世联_广东佛山金地禅城项目定位策划报告_118页_XXXX年.pptx

金地禅城第一 枪，口碑建立
地价2500元/平， 7000元/回本销售
上升目标（优化） 基础目标（必须实现）
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报告核心内容
第一部分：项目面临的问题
——界定问题
第二部分：目标及达成目标的举措
——全面突破解决方案
第三部分：规划实现及分期开发
——建筑实践
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项目面临的问题1：佛山向东|向南大趋势明确，禅 城片区边缘化明显
佛山金地禅城项目 定位策划报告
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世联对于项目的目标理解：
保证回本的基础上，项目的口碑建立和进一 步的高价突破
户型
二室两厅 三室两厅 三室两厅 二室两厅 二室两厅 三室两厅 二室两厅 二室两厅 二室两厅 三室两厅 三室两厅 二室两厅 三室两厅 三室两厅 三室两厅 一房一厅 二室两厅 三室两厅
建筑面积(㎡)
99 107 126 103 87 83 95 82 92 110 122 71 130 110 85 31 73 95
现状：区域内商品房发展初级，80-120平主流居家户型 为主，整体素质偏低
楼盘代表：东海湾花园（2005）
楼盘代表：德兴花园
楼盘代表：荟丽家园（2002）
楼盘代表：丽日家园（2005）
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现状：禅城高素质商品房二手房价5000-6000元/平，看 齐城市核心区域主流二手房价，居住价值上升空间大
房地产发展初级，以自建房为主，05年 关于开发方向的思考 起商品房市场处于供应空白
保本销售
A
B 价值一级跳 C 价值二级跳
农民公寓
供应
禅城自建房可分为两类：
1.普通自建房——以单体建筑为主，无秩序，居住舒适度较差，无产权，不
可买卖。 2.农民公寓——村政府的农民福利分房。类小区，有规划，有物业管理，整体 观感较好。无产权，仅供禅城村民使用，不可买卖。
由广州、佛山两市共同出资建设，总投资146.75亿的广佛线，预 计2010年10月30日建成通车首通段佛山魁奇路至广州西朗，预 计2012年全线贯通。
东平新城交通枢纽中心地块总建筑面积约60万平方米，，属于商 业、办公和居住混合用地，兼具交通设施用地性质。其中交通枢 纽中心7万平方米，交通枢纽中心将集地铁、城际轻轨、公交、 的士、城巴及其他客运等各种交通方式为一体，畅达珠三角及港 澳地区。预计在2010年6月投入使用。
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Luxurious house 关于开发方向的思考
保本销售=6000-7000元/平的销 售实现
Q1：禅城现状能否支撑6000-7000的价格， 或是片区已经沦为更低的价格洼地？
两个思考维度：
1.市场需求验证 2.供应现状
保本销售
A
B 价值一级跳
C 价值二极跳
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Luxurious house
2007年，禅城投资超过50亿元，全面启动十项 工程。以“四区三带”规划连片改造开发为思 路，禅城将一个传统的农村镇，打造为宜商宜 居宜工的都市型禅西新城。
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Luxurious house
现状：传统染织重镇，以工业发展为主， 关于开发方向的思考 近城市区域空间容量基本饱和
保本销售 价值一级跳 价值二级跳
区域
老城区 城南
禅城
物业名称
钻石苑 钻石苑 季华新景园 玫瑰园 逸日雅居 丽景花园 汇银城市花园 丽日华庭 丽日华庭 荟丽家园 荟丽家园 荟丽家园 德兴花园 德兴花园 丽日花园 东海湾花园 东海湾花园 东海湾花园
物业地址
建新路 建新路 季华五路 大福路 魁奇路 魁奇二路 魁奇路 魁奇路 魁奇路 禅城三路 禅城三路 禅城三路 禅城三路 禅城三路 仙槎南路 槎湾路 槎湾路 槎湾路
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未来供应：城市升级，未来放量以城市旧改为主，本项目 作为区域内旧改住宅的排头兵，抢占市场先机。
禅城的城市历史发展就为工业、小作坊、村民 自建房的自然生长，至2005年，禅城辖区面积 23.6平方公里范围内，尚未开发产业用地仅约 200亩。
2005年5月17日，禅城万亩规划发布，涉及除 了佛高区部分以及已经完成改造的部分厂区、 村民公寓之外，禅城将对辖区内剩下的两万多 亩旧区全部进行改造。禅城不仅正式提出“十 年打造世界最大针织服装产业集群基地”的产 业发展目标，同时加快了旧村改造的步伐。
总价(万)
50 63 88 52 50 50 55 55 55 65 60 42 42 36 49 19 35 45
单价（元/平）
5152 5888 6984 5049 5748 6025 5790 6708 5979 5909 4918 5915 3230 3272 5764 6129 4794 4736
A B C
禅城形成了以针织服装为主，陶瓷业、玻璃制造业、建材业、塑料业、电子电 器业、机械五金业、造纸业、家具等行业协调发展的工业格局。2002年,禅城被 中国纺织工业协会、中国针织工业协会授予“中国针织名镇”称号。目前,禅城 针织业已成为全国最大、知名度最高的针织布产区、针织布集散地。区域内已 建成大江、白坭、古灶、上朗、下朗、禅城六大传统针织城及大布顶工业园、 和盛针织工业村、朗宝工业园、玉带制衣中心等现代化工业园区,拥有针织加工 企业1695家、针织后整理企业36家、服装企业95家、原材料(绵纱)销售商733家, 针织厂房面积266万平方米,占地约8000亩,从业人员57800人。
桂城东-千灯湖
往广州
禅城Βιβλιοθήκη Baidu
广佛同城规划利好
东平新城
东Wo平rld新城未来佛山CBD
项目面临的问题2：乱|低端|缺乏城市感的区域印 象深入人心，市场认可度低
区域现状：
客户声音：
“禅城空气不好，就是一个大工地，人有多又乱，治安不好。” “现在都往南往东走，北面整体都已经被边缘化了，再说禅城片区形象比较低端，杂居的多，整体感 觉比较乱。” “不想回禅城，虽然我在禅城长大，但是真的不喜欢那个地方，我们这一辈的有能力的都想往外走。” “禅城的交通不行，开车到禅城心情都会不一样，断头路多，地图上看起来很方便的地方因为路还没 有完全修通就要兜好大的圈。” “禅城环境不是一般的差，在禅城住了两年，印象就是乱与差。” “比较少去那边，路过过，不像个城市”
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项目面临的问题3： 项目外在界面混杂，整体建筑环境纯粹性不足
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项目面临的问题4： 20余万，规模有限，难以借助规模更改区域印象
A
B
C
项目经济技术指标:
总占地：12.4万 净用地：9.5万（A+B：8.4万，C： 1.1万） 容积率：A+B≤2.5；C ≤5， 总建面≤ 26.5万