万科工程现场管理.
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房地产管理之
工程现场管理
刘兴富
前言
在万科内部，本门课程针对的培训对象主要是项目经理和作为有项目 经理潜质的工程管理人员，通过本课程的培训能够帮助相关人员： 第一、对现场管理有一个整体概念和认识，理清系统思路； 第二、能够基本做到有能力预测问题和发现问题； 第三、能将自己与现场相结合，找到一套适合于自己的现场管 理方法论（方法和手段）。
高质量/高品质的产品 随时了解房子的情况 按时交房 增值（物业等）服务
客户要求
公司目标
项目条件
公司目标
质量是万科的生命线 / 房地产企业生存与发展的基础 均好中加速 / 快速开发、周转 社会责任 / 建立企业或项目口碑
客户要求
公司目标
项目条件
项目条件
施工许可（施工图、策划书、政府许可、资金） 场地限制（出入道路、可利用场地、居民影响） 管理效率（团队素养、执行力、合作资源整合）
开工审批
（四）在把握住主要矛盾的同时，还要关注全局。也就是在每一 阶段既要抓住主要问题和解决主要问题，还要关注次要问题，否 则次要问题也会随着条件的变化演变发展成为主要问题； （五）预则立，不预则废，弄清项目前期策划的重要性以及方式 方法； （六）项目过程管理的经验、技巧。 本课程基本上围绕以上内容，通过案例讨论和分析，做到授课者 与学员之间多交流多互动，希望最终能够从中找到一些适合于学 员自己的管理思路和有效方法。
总 包 监 理 景 观 装 修 。。。。
万科是如何选择合作队伍呢？
案例：选择大企业的困惑（之成都篇与新疆篇）
什么是正确的事？
案例 武汉××广场改变结构设计 案例 深圳第五园别墅围墙加高 案例 工地开放日 案例 常规与特例（讨论）
什么是正确的事？
满足客户要求 符合公司利益 具备项目条件
客户要求
客户要求
公司目标
项目条件
什么是正确的事？
最大化 客户要求
公司目标
项目条件
怎么 “决定正确的事” ？
对一件事是否正确的不同判断
案例：大雨中强制性土方回填
合理性评价：完成的可能性、付出的代价 资源分析： 内部因素（职能部门支持度）；外部因素（施工单位能力及要求） 内部沟通： 公司要达到的目标，面临的困难，实现此目标的资源保证 外部沟通： 施工单位要求、资源调配措施 计划调整： 确定新的工作目标、为所有项目关系人设定工作任务节点，建立监控体系 风险预控： 质量保证措施、施工单位索赔、安全文明保证
—— 提供令客户满意的产品 —— 保证公司盈利目标的实现
什么是管理？
—— 有效预测问题、发现问题、解决问题 —— 借助及组织各种资源完成预订目标
房地产企业与施工企业现场管理的差异 是什么？
目 标 过 程 客 户
☻ 房地产企业现场管理的最高境界
• 东京建屋 • 野村不动产
无为而治！
现场管理的“秘诀”
坚持把正确的事做正确
每个项目都是相似的，每个项目又都是不同的 发现主要矛盾并去解决它，是一个项目现场管理成功的关键
正因为如此，才更要有意识的磨练执行日常业务的现场，锻炼 其发现和解决问题的能，想办法培养现场对细微的问题作 出敏锐反应的感受能力和行动能力
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分
质量保证 工期保证 安全文明 销售配合 公共资源 成本控制 合作伙伴 客户需求 风险防范
现场管理——就是要解决项目管理各要素之间的矛盾！
现场管理定义：
基于企业的战略和远景目标，努力解决在 项目实施过程中发生的各种问题，最终为 客户提供满意的建筑产品。
现场管理本质上是对项目进行 经营管理的过程
什么是经营？
课程重点
本课程的重点集中在对现场管理的系统认识和方法论上，在整 门课程之中围绕： （一）现场管理是一个大的系统，对内涉及到各个专业部门，对 外涉及到各个参建单位以及客户、政府资源等所有相关干系人； （二）在这个大的系统中，有着各种各样的矛盾，这就要求我们 必须具备识别这些矛盾的能力，尤其重要的是我们必须具备解决这 些矛盾的方法和手段； （三）按照事物的发展阶段，识别出在不同阶段的矛盾特殊性， 也就是要抓住主要矛盾，以便于我们在具体工作过程之中有的放矢 的去解决应该重点关注的问题；
