682元／平方米
②成新率的确定计算
理论成新率=(1一已使用年限／设计规定使用年限)×100％，由于委估房屋为砖木结构生产用房，建筑设计经济耐用年限为30年，至评估基准日已使用年限为4年。

理论成新率=(1—4／30)×100％=86．67％
③现场勘查成新率采用打分法确定：
⑤砖木结构厂房评估单价=重置单价×综合成新率
=682元／元×88％
=600．1 6元／m。

本次评估砖木结构厂房评估单价取整为6 00元／㎡
计算估价对象房屋的总价(3)．
根据对该建筑的实地详细勘察，并向有关管理人员询问该建筑的相关情况参照“房屋完损评定标准”分项确定建筑的现场勘查成新率。

砖木厂成新率计算表
序分标准评定评定依
未发现明显不18基120匀下
可见部分未发27承重构230明显变
墙体基本完15312非承重结结防水未见渗层20417
面层存在一定14地155
权小80%A10088
轻度变形受231门25
完182外20
一般性蚀320内18
装一般完好，局17顶420老化剥
使用正其51315
权小B1008910%
基本完好，个23251水轻微渗
线路装置基本好，设备可满3029电2
设使用要33533暖设施设备完48其使用正10
C
93
权100
10%
小
勘查成新88.60%
A+B+C=
④综合成新率的确定：
综合成新率=勘查成新率×60％+理论成新率×40％=88．60％×60％+86．67％×40％=88％(取整) ⑤砖木结构厂房评估单价=重置单价×综合成新率
％88元／元×=682
=600．1 6元／m。

本次评估砖木结构厂房评估单价取整为6 00元／㎡(3)计算估价对象房屋的总价
佑价对象房层价值明细表
3、计算估价对象房地合一的总价值
委估对象总价=土地价值+建筑物价值
=1 32。

6 0万元+67．60万元
=2 00．2 0万元
七、估价结果确定：
根据估价目的及估价对象的特点，结合市场状况，确定估价对象于估价时点在完好状态下的评估价值为：
房地合一总价：￥200．2 0万元
(大写：人民币贰佰万零贰仟元整)
委估房地产评估价值明细表
房屋所建筑面积单价总价房屋结构产权证号房屋坐落㎡（元/㎡）有权人（万元）
昆明市房权证东川区越位析东川区字第砖混街社区336.26
782
26.30
（原糖厂00951504号院内）一幢
昆明市房权证东川区铜都镇
昆明云润房地产评估有限公司
日10月08年2010．。