目录
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 什么是现场管理 项目准备阶段 项目实施阶段 项目交付阶段 总结及案例分享
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分
什么是现场管理 项目准备阶段 项目实施阶段 项目交付阶段 总结及案例分享
我们看到的工程现场
我们在现场经常面对的问题是什么？
什么是现场管理 项目准备阶段 项目实施阶段 项目交付阶段 总结及案例分享
先有正确的人 才有正确的事
选择正确的人（对内：团队）
项目经理 采购主管 成本主管 质量技术工程师 土建工程师 水、电工程师 项目秘书
万科如何打造项目管理团队？
选择正确的人（对外：合作资源）
正确的事 -----谋定而后动，项目策划
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分
什么是现场管理 项目准备阶段 项目实施阶段 项目交付阶段 总结及案例分享
正确的方法 持续的执行
设计前期介入
案例：新疆万科在进行规划方案设计过程中，工程各专业（土建、 设备）均会密切关注并参与到设计工作当中去，及时与设计师及设 计单位通过会议、邮件等沟通相关技术问题，以从根本上保证最后 的设计成果具有技术可行、施工便利、经济适用。
图纸预审与会审
图纸预审 由质量技术工程师组织各专业工程师（ 如总包、监理前 期介入也参与）对设计单位的阶段性设计成果进行预审 查，目的是及时检讨并发现一些大的原则性问题和 “错 差碰漏” ，为正式出施工图打下基础。
案例：设备管道井尺寸、地下室顶板覆土厚度之南北差异
图纸会审 施工图出图后，由质量技术工程师组织设计师、各专业 工程师、总包、专业分包、监理及设计单位共同对施工 图纸进行最后的专业和标注性审查，从根本上保证施工 图质量，为后期施工奠定基础。 图纸会审最忌讳的就是走过场！必须重视和认真！
工程现场管理
刘兴富
前言
在万科内部，本门课程针对的培训对象主要是项目经理和作为有项目 经理潜质的工程管理人员，通过本课程的培训能够帮助相关人员： 第一、对现场管理有一个整体概念和认识，理清系统思路； 第二、能够基本做到有能力预测问题和发现问题； 第三、能将自己与现场相结合，找到一套适合于自己的现场管 理方法论（方法和手段）。
高质量/高品质的产品 随时了解房子的情况 按时交房 增值（物业等）服务
客户要求
公司目标
项目条件
公司目标
质量是万科的生命线 / 房地产企业生存与发展的基础 均好中加速 / 快速开发、周转 社会责任 / 建立企业或项目口碑
客户要求
公司目标
项目条件
项目条件
施工许可（施工图、策划书、政府许可、资金） 场地限制（出入道路、可利用场地、居民影响） 管理效率（团队素养、执行力、合作资源整合）
开工审批
（四）在把握住主要矛盾的同时，还要关注全局。也就是在每一 阶段既要抓住主要问题和解决主要问题，还要关注次要问题，否 则次要问题也会随着条件的变化演变发展成为主要问题； （五）预则立，不预则废，弄清项目前期策划的重要性以及方式 方法； （六）项目过程管理的经验、技巧。 本课程基本上围绕以上内容，通过案例讨论和分析，做到授课者 与学员之间多交流多互动，希望最终能够从中找到一些适合于学 员自己的管理思路和有效方法。
总 包 监 理 景 观 装 修 。。。。
万科是如何选择合作队伍呢？
案例：选择大企业的困惑（之成都篇与新疆篇）
什么是正确的事？
案例 武汉××广场改变结构设计 案例 深圳第五园别墅围墙加高 案例 工地开放日 案例 常规与特例（讨论）
什么是正确的事？
满足客户要求 符合公司利益 具备项目条件
客户要求
客户要求
公司目标
项目条件
什么是正确的事？
最大化 客户要求
公司目标
项目条件
怎么 “决定正确的事” ？
对一件事是否正确的不同判断
案例：大雨中强制性土方回填
合理性评价：完成的可能性、付出的代价 资源分析： 内部因素（职能部门支持度）；外部因素（施工单位能力及要求） 内部沟通： 公司要达到的目标，面临的困难，实现此目标的资源保证 外部沟通： 施工单位要求、资源调配措施 计划调整： 确定新的工作目标、为所有项目关系人设定工作任务节点，建立监控体系 风险预控： 质量保证措施、施工单位索赔、安全文明保证
—— 提供令客户满意的产品 —— 保证公司盈利目标的实现
什么是管理？
—— 有效预测问题、发现问题、解决问题 —— 借助及组织各种资源完成预订目标
房地产企业与施工企业现场管理的差异 是什么？
目 标 过 程 客 户
☻ 房地产企业现场管理的最高境界
• 东京建屋 • 野村不动产
无为而治！
现场管理的“秘诀”
坚持把正确的事做正确
每个项目都是相似的，每个项目又都是不同的 发现主要矛盾并去解决它，是一个项目现场管理成功的关键
正因为如此，才更要有意识的磨练执行日常业务的现场，锻炼 其发现和解决问题的能，想办法培养现场对细微的问题作 出敏锐反应的感受能力和行动能力
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分
质量保证 工期保证 安全文明 销售配合 公共资源 成本控制 合作伙伴 客户需求 风险防范
现场管理——就是要解决项目管理各要素之间的矛盾！
现场管理定义：
基于企业的战略和远景目标，努力解决在 项目实施过程中发生的各种问题，最终为 客户提供满意的建筑产品。
现场管理本质上是对项目进行 经营管理的过程
什么是经营？
课程重点
本课程的重点集中在对现场管理的系统认识和方法论上，在整 门课程之中围绕： （一）现场管理是一个大的系统，对内涉及到各个专业部门，对 外涉及到各个参建单位以及客户、政府资源等所有相关干系人； （二）在这个大的系统中，有着各种各样的矛盾，这就要求我们 必须具备识别这些矛盾的能力，尤其重要的是我们必须具备解决这 些矛盾的方法和手段； （三）按照事物的发展阶段，识别出在不同阶段的矛盾特殊性， 也就是要抓住主要矛盾，以便于我们在具体工作过程之中有的放矢 的去解决应该重点关注的问题；
目录
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 什么是现场管理 项目准备阶段 项目实施阶段 项目交付阶段 总结及案例分享
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分
什么是现场管理 项目准备阶段 项目实施阶段 项目交付阶段 总结及案例分享
我们看到的工程现场
我们在现场经常面对的问题是什么？
什么是现场管理 项目准备阶段 项目实施阶段 项目交付阶段 总结及案例分享
先有正确的人 才有正确的事
选择正确的人（对内：团队）
项目经理 采购主管 成本主管 质量技术工程师 土建工程师 水、电工程师 项目秘书
万科如何打造项目管理团队？
选择正确的人（对外：合作资源）
正确的事 -----谋定而后动，项目策划
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分
什么是现场管理 项目准备阶段 项目实施阶段 项目交付阶段 总结及案例分享
正确的方法 持续的执行
设计前期介入
案例：新疆万科在进行规划方案设计过程中，工程各专业（土建、 设备）均会密切关注并参与到设计工作当中去，及时与设计师及设 计单位通过会议、邮件等沟通相关技术问题，以从根本上保证最后 的设计成果具有技术可行、施工便利、经济适用。
图纸预审与会审
图纸预审 由质量技术工程师组织各专业工程师（ 如总包、监理前 期介入也参与）对设计单位的阶段性设计成果进行预审 查，目的是及时检讨并发现一些大的原则性问题和 “错 差碰漏” ，为正式出施工图打下基础。
案例：设备管道井尺寸、地下室顶板覆土厚度之南北差异
图纸会审 施工图出图后，由质量技术工程师组织设计师、各专业 工程师、总包、专业分包、监理及设计单位共同对施工 图纸进行最后的专业和标注性审查，从根本上保证施工 图质量，为后期施工奠定基础。 图纸会审最忌讳的就是走过场！必须重视和认真！